上海房地產(chǎn)總體市場(chǎng)分析現(xiàn)狀-文庫(kù)吧資料
2025-07-01 02:55本頁(yè)面
【正文】 ，一個(gè)是位于人文沉淀較深的愚園路和新華路附近，周邊洋房別墅較多；還有一個(gè)就是中高檔住宅、別墅密集的虹橋地區(qū)，為新興中高檔住宅群落。從其高價(jià)位樓盤特點(diǎn)看，靜安的樓盤大多位于南京路南北兩冀的市中心地帶，并且大多建立在舊改地塊上，具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模和成熟的周邊環(huán)境，近期隨著拆遷力度的加大以及傳統(tǒng)市中心房地產(chǎn)開發(fā)的興旺，靜安區(qū)今后將會(huì)有一批成規(guī)模、高品位的高檔物業(yè)推出，值得關(guān)注。雖然在樓市持續(xù)升溫的條件下，靜安樓市不溫不火，但隨著靜安今年不少爛尾樓項(xiàng)目的改造以及靜安寺地區(qū)的綜合改造，都表明靜安樓市漸旺。2002年以來(lái)，靜安高檔樓盤較為集中開盤，其中有“上海壹街區(qū)”，每平方米均價(jià)為9500元； “國(guó)際麗都城”二期每平方米均價(jià)為16000元左右（全裝修），“靜安楓景”，每平方米均價(jià)為11000元左右，在同一時(shí)期內(nèi)是全市高檔樓盤推量比例最高的區(qū)域，高價(jià)盤占到市場(chǎng)份額的50%。l 靜安區(qū)靜安區(qū)是傳統(tǒng)的市中心高檔住宅集中區(qū)域，區(qū)域內(nèi)洋房林立，更有時(shí)尚的南京西路和靜安寺等多處商業(yè)、貿(mào)易中心，其得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)以及與之密切相關(guān)的完善的配套生活設(shè)施都為高檔物業(yè)的開發(fā)提供了地段、區(qū)位、配套、人文、景觀等多方面的綜合優(yōu)勢(shì)。作為上海樓市最為活躍的一個(gè)地區(qū)，無(wú)論是新開盤的品質(zhì)，或是后續(xù)盤的內(nèi)涵，都彰顯出浦東高檔樓市多元化的發(fā)展方向以及多層次的發(fā)展思路，隨著浦東政策面利好消息的不斷出臺(tái)，在促進(jìn)房產(chǎn)開發(fā)的力度上，浦東地區(qū)將會(huì)進(jìn)一步有所表現(xiàn)。目前浦東房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)了五大熱點(diǎn)區(qū)域，即陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、張楊路沿線、浦東南路上南路板塊、世紀(jì)公園板塊、黃浦江東岸沿江板塊。l 浦東新區(qū)作為上海樓市投資的熱點(diǎn)區(qū)域，浦東的房地產(chǎn)發(fā)展一直走在全市的前列，無(wú)論是房?jī)r(jià)走勢(shì)、銷售排名、廣告投放、新盤推量都呈現(xiàn)較強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)。據(jù)了解，上海部分中心地區(qū)每平方米商品房中分?jǐn)偟耐恋爻杀疽堰_(dá)3000元以上，而從合理的成本與收益關(guān)系考慮，房?jī)r(jià)約為土地成本的3倍比較合理。二、熱點(diǎn)區(qū)域分析 此次統(tǒng)計(jì)我們列入了6個(gè)區(qū)，其中高檔住宅主要分布于浦東以及徐匯、靜安、長(zhǎng)寧等市中心城區(qū)。這些外籍商務(wù)人員的大幅度增加，在一定程度上推動(dòng)了浦東高檔住宅的發(fā)展，從而使得上海高檔住宅的市場(chǎng)份額逐步東移，而傳統(tǒng)高檔住宅區(qū)的靜安、長(zhǎng)寧、徐匯等區(qū)的客戶也漸漸將目光瞄向了浦東。隨著大量外資企業(yè)及駐華機(jī)構(gòu)不斷地涌入，浦東已成為眾多大集團(tuán)、大公司入駐的首選之地。下圖顯示的是今年高檔樓盤的區(qū)域分布情況以及市場(chǎng)占有率情況，從中可以看出在徐匯、靜安、長(zhǎng)寧等市中心和次中心城區(qū)的高檔樓盤占據(jù)了上海高檔住宅市場(chǎng)60%的份額，這主要因?yàn)椋阂环矫嫔鲜龅貐^(qū)是上海傳統(tǒng)的高檔住宅集中地區(qū)，無(wú)論是環(huán)境還是設(shè)施配套都比較完善；另一個(gè)原因則是上述地區(qū)舊改力度的不斷加大以及市政的日益完善。目前，市場(chǎng)比較集中的仍是中檔以及中高檔樓盤，并且此類樓盤的開發(fā)力度遠(yuǎn)大于高檔樓盤。從今年一季度數(shù)據(jù)看，與去年相比，均價(jià)在每平方米15000元左右的高檔住宅供應(yīng)更是出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)，從而推動(dòng)一季度新盤均價(jià)上攻至每平方米11470元的高位，由此可見(jiàn)高檔樓盤發(fā)展勢(shì)頭之強(qiáng)勁。進(jìn)入2002年，高檔住宅概念不斷被炒作，頻頻露臉于各家媒體，“尊園”、“國(guó)際麗都城”等高檔樓盤迅速地廣為人知，針對(duì)高檔住宅的愈演愈烈之勢(shì)，我們作了此次調(diào)查，其目的就是讓讀者能進(jìn)一步對(duì)上海目前的高檔住宅市場(chǎng)有比較深入的了解。從2000年開始，上海高檔物業(yè)的推盤速度明顯加快，其中最為人所熟知的要數(shù)“世茂濱江花園”，其占據(jù)地段、區(qū)位、環(huán)境、規(guī)劃等多處優(yōu)勢(shì)，挾風(fēng)雷之勢(shì)，推動(dòng)了滬市高檔住宅的進(jìn)程，拉開了浦江沿線高檔樓盤開發(fā)的序幕。l 房型面積的交易增長(zhǎng)速度是“兩頭快于中間”，即單套在70平米以下的小房型和150平米以上的大房型增速加快，占總體比例明顯上升，今年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起的“小戶型熱”和“別墅熱”，這一狀況在交易數(shù)據(jù)上得到充分體現(xiàn)。l 值得關(guān)注的是，第三季度已登記商品房預(yù)售面積開始呈現(xiàn)出下降的態(tài)勢(shì)，也是今年以來(lái)首度出現(xiàn)已登記商品房登記面積小于批準(zhǔn)預(yù)售面積的情況。l 2002年1—9月已售全市房地產(chǎn)期房抵押建筑面積為2528萬(wàn)平方米，約11萬(wàn)件，%，1374萬(wàn)平方米，抵押貸款金額為375億元，而房地產(chǎn)現(xiàn)房抵押建筑面積為3702萬(wàn)平方米，%，抵押貸款金額為857億元。l 2002年1—9月商品房登記預(yù)售排名為浦東、閔行、普陀、寶山、%、%、%、%。l 2002年1—9月預(yù)售的商品房中，以成交面積統(tǒng)計(jì)，%，%，%。l 2002年1—9月登記
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