【正文】 全裝修房以及較大房型面積使得本案的總價(jià)較高。案 名陽(yáng)光巴黎（一期）工地位置斜土路2143號(hào)投資興建上海豪森房地產(chǎn)有限公司售 樓 處斜土路2143號(hào)企劃銷(xiāo)售戴得梁行 泛城主力總價(jià)81萬(wàn)、12142萬(wàn)調(diào)查日期建筑設(shè)計(jì)添成建筑設(shè)計(jì)有限公司可售總額工程進(jìn)度未封頂電話64222888規(guī)劃戶數(shù)126戶規(guī)劃用途商住基地面積可售戶數(shù)126戶銷(xiāo)售面積8萬(wàn)平方米售出戶數(shù)100戶建筑樓層18層銷(xiāo) 售 率80％規(guī)劃面積92－300平方米以上銀行貸款額 度70%主力面積90－100，140－150，150－160年 限30平均單價(jià)8900元/平方米元銀 行 上海銀行單價(jià)范圍7900－1000元/平方米得 房 率8082%公開(kāi)日期物業(yè)公司陽(yáng)光新錦物業(yè)車(chē) 位 數(shù)108容 積 率管 理 費(fèi)車(chē)位單價(jià)未定綠 化 率36%[——產(chǎn)品分析——] 地理位置：本案位于斜土路近東安路，地理位置優(yōu)越，區(qū)域生活氛圍濃厚，周邊的各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全，斜土路上的多條公交線路使得區(qū)域的公交出行便捷。緊鄰的斜土路上的車(chē)流量較大，對(duì)于本案沿街的建筑有噪音影響。 產(chǎn)品規(guī)劃：，總建筑面積8萬(wàn)平方米，一期規(guī)劃有三幢18層的高層，其中1至3層為商用房。樓層規(guī)劃為二梯三戶，頂層為復(fù)式，得房率在80％左右。小區(qū)的綠化率較低，只達(dá)到了36％，對(duì)于居住的環(huán)境有一定的影響。 房型設(shè)計(jì)：本案樓層的規(guī)劃為一梯二戶和一梯三戶，目前推出的房型有一房、二房、三房、四房和復(fù)式房，得房率控制在82％左右。從房型設(shè)計(jì)來(lái)看，房型總體設(shè)計(jì)較為合理，但有些三房的廳未朝正南，而采取利用轉(zhuǎn)交陽(yáng)臺(tái)來(lái)增加其采光。 面積配比：目前共推出126戶，面積范圍從92－300平方米以上，具體情況見(jiàn)下表：房型面積戶數(shù)比例二房90－10026%120－13013%三房140－15026 %150－16026%170－18013%190－20013%四房及復(fù)式300以上97% 價(jià)格分析：本案的價(jià)格范圍為7900－10000元/平方米，均價(jià)8900元/平方米，符合區(qū)域的市場(chǎng)行情。 去化分析：本案于2002年10月開(kāi)盤(pán)至今的總體銷(xiāo)售情況較為理想，一期的銷(xiāo)售率達(dá)到80％。 優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：1. 地理位置優(yōu)越，區(qū)域的居住氛圍濃厚，周邊的生活配套設(shè)施齊全，出行及購(gòu)物方便。2. 小區(qū)的容積率在區(qū)域內(nèi)較低，并且小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃較為齊全。劣勢(shì)：1. 小區(qū)的綠化率較低，只達(dá)到了36％，影響居住的質(zhì)量和環(huán)境。2. 有一幢住宅距斜土路僅十米，嚴(yán)重受到噪音的污染。案 名尊園 工地位置 漕溪北路45號(hào)投資興建上海吉發(fā)投資有限公司售 樓 處 漕溪北路45號(hào)企劃銷(xiāo)售立置房地產(chǎn) 主力總價(jià)195－208萬(wàn)調(diào)查日期 建筑設(shè)計(jì)華東建筑設(shè)計(jì)研究院 可售總額7億 工程進(jìn)度封頂電 話64281111規(guī)劃戶數(shù)410戶基地面積12426平方米可售戶數(shù)410戶銷(xiāo)售面積54900平方米售出戶數(shù)328戶建筑樓層28－33層銷(xiāo) 售 率80％規(guī)劃面積90－600平方米以上銀行貸款額度70%主力面積150－160 年限30平均單價(jià)13000元/平方米元銀行 工商銀行單價(jià)范圍10000－15000元/平方米得 房 率8082% 公開(kāi)日期物業(yè)公司第一太平戴維斯車(chē) 位 數(shù)180容 積 率管 理 費(fèi)未定車(chē)位單價(jià)未定綠 化 率% [——產(chǎn)品分析——] 地理位置：本案位于漕溪北路上，處于徐家匯商業(yè)中心區(qū)域，區(qū)域的商業(yè)氛圍極為濃厚，周邊的各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全，而港匯廣場(chǎng)、東方商廈、太平洋、匯金百貨等大型商場(chǎng)使得購(gòu)物極為便捷。區(qū)域公交出行極為便捷，主要有地鐵一號(hào)線徐家匯站以及漕溪北路上數(shù)十條的公交線路等。 產(chǎn)品規(guī)劃：小區(qū)占地面積12426平方米，總建筑面積54900平方米。規(guī)劃有3幢28－33層的高層建筑，一幢28層的樓層規(guī)劃為三梯六戶，2幢33層的樓層規(guī)劃為二梯四戶，得房率在78%左右。％，配套設(shè)施齊全，主要有游泳池、健身房、超級(jí)網(wǎng)吧、多功能視聽(tīng)室、醫(yī)療室及VIP會(huì)所等。 面積配比：本案共410戶，面積范圍從90－600平方米以上，具體情況見(jiàn)下表：房型面積戶數(shù)比例二房80－90平方米52%90－100平方米52%120－130平方米62三房110－120平方米52 %140－150平方米62%150－160平方米124%復(fù)式300平方米以上6% 價(jià)格分析：由于本案的地理位置極為優(yōu)越，因此13000元/平方米的均價(jià)以及200萬(wàn)元左右的總價(jià)還是符合區(qū)域市場(chǎng)行情的。 去化分析：本案于2002年10月開(kāi)盤(pán)至今一號(hào)樓已售完，二、三號(hào)樓的房源也已剩下不多，總體的銷(xiāo)售率達(dá)到80％。 優(yōu)劣勢(shì)分析:優(yōu)勢(shì)：1. 由于處于徐家匯商業(yè)中心區(qū)域，因此無(wú)論是出行還是購(gòu)物都十分便捷，周邊的各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全。2. 周邊的徐家匯天主教堂及修女院增添了區(qū)域的文化氛圍。劣勢(shì)：1. 周邊道路的車(chē)流量及人流量較大，對(duì)于小區(qū)有噪音影響。2. 容積率較高，影響居住的環(huán)境。3. 規(guī)劃的棟距較近以及本案的南面即將建造的“萊詩(shī)邸花園”（規(guī)劃為9－33層），對(duì)于本案低樓層住戶的采光有影響。案 名兆豐帝景苑工地位置 肇嘉浜路1001號(hào)投資興建上海榮福房地產(chǎn)售 樓 處 肇嘉浜路1001號(hào)企劃銷(xiāo)售兆豐資詢 主力總價(jià)240－256萬(wàn)調(diào)查日期建筑設(shè)計(jì)華東建筑設(shè)計(jì)院 可售總額8億 工程進(jìn)度未封頂電 話54245699規(guī)劃戶數(shù)372戶規(guī)劃用途商 住基地面積17000平方米可售戶數(shù)372戶銷(xiāo)售面積55000平方米售出戶數(shù)200戶建筑樓層25層銷(xiāo) 售 率80％規(guī)劃面積56－263平方米以上銀行貸款額度70%主力面積150－160 年限30平均單價(jià)14000（毛）－18000（全）元/平方米元銀行 建行工行單價(jià)范圍13000－20000元/平方米得 房 率76－78% 公開(kāi)日期物業(yè)公司怡高物業(yè)車(chē) 位 數(shù)200容 積 率管 理 費(fèi)－4元 /平方米車(chē)位單價(jià)未定綠 化 率30%[——產(chǎn)品分析——] 地理位置：本案地處肇嘉浜路近宛平南路，地段較佳，各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全，區(qū)域的居住氛圍濃厚。距徐家匯商業(yè)中心約800米使得出行購(gòu)物及購(gòu)物方便，商業(yè)氛圍濃厚。周邊公交出行方便，除了肇嘉浜路上的多條公交線路外還有距本案約500米的地鐵一號(hào)線徐家匯站。 產(chǎn)品規(guī)劃:小區(qū)占地面積17000平方米，總建筑面積55000平方米，分為商業(yè)和居住共二期。目前推出的一期有五幢25層的高層，其中一至二層為商業(yè)用房，樓層規(guī)劃為二梯六戶到三梯二戶，得房率在76－78%左右。 面積配比：目前共推出372戶，面積范圍從56－263平方米。具體情況見(jiàn)下表：房型面積戶數(shù)比例二房80－90平方米52%90－100平方米52%120－130平方米62三房110－120平方米52 %140－150平方米62%150－160平方米124%復(fù)式300平方米以上6% 價(jià)格分析：本案分為毛坯房和全裝修房，其中毛坯房單價(jià)范圍13000－15000元/平方米，全裝修房單價(jià)范圍16000－20000元/平方米,裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/平方米，從其價(jià)格來(lái)看高于區(qū)域的平均價(jià)格。 去化分析：本案于2002年12月開(kāi)盤(pán)至今銷(xiāo)售率已達(dá)到80％，銷(xiāo)售成績(jī)較為理想。 優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：1. 地段極佳，周邊的各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，毗鄰徐家匯商業(yè)區(qū)，出行及購(gòu)物方便，區(qū)域的商業(yè)氛圍濃厚。2. 小區(qū)安保嚴(yán)格，內(nèi)部采用了高科技智能化保安系統(tǒng)。劣勢(shì)：1. 距肇嘉浜路較近，周邊的車(chē)流量及人流量較大，小區(qū)不可避免的受到噪音的影響。2. 小區(qū)的綠化率較低，只有30％，對(duì)于居住的環(huán)境有影響。3. 商務(wù)公寓的電梯的數(shù)量相對(duì)較少，對(duì)于出行有影響。案 名天際花園（三期） 工地位置 南丹東路83號(hào)投資興建徐匯城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)公司售 樓 處南丹東路83號(hào)企劃銷(xiāo)售天企行房地產(chǎn) 主力總價(jià)221－234萬(wàn)調(diào)查日期 建筑設(shè)計(jì)上海核工程建筑設(shè)計(jì)院 可售總額 工程進(jìn)度封頂電話64388268規(guī)劃戶數(shù)261戶基地面積可售戶數(shù)261戶銷(xiāo)售面積10萬(wàn)平方米售出戶數(shù)156戶建筑樓層30層銷(xiāo) 售 率60％規(guī)劃面積101－200平方米以上銀行貸款額度70%主力面積170－180 平方米年限30平均單價(jià)13000元/平方米元銀行 建行工行單價(jià)范圍11000－15000元/平方米得 房 率80% 公開(kāi)日期物業(yè)公司佳安物業(yè)車(chē) 位 數(shù)300多個(gè)容 積 率管 理 費(fèi)車(chē)位單價(jià)600元/月綠 化 率40%[——產(chǎn)品分析——] 地理位置：本案位于南丹東路83號(hào)，地段優(yōu)越，由于本案周邊新建的高檔居住小區(qū)較多，區(qū)域的居住氛圍較濃厚，各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全。由于毗鄰徐家匯商業(yè)中心（500米），區(qū)域的商業(yè)氛圍較為濃厚，出行及購(gòu)物都較為方便。 產(chǎn)品規(guī)劃：，總建筑面積約10萬(wàn)平方米。規(guī)劃有2幢30層的高層建筑，樓層規(guī)劃為二梯三戶，得房率在80%左右。小區(qū)的配套設(shè)施齊全，％。 面積配比：目前共推出261戶，面積范圍從101－200平方米。具體情況見(jiàn)下表：房型面積戶數(shù)比例二房100－110平方米28%三房130－140平方米28%140－150平方米56%150－160平方米28%160－170平方米28%170－180平方米28%四房170－180平方米56%復(fù)式200平方米以上9% 價(jià)格分析：本案為全裝修房，其中裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/平方米,單價(jià)范圍11000－15000元/平方米，均價(jià)13000元/平方米左右,主力總價(jià)在230萬(wàn)左右，符合區(qū)域的價(jià)格行情。 去化分析：本案于2002年12月8日開(kāi)盤(pán)至今銷(xiāo)售成績(jī)一般，銷(xiāo)售率在60％左右。 優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：1. 地段極佳，由于處于毗鄰徐家匯商業(yè)中心區(qū)域，因此無(wú)論是出行還是購(gòu)物都極為方便，而周邊的各項(xiàng)生活配套設(shè)施也極為齊全。2. 周邊的徐家匯天主教堂及修女院增添了區(qū)域的文化氛圍。3. 小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施齊全，并且由于屬于所開(kāi)發(fā)的第三期，因此配套都已落實(shí)。劣勢(shì)：1. 部分房型的通風(fēng)及采光不佳。2. 有一幢樓距斜土路較近，有噪音影響。黃浦區(qū)案 名太陽(yáng)都市花園工地位置 河南南路368號(hào)投資興建上海新錦發(fā)房地產(chǎn)有限公司售 樓 處 河南南路368號(hào)企劃銷(xiāo)售第一太平戴維斯 主力總價(jià)288－306萬(wàn)調(diào)查日期 建筑設(shè)計(jì)上海現(xiàn)代設(shè)計(jì)集團(tuán) 可售總額 工程進(jìn)度現(xiàn)房電 話63368888規(guī)劃戶數(shù)195戶規(guī)劃用途商住基地面積1萬(wàn)平方米可售戶數(shù)195戶銷(xiāo)售面積售出戶數(shù)156戶建筑樓層18－28層銷(xiāo) 售 率80％規(guī)劃面積144－344平方米銀行貸款額度70%主力面積160－170平方米 年限30平均單價(jià)18000元/平方米元銀行 工行單價(jià)范圍16000－20000元/平方米得 房 率78% 公開(kāi)日期物業(yè)公司第一太平戴維斯車(chē) 位 數(shù)200容 積 率管 理 費(fèi)車(chē)位單價(jià)未定綠 化 率42% [——產(chǎn)品分析——] 地理位置：本案位于河南南路近復(fù)興東路，區(qū)域的居住及商業(yè)氛圍濃厚，周邊的各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全。本案毗鄰豫園商業(yè)區(qū)，因此出行及購(gòu)物較為方便。 產(chǎn)品規(guī)劃:目前推出銷(xiāo)售的第二期占地面積1萬(wàn)平方米。規(guī)劃有5幢18－28層的高層建筑。其中住宅是從第四層開(kāi)始，樓層規(guī)劃為二梯一戶、二梯二戶，得房率在78%左右。，因此高樓層的住戶可以看到江景。小區(qū)采用的是酒店式的物業(yè)管理，主要的配套設(shè)施有500平方米的住客大堂、3000平