【正文】 景觀綠化設計較好，居住舒適度較高； 產(chǎn)品業(yè)態(tài)豐富，能滿足不同客戶需求； 融創(chuàng)收購中牟美盛70%的股權，與鄭州美盛合作開發(fā)，品質(zhì)有一定保障。項目劣勢： 目前周邊正處于發(fā)展建設期，相關配套還未落位，商業(yè)生活配套欠缺； 項目三期住宅與項目整體分離，歸屬感較差； 融創(chuàng)回歸鄭州白沙組團，萬科、美景、建業(yè)、綠城、康橋、名門等多家房企爭霸，區(qū)域未來競爭激烈。3) 國投玖棟國投置業(yè)龍湖區(qū)域純洋房，國學主題人文社區(qū)216。 項目概況項目占地 畝，總建面 萬㎡。項目規(guī)劃9 棟洋房，約 125 套房源，全部為 6 層的多層，容積率 ，限高18 米。洋房均為兩梯兩戶設計，戶型面積段包括 216462 ㎡，均為四房。開發(fā)商為鄭州國投置業(yè)有限公司，是鄭州國資委旗下子公司，國企背景，有一定保障。216。 預計開盤情況房源信息：項目目前處于前期咨詢階段，推出樓棟待定，房源共計 125 套；具體房源信息：戶型面積（㎡）套數(shù)占比洋房四房21672%2683528%46218%合計/125100%排卡情況：目前處于前期咨詢中，意向客戶積累階段；選房方式：預計按照排卡順序選房；優(yōu)惠方式：目前優(yōu)惠待定；預計銷售價格：預計洋房 3 萬元/㎡左右；施工情況：項目正在打地基。216。 產(chǎn)品特征整體戶型大面寬，短進深，采光效果好；戶型方正，布局合理，南北通透，面積浪費較少；多陽臺、露臺設計，帶入戶花園；電梯獨立入戶。平層洋房戶型大面寬，短進深，采光效果好；戶型方正南北通透；主臥獨享書房、衛(wèi)生間、衣帽間私密性較好；南北三陽臺設計，帶入戶花園；但南向次臥臨近廚房、入戶門、餐廳，環(huán)境嘈雜。268 ㎡復式戶型客廳挑高設計，與餐廳相連，增強了視覺效果；主臥朝南，帶大露臺，套房設計，私享衛(wèi)生間和衣帽間，舒適度高；但一層公共衛(wèi)生間未干濕分離；二層娛樂客可能會產(chǎn)生噪音，影響休息。216。 項目觀點項目優(yōu)勢：地處龍湖副 CBD 區(qū)域，地王環(huán)繞，未來富人居住區(qū)，區(qū)域價值鳳顯； 臨近東風路、九如路，交通順暢，后期規(guī)劃還有輕軌，地鐵，出行方便； 國投置業(yè)，國企背景，有一定保障。項目劣勢：目前項目周邊生活、商業(yè)配套相對不足；只有洋房產(chǎn)品且產(chǎn)品面積較大，客戶選擇性較差；區(qū)域內(nèi)較早面市的頃目，銷售壓力較大。4) 茉莉公館亞信集團布局龍湖副CBD區(qū)域的首個改善型高端品質(zhì)住宅216。 項目概況項目占地 畝，綠化率 40%，容積率 ，總建筑面積 萬㎡，其中地上建筑面積 萬㎡，地下總建筑面積 萬方。小區(qū)規(guī)劃有 5 棟 6+1 層洋房、 8棟17 層5000 元/㎡精裝小高層，配套有一所幼兒園、社區(qū)便利店、會所等，共約 650 戶。亞新集團布局龍湖區(qū)域的首個改善型高端品質(zhì)住宅，致力打造中原新奢健康生活標杄。216。 預計開盤情況房源信息：推出樓棟待定，一期住宅房源共計650套；具體房源信息：戶型面積（㎡）套數(shù)占比洋房四房190㎡平層60%四房22230㎡復式40%小高層三房、四房130/140/160/180550%合計/650100%排卡情況：目前處于前期咨詢中，意向客戶積累階段；選房方式：預計按照排卡順序選房；優(yōu)惠方式：目前優(yōu)惠待定；預計銷售價格：預計精裝小高層 萬元/㎡左右，洋房 萬元/㎡；施工情況：項目預計 3 月份動工。216。 產(chǎn)品特征小高層為精裝修戶型，5000 元/㎡標準。戶型方正，全部南北通透，電梯入戶，中西雙廚，臥室雙套房設計，南向采光面較大，且面積涵蓋 130~180 平米能滿足客戶多種改善型需求。洋房戶型每層每戶都贈送有陽臺、露臺，首層贈送雙層地下客、南北下沉式花園、側(cè)邊花園（邊戶），贈送面積較多（首層最多贈送約 253 ㎡，贈送率達 108%，最低 40 ㎡），套房設計，私密性較好。 平層洋房戶型方正，南北通透，全明設計，采光通風效果好；電梯獨立入戶，私享電梯廳；全套房設計，私密性較好；創(chuàng)新中西雙廚；餐客一體化、空間開闊；陽臺露臺贈送面積較多。216。 項目觀點項目優(yōu)勢： 地處龍湖CBD 區(qū)域，地王環(huán)繞，未來富人居住區(qū)，區(qū)域價值凸顯； 臨近東風路、龍湖外環(huán)路，交通順暢，后期規(guī)劃還有輕軌，地鐵，出行方便； 區(qū)域內(nèi)首個面市的精裝修小高層，產(chǎn)品稀缺，5000 元/㎡品牌精裝修；項目采用身份識別、凈水飲水系統(tǒng)、智能家居系統(tǒng)、 除塵新風系統(tǒng)等十大科技配套，附加值較高；項目劣勢：目前，項目周邊生活、商業(yè)配套嚴重不足；推廣力度較小，市場聲音較弱，導示性不強；亞新集團本土開發(fā)企業(yè)，具有一定知名度，但面對省內(nèi)國內(nèi)一線開發(fā)商，競爭力不足；洋房產(chǎn)品相比于建業(yè)海馬九如府、藍城蘭園等項目優(yōu)勢不明顯；相對于周圍即將入市項目，亞新集團在物業(yè)水平上任重道遠。5) 海亮時代 ONE海亮地產(chǎn)首個正式進軍鄭州市場的商業(yè)項目，體量較小，以公寓、集中式商業(yè)為主。216。 項目概況項目位于花園路與龍門路交匯處，周邊項目有康橋朗城、和昌悅瀾等，區(qū)域規(guī)劃龍門路小學等多所中小學，但目前教育配套缺乏；項目占地 110 畝，總建筑面積 30 萬㎡，由三棟青年公寓及三棟 LOFT 公寓（5m）組成，具體梯戶比未定，項目內(nèi)部規(guī)劃 3 萬㎡集中式購物中心，健身會所、游泳館；項目目前處于0 元入會階段，工程進度正在做地下停車場，目前入會 300 多人，預計 2016 年 5 月開盤；216。 產(chǎn)品特征項目青年公寓戶型為典型公寓設計，設計方正，布局合理；LOFT 戶型 5m 層高，客廳挑空，分割后不影響居住舒適度，面積設計較小，整體略顯緊湊，但樓體設計多拐角，影響大部分戶型采光。216。 項目觀點項目優(yōu)勢：品牌：海亮地產(chǎn)目前在全國房企排位 32 名，大品牌，口碑好，并且作為首個進軍鄭州的項目，為扎根鄭州，項目樓盤品質(zhì)有保障；交通：項目臨近花園路、連霍高速、地鐵 2 號線、 BRT公交站臺等，多維立體交通網(wǎng)絡發(fā)達，出行方便；投資保障：商業(yè)后期統(tǒng)一招商運營，自持比例較大，堅實客戶信心，小區(qū)物業(yè)由開發(fā)商統(tǒng)一管理，后期入住有保障；項目不足： 營銷中心選址在三全路，周邊商鋪以經(jīng)營汽修、洗車行業(yè)為主，周邊較為“臟亂差”，影響客戶到訪的直觀感受；目前龍門路雖已修好，但并未正式通車，目前出行難度較大，客戶心理距離加大。6) 東方鼎盛花樣城216。 項目概況216。 項目位于未來路與石化路向西 300 米路南，魏莊村城改項目?？傉嫉孛娣e 280 余畝，總建面 109 萬㎡，其中地下建面 26 萬㎡，地上建面 83 萬㎡（包含 31 萬㎡的安置房和 52 萬㎡商品房），規(guī)劃有住宅、酒店、寫字樓、商業(yè)等配套。共6 個地塊，其中 A、 B 地塊屬于安置區(qū)，首推 D 區(qū)，兩棟 33 層住宅，兩梯五戶，75 ㎡兩房、 89 ㎡三房、 120 ㎡四房。 2015 年 11 月 22 日啟動認籌，目前 2 棟樓少量剩余在售，均價 7500 元/㎡。216。 活動分析房源信息：首推 12，共計約 1132 套；具體房源信息如下：戶型面積（㎡）套數(shù)占比1—2（2T5，33層）兩房315%18630%三房—31050%四房9315%合計/1132100%銷售均價：7500 元/㎡；優(yōu)惠方式：內(nèi)購選房形式，根據(jù)繳納意向金的比例多少，可以享受到 6001500 元/㎡的優(yōu)惠；客戶情況：客群以內(nèi)部員工和周邊地緣性客戶居多，前期排卡將近 240 組，前期未進行大規(guī)模推廣。216。 產(chǎn)品特征75㎡兩房 89㎡三房整體 2T5 戶設計，布局緊湊，利用率高，主臥朝南，采光效果好，但客廳采光面窄，動靜不分區(qū)，且入戶門正對主臥客門，私密性差，居住舒適度差。216。 項目觀點項目優(yōu)勢：老城區(qū)，生活配套較為成熟；內(nèi)部團購，價格比較便宜；臨近未來路，昭示性好。項目不足：受制于地塊限制，頃目極為分散，很難形成規(guī)模優(yōu)勢；周邊環(huán)境差，倉儲、物流公司遍布周邊，且部分地塊靠近中石油鄭州分公司倉庫、部分地塊靠近通往中儲糧倉庫的貨運線；拆遷難度大。 50 /