【正文】 花園等。B、門窗新推出的鋁合金與實(shí)木相結(jié)合的鋁—木復(fù)合門窗，在保留木門窗優(yōu)良的保溫、節(jié)能、降噪等特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，延長了木門窗的壽命，降低了門窗的維護(hù)費(fèi)用。 外墻——建議采用成本適中質(zhì)量高的外墻涂料。同時(shí)在底部及局部采用性能較 好質(zhì)感較強(qiáng)的面磚等材料進(jìn)行裝飾和點(diǎn)綴。豐富立面效果。以增加建筑厚重感。 入口：門廳——入口可做成立體框架性的待客廊，增加門戶感. 內(nèi)墻—全部優(yōu)質(zhì)水泥砂漿結(jié)合保溫材料拉毛，頂棚抹光。 樓梯—墻面下部可用灰綠色涂料，可長時(shí)間保潔；上部用一般白涂料；塑料或木質(zhì)扶手，以免碰傷；鐵藝欄桿以顯高雅。樓梯踏階可用一般做法，但階面一 定要做防滑條，體現(xiàn)人性化關(guān)懷。 門—單元入口采用子母門，分戶門用性價(jià)比適中的防盜門，室內(nèi)房門原則上可以不設(shè)，省卻客戶裝修時(shí)再行拆卸的麻煩，也可降低成本。八項(xiàng)高科技 低碳節(jié)能鑄造舒適新社區(qū)1，中央新風(fēng)系統(tǒng)2，中央除塵系統(tǒng)3，廚房垃圾處理系統(tǒng)4，地源熱泵系統(tǒng)5，人工濕地系統(tǒng)6，隔噪隔聲系統(tǒng)7，同層排水系統(tǒng)8，風(fēng)、光節(jié)能照明系統(tǒng) 低碳技術(shù)解讀地源熱泵系統(tǒng)雨水回收人工濕地系統(tǒng)地下車庫多層次外墻保溫系統(tǒng)太陽能熱水系統(tǒng)太陽能路燈風(fēng)帽技術(shù)風(fēng)能路燈采光井 住宅低碳技術(shù)綜合利用展示模型下面介紹一些具體的技術(shù)：●圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱●中央直飲水系統(tǒng)●中水回收系統(tǒng)●同層排水系統(tǒng)●太陽能熱水、太陽能采暖、太陽能光電系統(tǒng)●雨水收集利用●人工濕地水凈化系統(tǒng)●室內(nèi)自平衡式通風(fēng)系統(tǒng)（新風(fēng)系統(tǒng)）●聲環(huán)境控制技術(shù)以上羅列了部分低碳技術(shù)，有些技術(shù)系統(tǒng)分別交叉，就不一一論述了●建筑廢棄物再利用●有機(jī)垃圾生化處理●垂直和屋頂綠化●地源熱泵節(jié)能空調(diào)系統(tǒng)（制熱、制冷、供水）●混凝土頂棚輻射制冷/制熱系統(tǒng)●隔音降噪系統(tǒng)●智能照明系統(tǒng)●管線墻體全分離技術(shù)、●無線上網(wǎng)●干式地暖技術(shù)●反光板第六部分 開發(fā)次序分期開發(fā)意義（1）降低融資壓力 房地產(chǎn)開發(fā)往往具備極高的投資風(fēng)險(xiǎn)性與市場不確定性，同時(shí)所需資本耗費(fèi)巨大。分期開發(fā)使銷售回款與后期開發(fā)間形成了滾動(dòng)鏈條，緩解了成本資本壓力。（2）監(jiān)控施工程序 房地產(chǎn)開發(fā)往往動(dòng)輒上百畝地，于是體量巨大，施工復(fù)雜，使其統(tǒng)籌難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于單體建筑物的設(shè)計(jì)施工。所以，有必要對施工階段進(jìn)行劃分，從而使施工監(jiān)控能夠細(xì)化，一步步完成各個(gè)分項(xiàng)作業(yè)。（3）營銷事件 分期開發(fā)使樓盤的推廣與入市具備了明確的階段性，能夠一步步引導(dǎo)項(xiàng)目的市場高度的提升，制造市場期待感。也為產(chǎn)品提價(jià)創(chuàng)造了優(yōu)良的借口，提供了刺激市場的事實(shí)理由，有效的緩解了價(jià)格提升帶來的消費(fèi)抗性?？傮w思路：一 期花園洋房：考慮到低價(jià)市場，占領(lǐng)一部分市場，快速回籠資金，降低資金壓力；二 期風(fēng)情商業(yè)街：使項(xiàng)目銜接一致，營造生活氛圍，集籠人氣，便于實(shí)現(xiàn)、短、平、快目標(biāo)；三 期聯(lián)排別墅：在前期的氛圍營造基礎(chǔ)上，別墅可以高價(jià)出售，獲得高利潤；四 期單體別墅：收官之作，價(jià)格實(shí)現(xiàn)最高層次。二期 商業(yè)街一期 花園洋房 三期 聯(lián)排別墅四期 單體別墅第七部分 融資思路關(guān)于項(xiàng)目地塊的整體融資策略 針對本項(xiàng)目地塊，我們盡量做到利用別人的資金（借雞生蛋）來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作。 (1) 先辦手續(xù)，等土地證拿到手，可在銀行合情合理的貸出7500萬元，先期抽回。 （2）針對項(xiàng)目工程可以采用建筑施工隊(duì)墊資招投標(biāo)，根據(jù)施工季度付納工程款，緩解資金壓力，等待后期開始收納認(rèn)籌資金后，流水作業(yè)，水到渠成。 （3） 前期采用確定房號認(rèn)購活動(dòng)，承諾以最低的市場價(jià)格出售部分固定房源，吸納短期部分資金，（前提：關(guān)系客戶比較多、市場運(yùn)作困難時(shí)采用）(3) 我們開始對住宅、社區(qū)商業(yè)進(jìn)行意向登記吸取資金。設(shè)定意向登記金每人3——5萬元，（屆時(shí)未選中房源本金退回，不含利息）。 此項(xiàng)發(fā)行意向登記金卡100張：1005萬元=500萬元 此項(xiàng)發(fā)行意向登記銀卡200張：2003萬元=600萬元 奠基后，我們可以獲取意向登記金1100萬元，為項(xiàng)目的順利啟動(dòng)提供一部分資金保證。當(dāng)然，我們不排除期間有一次性、分期付款的客戶，這都將為本項(xiàng)目的順利運(yùn)作提供保障。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，尋求合作伙伴這種方式，是把部分分項(xiàng)工程打包出去，讓與別人開發(fā)建設(shè)，我們抽取部分成本和相應(yīng)利潤。如：小區(qū)的低碳技術(shù)產(chǎn)品，我們可以給這類公司合作，他們出資建設(shè)及管理，一起分享銷售提成。如：景觀綠化，交給這類公司設(shè)計(jì)及建設(shè)，抽取銷售業(yè)績提成。優(yōu)點(diǎn)：降低投資風(fēng)險(xiǎn)，緩解資金壓力缺點(diǎn)：利益沒有最大化，損失部分利益第八部分 效益預(yù)算總占地面積３７６畝容積率1建筑密度32.%規(guī)劃總建筑面積2６萬平米設(shè)定綠地率38%綠化率60%宗地塊總占地面積為２６萬平方米按容積率1計(jì)算，項(xiàng)目地塊總建面積為26萬平方米商業(yè)步行街3萬平方米12%花園洋房16萬平方米60%連體別墅18%單體別墅2萬平方米8%其他用房占總量的2%，計(jì)5000平方米，包括社區(qū)幼兒園和物業(yè)用房 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系項(xiàng)目預(yù)算內(nèi)容合價(jià)（萬元）平米指標(biāo)元/㎡備注一、土地費(fèi)用征地費(fèi)用40萬元/畝376畝=26萬平方米大配套費(fèi)土地出讓金土地證辦理手續(xù)費(fèi)契稅小計(jì)15040萬元578元/平方米二、前期工程費(fèi)七通一平130萬元5文物地質(zhì)勘探130萬元5元政府規(guī)定圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及審查費(fèi)208萬元8綜合考慮地市級市場價(jià)小計(jì)468萬元三、房屋開發(fā)費(fèi)花園洋房16000萬元1000元16萬平米別墅5850萬元900元商業(yè)步行街2100萬元700元3萬平方米附屬用房350萬元700元5000平方米附屬工程費(fèi)780萬元30室外景觀費(fèi)5200萬元200元小計(jì)30280萬元 投資利益空間核算四、管理費(fèi)520萬20五、財(cái)務(wù)費(fèi)1560萬60六、銷售費(fèi)交易費(fèi)2173萬預(yù)計(jì)總銷金額的2%推廣代理費(fèi)32595萬預(yù)計(jì)總銷金額的3% 小計(jì)七、其他費(fèi)用城市配套費(fèi)780萬元30墻改基金182萬元7工程監(jiān)理費(fèi)130萬元5綠化地震費(fèi)130萬元5公共消防費(fèi)52萬元2開辦費(fèi)130萬元5質(zhì)檢費(fèi)26萬元1 小計(jì)1430萬元八、不可預(yù)測費(fèi)780萬30成本合計(jì)預(yù)計(jì)銷售價(jià)格商業(yè)18000萬元6000元3 萬平方米別墅26650萬元4100元 萬平米花園洋房64000萬元4000元16 萬平方米總銷售金額108650萬元稅費(fèi)按總銷金額的9%項(xiàng)目工程總投資稅后利潤 萬元稅后利潤率39% 項(xiàng)目地塊預(yù)估銷售總額及利潤率項(xiàng)目總利潤：，項(xiàng)目利潤空間廣闊。第一部分 營銷定位 第二部分 營銷節(jié)奏第三部分 市場推廣 第四部分 媒體投放第五部分 活動(dòng)公關(guān) 第六部分 渠道營銷第七部分 銷售平臺 第八部分 案場包裝第九部分 銷售道具 第十部分 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案后期再附上策略先行 智贏天下創(chuàng)造平衡，打破平衡，顛覆永恒，追求永恒我們執(zhí)著努力著以上為項(xiàng)目開發(fā)建議，如確定項(xiàng)目運(yùn)作模式，將提供專業(yè)、完善、可操作的詳盡全程策劃方案。預(yù) 祝 項(xiàng) 目 開 發(fā) 成 功 合作愉快提 案 完 畢 謝 謝！野馬顧問——精準(zhǔn)策略，智贏天下秉承“努力創(chuàng)造平衡、不斷打破平衡，敢于顛覆永恒、致力追求永恒”的創(chuàng)新理念。我們期待著，我們有信心，我們用實(shí)力證實(shí)自己！