【正文】 山路、浦東機場、南浦、楊浦大橋、地鐵2號線、磁懸浮列車備注2001年11月銷售情況會所面積價格295平方米建筑外觀以紅色為基調(diào)由獨狀、聯(lián)體和少量小高層構(gòu)成，小區(qū)內(nèi)多水近河道。上海振川物業(yè)有限公司環(huán)境孫橋路202號（華夏路口）在推廣過程中曾邀約一批上海藝術界知名人士就文化和藝術話題展開討論。海派休閑文化，藝術氛圍備注250—350萬元銷售情況共51套，其中一期28套，二期23套。508m2472m2美國維多利亞式德國現(xiàn)代式現(xiàn)代上海式452m2429m2396m2現(xiàn)代江南式荷蘭鄉(xiāng)村式現(xiàn)代海派式460044620綠化率建筑覆蓋率別墅m2基地面積m2上海愛凌置業(yè)有限公司行銷企劃上海南匯華東大道188號（離上海野生動物園半公里）投資商水面面積5萬平方米.戶戶臨水,家家枕河一環(huán)穿九島,九九繞九州/都市水上自然村銷售情況2000平方米主力總價首期35幢D(二層)C型(三層)綠化面積水域面積15萬平方米上海同濟大學城市規(guī)劃設計研究院/四川省建筑設計研究院建造商九亭滬松公路1789弄發(fā)展商一期開盤半年不到，50多幢預售主要賣點及概念6000平方米主力總價一期66幢F(三層)D(三層)B型(二層)建筑風格綠地面積美國DND設計與開發(fā)有限公司營造承建上海富淘房地產(chǎn)有限公司建筑設計規(guī)模大\密度較低\私家花園大\歐美別墅風格\大型生態(tài)社區(qū)\天然水系和魚塘云頂別墅位置總價130260萬銷售情況65009500物管費總套數(shù)北歐式A型NC英國式NF西班牙式建筑風格與面積一期33193一期750畝\二期500翰陽(上海)城市建設發(fā)展有限公司建筑、景觀設計由本案確立因素決定的基準競爭對象基準參考別墅分析綠洲比華利位置競爭分析】一、【第五章Iamp。本案可與青青旅游世界洽談合作事宜，以次增加本案的附加值。各類苗木280余種100萬余株，另有建筑面積近2萬平方米的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)技術展示中心。青青旅游世界位于松江城北6公里處，園區(qū)面積3600畝。周邊配套Iamp。為本案發(fā)展水景特色提供了先決條件。二、基地資源及周邊配套基地資源基地內(nèi)無坡，呈平地地貌。交通狀況交通方面，本案的先天優(yōu)勢在于與該區(qū)域的兩條主干道滬松公路和嘉松公路都十分接近，但由于基地橫向沒有道路與縱向的兩條馬路相通，目前交通不很便利，花辰公路建成后，交通狀況將極度改善。項目基地西臨通波塘、嘉松公路，北依花辰公路（松江新城的北環(huán)，尚未建成），東靠滬松公路，西南眺望占地310公頃的松江大學城(5分鐘車程)和占地114公頃的十字中央綠地，南向松江新城。產(chǎn)品基地研究】 一、地理位置及交通狀況地理位置本案地處遠期規(guī)劃60平方公里、50萬人口的松江新城北部，屬洞涇鎮(zhèn)，距徐家匯不到半小時的車程。天然水系和魚塘,一期2萬方人工湖\【第四章西郊莊園水面面積5萬平方米.戶戶臨水,家家枕河一環(huán)穿九島,九九繞九州三盛頤景園,與外圍活水相通威尼斯花園淀浦河麗水華庭理想墅,3000米人工河道云間水莊70%別墅依水而建,親水空間零距離佘山銀湖別墅帝濤灣運氣好的依湖傍河，運氣差的也要引河、挖湖、造灣。上海別墅開發(fā)商只有將“水”戲唱足，隨著滬上樓市的親水熱潮，水景別墅風靡滬上，水莊、灣、源比比皆是。而“山水”歷來又是別墅的重頭戲。但很大程度取決于該區(qū)域的路政完整情況。2001年，泗涇靠近佘山處，出現(xiàn)了云頂別墅，由于位置靠邊，所以云頂別墅并未改變泗涇乃至洞泗的別墅格局。泗涇、洞泗泗涇、洞涇位于松江區(qū)的中上部，因距離上海市區(qū)較九亭和新橋更遠，又與佘山風景無緣，所以并不是傳統(tǒng)意義上的別墅區(qū)。到目前為止，共有16家房地產(chǎn)公司進駐開發(fā)。從95年開始，新閔園區(qū)成為別墅園區(qū)的熱點，到2000年為止，新閔園區(qū)共占地7,135畝土地，已開發(fā)土地3,368畝，共完成各類別墅建造2,673棟，總共面積近84萬方。滬杭高速穿過鎮(zhèn)內(nèi)。16的低容積率刷新了紀錄。首期開發(fā)西佘山別墅建筑面積為18400平方米、容積率0．17綠化率71．57％，共建2－3層別墅160棟左右，每棟別墅平均擁有土地面積5畝以上。由于所處地段珍貴，所以規(guī)劃中的別墅項目多為高檔、豪華型別墅，一般具有山水環(huán)境好、容積率非常低、綠化率水花率高、花園面積大、單棟占地面積大等特點。但是隨著別墅市場的趨熱和深入以及松江新城的興建，佘山頂級地段的開發(fā)在所難免。東西佘山、鳳凰山、辰山和小山等稀有資源，加上穿過該區(qū)域的通波塘、辰山塘等河流構(gòu)筑了松江乃至上海別墅的頂級地段，佘山國家旅游度假區(qū)更是形成了對佘山別墅的強大支持。但也應當看到，在九亭也有像北美經(jīng)典等去化較慢的項目，可見別墅自身的產(chǎn)品力仍是銷售率得到保證的主要因素之一。三盛頤景園、江南文化園、半島花園（二期）、九州大唐花園等基本上能達到平均半年銷售65％以上的業(yè)績。九亭別墅各盤，銷售情況普遍良好。Iamp。九亭別墅價格已經(jīng)基本消除了區(qū)位概念影響，直逼莘莊的同類物業(yè)。價格帶/I61478。2000年之后，特別是2001年，半島花園、新上海弄里人家取得一定成功的基礎上，別墅市場連續(xù)出現(xiàn)了像三盛頤景園、江南文化園、新上?；▓@洋房等的大體量別墅物業(yè)項目，強烈的產(chǎn)品吸引力和集中廣告效應引起了市場的強烈反響，需求大幅拉動。與之相鄰的新莊鎮(zhèn)飛速發(fā)展，人氣量在急升。已成為與莘莊、新閔園區(qū)并駕齊驅(qū)的別墅勝地。九亭緊鄰市區(qū)，同時又具備市郊的地理條件。建設中的松江大學城以及十五期間實施的綜合交通、行政中心、商務中心、信息網(wǎng)絡等十大工程，將努力把松江建設成一座體現(xiàn)上海郊區(qū)綜合實力和水平、居住環(huán)境優(yōu)越、中等規(guī)模的文化旅游園林城市。松江是上海市十五期間重點建設的新城，近期規(guī)劃面積36平方公里，人口25萬以上。歷史上曾有蘇（蘇州府）松（松江府）財賦半天下之美譽。松江古稱華亭，別稱云間，唐天寶十年（公元751年）置華亭縣，后改稱松江縣，今年是松江建縣1250周年。重點競爭市場研究】 一、松江板塊松江概況松江區(qū)，位于上海西南，黃浦江上游。創(chuàng)新的營銷手段第三章/I61478。創(chuàng)造品質(zhì)優(yōu)越、市場接受度高的產(chǎn)品Iamp。/I61478。細致、充分、深入的市場研判；Iamp。/I61478。這要求在別墅的開發(fā)有一個正確的策劃方法和過程。價值創(chuàng)造風險如：開發(fā)在遠郊，車程在一小時以上且交通不方便的聯(lián)排別墅；開發(fā)總價在二三百萬一套，品質(zhì)卻又無法明顯高于同類產(chǎn)品的獨立別墅；產(chǎn)品規(guī)劃設計質(zhì)量等有明顯缺陷；Iamp。/I61478。六、目前上海別墅市場的開發(fā)風險及對策風險點目前，別墅市場紅紅火火，但高位風險也隨之凸現(xiàn)，集中表現(xiàn)為客源、產(chǎn)品、地段三者間的矛盾，分別體現(xiàn)在：Iamp。產(chǎn)品與客戶之間空間地域的差距，導致了信息了不對稱和失靈。本地客源僅占三成據(jù)調(diào)查表明，在目前在上海別墅的購買人群中，%，國內(nèi)其他地區(qū)的購買者占了25%，港澳、臺同胞則占了近30%，余下的為其他國家外籍人士購買。從長期需求來看，上海別墅需求在510萬套，；但從短期來看，目前上海住宅市場近兩千萬平方米的銷售天量也只能維持三年左右，按中房指數(shù)辦公室的分析，在購房者中只有5%的家庭會選擇別墅，那么上海去年別墅的需求量就只有7600套，建筑面積也只有200多萬平方米，與大量的市場供應量有一定的差距。2001年在建別墅大致在400萬方，銷售面積在100萬平方米上下。五、上海別墅市場的供需狀況長期供不應求、短期供過于求。一些面積500平方米以上甚至1000平方米以上的宅院，價格則超過1000萬以上。一般單價目前聯(lián)體別墅單價多在30004000元，面積200平方米左右，總價60萬80萬，相當市中心一套中高檔公寓。四、上海別墅市場的價格區(qū)間總價結(jié)構(gòu)通過對在售別墅的總價進行分析發(fā)現(xiàn)，目前上海別墅供應量集中在100萬至200萬價格段，占到了供應量的46%；其次是總價在200至300萬的中高檔別墅，占總供應量的17%；而總價在100萬以下的經(jīng)濟型別墅和總價在300萬以上的豪華型別墅分別為15%和12%。嘉華山莊、上佳別墅等物業(yè)的營建也滿足當?shù)馗呦M群體的置業(yè)需求。多以獨立式別墅為主，這些別墅的平均售價在6000元單價左右，平均租金在3000元／天。Iamp?？們r格2093500萬的湯臣豪園因高爾夫球場的附加值而爆棚滬上；康橋地區(qū)則嘗試投資型別墅，以3000畝超大規(guī)模的康橋半島以“新獨院住宅”概念面市后，更將該區(qū)域推到別墅投資者視野前列，而陸續(xù)推出的150—3000萬單體別墅，區(qū)域上市量也不亞于金橋。尤其是浦東新機場的投入運營、磁懸浮列車的建設，更將匯集了浦東絕大部分別墅項目的四大區(qū)域拉到了人們的視線當中。Iamp。此類別墅物業(yè)管理、景觀和空氣質(zhì)量提出很高要求，單棟價格基本在200萬元以上。地處桂平路的牡丹園均在銷售中獲得不凡的佳績。Iamp。顧戴路拓寬竣工以來，區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展迅速，一大批別墅商品介入其中，使中高檔消費概念初露雛形。Iamp。隸屬松江新橋鎮(zhèn)。其價格范圍有較大跨度，從250010000元/平方米不等。莘閔別墅園區(qū)——盤量最集中的別墅區(qū)1995年5月，一條由莘莊通往松江境內(nèi)的地下隧道通車伊始，“莘閔別墅園區(qū)”開始逐漸被樓市認識，同年百佳花園的破土，預示著1,035畝的首期莘閔園區(qū)規(guī)劃開始。/I61478。從價格來看，目前聯(lián)排每平方米2200元以上，獨立別墅售價超過3000元。繼松江新城之后，松江九亭近30家開發(fā)商匯聚，形成申城新的別墅開發(fā)居住區(qū)域。這里，地鐵輕軌、快速干道、莘松立交等組成一幅覆蓋全市的立體網(wǎng)絡通道，靠近七寶成熟社區(qū)，區(qū)域內(nèi)以獨立式別墅、聯(lián)體式別墅并存的格局更多建立于密集輻射交通網(wǎng)周邊，使市民出入更為自由。Iamp。目前真正屬風景區(qū)內(nèi)的別墅并不多見，天馬別墅、銀湖別墅僅僅借用佘山概念而已。Iamp。泗涇鎮(zhèn)可供住宅建設的900畝土地，基本“名花有主”，這里將形成一個以高級別墅為主要形態(tài)的“泗涇別墅”板塊。Iamp。這一帶別墅以高檔外銷為主，區(qū)域市場內(nèi)別墅住宅可謂姿態(tài)萬千、各具特色。滬青平公路沿線——依托318國道的便捷優(yōu)勢，使規(guī)模性別墅住宅更添魅力。/I61478。據(jù)統(tǒng)計，西郊賓館周邊和動物園周圍的別墅區(qū)現(xiàn)有別墅項目44個，共有別墅1669棟，高級公寓147棟。金斯花園、虹橋中華園、虹橋高爾夫別墅、鼎邦麗池、奧玎宮廷別墅等物業(yè)的建成，其平均單價一般控制于800010000元／平方米，物業(yè)的品質(zhì)特性也吸引了不少人氣。別墅多以租賃為主，租賃對象則主要是港澳臺人士以及國外來華人士。虹橋區(qū)域——90年代初期上海的外銷別墅集中區(qū)域。/I61478。這些地區(qū)別墅一個最大的特點就是交通非常方便，與市中心距離大多在1530公里之間。 三、上海別墅市場的區(qū)域分布據(jù)統(tǒng)計，從1992年起至今開發(fā)建造的別墅樓盤大約160個，可建造面積約在1000萬平方米左右，目前已交付使用或正在建造的總量約在700萬平方米左右()。辦公型別墅——上海這是為滿足香港、臺灣以及國外公司解決辦公場地需求的；投資別墅項目風險凸現(xiàn)雖然別墅市場前景看好，但若出現(xiàn)供求比例失恒的局面或宏觀經(jīng)濟形勢的波動，別墅市場最先遭殃，據(jù)了解去年上市的別墅項目已有一些出現(xiàn)銷售阻力，別墅市場若沒有特色、沒有創(chuàng)新、沒有文化、靠簡單的復制，則市場前景不容樂觀。/I61478。豪宅滿足了部分需求者的心理，而目前可選擇的豪宅并不多，2002豪宅市場將繼續(xù)走好。豪宅市場繼續(xù)看好今年開盤的西郊莊園以單套總價人民幣3003500萬，創(chuàng)下上海別墅最高價，目前一期已全部定完，二期也預定了50%以上。/I61478。別墅項目遍地開花據(jù)了解今年的別墅市場除了在傳統(tǒng)的閔行、松江將有大批別墅項目啟動外，在嘉定