【正文】 體別墅分布的發(fā)展趨勢(shì) 西區(qū)聯(lián)體別墅分布 ?住宅結(jié)構(gòu)： 閔行為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大戶，與浦東新區(qū)的住宅開(kāi)發(fā)并駕齊驅(qū)，軌道一號(hào)線、五號(hào)線的貫通，商品房大量熱銷，區(qū)域迅速成熟，適中的價(jià)格和便利的交通成為改善居住環(huán)境及新上海人購(gòu)房的首選，再往南是奉賢和寶山，該區(qū)域的住宅主要滿足當(dāng)?shù)氐木用窦案鞔蠊S的職工。 ?聯(lián)體別墅： 閔行也以獨(dú)棟向聯(lián)體別墅轉(zhuǎn)型。 1號(hào)線及 1號(hào)線的延伸段的貫通，使得閔行和新橋板塊成交價(jià)、量大幅上升閔行區(qū)更多的是借助運(yùn)營(yíng)多年的軌道交通 1號(hào)線的通車及延伸線 5號(hào)線的開(kāi)通，交通的便利性是促使閔行聯(lián)體別墅成交的主因，目前顓橋聯(lián)體別墅較集中，合生城邦、復(fù)地北橋城、圣特麗墅等項(xiàng)目，價(jià)格在8500元左右，奉賢和金山都屬于化工工業(yè)區(qū)，市區(qū)的居民對(duì)該區(qū)域認(rèn)同度不高，近兩年借助奉賢海灣旅游區(qū)的開(kāi)發(fā)，零星建造了一些臨海的別墅，但并未形成市場(chǎng)。 ?別墅客源： 閔行區(qū)聯(lián)體別墅以本地客源、市區(qū)客源居多，還包括虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)、漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)的中高管理層，以自住為主。 從 TOD發(fā)展模式探討聯(lián)體別墅分布的發(fā)展趨勢(shì) 從四大區(qū)塊探討聯(lián)體別墅的市場(chǎng)發(fā)展 —— 東區(qū) 東區(qū)道路系統(tǒng) ?主要干道： 滬南公路、龍東大道、浦東大道 ?軌道交通： 2號(hào)線、 4號(hào)線、 6號(hào)線在建 ?區(qū)位特點(diǎn)： 西臨黃浦江、東臨長(zhǎng)江口、南臨杭州灣，港口優(yōu)勢(shì)顯著，土地資源豐富，便于開(kāi)發(fā)建設(shè)。 從 TOD發(fā)展模式探討聯(lián)體別墅分布的發(fā)展趨勢(shì) 重點(diǎn)工程分布 ?經(jīng)濟(jì)發(fā)展： 1990年黨中央、國(guó)務(wù)院作出了開(kāi)發(fā)開(kāi)放上海浦東的重大決策之后，以陸家嘴為龍頭形成國(guó)際金融貿(mào)易區(qū)、張江高新科技園區(qū)、外高橋保稅區(qū)、外高橋港區(qū)、金橋出口加工產(chǎn)業(yè)、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)、洋山深水港、奉賢海灣旅游區(qū)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，陸家嘴聚集了包括中國(guó)人民銀行上?？偛吭趦?nèi)的360家中外資金融機(jī)構(gòu)，其中 59家外資銀行；張江高科，集聚浦東的中外研發(fā)機(jī)構(gòu)達(dá)到 161家， 8000多名歸國(guó)留學(xué)人員，成功吸引外資和國(guó)際化的人力資源，浦東開(kāi)發(fā)開(kāi)放取得舉世矚目的成就，成為外向型、多功能、國(guó)際化的城區(qū)。 ?重點(diǎn)工程： 貫通浦江兩岸的重大工程，楊浦大橋、南浦大橋、盧浦大橋、徐浦大橋、翔殷路隧道、外灘觀光隧道、延安路隧道、復(fù)興路隧道、打浦路隧道、在建中的上中路隧道、景觀道路世紀(jì)大道、張揚(yáng)路，不久將有 12條軌道線 1條磁懸浮遍布每個(gè)區(qū)縣，未來(lái)還將建成世博會(huì)展中心、迪斯尼樂(lè)園、臨港新城等重點(diǎn)項(xiàng)目，受到世界的關(guān)注。 從 TOD發(fā)展模式探討聯(lián)體別墅分布的發(fā)展趨勢(shì) 東區(qū)聯(lián)體別墅分布 ?住宅結(jié)構(gòu)： 該區(qū)域的高檔住宅集中在陸家嘴、世紀(jì)公園、其他板塊則以經(jīng)濟(jì)適用房為主，除了世博板塊政府投入較大外其他板塊如北蔡以后在交通、商業(yè)、人氣以及綜合素質(zhì)都需要一段時(shí)間才能提高。浦東經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，房?jī)r(jià)一路飚升，提前透支了房?jī)r(jià)上漲空間，過(guò)高的房?jī)r(jià)使客源減少。 ?聯(lián)體別墅： 隨著浦東樓市的不斷升溫，別墅產(chǎn)品的檔次和價(jià)格明顯提高，類型有浦東新區(qū)內(nèi)的高檔別墅區(qū)、南匯區(qū)內(nèi)以周康、航頭板塊形成中高檔別墅區(qū)及商務(wù)別墅區(qū)。可見(jiàn)東區(qū)是以純獨(dú)棟為主，混合社區(qū)也是以獨(dú)棟別墅為主，聯(lián)體別墅較少。金橋、張江的聯(lián)體別墅略多些，賣得較好的有萬(wàn)科藍(lán)山均價(jià)在 12022元以上。金橋的碧云左岸價(jià)格 11000元左右。 ?別墅客源： 浦東新區(qū)板塊外籍人士占有一定比例，往南的南匯地區(qū)則是張江高科以及康橋工業(yè)區(qū)、信息園區(qū)中高管理層，這類客源大部分為金融、 IT行業(yè)、高科技人員、醫(yī)生、律師這類職業(yè)，文化素養(yǎng)較高。 從 TOD發(fā)展模式探討聯(lián)體別墅分布的發(fā)展趨勢(shì) 不同區(qū)塊聯(lián)體別墅供應(yīng)及去化比較分析 74604138 3938364548182891 289221446 4 . 6 0 %6 9 . 9 0 %7 3 . 4 0 %5 8 . 8 0 %010002022300040005000600070008000西區(qū) 南區(qū) 東區(qū) 北區(qū)0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %總供應(yīng)量銷售套數(shù)銷售率套 各區(qū)塊 05年 1月 06年 7月供應(yīng)量與銷售率比較 數(shù)據(jù)來(lái)源：佑威系統(tǒng) 上海城市借助 TOD發(fā)展模式，加快城市外擴(kuò)速度并加強(qiáng)土地開(kāi)發(fā)，建設(shè)新的居住區(qū)和商業(yè)區(qū)。從上述上海外擴(kuò)的四個(gè)方向的分析可以看出，每個(gè)方向的發(fā)展各具特色，對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是強(qiáng)有力的推動(dòng)。聯(lián)體別墅，其產(chǎn)品的特殊性贏得市場(chǎng)的認(rèn)可，然而，聯(lián)體別墅在各個(gè)方向的發(fā)展性也是因地制宜的，西區(qū)聯(lián)體別墅已存在開(kāi)發(fā)過(guò)量的現(xiàn)象，北區(qū)聯(lián)體別墅逐漸放大，但受到工業(yè)區(qū)及人文層次不高的限制，不適合大體量開(kāi)發(fā)，南區(qū)以閔行的聯(lián)體別墅為代表，開(kāi)發(fā)適度，仍可適當(dāng)放量；東區(qū)從各方面的市場(chǎng)條件來(lái)看聯(lián)體別墅發(fā)展的空間最大。 10年期寫(xiě)字樓發(fā)展?fàn)顩r初步市場(chǎng)分析 從租金水平來(lái)看： ?從 10多年上海寫(xiě)字樓發(fā)展來(lái)看，目前上海租金最高水平仍未超越 10年前（ 95年上海商城租金為 $ /平方米 /天，而 08年環(huán)球金融中心租金為 $ /平方米 /天，其中匯率為 2022年 3月 23日 1： ），這反應(yīng)了上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)的基本面，在上海GDP10年保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)下，寫(xiě)字樓的需求量也在快速上升，但從 10年前后的租金水平來(lái)看，上海寫(xiě)字樓供應(yīng)量的增長(zhǎng)遠(yuǎn)超需求量，供大于求。 ?從 10多年來(lái)上海寫(xiě)字樓最高租金和最低租金水平的級(jí)差變化來(lái)看，租金差距轉(zhuǎn)變大幅度在縮小，可以看出上海寫(xiě)字樓檔次主要向甲級(jí)或超甲級(jí)方向發(fā)展，也可以看出上海產(chǎn)業(yè)的調(diào)整和功能的升級(jí)。 以空間布局來(lái)看： ?從九十年代上海寫(xiě)字樓分布的傳統(tǒng)六大核心外灘、陸家嘴、淮海中路、南京西路、徐家匯、虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)來(lái)看，外灘地區(qū)的商務(wù)功能在迅速弱化，商業(yè)功能和居住功能得到增強(qiáng)。也由此反應(yīng)出浦江兩岸以碼頭、工廠、商務(wù)為主的生產(chǎn)型沿江帶向休閑、購(gòu)物、居住為主的生活型濱水空間進(jìn)行轉(zhuǎn)化。 ?除了在原有六大核心商務(wù)區(qū)外，近幾年上海主城區(qū)內(nèi)多以舊廠房改變的“創(chuàng)意園”辦公區(qū)域?yàn)橹?，而城市外圍空間則主要以“總部園區(qū)”為代表的 ，在空間上打破了傳統(tǒng)的商務(wù)辦公聚集模式。 ?而上海傳統(tǒng)六大核心寫(xiě)字樓區(qū)域隨著近 10多年發(fā)展向更高端的 CDB升級(jí)，同時(shí)隨著上海交通的不斷發(fā)展，新的商業(yè)區(qū)和城市副中心的形成，不少寫(xiě)字樓已經(jīng)在向這些區(qū)域轉(zhuǎn)移。 注：由于近兩年全球金融危機(jī)的發(fā)生，造成對(duì)寫(xiě)字樓租金和空置率的影響較大，但并不能改變 10多年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)的整體發(fā)展格局。 早期寫(xiě)字樓資料 8392年上海寫(xiě)字樓發(fā)展特征 1983年 1992年期間，上海辦公樓發(fā)展較為平穩(wěn)。 1992年后，上海成為國(guó)際性經(jīng)濟(jì)中心城市的發(fā)展前景吸引了國(guó)內(nèi)外投資者，對(duì)于寫(xiě)字樓的需求激增。 19941996年兩年期間，上海辦公樓總面積從 813萬(wàn)平方米增加到 1127萬(wàn)平方米 ,增長(zhǎng)蒙汗藥 %，占物業(yè)總量的比重從 %上升到 %。與此同時(shí)，經(jīng)營(yíng)性辦公樓（包含營(yíng)業(yè)性和商品性辦公樓）市場(chǎng)也迅速擴(kuò)大。至 96年底，營(yíng)業(yè)性寫(xiě)字樓（指在劃撥用地上興建的只供出租的寫(xiě)字樓）供應(yīng)量約 240300萬(wàn)平方米，外銷商品性寫(xiě)字樓（指在土地批租地塊上興建的外銷寫(xiě)字樓）的供應(yīng)量為 180200萬(wàn)平方米，分別占上海寫(xiě)字樓總面積的 %和%。兩種進(jìn)入上海市場(chǎng)的寫(xiě)字樓已占上海寫(xiě)字樓總面積的 %。 9396年上海寫(xiě)字樓發(fā)展空間 在 9396年期間，上海中心城市的大部分地區(qū)的寫(xiě)字樓面積都有明顯的增長(zhǎng)。其中長(zhǎng)寧、閘北、徐匯、浦東等地區(qū)的寫(xiě)字樓面積增長(zhǎng)最為顯著，其次為普陀、黃浦、虹口和南市等地區(qū)。 上海經(jīng)營(yíng)性寫(xiě)字樓，特別是甲級(jí)寫(xiě)字樓，主要集中在高等級(jí)地區(qū)，包括黃浦、盧灣、靜安（土地等級(jí)在二級(jí)或以上），以及重點(diǎn)開(kāi)發(fā)地區(qū)，包括浦東陸家嘴、徐匯區(qū)徐家匯、長(zhǎng)寧區(qū)虹橋和閘北不夜城（土地等級(jí)在三級(jí)或以上）區(qū)域。 地區(qū) 1993年 1994年 1995年 1996年黃浦 122 125 132 145靜安 53 53 56 55盧灣 42 45 47 53徐匯 100 114 130 137長(zhǎng)寧 60 64 69 119浦東 55 56 102 95南市 15 15 18 35虹口 68 72 72 90閘北 35 37 54 73普陀 67 70 77 92楊浦 31 33 36 39閔行 31 36 45 49寶山 37 40 60 84嘉定 50 54 57 61合計(jì) 766 813 955 1127上海寫(xiě)字樓面積分布情況（單位：萬(wàn)平方米）寫(xiě)字樓市場(chǎng)資料 名稱 1991年 1992年 1993年 1994年 1995年錦江俱樂(lè)部 瑞金大廈 聯(lián)誼大廈 高陽(yáng)大廈 新虹橋大廈 上海商城 上海物質(zhì)貿(mào)易中心 上海國(guó)際貿(mào)易中心 上海部分營(yíng)業(yè)性寫(xiě)字樓日租金情況（單位：元/ 平方米/ 天）名稱 租金增長(zhǎng)幅度（% ）裕安大廈 36華都大廈 17萬(wàn)科廣場(chǎng) 24金橋大廈 32上海國(guó)際貿(mào)易中心 協(xié)泰中心 24上海商城 阿波羅大廈 24環(huán)球世界商業(yè)大廈 51國(guó)際貴都酒店 0中匯大廈 18解放日?qǐng)?bào)大廈 19聯(lián)誼大廈 12瑞金大廈 9上海部分寫(xiě)字樓月凈租金走勢(shì)（9 5 年中 9 6 年中）?較高的回報(bào)率和較好的發(fā)展前景，隨著境外資金的流入， 95年和 96年，上海中心城區(qū)寫(xiě)字樓面積分析增長(zhǎng)了 142萬(wàn)和 172萬(wàn)平方米，主要為經(jīng)營(yíng)性寫(xiě)字樓。期間甲級(jí)寫(xiě)字樓竣工面積幾乎翻番，從 95年 34萬(wàn)平方米猛增到 96年 67萬(wàn)平方米。 ?95年開(kāi)始，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)供過(guò)于求，空置上升、租金開(kāi)始下降，據(jù)分析，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率在25%左右，經(jīng)營(yíng)性寫(xiě)字樓空置率在 40%左右，并沒(méi)有表明將會(huì)下降的趨勢(shì)。受到高標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓的沖擊和未來(lái)在建項(xiàng)目的增多，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓租金在 96年全面下滑，最大跌幅在 50%左右。 綜合分析 上海甲級(jí)商務(wù)辦公區(qū)域現(xiàn)狀分布圖 1 虹橋 ?? ?? 2 徐家匯 ???? ?? 3 淮海路 ???? ?? 4 人民廣場(chǎng) 5 南京嘴 ???? ?? 6 陸家嘴 ?? 謝謝