上海房地產(chǎn)總體市場分析現(xiàn)狀-文庫吧資料
2025-07-01 02:55本頁面
【正文】 ，一個是位于人文沉淀較深的愚園路和新華路附近，周邊洋房別墅較多；還有一個就是中高檔住宅、別墅密集的虹橋地區(qū)，為新興中高檔住宅群落。從其高價位樓盤特點看，靜安的樓盤大多位于南京路南北兩冀的市中心地帶，并且大多建立在舊改地塊上，具有相當?shù)囊?guī)模和成熟的周邊環(huán)境，近期隨著拆遷力度的加大以及傳統(tǒng)市中心房地產(chǎn)開發(fā)的興旺，靜安區(qū)今后將會有一批成規(guī)模、高品位的高檔物業(yè)推出，值得關注。雖然在樓市持續(xù)升溫的條件下，靜安樓市不溫不火，但隨著靜安今年不少爛尾樓項目的改造以及靜安寺地區(qū)的綜合改造，都表明靜安樓市漸旺。2002年以來，靜安高檔樓盤較為集中開盤，其中有“上海壹街區(qū)”，每平方米均價為9500元； “國際麗都城”二期每平方米均價為16000元左右（全裝修），“靜安楓景”，每平方米均價為11000元左右，在同一時期內是全市高檔樓盤推量比例最高的區(qū)域，高價盤占到市場份額的50%。l 靜安區(qū)靜安區(qū)是傳統(tǒng)的市中心高檔住宅集中區(qū)域，區(qū)域內洋房林立，更有時尚的南京西路和靜安寺等多處商業(yè)、貿(mào)易中心，其得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢以及與之密切相關的完善的配套生活設施都為高檔物業(yè)的開發(fā)提供了地段、區(qū)位、配套、人文、景觀等多方面的綜合優(yōu)勢。作為上海樓市最為活躍的一個地區(qū)，無論是新開盤的品質，或是后續(xù)盤的內涵，都彰顯出浦東高檔樓市多元化的發(fā)展方向以及多層次的發(fā)展思路，隨著浦東政策面利好消息的不斷出臺，在促進房產(chǎn)開發(fā)的力度上，浦東地區(qū)將會進一步有所表現(xiàn)。目前浦東房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)了五大熱點區(qū)域，即陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、張楊路沿線、浦東南路上南路板塊、世紀公園板塊、黃浦江東岸沿江板塊。l 浦東新區(qū)作為上海樓市投資的熱點區(qū)域，浦東的房地產(chǎn)發(fā)展一直走在全市的前列，無論是房價走勢、銷售排名、廣告投放、新盤推量都呈現(xiàn)較強勁的發(fā)展態(tài)勢。據(jù)了解，上海部分中心地區(qū)每平方米商品房中分攤的土地成本已達3000元以上，而從合理的成本與收益關系考慮，房價約為土地成本的3倍比較合理。二、熱點區(qū)域分析 此次統(tǒng)計我們列入了6個區(qū)，其中高檔住宅主要分布于浦東以及徐匯、靜安、長寧等市中心城區(qū)。這些外籍商務人員的大幅度增加，在一定程度上推動了浦東高檔住宅的發(fā)展，從而使得上海高檔住宅的市場份額逐步東移，而傳統(tǒng)高檔住宅區(qū)的靜安、長寧、徐匯等區(qū)的客戶也漸漸將目光瞄向了浦東。隨著大量外資企業(yè)及駐華機構不斷地涌入，浦東已成為眾多大集團、大公司入駐的首選之地。下圖顯示的是今年高檔樓盤的區(qū)域分布情況以及市場占有率情況，從中可以看出在徐匯、靜安、長寧等市中心和次中心城區(qū)的高檔樓盤占據(jù)了上海高檔住宅市場60%的份額，這主要因為：一方面上述地區(qū)是上海傳統(tǒng)的高檔住宅集中地區(qū)，無論是環(huán)境還是設施配套都比較完善；另一個原因則是上述地區(qū)舊改力度的不斷加大以及市政的日益完善。目前，市場比較集中的仍是中檔以及中高檔樓盤，并且此類樓盤的開發(fā)力度遠大于高檔樓盤。從今年一季度數(shù)據(jù)看，與去年相比，均價在每平方米15000元左右的高檔住宅供應更是出現(xiàn)強勢增長，從而推動一季度新盤均價上攻至每平方米11470元的高位，由此可見高檔樓盤發(fā)展勢頭之強勁。進入2002年，高檔住宅概念不斷被炒作，頻頻露臉于各家媒體，“尊園”、“國際麗都城”等高檔樓盤迅速地廣為人知，針對高檔住宅的愈演愈烈之勢，我們作了此次調查，其目的就是讓讀者能進一步對上海目前的高檔住宅市場有比較深入的了解。從2000年開始，上海高檔物業(yè)的推盤速度明顯加快，其中最為人所熟知的要數(shù)“世茂濱江花園”，其占據(jù)地段、區(qū)位、環(huán)境、規(guī)劃等多處優(yōu)勢，挾風雷之勢，推動了滬市高檔住宅的進程，拉開了浦江沿線高檔樓盤開發(fā)的序幕。l 房型面積的交易增長速度是“兩頭快于中間”，即單套在70平米以下的小房型和150平米以上的大房型增速加快，占總體比例明顯上升，今年上海房地產(chǎn)市場掀起的“小戶型熱”和“別墅熱”，這一狀況在交易數(shù)據(jù)上得到充分體現(xiàn)。l 值得關注的是，第三季度已登記商品房預售面積開始呈現(xiàn)出下降的態(tài)勢，也是今年以來首度出現(xiàn)已登記商品房登記面積小于批準預售面積的情況。l 2002年1—9月已售全市房地產(chǎn)期房抵押建筑面積為2528萬平方米，約11萬件，%，1374萬平方米，抵押貸款金額為375億元，而房地產(chǎn)現(xiàn)房抵押建筑面積為3702萬平方米，%，抵押貸款金額為857億元。l 2002年1—9月商品房登記預售排名為浦東、閔行、普陀、寶山、%、%、%、%。l 2002年1—9月預售的商品房中，以成交面積統(tǒng)計，%，%，%。l 2002年1—9月登記
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