上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析預(yù)測(cè)報(bào)告-文庫吧資料
2025-02-27 13:34本頁面
【正文】 調(diào)整考慮以上因素，未來一年，上海房?jī)r(jià)合理降幅為 15%20%例證一：金地未未來項(xiàng)目 在售物業(yè) 在售均價(jià)（元 /㎡ ） 實(shí)際得房率 修正均價(jià)（元 /㎡ ）金地未未來花園洋房 15000 100％ 15000綠地崴廉公寓 小高層 14680 85％ 17270證大家園五期 小高層 15000 85％ 17647連城新苑 小高層 15740 85％ 18517金地未未來贈(zèng)送大面積地下室和露臺(tái)，綜合考慮，我們將實(shí)際得房率定為 100％根據(jù)市場(chǎng)類比法，金地未未來低價(jià)可知降價(jià)達(dá)到 1520％，取得良好的市場(chǎng)效果，占據(jù)同期浦東商品公寓45%的份額地址：浦東五洲大道和張揚(yáng)北路建筑面積： 154200容積率： 綠化率： 35％建筑類型： 22棟 5層、 3棟 14層、 7棟 15 從市場(chǎng)例證看， 15%20%的降幅可以達(dá)到預(yù)期效果金地未未來降價(jià)引起了市場(chǎng)的熱烈反應(yīng)， 2周內(nèi)成交 3萬㎡，成交業(yè)績(jī)明顯優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)樓盤。上海市歷年住宅銷售量與未來一年銷量預(yù)測(cè)特別說明：以上假設(shè)只考率了國(guó)內(nèi)貸款因素，還需注意 …上述假設(shè)，我們沒有考慮地價(jià)款的跨年支出 —— 今年需繳納上年地價(jià)款的 35%，初步預(yù)測(cè)在 45億元左右， 9月需補(bǔ)交的價(jià)款最集中同樣，利率和準(zhǔn)備金的變動(dòng)，我們只計(jì)算了貸款的成本增加 —— 在緊縮大背景下，開發(fā)商自有資金、利用外資的難度和成本必將增加在宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)下， CPI繼續(xù)高漲，政府提高加息頻率和幅度的可能性增大歐佩克石油超過 170美元 /桶6月 20日 汽油、柴油價(jià)格每噸提高 1000元，航空煤油價(jià)格每噸提高 1500元；6月 23日 寶鋼進(jìn)口澳大利亞力拓鐵礦石價(jià)格同比大幅上漲，最高漲幅 ％。X3自有資金 目前我國(guó)開發(fā)商自有資金比例在不斷下降，樂觀假設(shè)自有資金為投資額的 30%（歷史數(shù)據(jù)）；X4其他資金 假定不變X5定金及預(yù)付款 按照 08年上半年水平測(cè)算，假定資金缺口部分都由定金及預(yù)付款來補(bǔ)足；X6存款準(zhǔn)備金率 根據(jù)目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，分別做不變和上調(diào)一次估計(jì)；X7利率 7月 1日，央行行長(zhǎng)周小川：不排除提高利率對(duì)抗通貨膨脹，在此對(duì)利率分別做不變和上調(diào)一次估計(jì)；根據(jù)現(xiàn)實(shí)，做出必要假設(shè)………根據(jù)上述關(guān)系式，我們可以對(duì)資金缺口做一輪估算三種估算思路：樂觀估計(jì)：存款準(zhǔn)備金率和利率保持不變，國(guó)內(nèi)貸款按照 6%的速度自然增長(zhǎng)悲觀估計(jì)：存款準(zhǔn)備金率和利率各上調(diào) ，國(guó)內(nèi)貸款因成本加大而縮減較切合實(shí)際估計(jì)：存款準(zhǔn)備金率和利率各上調(diào) ，國(guó)內(nèi)貸款與 07年水平持平…資金缺口估算思路一：樂觀估計(jì)：存款準(zhǔn)備金率和利率保持不變，國(guó)內(nèi)貸款按照 6%的速度自然增長(zhǎng)由數(shù)據(jù)計(jì)算得知， 00年 07年度，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資始終保持每季度 %的增長(zhǎng)率2023年三季度至 2023年二季度，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到 按照假設(shè)，上海房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)貸款數(shù)額仍然按照 6%的速度自然增長(zhǎng)2023年三季度至 2023年二季度，上海房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款數(shù)額為房地產(chǎn)開發(fā)投資額其他資金自有資金國(guó)內(nèi)貸款利用外資定金及預(yù)付款資金差額由關(guān)系式： 上海住宅銷售量 = 住宅銷售價(jià)格 1755988 累計(jì)供求比 住宅銷售價(jià)格按照目前 6月份銷售均價(jià) 13325元 /㎡ 計(jì)算； 累計(jì)供求比短時(shí)間內(nèi)基本保持穩(wěn)定，取 08年上半年均值 .價(jià)格銷量13325銷售額為 元 彌補(bǔ)資金缺口%…資金缺口估算思路二：悲觀估計(jì)：存款準(zhǔn)備金率和利率各上調(diào) 國(guó)內(nèi)貸款因成本加大而縮減根據(jù)關(guān)系式： 國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)速度 = 存款準(zhǔn)備金率及利率各上調(diào) ，則貸款成本增加，貸款增速放慢貸款增速 6%%20
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