房地產市場報告-區(qū)域市場分析-資料下載頁
2024-12-08 09:32本頁面
【正文】 改造加大了公攤面積 . ? 功能分區(qū)不明確。 主力戶型解析 ? 主力戶型面積為 95平方米 ? 戶型優(yōu)勢 : ? 戶型方正 ? 動靜分區(qū)私密空間加大 . ? 室內承重墻少，室內可修改空間大 ? 戶型劣勢 : ? 廚房無自然采光，通風效果差 客戶構成 客戶群 本地客戶 外地客戶 外商 ? 本項目的成交客戶中本市城鎮(zhèn)居民購買占到 62%,外地個人購買客戶占到 28%(其中決大部分是在本地工作的外地人 ),外國人占 10%,可見本市城鎮(zhèn)購買客戶群為主要客戶購買力 ,外地自住與投資客戶為輔助客戶群 . ? 主力客戶以投資的高端客戶群為主，投資客戶可將物業(yè)出租給外商。 62%28%10%本地客戶 外埠客戶 外商項目客戶定位主要為在開發(fā)區(qū)工作的日韓籍人士，但實際目標市場還是以本地客戶為主，從目前認購情況來看也是如此。 仍以本地客戶為主 銷售時間 最高價格 最低價格 均價 價格描述 2022年 6月 6500元 /平方 5500元 /平方米 6000元 /平方米 對市場進行試探 2022年 7月 6500元 /平方米 5000元 /平方米 6000元 /平方米 策略性價格調整 2022年 8月 7200元 /平方米 5930元 /平方米 6200元 /平方米 正式認購 010002022300040005000600070008000第一階段 第二階段 第三階段最低價格 均價 最高價格?價格分析 由于該項目靠近商業(yè)核心區(qū)，所以價格相對較高 銷售分析 05101520253035405月 6月 7月 8月成交套數成交面積成交回款? 現在無預售許可證 ? 月均認購約 24套 ? 小戶型銷售較好 ? 項目高開高走使項目升值空間小 ,所以投資客戶一直保持觀望狀態(tài)導致銷售緩慢 . （ 06年 7月開始認購，預計 06年11月開盤， 07年 5月入?。? 項目推廣 推廣重點訴求國際化 項目銷售中存在的問題 ? 銷售中承諾客戶的裝修標準與實際裝修標準不符 ,使客戶心中會產生對開發(fā)企業(yè)的不信任 . ? 銷售團隊不完整 ,沒有統一的工作計劃制定 ,造成銷售中的與客戶溝通環(huán)節(jié)脫節(jié) . ? 沒有良好的銷控體系 ,整個全部開盤銷售 ,前期客戶把好戶型全部認購 ,給后續(xù)購買客戶選擇性不多 ,導致客戶流失 . ? 項目銷售培訓不到位 ,使購買客戶群縮小 ,對上門客戶一直進行投資誤導 ,使自住客戶也有部分流失 . 項目點評 ? 項目占地 6000平米 ,總建筑面積 69000平方米 ,因開發(fā)項目屬于舊寫字樓改造 ,所以分攤面積大 . ? 項目定位高端產品 ,但是偏向于外商購買和投資型客戶購買 ,忽略了本地最有力的購買群體 . ? 項目至今認購還未達到 50%,許可證 (預售許可證 )至今沒能辦理完畢 ,致使認購客戶心理產生變化 ,后期認購緩慢進入滯銷期 . ? 銷售市場針對投資的高端客戶 ,但是后期服務沒保障無法給客戶信心和升值空間 . ? 項目是開發(fā)區(qū)，最高項目 ,4米層高 ,第一個真正的外事公寓 . 億鋒 現代城 公寓 小戶型住宅 計劃整售 項目概述 ? 項目位置 :開發(fā)區(qū)五彩城東側 . ? 屬性 :普通住宅 , 部分公寓 . ? 項目占地 55000平方米 ,建筑面積 ，共 1800套左右 . ? 戶型設計有躍層設計平層設計兩種 ? 建筑形式 :住宅高層板樓 ,公寓是塔樓 . ? 便利的交通環(huán)境 1,2,3,4,5,7路公交 . ? 高度發(fā)達的商業(yè)配套體系 ,毗鄰開發(fā)區(qū)核心地段 ,大型公建配套集餐飲 娛樂 休閑于一體 . 戶型解析 (躍層 ) ? 主力戶型面積為 平方米 ? 戶型優(yōu)勢 : ? 戶型方正 ? 戶型劣勢： ? 功能分區(qū)不夠明確 戶型解析 (平層 ) ? 主力戶型面積為 米 ? 戶型優(yōu)勢 : ? 戶型方正 ? 戶型劣勢 : ? 功能分區(qū)不明確 客戶構成 ? 本項目的成交客戶基本以本地的成熟消費群體為主 ,投資型客戶已經大大減少 ,多數是二次置業(yè)和自住型客戶為主 .本地客戶占 72%,外埠客戶占22%,外商 6%. ? 主力客戶以二次置業(yè)和自住客戶為主 ,年齡結構 30歲 — 60歲 . 客戶群 本地客戶 外地客戶 外商 72%22%6%本地客戶 外地客戶 外商 銷售時間 最高價格 最低價格 均價 價格描述 2022年 6月 6200元 /平方米 5500元 /平方米 5700元 /平方米 認購期間 2022年 7月 6880元 /平方米 5800元 /平方米 6200元 /平方米 正式開盤價格提升 2022年 8月 7100元 /平方米 5900元 /平方米 6300元 /平方米 持續(xù)提升 010002022300040005000600070008000認購階段 正式銷售 第三階段最低價格 均價 最高價格?價格分析 銷售分析 0501001502002503006月 7月 8月成交套數成交面積成交回款? 2022年 7月正式銷售 ? 銷售約 1430套 . ? 躍層戶型銷售狀況較好 ? 地段 .價格 .規(guī)模決定了項目的銷售利益 . （ 06年 7月開盤， 07年 8月入住） 項目優(yōu)勢明顯，銷售火暴 項目推廣 推廣重點訴求地段價值和社會商業(yè)配套 項目銷售中存在的問題 ? 銷售人員惡劣 ,態(tài)度不積極 ,原因是開發(fā)企業(yè)與銷售員簽定四年合同 ,使銷售人員沒有強烈的競爭態(tài)勢； ? 銷售團隊管理存在很大的問題，接待流程不規(guī)范； ? 后期銷售與前期反差很大 ,承諾客戶與實際不符合為后續(xù)銷售帶來很大麻煩； ? 整體開盤對整個項目無利好關系 ,后續(xù)銷售會有困難；
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