【正文】 景觀綠化設(shè)計(jì)較好，居住舒適度較高； 產(chǎn)品業(yè)態(tài)豐富，能滿足不同客戶需求； 融創(chuàng)收購(gòu)中牟美盛70%的股權(quán)，與鄭州美盛合作開(kāi)發(fā)，品質(zhì)有一定保障。項(xiàng)目劣勢(shì)： 目前周邊正處于發(fā)展建設(shè)期，相關(guān)配套還未落位，商業(yè)生活配套欠缺； 項(xiàng)目三期住宅與項(xiàng)目整體分離，歸屬感較差； 融創(chuàng)回歸鄭州白沙組團(tuán)，萬(wàn)科、美景、建業(yè)、綠城、康橋、名門(mén)等多家房企爭(zhēng)霸，區(qū)域未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈。3) 國(guó)投玖棟國(guó)投置業(yè)龍湖區(qū)域純洋房，國(guó)學(xué)主題人文社區(qū)216。 項(xiàng)目概況項(xiàng)目占地 畝，總建面 萬(wàn)㎡。項(xiàng)目規(guī)劃9 棟洋房，約 125 套房源，全部為 6 層的多層，容積率 ，限高18 米。洋房均為兩梯兩戶設(shè)計(jì)，戶型面積段包括 216462 ㎡，均為四房。開(kāi)發(fā)商為鄭州國(guó)投置業(yè)有限公司，是鄭州國(guó)資委旗下子公司，國(guó)企背景，有一定保障。216。 預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)情況房源信息：項(xiàng)目目前處于前期咨詢階段，推出樓棟待定，房源共計(jì) 125 套；具體房源信息：戶型面積（㎡）套數(shù)占比洋房四房21672%2683528%46218%合計(jì)/125100%排卡情況：目前處于前期咨詢中，意向客戶積累階段；選房方式：預(yù)計(jì)按照排卡順序選房；優(yōu)惠方式：目前優(yōu)惠待定；預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格：預(yù)計(jì)洋房 3 萬(wàn)元/㎡左右；施工情況：項(xiàng)目正在打地基。216。 產(chǎn)品特征整體戶型大面寬，短進(jìn)深，采光效果好；戶型方正，布局合理，南北通透，面積浪費(fèi)較少；多陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)設(shè)計(jì)，帶入戶花園；電梯獨(dú)立入戶。平層洋房戶型大面寬，短進(jìn)深，采光效果好；戶型方正南北通透；主臥獨(dú)享書(shū)房、衛(wèi)生間、衣帽間私密性較好；南北三陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，帶入戶花園；但南向次臥臨近廚房、入戶門(mén)、餐廳，環(huán)境嘈雜。268 ㎡復(fù)式戶型客廳挑高設(shè)計(jì)，與餐廳相連，增強(qiáng)了視覺(jué)效果；主臥朝南，帶大露臺(tái)，套房設(shè)計(jì)，私享衛(wèi)生間和衣帽間，舒適度高；但一層公共衛(wèi)生間未干濕分離；二層娛樂(lè)客可能會(huì)產(chǎn)生噪音，影響休息。216。 項(xiàng)目觀點(diǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：地處龍湖副 CBD 區(qū)域，地王環(huán)繞，未來(lái)富人居住區(qū)，區(qū)域價(jià)值鳳顯； 臨近東風(fēng)路、九如路，交通順暢，后期規(guī)劃還有輕軌，地鐵，出行方便； 國(guó)投置業(yè)，國(guó)企背景，有一定保障。項(xiàng)目劣勢(shì)：目前項(xiàng)目周邊生活、商業(yè)配套相對(duì)不足；只有洋房產(chǎn)品且產(chǎn)品面積較大，客戶選擇性較差；區(qū)域內(nèi)較早面市的頃目，銷(xiāo)售壓力較大。4) 茉莉公館亞信集團(tuán)布局龍湖副CBD區(qū)域的首個(gè)改善型高端品質(zhì)住宅216。 項(xiàng)目概況項(xiàng)目占地 畝，綠化率 40%，容積率 ，總建筑面積 萬(wàn)㎡，其中地上建筑面積 萬(wàn)㎡，地下總建筑面積 萬(wàn)方。小區(qū)規(guī)劃有 5 棟 6+1 層洋房、 8棟17 層5000 元/㎡精裝小高層，配套有一所幼兒園、社區(qū)便利店、會(huì)所等，共約 650 戶。亞新集團(tuán)布局龍湖區(qū)域的首個(gè)改善型高端品質(zhì)住宅，致力打造中原新奢健康生活標(biāo)杄。216。 預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)情況房源信息：推出樓棟待定，一期住宅房源共計(jì)650套；具體房源信息：戶型面積（㎡）套數(shù)占比洋房四房190㎡平層60%四房22230㎡復(fù)式40%小高層三房、四房130/140/160/180550%合計(jì)/650100%排卡情況：目前處于前期咨詢中，意向客戶積累階段；選房方式：預(yù)計(jì)按照排卡順序選房；優(yōu)惠方式：目前優(yōu)惠待定；預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格：預(yù)計(jì)精裝小高層 萬(wàn)元/㎡左右，洋房 萬(wàn)元/㎡；施工情況：項(xiàng)目預(yù)計(jì) 3 月份動(dòng)工。216。 產(chǎn)品特征小高層為精裝修戶型，5000 元/㎡標(biāo)準(zhǔn)。戶型方正，全部南北通透，電梯入戶，中西雙廚，臥室雙套房設(shè)計(jì)，南向采光面較大，且面積涵蓋 130~180 平米能滿足客戶多種改善型需求。洋房戶型每層每戶都贈(zèng)送有陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)，首層贈(zèng)送雙層地下客、南北下沉式花園、側(cè)邊花園（邊戶），贈(zèng)送面積較多（首層最多贈(zèng)送約 253 ㎡，贈(zèng)送率達(dá) 108%，最低 40 ㎡），套房設(shè)計(jì)，私密性較好。 平層洋房戶型方正，南北通透，全明設(shè)計(jì)，采光通風(fēng)效果好；電梯獨(dú)立入戶，私享電梯廳；全套房設(shè)計(jì)，私密性較好；創(chuàng)新中西雙廚；餐客一體化、空間開(kāi)闊；陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)贈(zèng)送面積較多。216。 項(xiàng)目觀點(diǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 地處龍湖CBD 區(qū)域，地王環(huán)繞，未來(lái)富人居住區(qū)，區(qū)域價(jià)值凸顯； 臨近東風(fēng)路、龍湖外環(huán)路，交通順暢，后期規(guī)劃還有輕軌，地鐵，出行方便； 區(qū)域內(nèi)首個(gè)面市的精裝修小高層，產(chǎn)品稀缺，5000 元/㎡品牌精裝修；項(xiàng)目采用身份識(shí)別、凈水飲水系統(tǒng)、智能家居系統(tǒng)、 除塵新風(fēng)系統(tǒng)等十大科技配套，附加值較高；項(xiàng)目劣勢(shì)：目前，項(xiàng)目周邊生活、商業(yè)配套嚴(yán)重不足；推廣力度較小，市場(chǎng)聲音較弱，導(dǎo)示性不強(qiáng)；亞新集團(tuán)本土開(kāi)發(fā)企業(yè)，具有一定知名度，但面對(duì)省內(nèi)國(guó)內(nèi)一線開(kāi)發(fā)商，競(jìng)爭(zhēng)力不足；洋房產(chǎn)品相比于建業(yè)海馬九如府、藍(lán)城蘭園等項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)不明顯；相對(duì)于周?chē)磳⑷胧许?xiàng)目，亞新集團(tuán)在物業(yè)水平上任重道遠(yuǎn)。5) 海亮?xí)r代 ONE海亮地產(chǎn)首個(gè)正式進(jìn)軍鄭州市場(chǎng)的商業(yè)項(xiàng)目，體量較小，以公寓、集中式商業(yè)為主。216。 項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于花園路與龍門(mén)路交匯處，周邊項(xiàng)目有康橋朗城、和昌悅瀾等，區(qū)域規(guī)劃龍門(mén)路小學(xué)等多所中小學(xué)，但目前教育配套缺乏；項(xiàng)目占地 110 畝，總建筑面積 30 萬(wàn)㎡，由三棟青年公寓及三棟 LOFT 公寓（5m）組成，具體梯戶比未定，項(xiàng)目?jī)?nèi)部規(guī)劃 3 萬(wàn)㎡集中式購(gòu)物中心，健身會(huì)所、游泳館；項(xiàng)目目前處于0 元入會(huì)階段，工程進(jìn)度正在做地下停車(chē)場(chǎng)，目前入會(huì) 300 多人，預(yù)計(jì) 2016 年 5 月開(kāi)盤(pán)；216。 產(chǎn)品特征項(xiàng)目青年公寓戶型為典型公寓設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)方正，布局合理；LOFT 戶型 5m 層高，客廳挑空，分割后不影響居住舒適度，面積設(shè)計(jì)較小，整體略顯緊湊，但樓體設(shè)計(jì)多拐角，影響大部分戶型采光。216。 項(xiàng)目觀點(diǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：品牌：海亮地產(chǎn)目前在全國(guó)房企排位 32 名，大品牌，口碑好，并且作為首個(gè)進(jìn)軍鄭州的項(xiàng)目，為扎根鄭州，項(xiàng)目樓盤(pán)品質(zhì)有保障；交通：項(xiàng)目臨近花園路、連霍高速、地鐵 2 號(hào)線、 BRT公交站臺(tái)等，多維立體交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，出行方便；投資保障：商業(yè)后期統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)，自持比例較大，堅(jiān)實(shí)客戶信心，小區(qū)物業(yè)由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一管理，后期入住有保障；項(xiàng)目不足： 營(yíng)銷(xiāo)中心選址在三全路，周邊商鋪以經(jīng)營(yíng)汽修、洗車(chē)行業(yè)為主，周邊較為“臟亂差”，影響客戶到訪的直觀感受；目前龍門(mén)路雖已修好，但并未正式通車(chē)，目前出行難度較大，客戶心理距離加大。6) 東方鼎盛花樣城216。 項(xiàng)目概況216。 項(xiàng)目位于未來(lái)路與石化路向西 300 米路南，魏莊村城改項(xiàng)目?？傉嫉孛娣e 280 余畝，總建面 109 萬(wàn)㎡，其中地下建面 26 萬(wàn)㎡，地上建面 83 萬(wàn)㎡（包含 31 萬(wàn)㎡的安置房和 52 萬(wàn)㎡商品房），規(guī)劃有住宅、酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)等配套。共6 個(gè)地塊，其中 A、 B 地塊屬于安置區(qū)，首推 D 區(qū)，兩棟 33 層住宅，兩梯五戶，75 ㎡兩房、 89 ㎡三房、 120 ㎡四房。 2015 年 11 月 22 日啟動(dòng)認(rèn)籌，目前 2 棟樓少量剩余在售，均價(jià) 7500 元/㎡。216。 活動(dòng)分析房源信息：首推 12，共計(jì)約 1132 套；具體房源信息如下：戶型面積（㎡）套數(shù)占比1—2（2T5，33層）兩房315%18630%三房—31050%四房9315%合計(jì)/1132100%銷(xiāo)售均價(jià)：7500 元/㎡；優(yōu)惠方式：內(nèi)購(gòu)選房形式，根據(jù)繳納意向金的比例多少，可以享受到 6001500 元/㎡的優(yōu)惠；客戶情況：客群以內(nèi)部員工和周邊地緣性客戶居多，前期排卡將近 240 組，前期未進(jìn)行大規(guī)模推廣。216。 產(chǎn)品特征75㎡兩房 89㎡三房整體 2T5 戶設(shè)計(jì)，布局緊湊，利用率高，主臥朝南，采光效果好，但客廳采光面窄，動(dòng)靜不分區(qū)，且入戶門(mén)正對(duì)主臥客門(mén)，私密性差，居住舒適度差。216。 項(xiàng)目觀點(diǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：老城區(qū)，生活配套較為成熟；內(nèi)部團(tuán)購(gòu)，價(jià)格比較便宜；臨近未來(lái)路，昭示性好。項(xiàng)目不足：受制于地塊限制，頃目極為分散，很難形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)；周邊環(huán)境差，倉(cāng)儲(chǔ)、物流公司遍布周邊，且部分地塊靠近中石油鄭州分公司倉(cāng)庫(kù)、部分地塊靠近通往中儲(chǔ)糧倉(cāng)庫(kù)的貨運(yùn)線；拆遷難度大。 50 /