上海某房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2025-08-09 08:11本頁(yè)面
【正文】 名度，尋求新客源。其余部分為330360平方米的獨(dú)棟別墅。一期為131棟。 港匯廣場(chǎng)舉行小型展覽會(huì)中海翡翠湖岸 地理位置：青浦滬青平高速佘山趙巷口發(fā) 展 商：上海中海房地產(chǎn)有限公司建設(shè)指標(biāo)：總建筑面積約80000平方米，占地600多畝。 房地網(wǎng)站廣告216。 中銀、交行金卡用戶 月底216。 郵政夾頁(yè)216。 《上海樓市》216。 虹橋路沿線豎立燈箱廣告216?？傮w來(lái)看，由于名人世家的定位較高，廣告推廣力度較大，后市還是為人所看好。物業(yè)管理：銷售走勢(shì)分析：【分析】從上圖可以看出，在宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后，該樓盤受到較大的影響沖擊，6月份均沒(méi)有成交記錄。銷售情況：一期售完，目前在售二期均 價(jià)：13500元/平方米歷史最高價(jià)：16800元/平方米主力面積：355594平方米房型分布：一期所有延湖別墅的建筑面積基本在500650平方米之間（銷售面積在380500平方米之間），共有15套，其中有一套為建筑面積888平方米（銷售面積為635平方米）的獨(dú)棟別墅。開工日期：開盤日期：交房日期：總 戶 數(shù)：160戶銷售指標(biāo)：共分二期開發(fā)，由160棟獨(dú)立別墅組成。提高的部分主要是加大了戶外看板和羅馬旗的投入，平面媒體的投放以及郵政、電信投遞也有所增加，這使得這些項(xiàng)目的比其他項(xiàng)目有較大的優(yōu)勢(shì)。下表所列出的是近期成交狀況較好的樓盤詳細(xì)成交資料：名稱區(qū)域5－8月銷售情況單價(jià)總價(jià)分月銷售情況推廣費(fèi)用（推算）面積(m2)套數(shù)成交金額（萬(wàn)元）(元/平方米)萬(wàn)元/套5月6月7月8月5月前5月后恒聯(lián)名人世家青浦51701168521325462300471%4%中海翡翠湖岸青浦51101471511399451434431．5%2．5%銀都名墅閔行509418589911580328331111．2%2%合生城邦閔行15399871539910000177301214311．8%3%浪琴水岸松江3020201628539282501141．5%4%佘山高爾夫別墅松江92881522313240241488111121%1．2%海德花園寶山306413289194332228月開盤133%獨(dú)立別墅中成交排第一的是位于寶山區(qū)的新開盤項(xiàng)目“海德花園”，自8月2日開盤后全月成交13套；成交量排在第二和第三位的分別是閔行的“銀都名墅”和青浦區(qū)的“恒聯(lián)名人世家”，8月份分別成交了11套和7套。而滬閔路板塊供應(yīng)量相對(duì)較大，但銷售速度不會(huì)有太大變化。而位于壺閔路板塊的合生城邦與銀都名墅8月份的銷售狀況要明顯好于7月（注：合生城邦含有公寓住宅）。而滬閔路板塊的別墅樓盤多是獨(dú)立和聯(lián)排別墅混合型社區(qū)，從目前的價(jià)格來(lái)看，獨(dú)立別墅價(jià)格與最高時(shí)相比約有1000元/平方米的下降，而聯(lián)排別墅價(jià)格下調(diào)幅度在500元/平方米左右。從總體情況來(lái)看，松江地區(qū)別墅供應(yīng)量充足，客戶選擇面較大，但在目前的市場(chǎng)情況下，大部分樓盤銷售狀況不好、難以在短時(shí)期內(nèi)有所改變也是不爭(zhēng)的事實(shí)。浪琴水岸在7月份僅成交一套房源，但到了8月份成交了14套，為區(qū)域最高。例如綠洲比華利這種經(jīng)典老盤的目前成交價(jià)格相對(duì)前階段最高價(jià)格下降了8000元/平方米左右，佘山月湖山莊的目前成交價(jià)格也已降至14000元/平方米。而新橋和泗涇板塊經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的發(fā)展和積累，已經(jīng)相對(duì)成熟，高檔別墅聚集區(qū)的板塊概念也已確立，而九亭和松江新城板塊則有不少別墅樓盤是混合型別墅社區(qū)，周邊更有眾多公寓樓盤林立其間，區(qū)域檔次相對(duì)較低。在后續(xù)章節(jié)中將對(duì)青浦區(qū)域成交量最高的名人世家以及中海翡翠湖岸進(jìn)行重點(diǎn)分析。徐涇板塊樓盤的成交情況雖然沒(méi)趙巷板快的好，但是其8月份成交狀況要略好于7月份。而其他樓盤成交量都徘徊在一套甚至0成交的尷尬局面。目前各樓盤的成交價(jià)格與其最高價(jià)格相比都有30006000元/平方米的降低，而像九溪十八島這樣的尾盤，價(jià)格更是下降了將近12000元/平方米，實(shí)屬驚人。從區(qū)域劃分來(lái)看，趙巷板塊的價(jià)格為區(qū)域最高，徐涇板塊則最低?？v觀后市，聯(lián)排別墅的投資價(jià)值大大縮水，自住購(gòu)房者在今后相當(dāng)一段時(shí)期里都會(huì)持幣觀望，對(duì)產(chǎn)品的選擇更加理性。聯(lián)排別墅面臨的形勢(shì)則更為嚴(yán)峻，和上月相反，聯(lián)排別墅的銷售套數(shù)急劇下跌，跌幅達(dá)55%，半月來(lái)的銷售套數(shù)僅27套，除了合生城邦半月銷售6套外，其余項(xiàng)目均只有12套的銷售業(yè)績(jī)?？梢钥闯?，自從6月以來(lái)，別墅市場(chǎng)的成交量在總體上還是呈現(xiàn)出萎縮的狀態(tài)。根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)上海別墅辦公室的監(jiān)測(cè)顯示6月份上海獨(dú)立別墅成交量分別為118套、147套，兩月合計(jì)僅相當(dāng)于3月份成交量的78％，四月份成交量的95％。進(jìn)入05年后，自上半年一系列宏觀調(diào)控政策頒布實(shí)施后，市場(chǎng)觀望氣氛更加濃厚，成交量迅速萎縮，從05年第一季度來(lái)看，漲幅已經(jīng)有所回落，特別是從6月份的數(shù)據(jù)來(lái)看， 2682點(diǎn)比上期4月指數(shù)下降19點(diǎn)，基本回到了今年2月份的位置，別墅指數(shù)首次出現(xiàn)下降。隨著2005年三月份一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，尤其是悄然執(zhí)行的上海花園住宅轉(zhuǎn)讓征收30％60％的土地增值稅，使得投機(jī)需求受到嚴(yán)厲的打擊，投資成本高漲，市場(chǎng)觀望氣氛日趨濃厚，成交量迅速萎縮，成交價(jià)格在高位運(yùn)行一段時(shí)間之后近期出現(xiàn)小幅下調(diào)趨勢(shì)。同時(shí)，不少開發(fā)商的產(chǎn)品也是經(jīng)歷了長(zhǎng)期的銷售和塑造，也形成當(dāng)前的品牌效應(yīng)和口碑，不甘心輕易自降身價(jià)破壞形象，這也造成了別墅市場(chǎng)買賣雙方的凝滯現(xiàn)象。對(duì)于別墅買家而言，購(gòu)買別墅只是對(duì)居住品質(zhì)的追求，是尊榮的象征，而不是生活的必需品，所以需求不會(huì)很迫切，能夠經(jīng)得起時(shí)間的等待。別墅市場(chǎng)觀望氣氛較濃隨著宏觀調(diào)控得進(jìn)一步深入，尤其在上海悄然實(shí)行的對(duì)獨(dú)棟別墅轉(zhuǎn)讓加征30％60％的的土地增值稅政策以來(lái)，購(gòu)買別墅如果作為投資行為來(lái)說(shuō)則投資成本大大增加，且風(fēng)險(xiǎn)大大增加，因此別墅的自住需求幾乎成了目前別墅購(gòu)買的唯一需求，而在如今別墅供應(yīng)量并不稀缺的市場(chǎng)情況下，別墅市場(chǎng)交易迅速萎縮，價(jià)格也逐步回落，客戶出現(xiàn)有選擇的觀望心態(tài)也在情理之中。但由于前幾年囤積的土地豐富，在政府調(diào)控和別墅項(xiàng)目高投資回報(bào)率的作用下，前期開發(fā)商對(duì)于別墅項(xiàng)目未來(lái)盈利能力的預(yù)期仍然較高，別墅開發(fā)熱度不減，從而造成雖然目前市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，開發(fā)商對(duì)未來(lái)預(yù)期降低，但由于項(xiàng)目已經(jīng)開始建設(shè)或者即將完成，使得市場(chǎng)供應(yīng)增加，市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，供大于求的局面已經(jīng)
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