【正文】 人氣，形成老西門商業(yè)文化獨“特”的魅力。主要集中在中華路的東側(cè)。定位于專業(yè)店、專賣店及連鎖品牌，同時增加文化娛樂休閑功能，開設(shè)夜總會等娛樂設(shè)施。主要分布在中華路以西至西藏路兩側(cè)。商業(yè)總體布局。根據(jù)“十五”規(guī)劃，將以原老西門商業(yè)中心為基礎(chǔ)，圍繞周邊地區(qū)居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)，推進商業(yè)設(shè)施開發(fā)，通過對現(xiàn)有商業(yè)結(jié)構(gòu)的全面調(diào)整，突出其綜合性商業(yè)中心的特點，重點加強餐飲、娛樂、休閑設(shè)施以及規(guī)?；I(yè)化賣場的建設(shè)，發(fā)展專業(yè)店、專賣店等商業(yè)業(yè)態(tài)。本案住宅和商鋪的走勢應(yīng)息息相關(guān)，中華路—董家渡地區(qū)目前新建小區(qū)的商鋪租金在4元/M2/天，預(yù)計到整個聚居區(qū)建設(shè)完畢，新型商業(yè)租金將提高至8元/M2/天，即240元/M2/月。租金水平老西門老西門目前的底層租金在250元/M2/月，低于其他區(qū)級商業(yè)中心，估計隨著市政建設(shè)的完工和高檔住宅的建成，租金將有大幅的提高，預(yù)計將達到450元/M2/月以上。陸家浜路陸家浜路的商業(yè)已定型，未來可繼續(xù)發(fā)展性不大，主要以商務(wù)消費為主，人均消費在150元以內(nèi)。本案中華路—董家渡地區(qū)由于地段的關(guān)系，人流量居末位。人流量老西門老西門作為區(qū)級的商業(yè)中心，匯集人流最多，但同時由于淮海路、南京西路等市級商業(yè)中心較近，如產(chǎn)品相近的話，消費群體會被分流。陸家浜路陸家浜路則是滿足周邊中檔住宅小區(qū)和沿線商務(wù)樓內(nèi)的消費，輻射直徑在三公里左右。臨近的復(fù)興東路隧道和R4線的王家碼頭站，兩者均能帶來固定的外向性消費群體，尤其是浦東的客戶群。陸家浜路相比之下陸家浜路雖然有兩條軌道經(jīng)過，但M8和R4的出口相離較遠，人流分散，不易形成規(guī)模效應(yīng)。因此研究這三塊區(qū)域內(nèi)目前的商業(yè)狀況意義不大，針對這些區(qū)域未來的商業(yè)定位本報告將探索它們的發(fā)展前景、分析相互間可能的競爭力度。區(qū)域間競爭力的對比分析黃浦區(qū)地處市中心，文化歷史悠久，區(qū)內(nèi)舊房多、環(huán)境差、改造難度大。當然這些區(qū)域的商業(yè)必須具備各自特色，同時與中華路地區(qū)的居民層次、區(qū)域人口、商業(yè)規(guī)模、以及未來發(fā)展有可比性和參考性。此外周邊還將建設(shè)多條軌道，結(jié)合原有的道路，組成快速城際交通線；同時利用景觀優(yōu)勢，改善居住環(huán)境，提高生活檔次。競爭環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境綜述本項目位于中華路，目前周邊80%以上為二級以下舊里，環(huán)境較差，商業(yè)配套以服務(wù)居民基本生活的五金、煙雜類小店鋪為主，整體消費力低。這類商鋪的需求者主要是大型餐飲、銀行、證券及大型專業(yè)商場，尋找這幾類合適的需求者往往需要相當長的時間，一些中小投資者又無實力投資于大面積店鋪，店鋪就容易長時間空置。沿斜土路的一些樓盤底商定位為鞋店，并已初具專業(yè)街特色。因此具備了設(shè)置底商的地利、人和條件。天）基本單位面積（M2）商鋪/住宅售價比錦凱華苑10000/4F鞋類批發(fā)14500102050蓬萊家園1100/1F未開業(yè)10000//該區(qū)域底商售價在10000—14500元/平方米之間。斜土路、國貨路以南該板塊處于豫園、老西門輻射范圍之外，消費需求基本上來自于區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)居民。滄海苑、申升公寓、明日星城這些可分割的商鋪去化也相對消化較快，且單價相對較高。天）基本單位面積（M2）商鋪/住宅售價比黃浦E品5100/4F產(chǎn)權(quán)式商鋪18000/202申升公寓1200/2F未開業(yè)140007400、800明日星城6300/1F未開業(yè)200005361804該區(qū)域底商售價在14000—20000元/平方米之間。復(fù)興東路與斜土東路之間該板塊內(nèi)由于有區(qū)域型商業(yè)街大興街，同時又處于老西門商圈的邊緣，因此消費需求既有由老西門延伸而來，又有區(qū)域內(nèi)眾多住宅區(qū)所形成的。中小面積可分割商鋪銷售去化較快。該區(qū)域內(nèi)的底商經(jīng)營業(yè)態(tài)以服務(wù)于周圍居民的銀行、證券、家電賣場等便民生活設(shè)施和一些中檔餐飲、娛樂設(shè)施為主。典型樓盤：黃浦眾鑫城、太陽都市花園、新地苑、中華大街表5 復(fù)興東路以北典型樓盤基本情況樓盤名稱商業(yè)面積（M2）商業(yè)類型銷售單價租金（元/ M2。本報告將區(qū)域內(nèi)住宅商業(yè)裙房分為復(fù)興東路以北、復(fù)興東路與斜土東路之間、斜土路與國貨路以南三個區(qū)域研究。中低檔次的服裝、餐飲業(yè)對位于傳統(tǒng)商業(yè)街的中標小面積商鋪需求有不斷增加的趨勢。需求：區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)街經(jīng)營狀態(tài)較好，業(yè)態(tài)分布均勻，基本滿足了周邊居民的生活需求，擁有穩(wěn)定的消費群體，租金也呈上升趨勢，人氣較旺的地段，甚至出現(xiàn)一鋪難求的狀況。該條馬路靠復(fù)興東路段為老西門目前營運狀態(tài)最好的場所，主要分布著銀行、藥店、超市、日用百貨、面包房、服飾等生活服務(wù)類商店，其定位中檔，普遍面積在100M2左右，租金在300元/平方米左右。這段主要分布著眾多食品、服裝、五金、房地產(chǎn)中介小店鋪，這些店鋪檔次低，大多由沿街舊房或老式商場改建而成，面積狹小，基本不裝修，月租金在250元/平方米。表2董家渡路各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比性 質(zhì)業(yè)態(tài)分布所占數(shù)量百分比西段專業(yè)市場（董家渡面料市場）40%東段服裝、鞋類60%35%銀行、郵局、10%餐飲、超市、藥房、中介15%中華路中華路為一條環(huán)老城廂的道路，其商業(yè)分東西兩段。近年來隨著知名度的提高，生意也越加興隆，據(jù)統(tǒng)計，市場內(nèi)的租金比去年已翻了一番。該市場以各類面料批發(fā)、零售和制作為一體，吸引了大量中外客戶。供應(yīng)：大興街:大興街兩側(cè)除了銀行、書店、超市、飯館、面館等生活服務(wù)類商店外，還有面包、眼鏡、服裝、鞋等商品專賣店，這些專賣店面寬敞、裝潢布置考究，購物環(huán)境較好，市口較好的月租金在300元/平方米/月。本報告對區(qū)域內(nèi)商用物業(yè)分兩種形式進行分析，一種是傳統(tǒng)商業(yè)街，一種是住宅配套商業(yè)(住宅底鋪)。同時，發(fā)揮社區(qū)經(jīng)濟的作用，利用區(qū)域內(nèi)歷史文化、人文環(huán)境、商業(yè)特色的優(yōu)勢，進一步引導(dǎo)和開發(fā)適合現(xiàn)代消費趨勢的商業(yè)專業(yè)特色街是黃浦區(qū)商業(yè)“十五”計劃對專業(yè)街的改造目標。缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和經(jīng)營管理，大多分布在臨街店鋪和室內(nèi)市場，整體檔次較低，不符合現(xiàn)代化的商業(yè)規(guī)劃要求。根據(jù)“十五計劃”將在新昌路等聚居區(qū)內(nèi)建立4個社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心。社區(qū)商業(yè)中心作為新興的補充性商業(yè)結(jié)構(gòu)，得到政府的大力支持。第一是因為緊臨市級商業(yè)中心如淮海路和南京路商圈，分流了區(qū)域內(nèi)大量客戶；第二是因為近年來持續(xù)的老西門市政建設(shè)（M復(fù)興東路隧道），對該區(qū)域的商業(yè)造成了一定影響；第三也是根本性的原因是本身布局的落后，缺乏創(chuàng)新，沒有錯位經(jīng)營的意識，整體經(jīng)營較差。區(qū)域商業(yè)經(jīng)營狀況參差不齊市級商業(yè)中心整體經(jīng)營狀況較好，商業(yè)密集，經(jīng)營結(jié)構(gòu)合理，形成特色各異的都市商業(yè)氛圍，在整個上海商業(yè)市級的份額上占據(jù)了半邊天，經(jīng)營效應(yīng)也名列前茅，擁有市百一店、華聯(lián)商廈、新世界城等一大批名特色商店。改革開放后，商業(yè)改造規(guī)模擴大，購物環(huán)境和商業(yè)設(shè)施日趨現(xiàn)代化，應(yīng)用空調(diào)設(shè)備、安裝自動扶梯、使用電子收銀機、實行電腦管理、應(yīng)用條形碼計價的商店逐日增多。區(qū)域商業(yè)設(shè)施歷來在全市具有領(lǐng)先地位區(qū)域商業(yè)設(shè)施歷來在全市具有領(lǐng)先地位尤其南京路商業(yè)街，早于1882年首例使用電話。區(qū)域商業(yè)在長期的競爭發(fā)展中形成鮮明特色區(qū)域商業(yè)在長期的競爭發(fā)展中形成鮮明特色，其主要標志為：商業(yè)覆蓋率高，全境沿街門面約70％設(shè)商鋪，構(gòu)成商業(yè)繁華的景象；境內(nèi)商業(yè)門類齊全，自然行業(yè)達150多種，包羅了吃、穿、用、玩等門類，涉及高、中、低等各種檔次；專業(yè)特色街較多，有綜合性商業(yè)街、生產(chǎn)資料專業(yè)街、文化用品街、時裝街、美食街、裝潢材料街等；名特色商店集中，大批商業(yè)飲食業(yè)長期在全市樹名牌、創(chuàng)特色，形成了各自的經(jīng)營風(fēng)格，造就了一大批名特大企業(yè)。二期改造將長達8年，商業(yè)營業(yè)面積將從原來的10萬平方米擴大到20萬平方米，突出商業(yè)、旅游、文化三位一體的特色，成為商旅結(jié)合、聯(lián)動發(fā)展的商業(yè)中心。黃浦區(qū)已將南起中華路、北到人民路的119公頃土地規(guī)劃為豫園商城商業(yè)圈，其中包括將5萬平方米的廟前廣場擴建為一個集旅游、休閑、餐飲、文化于一體的“二豫園”。發(fā)展前景豫園商城作為上海特色的旅游購物區(qū)，知名度高，但由于一期改造是在原建筑風(fēng)貌群的基礎(chǔ)上進行的，地塊的發(fā)展受到了制約。特色名店匯集薈萃了上海老城隍廟地區(qū)的傳統(tǒng)特色商品，如歷史悠久、源遠流長的中華老字號（如綠波廊、王大隆、麗云閣、松月樓等）和獨一無二的特色專業(yè)戶（如上海筷子店、手杖店等），充分反映了“名、特、優(yōu)、精”的經(jīng)營特色。市場狀況分析建筑特色在豫園商城里，每幢建筑都是飛檐翹角、雕梁畫棟，具有濃郁的民族韻味。2001年上海城隍廟的商業(yè)銷售總額達30多億元，營運情況良好。清代時香火極其鼎盛，上海開埠后城隍廟及其周圍地區(qū)商賈云集，市場繁榮。整個南京東路商圈在2002年—2005年將形成基本格局，在2005年—2010年完善并提高，使其真正具有世界級客流量、世界級商業(yè)收入和全球知名度的國際一流商業(yè)街，屆時南京路年營業(yè)收入將達到400億元，超過目前的兩倍。東段依托外灘建筑群，展現(xiàn)“海上情懷”南京路東段的主體為外灘建筑群，建成充分體現(xiàn)海派特色的商務(wù)辦公和都市休閑綜合區(qū)；中段圍繞世紀廣場，打造“都市時尚”，伊都錦商廈、圣德娜商廈等商廈也將進行全面調(diào)整符合南京路商業(yè)結(jié)構(gòu)的深化和多元化；西段打造新型綜合消費圈，籌劃“明日之約”，整合新世界綜合消費圈（21萬M2）和一百商城（16萬M2）、新建上海世貿(mào)國際廣場（商業(yè)為6萬M2），將構(gòu)建成為市中心的商業(yè)航空母艦。消費群體以非滬籍人士為主，人均消費低商業(yè)街主力消費群體為境內(nèi)外來滬觀光旅游人士，人流量隨大，但以游覽、參觀為主的觀光旅游人士居多，人均消費額不超過50元，整體水準較低。這也因此造成南京路的商鋪租金一般在20~30元/平方米/天。中檔品牌為主，缺乏高檔的品牌南京路商家主要經(jīng)營中低檔的品牌，不象淮海路經(jīng)營時尚，高檔的品牌。每天吸引上百萬的中外來客。品牌商廈集中市百一店、華聯(lián)商廈、新世界、置地廣場都是大型商廈，每天吸引無數(shù)的人流來商廈購物游玩。市場狀況分析老店名店多市百一店和華聯(lián)商廈就是上個世紀三十年代的先施、永安等當時國內(nèi)最摩登的大型商場和全國百貨業(yè)的魁首。據(jù)不完全統(tǒng)計，到上海來的中外游客80％以上都要到南京東路游覽，南京東路平時的日客流量為80萬人以上，節(jié)假日高達120200萬人，外地與外國的游客占70％以上。到了二十世紀三十年代，十里洋場的南京路已是蜚聲中外。以下我們重點分析本區(qū)域主要商圈的發(fā)展狀況：南京東路南京路是上海近代商業(yè)的發(fā)祥地。區(qū)域主要商圈的發(fā)展情況分析上海的主要商圈以傳統(tǒng)的“三街”(南京路、淮海路、四川路)和“四城”(徐家匯商圈、新客站商圈、豫園商城及浦東新上海商業(yè)城)為代表。僅2001年，區(qū)屬商、飲、服銷售(營業(yè))就完成302．99億元，同比增長8．6％；利潤完成5．82億元，同比增長30．4％；增加值完成31．91億元，同比增長13．8％；社會消費品零售總額完成120億元，同比增長3．3％。老城隍廟是中外旅游者的觀光勝地。上海市第一百貨商店、華聯(lián)商廈、新世界城、亞一金店、綠波廊、華寶樓古玩等上海有名的商店開設(shè)在此。至2002年底。兩區(qū)的合并充分體現(xiàn)了兩者優(yōu)勢互補、資源整合、功能重塑的戰(zhàn)略意圖，有效地增強了區(qū)域的經(jīng)濟實力。第二部分 區(qū)域商用物業(yè)市場情況分析黃浦區(qū)是上海歷史最悠久的城區(qū),是上海近代商業(yè)的發(fā)祥地,也是當今上海中心商業(yè)區(qū)的核心區(qū)域。另外如果沒有統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理的話，商場鋪散賣后很難形成合力，鑄造品牌，這樣一來對投資回報也會產(chǎn)生影響。商場鋪（大商場、小商鋪）商場鋪即是將大型商場間隔成小面積的商鋪，形成大商場小商鋪的形態(tài)，對外有大商場的統(tǒng)一形象，對內(nèi)有小商鋪的靈活經(jīng)營，是目前市場上較為新穎的商業(yè)物業(yè)形態(tài)。無論是對投資者還是經(jīng)營者都減少了風(fēng)險。 底商由于它是作為其他物業(yè)的配套設(shè)施而建，面積通常不超過所配套物業(yè)的20%，且天然就有了一定的顧客源。市場上地段較好的商鋪一般價格都很高，從現(xiàn)狀上看,對投資復(fù)式產(chǎn)權(quán)街鋪的前景看好，分上下兩層，但在產(chǎn)權(quán)面積的登記上，僅按一層計算，花一個商鋪的價錢買兩個商鋪的面積，實用率近200%，從而有效地降低了投資及經(jīng)營的門檻，出租或自我經(jīng)營，可依市場經(jīng)營狀況靈活掌握，將投資風(fēng)險降至最低，不僅保證穩(wěn)收租金、穩(wěn)收益，而且可使投資回報最大化，一鋪雙利。街鋪“一鋪養(yǎng)三代”這就是街鋪的商業(yè)價值。目前劃分的零售商業(yè)業(yè)態(tài)主要是九大類別：超市、便利店、大型綜合超市、倉儲商店、專業(yè)店、大型專業(yè)店、專賣店、百貨店和大型購物中心，以下我們對幾種主要業(yè)態(tài)進行簡要分析：大型購物中心（Shopping Mall）　城郊購物中心地區(qū)性購物中心市中心購物中心社區(qū)購物中心規(guī)模（平米）22萬以上12萬以上525萬312萬擁有商店60家2540家2060家1025家位置城郊城郊及其邊緣城市之間市中心住宅區(qū)或都市中輻射范圍全市以區(qū)域性為主全市以社區(qū)消費為主特點以娛樂、餐飲、服務(wù)、休閑購物為一體的綜合性購物中心。上海商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)