【正文】 來(lái)自于區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)居民。中小面積可分割商鋪銷售去化較快。中低檔次的服裝、餐飲業(yè)對(duì)位于傳統(tǒng)商業(yè)街的中標(biāo)小面積商鋪需求有不斷增加的趨勢(shì)。表2董家渡路各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比性 質(zhì)業(yè)態(tài)分布所占數(shù)量百分比西段專業(yè)市場(chǎng)（董家渡面料市場(chǎng)）40%東段服裝、鞋類60%35%銀行、郵局、10%餐飲、超市、藥房、中介15%中華路中華路為一條環(huán)老城廂的道路，其商業(yè)分東西兩段。本報(bào)告對(duì)區(qū)域內(nèi)商用物業(yè)分兩種形式進(jìn)行分析，一種是傳統(tǒng)商業(yè)街，一種是住宅配套商業(yè)(住宅底鋪)。社區(qū)商業(yè)中心作為新興的補(bǔ)充性商業(yè)結(jié)構(gòu)，得到政府的大力支持。區(qū)域商業(yè)設(shè)施歷來(lái)在全市具有領(lǐng)先地位區(qū)域商業(yè)設(shè)施歷來(lái)在全市具有領(lǐng)先地位尤其南京路商業(yè)街，早于1882年首例使用電話。發(fā)展前景豫園商城作為上海特色的旅游購(gòu)物區(qū)，知名度高，但由于一期改造是在原建筑風(fēng)貌群的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，地塊的發(fā)展受到了制約。清代時(shí)香火極其鼎盛，上海開(kāi)埠后城隍廟及其周圍地區(qū)商賈云集，市場(chǎng)繁榮。這也因此造成南京路的商鋪?zhàn)饨鹨话阍?0~30元/平方米/天。市場(chǎng)狀況分析老店名店多市百一店和華聯(lián)商廈就是上個(gè)世紀(jì)三十年代的先施、永安等當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)最摩登的大型商場(chǎng)和全國(guó)百貨業(yè)的魁首。區(qū)域主要商圈的發(fā)展情況分析上海的主要商圈以傳統(tǒng)的“三街”(南京路、淮海路、四川路)和“四城”(徐家匯商圈、新客站商圈、豫園商城及浦東新上海商業(yè)城)為代表。至2002年底。商場(chǎng)鋪（大商場(chǎng)、小商鋪）商場(chǎng)鋪即是將大型商場(chǎng)間隔成小面積的商鋪，形成大商場(chǎng)小商鋪的形態(tài)，對(duì)外有大商場(chǎng)的統(tǒng)一形象，對(duì)內(nèi)有小商鋪的靈活經(jīng)營(yíng)，是目前市場(chǎng)上較為新穎的商業(yè)物業(yè)形態(tài)。街鋪“一鋪養(yǎng)三代”這就是街鋪的商業(yè)價(jià)值。 商業(yè)規(guī)模作為中國(guó)國(guó)際名牌最密集的城市，上海目前已擁有4個(gè)黃金商圈、50條商業(yè)專業(yè)特色街、一批區(qū)域性商圈、4000多個(gè)連鎖商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、1800個(gè)超市、1100個(gè)便利店和40個(gè)大賣場(chǎng)，人均占有商業(yè)面積已經(jīng)與香港相當(dāng)，商業(yè)市場(chǎng)相當(dāng)繁榮。商業(yè)市場(chǎng)的演化商業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)化過(guò)程隨著消費(fèi)型態(tài)的改變，已從過(guò)去之農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變至“體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)”時(shí)代(Experience Economy)。上海商業(yè)將重新布局：市中心商業(yè)區(qū)、區(qū)域商業(yè)中心、居住區(qū)商業(yè)、街坊商業(yè)、專業(yè)街、新城商業(yè)中心、中心鎮(zhèn)商業(yè)、一般鎮(zhèn)商業(yè)的七級(jí)劃分，體現(xiàn)上海商業(yè)多層次、多中心、集團(tuán)化的發(fā)展趨勢(shì)。軌道沿線的房產(chǎn)將興起新一輪建設(shè)高潮。政府未來(lái)的發(fā)展計(jì)劃城市發(fā)展規(guī)劃根據(jù)“十五”發(fā)展規(guī)劃，上海確立了以“一城九鎮(zhèn)”為開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，大力發(fā)展軌道交通，建立城鄉(xiāng)一體化的空間發(fā)展戰(zhàn)略，打破城鄉(xiāng)、城郊和環(huán)線等傳統(tǒng)界限，引入全新的時(shí)空理念，把上海6341平方公里的空間作為一個(gè)總體來(lái)考慮。每萬(wàn)人中接受過(guò)大學(xué)教育的為1264人，人口的文化素質(zhì)在全國(guó)僅次于北京，居第二位。二是郊區(qū)的人口密度偏低，有些甚至僅1000人／平方公里左右，相當(dāng)于核心區(qū)域的四十分之一，交通及生活配套環(huán)境尚未成熟，不適宜居住。截止去年年底，‰，‰（具體數(shù)據(jù)見(jiàn)下表）。從下列圖表中我們發(fā)現(xiàn)，服務(wù)類消費(fèi)的比例確實(shí)在逐年上升，發(fā)展那些滿足人們?cè)凇靶蓍e”、“知識(shí)”、“社交”和各種“自我實(shí)現(xiàn)”需要方面的娛樂(lè)、健身、教育、益智、體驗(yàn)、傳播等產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是勢(shì)在必行了，適時(shí)地進(jìn)行消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)軌是目前眾多企業(yè)所迫切需要的。 資料來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局而隨著收入水平的調(diào)整，可支配收入和消費(fèi)支出也呈同比例增加趨勢(shì)，目前人均消費(fèi)支出已達(dá)10464元。房地產(chǎn)投資的活躍說(shuō)明了上海的市場(chǎng)前景廣為看好，已駛?cè)肓烁咚侔l(fā)展的快車道。結(jié)構(gòu)調(diào)整打破了“大鍋飯機(jī)制”，政府調(diào)配轉(zhuǎn)化為監(jiān)督職能，由市場(chǎng)統(tǒng)一對(duì)資源進(jìn)行配置。至2003年，世界500強(qiáng)落戶上海的就有300家，提供了大量就業(yè)機(jī)會(huì)和具競(jìng)爭(zhēng)力的薪資，上海已成為世界經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)。GDP增長(zhǎng)率據(jù)統(tǒng)計(jì)，％。2003年中國(guó)雖然遭受了SARS的影響，但投資與出口依然保持強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，內(nèi)需也有穩(wěn)步的增長(zhǎng)，上半年經(jīng)濟(jì)仍然取得了百分之八點(diǎn)二的增長(zhǎng)速度。2002全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值首次突破10萬(wàn)億元人民幣，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá)8％，進(jìn)出口總額高達(dá)6200億美元；實(shí)際利用外商直接投資超過(guò)500億美元，超越美國(guó)，躍居世界第一。74 / 74上海整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平概述在90年代初浦東開(kāi)發(fā)開(kāi)放后，上海借助鄧小平南巡的改革之風(fēng)，不僅引起全中國(guó)的注意，亦令全世界刮目相看，許多世界著名跨國(guó)公司紛紛在上海登陸，外資的強(qiáng)力介入和國(guó)內(nèi)企業(yè)內(nèi)力的增強(qiáng)為上海高速穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。上海充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)中心城市的綜合優(yōu)勢(shì)，以擴(kuò)大服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域的開(kāi)放為重點(diǎn)，向全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對(duì)外開(kāi)放邁進(jìn)。從2002年的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)分析來(lái)看，國(guó)有和集體商業(yè)企業(yè)所占的比重呈下降趨勢(shì)，而股份制和外商投資企業(yè)的比重則呈上升趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的多元化發(fā)展是適合市場(chǎng)需求的。再創(chuàng)歷史新高，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。截止2002年末，人均收入已達(dá)19743元，％，%，是有統(tǒng)計(jì)資料以來(lái)最低的，甚至好于北京，達(dá)到了中等發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。（：到2040年，人們將把4/5的時(shí)間花在閑暇上）我們也堅(jiān)信這兩者之間的逆行趨勢(shì)，將隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、居民收入的提高以及文化教育的普及而進(jìn)一步擴(kuò)大。自1993年開(kāi)始上海人口率先在全國(guó)進(jìn)入了人口自然變動(dòng)負(fù)增長(zhǎng)階段，目前已經(jīng)持續(xù)10年。一是中心城區(qū)人口密度過(guò)高的問(wèn)題遠(yuǎn)未得到解決，／平方公里以上，其中黃浦、盧灣、靜安三個(gè)核心城區(qū)的人口密度都超過(guò)4萬(wàn)人／平方公里，相當(dāng)于紐約、巴黎核心城區(qū)人口密度的2倍，相當(dāng)于東京的3倍。目前上海共有50所高校，為社會(huì)輸送大量人才， 萬(wàn)人。 而這種三口之家的結(jié)構(gòu)，將會(huì)在孩子教育投資和成人生活質(zhì)量的提高投入更多的關(guān)注。加快建設(shè)內(nèi)外換乘樞紐，加強(qiáng)地面公交與軌道交通、市域交通與對(duì)外交通間的換乘銜接。上海的未來(lái)將建成商業(yè)的國(guó)際化“購(gòu)物天堂”，這個(gè)目標(biāo)對(duì)網(wǎng)點(diǎn)布局、專業(yè)化市場(chǎng)、引導(dǎo)消費(fèi)、關(guān)注潛力需求等將提出更高要求。上海商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展概述經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，上海商業(yè)在連鎖經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)細(xì)分、信息增值等商業(yè)發(fā)展的核心領(lǐng)域，已經(jīng)與國(guó)際水平相當(dāng)接近。而符合該理念的“體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)”將成為主流發(fā)展商業(yè)經(jīng)濟(jì)模式。大賣場(chǎng)（大型綜合超市/倉(cāng)儲(chǔ)商店）(Warehouse Store)規(guī)模：5000平方米至 2萬(wàn)平方米輻射范圍：20萬(wàn)人口或半徑3公里商圈特點(diǎn)：中低檔次、會(huì)員制、自主的購(gòu)物形式超市（Super Market）規(guī)模：500平方米左右輻射范圍：每1萬(wàn)人特點(diǎn)：連鎖性經(jīng)營(yíng)，商品品種較豐富便利店（Convenience Store）規(guī)模：50100平方米輻射范圍：約3000人或300米特點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)食品、副食品和日用雜貨、統(tǒng)一門店標(biāo)識(shí)，多數(shù)為24小時(shí)營(yíng)業(yè)，連鎖經(jīng)營(yíng)百貨店（Department Store）規(guī)模：5000平方米左右輻射范圍：半徑5公里特點(diǎn)：規(guī)模大型化、組織集團(tuán)化、經(jīng)營(yíng)多元化和向新業(yè)態(tài)延伸大型專業(yè)店（Specialization Super Market）規(guī)模：2000平方米以上輻射范圍：半徑58公里特點(diǎn)：相對(duì)價(jià)格較低、專業(yè)服務(wù)、連鎖經(jīng)營(yíng)各商業(yè)業(yè)態(tài)舉例超市聯(lián)華各業(yè)態(tài)都有各自所針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群,在做好細(xì)分市場(chǎng),明確消費(fèi)定位的前提下,各業(yè)態(tài)之間會(huì)互為補(bǔ)充,形成良性循環(huán)的商業(yè)結(jié)構(gòu).便利店好德/羅森大型綜合超市家樂(lè)福/歐尚倉(cāng)儲(chǔ)商店麥德龍專業(yè)店亨得利鐘表店大型專業(yè)店永樂(lè)家電大賣場(chǎng)專賣店NIKE,ADIDAS專賣店百貨店太平洋百貨/第六百貨大型購(gòu)物中心南方商城商業(yè)物業(yè)的形態(tài)隨著外資連鎖商家的不斷涌入，2003年有一些新型商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)出現(xiàn)，例如SHOPPING MALL、OUTLET STORE(工廠直銷店)、各類零售超市、特色商業(yè)街等，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)會(huì)迅速升溫，成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)。反過(guò)來(lái)，低風(fēng)險(xiǎn)的底商也就容易銷售或出租，又降低了開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，從而獲得雙贏局面。%，；行政區(qū)劃為9個(gè)街道共190個(gè)居委會(huì)?！就ê?中華城】位于原南市區(qū)，因此在報(bào)告中將重點(diǎn)關(guān)注該區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)，研究分析其未來(lái)發(fā)展前景。南京東路有著強(qiáng)勁的輻射力與獨(dú)特的外向性。因此，南京路以國(guó)內(nèi)的客商居多，而本地前衛(wèi)人士一般選擇去淮海路購(gòu)物。豫園商城上海的城隍廟始建于明代永樂(lè)年間（1403年后），廟內(nèi)祭奉城隍神秦裕伯（明太祖敕封秦裕伯為上?？h城城隍神）和霍光（漢大將軍博陸侯）。消費(fèi)群體以旅游者為主作為上海最具有特色的旅游勝地，大凡來(lái)上海的中外游客，大都要到老城隍廟走走，流動(dòng)人口多，據(jù)統(tǒng)計(jì)目前日流量已達(dá)25萬(wàn)。近幾年經(jīng)過(guò)考核認(rèn)定境內(nèi)有名特色商店265戶，其中有百年老店、近代商業(yè)保留下來(lái)的名店，還有現(xiàn)代商業(yè)中涌現(xiàn)的大型購(gòu)物中心。部分百貨類商廈（如八百）已倒閉，剩余的也調(diào)整路線走專業(yè)化商場(chǎng)（如永樂(lè)家電、全泰商廈）的道路，目前老西門的底層租金徘徊在8元/M2左右，低于同類區(qū)級(jí)商業(yè)中心。區(qū)域商用物業(yè)的供求、區(qū)域分布和價(jià)格水平狀況鑒于本項(xiàng)目位于原南市區(qū)內(nèi)，且不屬于傳統(tǒng)的區(qū)級(jí)商業(yè)中心，按照常規(guī)，其消費(fèi)群體應(yīng)來(lái)自周邊，因此本報(bào)告將主要對(duì)原南市商用物業(yè)的供求、分布和價(jià)格水平進(jìn)行研究，對(duì)其他區(qū)域的商業(yè)不作重點(diǎn)分析。董家渡路的西段，憑借“面料市場(chǎng)”的影響，想走服裝鞋類道路，但由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)品附加值低，一直走低檔路線，未能形成規(guī)模，月租金徘徊在100200元/平方米，經(jīng)營(yíng)狀況較差，大多鋪面換手率高。但是，由于建造年代悠久，缺乏規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)檔次偏低，業(yè)態(tài)組合缺乏創(chuàng)新，高檔次的品牌商業(yè)難以進(jìn)入和融合。由于地處交通要道，品牌形象良好，區(qū)域內(nèi)大面積不可分割的商鋪出租較出售快，即以客戶自用為主。盡管目前江陰街的商業(yè)氛圍很淡,但明日星城規(guī)劃中的步行商業(yè)街——江陰街的可分割底層商鋪甚至賣到了20000元/平方米。需求根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前區(qū)域內(nèi)整體、整層出售或出租的住宅商業(yè)裙房去化較慢，空置率較高。我們選取陸家浜路、老西門這兩個(gè)歷史悠久、知名度較高、人氣較旺的商業(yè)區(qū)域和本項(xiàng)目所處的中華路—董家渡地區(qū)進(jìn)行分析。輻射范圍老西門老西門商業(yè)其輻射范圍將以淮海路以南為主，范圍西至盧灣區(qū)順昌路，北至淮海東路，東至河南南路，南至陸家浜路，影響力可達(dá)黃浦的中片和南片，總計(jì)約有2030萬(wàn)消費(fèi)人口。本案中華路—董家渡地區(qū)高檔住宅規(guī)模居黃浦區(qū)首位，其住戶有高檔消費(fèi)能力，如定位合適，其商業(yè)發(fā)展前景和利潤(rùn)空間廣闊。大體分為三個(gè)區(qū)：一是現(xiàn)代商業(yè)區(qū)。三是文化休閑區(qū)。根據(jù)各居住區(qū)的不同特點(diǎn)，一般主要采用團(tuán)組式、多點(diǎn)式等幾種社區(qū)商業(yè)布局形式。未來(lái)客戶發(fā)展?fàn)顩r預(yù)估商業(yè)用房市場(chǎng)的發(fā)展與周邊消費(fèi)群的發(fā)展變化休戚相關(guān)。因此供求在短期內(nèi)將會(huì)對(duì)價(jià)格形成一定壓力，但長(zhǎng)期上升空間較大。近期在IT各大主流媒體上，圣力數(shù)碼即將開(kāi)業(yè)的消息以及賣場(chǎng)所具備的優(yōu)勢(shì)被爭(zhēng)相傳送，其市場(chǎng)的知名度得到極大提升，也為經(jīng)銷商和廠商了解圣力數(shù)碼提供了多方面的渠道。將活鮮、食品與傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)相結(jié)合，沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)“一站式”的經(jīng)營(yíng)方式不僅為消費(fèi)者節(jié)省了時(shí)間和開(kāi)支，而且提供了一種獨(dú)特的購(gòu)物體驗(yàn)。第一消費(fèi)群體：目標(biāo)定位 180。 年齡在25－40歲 消費(fèi)力 180。 商務(wù)性消費(fèi)一般以餐飲、娛樂(lè)等休閑類活動(dòng)為主，客戶比較關(guān)注該類設(shè)施的規(guī)模、品牌、環(huán)境及人均消費(fèi)等因素第四消費(fèi)群體：目標(biāo)定位 180。“假日消費(fèi)”是隨著人們收入水平的提高和社會(huì)環(huán)境的變化所出現(xiàn)的必然的消費(fèi)發(fā)展趨勢(shì)，它是人們由基本的“生存型消費(fèi)”向“享受型消費(fèi)”發(fā)展的市場(chǎng)表現(xiàn)。假日補(bǔ)償效應(yīng)在工作周期中，人們的生活與消費(fèi)一般都相對(duì)簡(jiǎn)化，當(dāng)假期到來(lái)之后，人們的注意力從工作中轉(zhuǎn)移到家庭或自我身上，希望在生活上得到某種補(bǔ)償。就商業(yè)零售領(lǐng)域而言，不同假期中，消費(fèi)者的購(gòu)買結(jié)構(gòu)也有不同的特點(diǎn):銷售排名12345元旦食品類服裝鞋帽類煙酒類生活電器類日用品春節(jié)食品類煙酒類服裝鞋帽類針織類日用品雙休日服裝鞋帽類日用品生活電器類食品類音像器材類 （資料來(lái)源：上海市商業(yè)信息中心）注：食品類和服裝鞋帽類商品是節(jié)假日消費(fèi)的首選消費(fèi)者更習(xí)慣在雙休日選購(gòu)日用品和耐用消費(fèi)品不同地段，不同業(yè)態(tài)，不同規(guī)模的商業(yè)企業(yè)假日銷售的增幅明顯不同假日市場(chǎng)的銷售增長(zhǎng)，主要集中在中心商業(yè)區(qū)域，大型百貨商場(chǎng)和超市大賣場(chǎng)，而地段比較偏遠(yuǎn)的商場(chǎng)，規(guī)模較小，業(yè)態(tài)較落后的企業(yè)在假日中銷售的增幅不明顯，有的反而出現(xiàn)下降。普通消費(fèi)者消費(fèi)模式分析理性消費(fèi)中國(guó)“量入為出”的傳統(tǒng)消費(fèi)觀念一直以來(lái)都左右著國(guó)人的消費(fèi)行為，使得我國(guó)居民的儲(chǔ)蓄額自 1992年以來(lái)仍以年均超過(guò)20％的速度遞增，而消費(fèi)與儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)之比卻呈連年下降趨勢(shì)。上海市民消費(fèi)預(yù)期更趨謹(jǐn)慎據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局最新市場(chǎng)調(diào)查顯示：居民消費(fèi)信心出現(xiàn)上升，但總體上還處于消費(fèi)積蓄期，與北京、江蘇等十省市比較，上海居民消費(fèi)預(yù)期更謹(jǐn)慎。專家預(yù)計(jì)，網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)在今后幾年將成為上海商業(yè)新一輪的消費(fèi)熱點(diǎn)，并可在5 年內(nèi)達(dá)到200億元左右的交易