【正文】 全裝修房以及較大房型面積使得本案的總價較高。案 名陽光巴黎（一期）工地位置斜土路2143號投資興建上海豪森房地產(chǎn)有限公司售 樓 處斜土路2143號企劃銷售戴得梁行 泛城主力總價81萬、12142萬調(diào)查日期建筑設計添成建筑設計有限公司可售總額工程進度未封頂電話64222888規(guī)劃戶數(shù)126戶規(guī)劃用途商住基地面積可售戶數(shù)126戶銷售面積8萬平方米售出戶數(shù)100戶建筑樓層18層銷 售 率80％規(guī)劃面積92－300平方米以上銀行貸款額 度70%主力面積90－100，140－150，150－160年 限30平均單價8900元/平方米元銀 行 上海銀行單價范圍7900－1000元/平方米得 房 率8082%公開日期物業(yè)公司陽光新錦物業(yè)車 位 數(shù)108容 積 率管 理 費車位單價未定綠 化 率36%[——產(chǎn)品分析——] 地理位置：本案位于斜土路近東安路，地理位置優(yōu)越，區(qū)域生活氛圍濃厚，周邊的各項生活配套設施齊全，斜土路上的多條公交線路使得區(qū)域的公交出行便捷。緊鄰的斜土路上的車流量較大，對于本案沿街的建筑有噪音影響。 產(chǎn)品規(guī)劃：，總建筑面積8萬平方米，一期規(guī)劃有三幢18層的高層，其中1至3層為商用房。樓層規(guī)劃為二梯三戶，頂層為復式，得房率在80％左右。小區(qū)的綠化率較低，只達到了36％，對于居住的環(huán)境有一定的影響。 房型設計：本案樓層的規(guī)劃為一梯二戶和一梯三戶，目前推出的房型有一房、二房、三房、四房和復式房，得房率控制在82％左右。從房型設計來看，房型總體設計較為合理，但有些三房的廳未朝正南，而采取利用轉交陽臺來增加其采光。 面積配比：目前共推出126戶，面積范圍從92－300平方米以上，具體情況見下表：房型面積戶數(shù)比例二房90－10026%120－13013%三房140－15026 %150－16026%170－18013%190－20013%四房及復式300以上97% 價格分析：本案的價格范圍為7900－10000元/平方米，均價8900元/平方米，符合區(qū)域的市場行情。 去化分析：本案于2002年10月開盤至今的總體銷售情況較為理想，一期的銷售率達到80％。 優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：1. 地理位置優(yōu)越，區(qū)域的居住氛圍濃厚，周邊的生活配套設施齊全，出行及購物方便。2. 小區(qū)的容積率在區(qū)域內(nèi)較低，并且小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃較為齊全。劣勢：1. 小區(qū)的綠化率較低，只達到了36％，影響居住的質量和環(huán)境。2. 有一幢住宅距斜土路僅十米，嚴重受到噪音的污染。案 名尊園 工地位置 漕溪北路45號投資興建上海吉發(fā)投資有限公司售 樓 處 漕溪北路45號企劃銷售立置房地產(chǎn) 主力總價195－208萬調(diào)查日期 建筑設計華東建筑設計研究院 可售總額7億 工程進度封頂電 話64281111規(guī)劃戶數(shù)410戶基地面積12426平方米可售戶數(shù)410戶銷售面積54900平方米售出戶數(shù)328戶建筑樓層28－33層銷 售 率80％規(guī)劃面積90－600平方米以上銀行貸款額度70%主力面積150－160 年限30平均單價13000元/平方米元銀行 工商銀行單價范圍10000－15000元/平方米得 房 率8082% 公開日期物業(yè)公司第一太平戴維斯車 位 數(shù)180容 積 率管 理 費未定車位單價未定綠 化 率% [——產(chǎn)品分析——] 地理位置：本案位于漕溪北路上，處于徐家匯商業(yè)中心區(qū)域，區(qū)域的商業(yè)氛圍極為濃厚，周邊的各項生活配套設施齊全，而港匯廣場、東方商廈、太平洋、匯金百貨等大型商場使得購物極為便捷。區(qū)域公交出行極為便捷，主要有地鐵一號線徐家匯站以及漕溪北路上數(shù)十條的公交線路等。 產(chǎn)品規(guī)劃：小區(qū)占地面積12426平方米，總建筑面積54900平方米。規(guī)劃有3幢28－33層的高層建筑，一幢28層的樓層規(guī)劃為三梯六戶，2幢33層的樓層規(guī)劃為二梯四戶，得房率在78%左右。％，配套設施齊全，主要有游泳池、健身房、超級網(wǎng)吧、多功能視聽室、醫(yī)療室及VIP會所等。 面積配比：本案共410戶，面積范圍從90－600平方米以上，具體情況見下表：房型面積戶數(shù)比例二房80－90平方米52%90－100平方米52%120－130平方米62三房110－120平方米52 %140－150平方米62%150－160平方米124%復式300平方米以上6% 價格分析：由于本案的地理位置極為優(yōu)越，因此13000元/平方米的均價以及200萬元左右的總價還是符合區(qū)域市場行情的。 去化分析：本案于2002年10月開盤至今一號樓已售完，二、三號樓的房源也已剩下不多，總體的銷售率達到80％。 優(yōu)劣勢分析:優(yōu)勢：1. 由于處于徐家匯商業(yè)中心區(qū)域，因此無論是出行還是購物都十分便捷，周邊的各項生活配套設施齊全。2. 周邊的徐家匯天主教堂及修女院增添了區(qū)域的文化氛圍。劣勢：1. 周邊道路的車流量及人流量較大，對于小區(qū)有噪音影響。2. 容積率較高，影響居住的環(huán)境。3. 規(guī)劃的棟距較近以及本案的南面即將建造的“萊詩邸花園”（規(guī)劃為9－33層），對于本案低樓層住戶的采光有影響。案 名兆豐帝景苑工地位置 肇嘉浜路1001號投資興建上海榮福房地產(chǎn)售 樓 處 肇嘉浜路1001號企劃銷售兆豐資詢 主力總價240－256萬調(diào)查日期建筑設計華東建筑設計院 可售總額8億 工程進度未封頂電 話54245699規(guī)劃戶數(shù)372戶規(guī)劃用途商 住基地面積17000平方米可售戶數(shù)372戶銷售面積55000平方米售出戶數(shù)200戶建筑樓層25層銷 售 率80％規(guī)劃面積56－263平方米以上銀行貸款額度70%主力面積150－160 年限30平均單價14000（毛）－18000（全）元/平方米元銀行 建行工行單價范圍13000－20000元/平方米得 房 率76－78% 公開日期物業(yè)公司怡高物業(yè)車 位 數(shù)200容 積 率管 理 費－4元 /平方米車位單價未定綠 化 率30%[——產(chǎn)品分析——] 地理位置：本案地處肇嘉浜路近宛平南路，地段較佳，各項生活配套設施齊全，區(qū)域的居住氛圍濃厚。距徐家匯商業(yè)中心約800米使得出行購物及購物方便，商業(yè)氛圍濃厚。周邊公交出行方便，除了肇嘉浜路上的多條公交線路外還有距本案約500米的地鐵一號線徐家匯站。 產(chǎn)品規(guī)劃:小區(qū)占地面積17000平方米，總建筑面積55000平方米，分為商業(yè)和居住共二期。目前推出的一期有五幢25層的高層，其中一至二層為商業(yè)用房，樓層規(guī)劃為二梯六戶到三梯二戶，得房率在76－78%左右。 面積配比：目前共推出372戶，面積范圍從56－263平方米。具體情況見下表：房型面積戶數(shù)比例二房80－90平方米52%90－100平方米52%120－130平方米62三房110－120平方米52 %140－150平方米62%150－160平方米124%復式300平方米以上6% 價格分析：本案分為毛坯房和全裝修房，其中毛坯房單價范圍13000－15000元/平方米，全裝修房單價范圍16000－20000元/平方米,裝修標準3000元/平方米，從其價格來看高于區(qū)域的平均價格。 去化分析：本案于2002年12月開盤至今銷售率已達到80％，銷售成績較為理想。 優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：1. 地段極佳，周邊的各項配套設施齊全，毗鄰徐家匯商業(yè)區(qū)，出行及購物方便，區(qū)域的商業(yè)氛圍濃厚。2. 小區(qū)安保嚴格，內(nèi)部采用了高科技智能化保安系統(tǒng)。劣勢：1. 距肇嘉浜路較近，周邊的車流量及人流量較大，小區(qū)不可避免的受到噪音的影響。2. 小區(qū)的綠化率較低，只有30％，對于居住的環(huán)境有影響。3. 商務公寓的電梯的數(shù)量相對較少，對于出行有影響。案 名天際花園（三期） 工地位置 南丹東路83號投資興建徐匯城市建設投資開發(fā)公司售 樓 處南丹東路83號企劃銷售天企行房地產(chǎn) 主力總價221－234萬調(diào)查日期 建筑設計上海核工程建筑設計院 可售總額 工程進度封頂電話64388268規(guī)劃戶數(shù)261戶基地面積可售戶數(shù)261戶銷售面積10萬平方米售出戶數(shù)156戶建筑樓層30層銷 售 率60％規(guī)劃面積101－200平方米以上銀行貸款額度70%主力面積170－180 平方米年限30平均單價13000元/平方米元銀行 建行工行單價范圍11000－15000元/平方米得 房 率80% 公開日期物業(yè)公司佳安物業(yè)車 位 數(shù)300多個容 積 率管 理 費車位單價600元/月綠 化 率40%[——產(chǎn)品分析——] 地理位置：本案位于南丹東路83號，地段優(yōu)越，由于本案周邊新建的高檔居住小區(qū)較多，區(qū)域的居住氛圍較濃厚，各項生活配套設施齊全。由于毗鄰徐家匯商業(yè)中心（500米），區(qū)域的商業(yè)氛圍較為濃厚，出行及購物都較為方便。 產(chǎn)品規(guī)劃：，總建筑面積約10萬平方米。規(guī)劃有2幢30層的高層建筑，樓層規(guī)劃為二梯三戶，得房率在80%左右。小區(qū)的配套設施齊全，％。 面積配比：目前共推出261戶，面積范圍從101－200平方米。具體情況見下表：房型面積戶數(shù)比例二房100－110平方米28%三房130－140平方米28%140－150平方米56%150－160平方米28%160－170平方米28%170－180平方米28%四房170－180平方米56%復式200平方米以上9% 價格分析：本案為全裝修房，其中裝修標準為1000元/平方米,單價范圍11000－15000元/平方米，均價13000元/平方米左右,主力總價在230萬左右，符合區(qū)域的價格行情。 去化分析：本案于2002年12月8日開盤至今銷售成績一般，銷售率在60％左右。 優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：1. 地段極佳，由于處于毗鄰徐家匯商業(yè)中心區(qū)域，因此無論是出行還是購物都極為方便，而周邊的各項生活配套設施也極為齊全。2. 周邊的徐家匯天主教堂及修女院增添了區(qū)域的文化氛圍。3. 小區(qū)內(nèi)的配套設施齊全，并且由于屬于所開發(fā)的第三期，因此配套都已落實。劣勢：1. 部分房型的通風及采光不佳。2. 有一幢樓距斜土路較近，有噪音影響。黃浦區(qū)案 名太陽都市花園工地位置 河南南路368號投資興建上海新錦發(fā)房地產(chǎn)有限公司售 樓 處 河南南路368號企劃銷售第一太平戴維斯 主力總價288－306萬調(diào)查日期 建筑設計上?，F(xiàn)代設計集團 可售總額 工程進度現(xiàn)房電 話63368888規(guī)劃戶數(shù)195戶規(guī)劃用途商住基地面積1萬平方米可售戶數(shù)195戶銷售面積售出戶數(shù)156戶建筑樓層18－28層銷 售 率80％規(guī)劃面積144－344平方米銀行貸款額度70%主力面積160－170平方米 年限30平均單價18000元/平方米元銀行 工行單價范圍16000－20000元/平方米得 房 率78% 公開日期物業(yè)公司第一太平戴維斯車 位 數(shù)200容 積 率管 理 費車位單價未定綠 化 率42% [——產(chǎn)品分析——] 地理位置：本案位于河南南路近復興東路，區(qū)域的居住及商業(yè)氛圍濃厚，周邊的各項生活配套設施齊全。本案毗鄰豫園商業(yè)區(qū)，因此出行及購物較為方便。 產(chǎn)品規(guī)劃:目前推出銷售的第二期占地面積1萬平方米。規(guī)劃有5幢18－28層的高層建筑。其中住宅是從第四層開始，樓層規(guī)劃為二梯一戶、二梯二戶，得房率在78%左右。，因此高樓層的住戶可以看到江景。小區(qū)采用的是酒店式的物業(yè)管理，主要的配套設施有500平方米的住客大堂、3000平