上海房地產(chǎn)總體市場分析現(xiàn)狀-資料下載頁
2025-06-25 02:55本頁面
【正文】 洋房聚集區(qū)，其中有著名的歷史保護建筑物，像孫中山故居、周公館、復興公園、第二醫(yī)科大學等等，其他如“暢園”等也選擇在愚園路等同質(zhì)地段。位于徐匯黃金商業(yè)圈地段的“尊園”，離地鐵一號線僅數(shù)十步之距，附近還有高架，明珠輕軌等便利的交通。與“尊園”相似，“巴黎時韻”等樓盤也同屬于第二類別，即商業(yè)中心或交通干道附近，此類樓盤占到了今年新開樓盤總量的40％，比選擇人文歷史濃厚區(qū)域的樓盤高出13個百分點。三是以“水木清華”、“仁恒濱江園”、“香梅花園”等樓盤為代表的自然景觀豐富的區(qū)域，以“仁恒濱江苑”為例，面向黃浦江，可以望見浦江兩岸風景，還有部分則面向金茂大廈，東方明珠等，景觀優(yōu)勢相當明顯。規(guī) 劃良好的規(guī)劃是高檔住宅成功的先決條件之一，高檔住宅規(guī)劃的要求不僅是滿足經(jīng)濟指標，更重要的是沖破傳統(tǒng)要求的約束，具有前瞻性，充分展示居住者的地位，合乎居住者的要求，在今年開盤的高檔樓盤中，大多選擇有實力的國外規(guī)劃設計和景觀設計、居室設計公司為其服務。值的關注的是此次調(diào)查的樓盤在建筑設計方面全部由國內(nèi)企業(yè)操刀（見下圖），只有“暢園”和“思南路88號”兩個樓盤邀請了國外建筑設計公司做顧問。但在景觀設計方面，國內(nèi)企業(yè)則存在著明顯的差距，調(diào)查的高檔樓盤全部由國外景觀設計單位接盤。由此可見，國內(nèi)景觀設計企業(yè)離高檔樓盤所需要的條件還有相當大的差距。規(guī)劃特征：l 整體景觀規(guī)劃引用水、綠、小品等構(gòu)成一個完整的社區(qū)系統(tǒng)，用藝術和生活的方法表達l 以小高層、高層為主，其中高層占到總量的60%，小高層占30%；l 設置會所，以教育、休閑、娛樂為主；l 開發(fā)趨向規(guī)模化；l 設置智能化物業(yè)管理服務系統(tǒng)；會 所以運動為主以休閑為住以教育為主未定或無會所27%47%13%13%此次調(diào)查的高檔樓盤中，除巴黎時韻外，均配置有高檔會所。以上海壹街區(qū)會所為例，設置有棋牌室、壁球室、健身房、桌球室、屋頂露天燈光網(wǎng)球場、乒乓室等活動場所，其設置體現(xiàn)出運動型會所的特點，此類會所約占總數(shù)的27%。而以教育為主題的則占到約13%，如水清木華公寓會所，就設置有社區(qū)圖書館、親子教育中心、永久性藝術中心等場所。以休閑為主題的會所占47%左右，15個樓盤大部分會所屬此類。以位于徐家匯商圈的尊園為例，雖位處于繁華商圈，但會所仍設置有男女健身房、超級網(wǎng)吧、咖啡廳、餐廳、乒乓球室、麻將室、VIP會議室、親子樂園、老人天地、紅酒雪茄俱樂部等活動娛樂場所。在調(diào)查的15個樓盤中，只有巴黎時韻未設正式會所，但仍設有休閑酒吧、商務餐廳、健身房等場所，以滿足入住業(yè)主的需求?？梢?，高檔住宅對會所的要求相當高，同時也反映出客戶對享受型生活的追求。環(huán) 境綠化率30以上綠化率40%以上綠化率50%以上29%29%42%上海的高檔物業(yè)大多集中在具有濃厚的文化歷史的區(qū)域，如衡山路、華山路沿線，這表明了對人文環(huán)境和自然環(huán)境的追求，是高檔物業(yè)所必須具備的條件。人對內(nèi)外自然環(huán)境以及人文環(huán)境的追求是無止境的，高檔物業(yè)的開發(fā)卻并不都具備這些條件。因此，對環(huán)境的營造又成為塑造高檔物業(yè)的首要條件，或借景造勢、或人為堆砌、或借江引河、或磊山筑橋，高檔住宅在環(huán)境的營造上往往達到了登峰造極的效果。上圖是此次調(diào)查的15個樓盤的綠化率情況，從中也可以看出，大部分高檔物業(yè)的綠化率都比較高，最高的“香梅花園”更是達到了70％，而綠化率在50％以上的也6個，占市場分額的42％（見下圖）。綠化率在40％以上和在30％以上的樓盤各占總量的29％。從中，可以看出綠化率對于高檔物業(yè)的重要性，更是高檔物業(yè)的一個顯著標志。房 型100平方米以下100—200平方米200平方米以上13%56%31%高檔住宅房型的設計要求相對比較規(guī)范，首先體現(xiàn)在空間大小的劃分上，其次是空間功能的布局。在空間大小方面，高檔樓盤的面積一般比較大，這樣才能使內(nèi)部的格局有足夠的空間劃分。其內(nèi)部的功能較為齊全，有臥室、活動室、書房、洗衣房、工作間、保姆房等等，主要強調(diào)功能的細化。由下圖可以看出，在調(diào)查的十五家樓盤中，主力房型面積大多集中在100—200平方米以及200平方米以上兩個階層，其中仁恒濱江園的最大房型面積在450平方米，在100—200平方米這一階層中，面積也大多集中在150平方米以上，約占這一階層的67%?？梢姡邫n住宅對面積的追求要比中低檔物業(yè)高出許多。33 /
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