【正文】 比例三房150－160平方米12050%160－170平方米6025%四房200平方米以上6025% 價格分析：本案單價范圍9000－10000元/平方米，均價9500元/平方米左右，主力總價約在150萬，總體的價格情況略低于古北地區(qū)的價格行情。小區(qū)內(nèi)的主要配套設(shè)施有人工湖、兒童游樂園、主題花園及會所及屋頂網(wǎng)球場，小區(qū)的綠化率較低，只有35％。 產(chǎn)品規(guī)劃:本項目占地面積8萬平方米，總建筑面積10萬平方米。案 名上城（三期）工地位置 古北路1398號投資興建復(fù)地集團(tuán)售 樓 處 古北路1398號企劃銷售策源主力總價142152萬調(diào)查日期 建筑設(shè)計美國 ARQ建筑事務(wù)所 可售總額9億 工程進(jìn)度封頂電話62086969規(guī)劃戶數(shù)660戶基地面積8萬平方米可售戶數(shù)240戶銷售面積10萬平方米售出戶數(shù)192戶建筑樓層12－18層銷 售 率80％規(guī)劃面積156－200平方米銀行貸款額度70%主力面積150－160年限30平均單價9500元/平方米元銀行浦發(fā)單價范圍9000－10000元/平方米得 房 率82% 公開日期物業(yè)公司獅城怡安車 位 數(shù)250容 積 率管 理 費(fèi)未定車位單價未定綠 化 率35%[——產(chǎn)品分析——] 地理位置：本案位于古北路古羊路，地處長寧與閔行地交界處，屬于著名地古北高檔居住區(qū)，區(qū)域的居住氛圍濃厚，生活水準(zhǔn)較高，周邊的各項配套設(shè)施齊全。2. 精裝修加上大面積的房型規(guī)劃使得本案的房屋總價要大大高于區(qū)域的平均價格。 2. 小區(qū)的會所規(guī)劃較為高檔。銷售情況不容樂觀。因此從本案的單價和總價來看均高于區(qū)域的市場價格行情。主要的配套設(shè)施有四層的會所（地下一層）,室內(nèi)高爾夫練習(xí)室、家庭影院、醫(yī)務(wù)室、雪茄與紅酒吧以及室內(nèi)游泳池等。由兩幢28層的高層建筑鑲拼而成。古北二期居住區(qū)已開始動工，這將使本地區(qū)的未來前景進(jìn)一步看好。3. 全裝修房加上較大的面積規(guī)劃使得房屋的總價較高。劣勢：1. 江蘇路為交通干道，上下班時車流量及人流量很大，對于出行有影響。2. 出門即是地鐵站，出行極為便捷。 去化分析：總體銷售情況良好，進(jìn)入2002年上海銷售金額50強(qiáng)，目前的銷售率在80％左右。 面積配比：共558戶，面積范圍從123－254平方米。規(guī)劃有2幢32層的高層建筑，共分為九個單元，樓層規(guī)劃為二梯二戶，得房率在78%左右。距本案500米的中山公園商圈與靜安寺商圈使得區(qū)域的商業(yè)氛圍較為濃厚，購物方便。2. 三房的房型面積規(guī)劃較大，使得總價較高，已引起銷售受阻。3. 蘇州河的整治和長寧路的拓寬工程使得區(qū)域的未來前景看好，區(qū)域內(nèi)的樓價有一定的升值潛力。屬于規(guī)劃中的長寧路居住區(qū)域，區(qū)域內(nèi)有大量的已建成或在建的居住小區(qū)，因此區(qū)域居住氛圍濃厚。銷售成績不甚理想。：本案共524戶，面積范圍63－300平方米，具體配比如下：房型面積戶數(shù)比例一房60－70平方米40%二房100－110平方米40%三房120－130平方米40%150－160平方米162%160－170平方米200%四房及復(fù)式200平方米以上42% 價格分析：本案目前的單價范圍為7200－13000元/平方米，均價在8500元/平方米左右，主力總價140萬，符合區(qū)域的市場價格行情。3. 小區(qū)內(nèi)的主要配套設(shè)施有：中央花園、玻璃天幕的室內(nèi)游泳池、桌球室、健身房等。 產(chǎn)品規(guī)劃：1. ，總建筑面積8萬平方米，規(guī)劃有9幢14－30層的小高層和高層構(gòu)成，樓層規(guī)劃為二梯二戶和二梯四戶，得房率在80%左右?！　　　　　　　　∥?、最新重點(diǎn)個案分析長寧區(qū)案 名虹橋河濱花園工地位置長寧路1898號投資興建上海上科實(shí)業(yè)有限公司售 樓 處長寧路1898號企劃銷售旭陽 萬欣主力總價136－144萬調(diào)查日期建筑設(shè)計大境建筑設(shè)計事務(wù)所可售總額8億工程進(jìn)度封頂電 話62290066 規(guī)劃戶數(shù)524戶規(guī)劃用途住宅基地面積2. 6萬平方米可售戶數(shù)524戶銷售面積8萬平方米售出戶數(shù)209戶建筑樓層14－30 F銷 售 率約40%規(guī)劃面積63－300平方米銀行貸款額度70%主力面積160－170平方米年限30平均單價8500元/平方米銀行民生銀行單價范圍7200－13000元/平方米得 房 率80%公開日期物業(yè)公司自管車 位 數(shù)400容 積 率管 理 費(fèi)車位單價10萬綠 化 率45% [——產(chǎn)品分析——] 地理位置：本案位于長寧路近古北路，緊鄰蘇州河，屬于規(guī)劃中的長寧路居住板塊，區(qū)域生活氛圍濃厚，周邊的各項生活配套設(shè)施齊全，未來的升值潛力較大。8） 浦東陸家嘴濱江地區(qū)，高檔樓盤區(qū)域，房價高位支撐，均價1280020000元。6） 徐匯區(qū)徐家匯地區(qū)，上市樓盤減少，房價居高不下，均價8000元。50余平方米以下的酒店式小戶型公寓均價660012750元。4） 盧灣區(qū)建國路以北地區(qū)，地段環(huán)境一流，高檔樓盤為主，均價14600元。2） 老西門周邊地區(qū)，中檔樓盤應(yīng)市，房價微幅下調(diào)，均價7930元。上海目前城市化的程度為70%，20年后的目標(biāo)是90%以上，由于“上海魅力”的作用，上海不僅要承擔(dān)自身的城市化壓力，還要分擔(dān)全國的城市化壓力，要解決進(jìn)入上海的農(nóng)村人口住房問題，這也將從另一個方面促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展。5. “城市化”口號的提出意味著上海房產(chǎn)將會增加新的發(fā)展空間。這些交通航運(yùn)規(guī)劃包括國際貨運(yùn)機(jī)場建設(shè)、大小洋山港口建設(shè)和高速公路、軌道交通網(wǎng)建設(shè)。一批舊城區(qū)將進(jìn)行拆遷、改建，這些采取貨幣拆遷的工程必然使拆遷戶進(jìn)入房產(chǎn)交易市場，增加總體的購房需求。3. 上海未來幾年城市經(jīng)濟(jì)規(guī)劃將給上海房地產(chǎn)市場帶來的促進(jìn)作用也不可忽視。（2003年伊始，由溫州的民營企業(yè)均瑤集團(tuán)投資的均瑤國際廣場開始預(yù)租售，這一幢總高32層，面積約為8萬平方米的5A級商務(wù)樓成為了外地民營經(jīng)濟(jì)2003年進(jìn)入上海樓市的又一個亮點(diǎn)。上海樓市繼續(xù)保持良好的發(fā)展趨勢，主要是由于在未來幾年內(nèi)，上海有很多支撐樓市的“賣點(diǎn)”。2002年全年，上海房地產(chǎn)業(yè)投資總額為720億元人民幣，占上海市固定資產(chǎn)投資額的33%，%，達(dá)上海房地產(chǎn)歷史最高水平，比2001年凈增373個億（%）。一方面，存量房面積與增量房面積接近，市場購房以消費(fèi)型購房為主，2002年上海商品交易房的面積為1961萬平方米，存量房銷售面積為1790萬平方米；另一方面，上海的租賃房屋發(fā)展態(tài)勢良好。4．去化率：案名開盤日期銷售率菊園（三期）85％萬源杰座60%香梅花園90%水清木華55%肆、綜 述一、未來高檔物業(yè)市場發(fā)展綜述從上海房地產(chǎn)高檔住宅市場未來走勢來看，房市將持續(xù)看好。2．產(chǎn)品形態(tài)：案名產(chǎn)品形態(tài)樓層規(guī)劃菊園（三期）18－39層的高層二梯四戶萬源杰座16－18高層二梯二戶，二梯三戶，二梯八戶香梅花園高層二梯二戶、二梯四戶水清木華16幢10－28層的小高層和高層一梯二戶、二梯二戶說明：l 從上表可以看出本區(qū)高檔物業(yè)的產(chǎn)品形態(tài)主要為高層，樓層規(guī)劃為二梯二戶到八戶，其中“萬源杰座”規(guī)劃有一幢商務(wù)公寓，樓層規(guī)劃為二梯八戶。1．面積配比：一房面積30－404050m25060m260－7070以上合計套數(shù)/45//1560比例/75%//25%100%二 房面積809090100100110110120120以上合計套數(shù)303072172/304比例%%%%/100%三 房面積130以下130140140150150160160以上合計套數(shù)/722417144428比例/%%%%100%說明：l 以上數(shù)據(jù)來源于“菊園”（三期）、“萬源杰座”二個個案，共792戶，%，%，三房占54%，可見三房為主力房型。浦東新區(qū)2003年推出的高檔物業(yè)大聚集在陸家嘴地區(qū)和世紀(jì)公園周邊。4．去化率：案名開盤日期銷售率靜安雅筑90%康寧雅庭85%國際麗都城（一期）100%上海壹街區(qū)(一二期)100%中凱城市之光（三期）75％靜安楓景85％華商會館100%說明：l 由于市中心黃金地段的土地不可再生以及受到區(qū)政府建設(shè)雙高社區(qū)和大力改造舊居住區(qū)的利好影響，本區(qū)域個案銷售率普遍較為理想。3．物業(yè)公司及管理費(fèi)：案名物業(yè)公司管理費(fèi)靜安雅筑靜安地產(chǎn)康寧雅庭電力物業(yè)國際麗都城第一太平戴維斯4元/平方米靜安楓景怡高物業(yè)上海壹街區(qū)世邦魏理仕中凱城市之光未定未定華商會館怡高物業(yè)未定說明：l ，并且聘用的多為知名的高檔物業(yè)管理公司。l 共統(tǒng)計了1950戶，%，%，%，%，可見本區(qū)的主力房型為三房，但是二房與三房的比例相差不大。l 樓層規(guī)劃以二梯三戶為主，部分多層產(chǎn)品為一梯一戶和二戶。靜安區(qū)選取了“達(dá)安花園”、“靜安雅筑”、“靜安陽光名都” “國際麗都城”、“華商會館”、“靜安晶華園”、“靜安行家”、“康寧雅庭”、“靜安河濱花園”、“靜安楓景”、“上海一街區(qū)”、“中凱城市之光”12個個案進(jìn)行了調(diào)查。四、靜安區(qū)2003年上半年靜安區(qū)房地產(chǎn)市場異?；鸨?，2002年的多個項目的后續(xù)產(chǎn)品陸續(xù)推出，而區(qū)域新盤也層出不窮。3．物業(yè)公司及管理費(fèi)：案名物業(yè)公司管理費(fèi)太陽都市花園第一太平戴維斯海悅花園中海物業(yè)士博匯未定未定耀江花園怡合高力2元/平方米說明：l 從上表可以看出管理費(fèi)最低2元/平方米， 元/平方米，并且聘用的為知名的高檔物業(yè)管理公司。l 可以看出本區(qū)在售個案中，三房占到了一半，為主力房型，而其中又以160平方米以上的為主力，%。產(chǎn)品形態(tài)：案名產(chǎn)品形態(tài)樓層規(guī)劃太陽都市花園5幢18－28層的高層二梯一戶，二梯二戶海悅花園22－34層的高層二梯二戶，二梯三戶，二梯四戶士博匯（3號樓）231層的高層二梯二戶、二梯四戶耀江花園（一期）2幢34層的高層二梯三戶說明：l 從上表可以看出黃浦、盧灣兩區(qū)的高檔物業(yè)都屬于高層，最高達(dá)到34層，樓層規(guī)劃從二梯一戶至四戶不等。從2002年的下半年，隨著區(qū)域舊城改造力度不斷的增大，區(qū)域內(nèi)開工面積大大增加，很大程度緩解了區(qū)域內(nèi)供應(yīng)緊張的局面。4．去化率案名開盤日期銷售率古北中央花園70％上城（三期）80%暢園80％虹橋河濱花園40％嘉里華庭95%虹橋萬博花園（一期）70％東方倫敦40%說明：l 虹橋河濱花園及東方倫敦的銷售情況落后于區(qū)域內(nèi)其它物業(yè)的原因在于虹橋河濱花園就整體來看，產(chǎn)品品質(zhì)略低于區(qū)域內(nèi)其它產(chǎn)品，而東方倫敦由于屬于爛尾摟再改造工程從而造成其輿論影響不佳?？梢钥闯鲋髁Φ姆啃蜑槿?，而三房中又以150－160平方米以及160平方米以上的大房型為主，%、%。2．面積配比一房面積30－404050m25060m260－7070以上合計套數(shù)///148/148比例///100%/100%二 房面積809090100100110110120120以上合計套數(shù)//14854293495比例//%%%100%三 房面積130以下130140140150150160160以上合計套數(shù)94/1306687121604比例%/%%%100%四房及復(fù)式面積200以下200250250以上合計套數(shù)31149162342比例9%%%100%說明：l 以上數(shù)據(jù)來源于“上城”、“暢園”、”虹橋河濱花園”、“虹橋萬博花園”（一期）、“嘉里華庭”、“東方倫敦”這六個個案。產(chǎn)品形態(tài)案名產(chǎn)品形態(tài)樓層規(guī)劃古北中央花園12－13層的小高層一梯二戶，二梯一戶上城（三期）12－18層的小高層，高層二梯二戶暢園32層的高層二梯二戶虹橋河濱花園14－30層的小高層和高層二梯二戶，二梯四戶東方倫敦一幢