【正文】 生活空間設(shè)定來源于居住者本身?！癝OLO”的定義：SOLO作為英文單詞的含義為獨奏、單獨、單獨飛行。綜合新人類的購房四大要素，我們不難看出現(xiàn)代房地產(chǎn)已經(jīng)進入對位比較競爭階段，開發(fā)商要尋求市場賣點，要市場認可自己的產(chǎn)品，從開發(fā)階段就要站在消費者立場仔細考慮，不但要把消費者要什么搞清楚做出來，還要把消費者想要可沒想清楚的東西具象化，甚至把他們想要但不敢奢望的東西做為房子附加值給他們。新新人類已挑戰(zhàn)過青春的各種可能，全新的工作與生活秩序，不斷上演。堵車、再堵車，浪費時間等于縮短生命，所以建議新新人類們在選擇時尚小家時要特別考慮位置：不堵車的交通。在多維的空間之外，還有一維的時間鏈，把生活穿連起來。何況很多事情，有時間才能有心情。提案、協(xié)議、回家倒頭就睡。無休止的加班。有了自由空間之后，對于年輕人而言，需要最大限度地與外界進行各式各樣的交流和聯(lián)系，以促進生活和事業(yè)空間的不斷擴展，讓我們的交流成為空間的一部分，讓我們有共同的生活、娛樂、交流空間。家也是一樣，除了自我空間和自由天地外，需要更廣闊的公共空間，和最實用的交流場所。自由空間之外，擴大交流的范圍，會令生活有更多色彩，不再是一成不變的飲食男女。充分了解青春的需要，做出他們想要卻沒說出來的房子，就等于抓住了新新人類的脈搏。讓最年輕的社會中堅擁有最獨特的自由空間，徹底超越小資情調(diào)概念。年輕人的現(xiàn)時生活要求：獨立空間——交流空間——時間鏈接——新的生活態(tài)度情侶裝后的“SPACE”：從20歲到30歲，受過良好的教育，有自己喜歡的工作，或者在外企打工、或者是時髦的自由職業(yè)，家就是自己的工作室、或者正在與朋友們共同創(chuàng)業(yè)……總之，收入穩(wěn)定，對未來充滿自信，追求生活品質(zhì)和品位，喜歡運動和社交，個性強。 目前項目周邊還沒有形成完全的商務(wù)或高檔住宅的氛圍與周邊生活配套的缺陷是推向市場的瓶頸點，個案體量較小又是進行“概念推廣”的機會點，基于上述原因?qū)⑽磥砜驮吹闹埸c從產(chǎn)品本身轉(zhuǎn)移到一種新的生活方式是定位的重點。定位依據(jù)及來源： 本案的現(xiàn)實狀況是一改造項目重新規(guī)劃，只能以改動與細部配置的投入為主。“定位”就是要給那些購買我們產(chǎn)品而不選擇其它的人們一個完美而充分的理由。四、市場定位要點闡述：我們將在已經(jīng)認識和把握本案各項產(chǎn)品特點的基礎(chǔ)上，全面確立本案在市場中的“定位”。◆在本案銷售周期內(nèi)，預(yù)計存在新建樓盤的潛在競爭。威脅◆與我們產(chǎn)品不遠的、位于淞滬路—政立路的創(chuàng)智天地的產(chǎn)品有相當部分產(chǎn) 品與我們重疊，將形成直接的競爭事態(tài)?！舫伺赃叺膭?chuàng)智天地外，附近鮮有其他競爭個案?！粑覀冺椖啃^(qū)域遠期的市政規(guī)劃方面相對模糊，軌道交通除8號線較近外，其他的都比較遠，有一種被邊緣化的感覺?！?周邊眾多小區(qū)比較陳舊，以及旁邊較大的公交場站等，造成其小區(qū)域環(huán)境整體形象欠佳?！?世界小學(xué)、體育學(xué)院等學(xué)區(qū)近在咫尺。◆項目周邊小區(qū)域生活環(huán)境成熟配套，屬傳統(tǒng)的居住區(qū)，居民總體數(shù)量龐大，房齡大多較長，潛在客戶可觀。 三、項目SWOT分析優(yōu)勢◆整個楊浦區(qū)正進入大發(fā)展、高速度的城市改造期，城市面貌正以前所未有的速度更新、改善。未來窗IF社區(qū)地段位置：國順路——黃興路物業(yè)類型：定位為青年公寓（SOHO類型）、酒店（自己經(jīng)營、不售不租） 開發(fā)商：上海鵬欣集團價格（出售）：9000—12000元/平方米裝修狀況：毛坯 戶型面積：58—110平方米建筑面積：總建面4萬平方米，由兩棟高層組成銷售情況：第一期A棟已經(jīng)售磬，二期B棟剛開盤一、項目概況 項目位置 本項目位于楊浦區(qū)的****路——****交匯處，近五角場，項目占地面積約在8萬余平方米左右（估計），環(huán)境比較幽靜，是一處比較適宜人居的地方，但目前比較缺乏商業(yè)氛圍和商務(wù)環(huán)境。地段位置：五角場四平路物業(yè)類型：寫字樓開發(fā)商：上海富慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司價格（出售）：不祥 物業(yè)標準：4A戶型面積：不祥 建筑面積：不祥銷售情況：尚未開盤（目前工程進度：在做地下基礎(chǔ)工程）滬東財富大廈地段位置：國權(quán)路（近黃興路） 物業(yè)類型：5星酒店、5 A寫子樓、商場、住宅樓開發(fā)商：上海穩(wěn)健集團 價格（出售）：不詳裝修狀況：不詳 建筑面積：總建面15萬平方米銷售情況：明年才開始銷售（目前在建）平盛大廈地段位置：凇滬路98號物業(yè)類型：寫字樓價格（出售）：同均價11495元/平方米裝修狀況：不詳建筑面積：****銷售情況：共57套，目前僅售10套。（數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計局）附下表：2005年18月份（楊浦區(qū)）數(shù)量（套）去年同期比面積（平米）去年同期比成交金額（萬元）去年同期比新建商品房批準預(yù)售2549↓%↓%商品房預(yù)售成交3447↓%371140↓%↓%存量房出售9259↓%673813↓%↑%楊浦區(qū)寫字樓租金價格案名地址租金備注海上海新城大連路 元/平米*日簡裝創(chuàng)富城東控江路、大連路交界處 元/平米*日精裝古北領(lǐng)峰(半島中心大廈)控江路1700號 元/平米*日精裝滬東金融大廈翔殷路 元/平米*日三菱電梯，中央空調(diào)，電話，標準裝修遠洋廣場四平路*日中央空調(diào),直線電話楊浦科技創(chuàng)業(yè)園國定路335號（近邯鄲路）*日毛坯同濟科技大廈中山北二路1121號*日簡裝三、本案區(qū)域市場情況及競爭個案（五角場地區(qū)）本案作為五角場地區(qū)一個具有個性化的產(chǎn)品，一開始就將面臨眾多競爭對手的嚴峻的挑戰(zhàn)，除了面對一些傳統(tǒng)的寫字樓產(chǎn)品外，還有眾多已經(jīng)出現(xiàn)或即將出現(xiàn)的新面孔的考驗，如位于五角場中心區(qū)域的滬東金融大廈、學(xué)習廣場以及創(chuàng)智天地、未來窗IF社區(qū)等，而近在咫尺、聲名顯赫的創(chuàng)智天地的部分產(chǎn)品更是與我們產(chǎn)品完全重合，其現(xiàn)在至2010年的開發(fā)周期尤其更應(yīng)引起我們的高度重視，該區(qū)域是否還有后來者呢？我們只有建立在知己知彼的基礎(chǔ)上，作出自己產(chǎn)品的特色，才可能在市場上立于不敗之地。2002004連續(xù)兩年實際成交量都突破了100萬平方米，今年全年商品房銷售面積估計是近50萬平方米， 預(yù)計2006年可能會突破70萬平方米。楊浦房地產(chǎn)市場分析近年來楊浦區(qū)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。中環(huán)國際、滬東金融廣場、萬達國際廣場等就位于中心商圈內(nèi)，已經(jīng)開始啟動總建面超過100萬平方米的創(chuàng)智天地也僅靠五角場中心區(qū)域，其大有直逼徐家匯的氣勢?！镂褰菆霭鍓K近年來，五角場地區(qū)涉及居住、商業(yè)、交通的大規(guī)模市政工程一個接一個。目前該板塊集中在M8線營口路段線沿線大多在建項目都將陸續(xù)在7月份集中入市，該板塊將迎來一波小的供應(yīng)高潮。該板塊目前在售的住宅個案較少，只有現(xiàn)代星洲城三期的第二批房源在售，目前的均價水平已經(jīng)達到了12000元/㎡以上，較其三期的第一批房源單價有500的上漲。板塊內(nèi)現(xiàn)行的價格段為1100015000元/㎡。這些利好點直接將該板塊的價格明顯拉升，而市場接受度也普遍良好。除去本身發(fā)展了較為成熟的商業(yè)配套外，該板塊最大的特點就是交通的明顯優(yōu)勢。報告認為：巴士項目（暫定）作為楊浦北區(qū)一個新型的物業(yè)形態(tài)，率先提出“獨立空間、生態(tài)SOLO”的理念，獨樹一幟，必然會贏得市場先機，因此本報告先著眼五角場周邊主要地產(chǎn)板塊，通過板塊個性分析，解讀項目整體所處的競爭環(huán)境，進而為我們產(chǎn)品的規(guī)劃和定性指明方向。隨著近年來楊浦較大規(guī)模的市政建設(shè)，巨額的內(nèi)外資紛紛進入相關(guān)領(lǐng)域，使得整個楊浦區(qū)的城市形象煥發(fā)一新，區(qū)域環(huán)境逐步改善，未來隨著軌道交通的建成、黃浦江沿線開發(fā)以及“知識型”楊浦工程的啟動、五角場城市副中心的建設(shè)將有力的推動區(qū)域高檔物業(yè)市場的發(fā)展，為本項目的建設(shè)提供契機。根據(jù)區(qū)域內(nèi)高校的分布狀況，高校校區(qū)規(guī)劃為西區(qū)、東區(qū)和北區(qū)三個區(qū)域，西區(qū)規(guī)劃以復(fù)旦大學(xué)、同濟大學(xué)、財經(jīng)大學(xué)等為核心；東區(qū)規(guī)劃以上海理工大學(xué)、上海水產(chǎn)大學(xué)為核心；北區(qū)規(guī)劃以上海第二軍醫(yī)大學(xué)、上海體育學(xué)院為核心。市委、市政府對于楊浦知識創(chuàng)新區(qū)開發(fā)建設(shè)的重要決策是楊浦新一輪發(fā)展的重大歷史機遇，并提出了“知識楊浦”的主導(dǎo)城市功能。根據(jù)區(qū)域現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，楊浦依托高校和國有大中型企業(yè)，以調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和優(yōu)化城區(qū)功能為主線，以科技教育現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和都市型產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，以居住服務(wù)為主導(dǎo)，積極推進以生產(chǎn)功能為主向的綜合功能戰(zhàn)略性調(diào)整?！　钇謪^(qū)為上海市人口聚集的傳統(tǒng)老城區(qū)，楊浦區(qū)傳統(tǒng)的居住環(huán)境較差，同時前幾年相對于其他區(qū)而言，楊浦的發(fā)展速度相對滯后，曾經(jīng)是“老舊、落后”的代名詞。其中最關(guān)鍵的信貸政策會變得更加寬松,而降低后的房價也使得金融風險得到有效降低和控制,因此央行有可能采取較寬松的刺激消費的信貸政策?！　∈紫?2005年積累了大量的供應(yīng)壓力需要在2006年獲得消化緩解,價格會繼續(xù)降低。但要明確一點,雖然上述的真實需求可以稱為剛性需求,但在短期內(nèi)如果房價沒有實質(zhì)性的降低的話,剛性需求也會有很大的彈性,不會馬上轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實的購買力?！　t2006年普通住宅實際購房年需求預(yù)計為:(改善型購普通住宅＋外來人口購普通住宅)＋結(jié)婚購普通住宅＋拆遷型購普通住宅＋投資型購普通住宅20%=(811＋360)＋392＋127＋103520%≈1700萬平方米。E、改善購房:該部分購房需求既包括購買普通住宅也包括 購買配套商品房,因此，改善型購房需求=2005年住宅總購房面積投資購房需求拆遷購房總需求結(jié)婚購房需求外來人口購房需求=32341035637392360=810萬平方米。按照流動人口平均在上海5年左右可以購房,兩人組成家庭,購房面積80平方米來計算,當然這部分購房需求也會有部分轉(zhuǎn)向二手住宅,則外來人口每年購房面積可以預(yù)測為:50015%247。流動人口中大多數(shù)人在滬已經(jīng)居住一年以上,主要居住在宿舍,其次是居住在租借的私房中,再次是居住在上海居民家中和租借的公房中。則,結(jié)婚購房面積可以預(yù)測為:80%80=392萬平方米。因此,拆遷性購普通住宅的面積可以預(yù)測為:354=127萬平方米。則總的拆遷購房面積為354=637萬平方米?！　、拆遷購房:根據(jù)上海統(tǒng)計局數(shù)據(jù),2004年拆遷居民住宅為233萬平方米,2003年拆遷居民住宅為475萬方,取兩者平均值為354萬平方米。　　A、投資購房:我們認為投資性購買住宅的比例占2004年商品房總成交面積的30%左右,即:3450