【正文】 00/3000中華大街2800/3F銀行/證券/圖書公司10000/28002東淮海公寓6000/3F婚慶用品36000/　區(qū)域內底商售價在9000—36000元/平方米之間。由于地處交通要道，品牌形象良好，區(qū)域內大面積不可分割的商鋪出租較出售快，即以客戶自用為主。銀行、證券業(yè)對這一區(qū)域的商鋪需求仍未飽和，今后一段時間內預計仍為主力需求。典型樓盤：黃浦E品、申升公寓、滄海苑、明日星城、陽光翠竹苑表6 復興東路、斜土東路之間典型樓盤基本情況樓盤名稱商業(yè)面積（M2）商業(yè)類型銷售單價（元/ M2）租金（元/ M2。黃浦E品大面積整體商鋪在被劃分成小面積的產權式商鋪后，銷售一空，反映了市場對小面積商鋪的大量，同時售價也從先前的7500元/平方米（整體）上升至目前的均價14000，利潤空間翻倍。盡管目前江陰街的商業(yè)氛圍很淡,但明日星城規(guī)劃中的步行商業(yè)街——江陰街的可分割底層商鋪甚至賣到了20000元/平方米。典型樓盤：百花公寓、巴黎春天華浩苑、蓬萊家園表7 斜土路、國貨路以南典型樓盤基本情況樓盤名稱商業(yè)面積（M2）商業(yè)類型單價（元/ M2）租金（元/ M2。該區(qū)域人口密集，新建商品房已形成一定規(guī)模，并且多為沿街而建。底商基本上是小面積可分割商鋪，由于定位準確，去化不錯。需求根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前區(qū)域內整體、整層出售或出租的住宅商業(yè)裙房去化較慢，空置率較高。一些小面積可分割商鋪相對就較易為投資者尤其是中小投資者接受，因此去化較快。項目所處的董家渡地區(qū)，是黃浦區(qū)四大現(xiàn)代聚居區(qū)中規(guī)模最大的，也是舊區(qū)改造的重點，總投資預計超過72億，消費能力達7億的集合住宅和商業(yè)為一體的現(xiàn)代聚居區(qū)，發(fā)展前景廣闊。競爭區(qū)域的選取 根據(jù)前面對項目區(qū)域環(huán)境的基本介紹，我們將選擇若干區(qū)域對他們區(qū)內的商業(yè)市場進行分析，研究他們的發(fā)展規(guī)律。我們選取陸家浜路、老西門這兩個歷史悠久、知名度較高、人氣較旺的商業(yè)區(qū)域和本項目所處的中華路—董家渡地區(qū)進行分析。“十五”計劃中黃浦區(qū)被確認為上海市舊區(qū)改造的重點。交通道路狀況老西門“十五”計劃中老西門是黃浦區(qū)唯一的區(qū)級商業(yè)中心，主要是因為他的地理優(yōu)勢，周邊的復興東路、西藏南路都是八車道的主干線，同時貫穿上海M8線也將在老西門設立復興東路站，在該地區(qū)形成了一個巨大的交通樞紐，匯聚人流，為周邊商業(yè)提供大量潛在客戶群。本案中華路雖然為次干道，馬路較窄，但車流較少，干擾小，反而商業(yè)容易匯聚，形成規(guī)模效應。輻射范圍老西門老西門商業(yè)其輻射范圍將以淮海路以南為主，范圍西至盧灣區(qū)順昌路，北至淮海東路，東至河南南路，南至陸家浜路，影響力可達黃浦的中片和南片，總計約有2030萬消費人口。本案中華路—董家渡地區(qū)商業(yè)將定位為居住型社區(qū)商業(yè)中心，其離市級商業(yè)中心較遠，居民居住集中，以區(qū)域消費為主，輻射直徑在三公里以內。陸家浜路陸家浜路人流分布平均，居其次。消費能力老西門老西門是區(qū)級商業(yè)中心，交通方便，匯集眾多人流，商業(yè)呈規(guī)模效應，其總體消費能力最強，但人均消費能力未必居首位。本案中華路—董家渡地區(qū)高檔住宅規(guī)模居黃浦區(qū)首位，其住戶有高檔消費能力，如定位合適，其商業(yè)發(fā)展前景和利潤空間廣闊。陸家浜路陸家浜路的商業(yè)發(fā)展空間較狹隘，市場可發(fā)展性不大，租金應維持在250元/M2/月。商業(yè)規(guī)劃老西門老西門在經(jīng)歷了眾多變遷后，留存的大多為特色產業(yè)如大富貴飯店、全泰中老年商廈等。逐步建成傳統(tǒng)與現(xiàn)代結合、商業(yè)與文化融合、具有相當知名度和一定輻射力的區(qū)域商業(yè)中心。大體分為三個區(qū)：一是現(xiàn)代商業(yè)區(qū)。以現(xiàn)代化的商業(yè)設施、商業(yè)業(yè)態(tài)進行布局。二是傳統(tǒng)老字號名品商業(yè)區(qū)。北至復興東路，南達蓬萊路。三是文化休閑區(qū)。規(guī)劃文廟路為文化用品、舊書市場，加上夢花街及江陰路花鳥魚蟲市場，形成濃烈的文化氛圍。另外，再輔之以環(huán)城綠帶建設及公交樞紐的調整，將為老西門營造更好的休閑消費環(huán)境。本案中華路的商業(yè)定位為社區(qū)商業(yè)中心，服務周邊高檔住宅，同時以特色產品吸引外來中高檔客戶群，提升商業(yè)氛圍。根據(jù)各居住區(qū)的不同特點，一般主要采用團組式、多點式等幾種社區(qū)商業(yè)布局形式。一類是目前正在建設，尚未完工的項目，另一類是規(guī)劃中待建的商業(yè)用房。2002年上市的商業(yè)尚不足20000平方米，2003年、2004就激增到50000平方米，呈放量的趨勢，2005年將回落至18000平方米。未來規(guī)劃的商業(yè)項目區(qū)域項目名稱其中商業(yè)面積（萬平方米）規(guī)劃規(guī)模（萬平方米）預計完成時間老西門聚集區(qū)中信泰富集團商住項目224一期預計2004年完成中遠集團商住項目2/一期預計2004年完成董家渡聚集區(qū)通海中華城商住項目757一期預計2006年完成華潤商住項目20一期預計2006年完成小計　101　其中，中信泰富集團已與沃爾瑪簽訂合作協(xié)議，在老西門聚居區(qū)建沃爾瑪超市，預計2004年底建成。未來客戶發(fā)展狀況預估商業(yè)用房市場的發(fā)展與周邊消費群的發(fā)展變化休戚相關。該兩大聚居區(qū)預計將在五至十年內建成。在此之前，區(qū)域內的消費狀況不會有很大的變化，中低檔消費仍將是主力消費層。屆時，商務類和生活類消費互相補充將豐富消費構成，有效提升區(qū)域內的消費檔次。因此供求在短期內將會對價格形成一定壓力，但長期上升空間較大。黃浦“十五”商業(yè)規(guī)劃中提出，區(qū)域商業(yè)將向專業(yè)化商場方向發(fā)展，而下列這些項目已在摸索和實踐中，研究它們將對本項目具有參考和借鑒意義。商場布局為筆記本、手機與中外品牌電腦設在一樓，二樓是電腦外設及高端數(shù)碼賣場，三樓則是大賣場與DIY、配件、軟件、音像賣場及功能區(qū)，并輔以各個品牌的形象展示廳在四、五樓。沃爾瑪購物廣場（暫定）/ 地址： 西藏南路、肇周路口/ 規(guī)模： 總建面2萬平方米/ 定位： 將活鮮、食品與傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)相結合， “一站式”中檔消費廣場/ 輻射范圍： 全市/ 消費群體構成： 中高檔消費者/ 租金水平： 待定/ 主要商戶： 沃爾瑪?shù)? 運營商： 沃爾瑪百貨有限公司/ 物業(yè)管理： 待定/ 租售策略： 待定/ 正式營業(yè)： 待定消費者對各主要競爭項目的認知程度圣力數(shù)碼廣場該項目的運營者為原淮海路上“清華數(shù)碼廣場”的經(jīng)營商，因為配合淮海路商業(yè)規(guī)劃的調整，而圈定具淮海路不遠的老西門國際廣場作為新址對象；其擁有固定合作伙伴和豐富的運營經(jīng)驗，項目招商20天，招商率就達到76%，場面火爆。近期在IT各大主流媒體上，圣力數(shù)碼即將開業(yè)的消息以及賣場所具備的優(yōu)勢被爭相傳送，其市場的知名度得到極大提升，也為經(jīng)銷商和廠商了解圣力數(shù)碼提供了多方面的渠道。由于該項目為特色經(jīng)營，而且隨著IT廣場淡出淮海路商圈，該項目將在區(qū)域消費者中的認知程度逐步上升。該項目所處人民路為傳統(tǒng)的婚慶用品特色街，沿街均為小開面的商鋪，檔次較低。就經(jīng)營主題來說，由于該項目為特色經(jīng)營，隨著經(jīng)營推廣活動的深入開展，在上海消費者心目中的認知程度將大大提高。將活鮮、食品與傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)相結合，沃爾瑪購物廣場“一站式”的經(jīng)營方式不僅為消費者節(jié)省了時間和開支，而且提供了一種獨特的購物體驗。作為進軍上海的首個項目，沃爾瑪將和中信集團合作，利用強強聯(lián)合的優(yōu)勢，整體推進該地段的商業(yè)發(fā)展。 作為全球最大的零售商沃爾瑪，其品牌家喻戶曉，市場認知度高，輻射范圍是全市性的。第四部分 消費特征分析區(qū)域消費者消費特征分析在未來幾年，本區(qū)域的居住人口變動極大，新導入的人口無論是文化素質、職業(yè)、收入和消費習慣都異于目前，因此本報告將對未來的區(qū)域消費者進行研究。第一消費群體：目標定位 180。 年齡在30－60歲，其中3040之間的為主力目標消費群收入狀況 180。 該類群體具有最強的消費能力，容易接受新的消費觀念消費心理 180。第二消費群體：目標定位 180。 年齡在25－40歲 消費力 180。消費心理 180。第三消費群體：目標定位 180。 年齡在25－60歲 消費力 180。 商務性消費一般以餐飲、娛樂等休閑類活動為主，客戶比較關注該類設施的規(guī)模、品牌、環(huán)境及人均消費等因素第四消費群體：目標定位 180。 中等以上水平消費力 180。 作為旅游收藏，會選擇具有海派特色的產品及時尚類的商品，搜奇獵奇作為董家渡高檔住宅配套的大型社區(qū)商業(yè)中心，在體現(xiàn)以人為本、便民利民的宗旨，在滿足居民日常生活基本需求的基礎上還應拓展經(jīng)營服務領域，為居住區(qū)居民提供系列完整的商業(yè)服務。假日消費的影響連續(xù)幾年的節(jié)假日消費高潮使“假日消費”成為人們關注的熱點?！凹偃障M”是隨著人們收入水平的提高和社會環(huán)境的變化所出現(xiàn)的必然的消費發(fā)展趨勢，它是人們由基本的“生存型消費”向“享受型消費”發(fā)展的市場表現(xiàn)。在國內消費市場持續(xù)疲軟的情況下，假日消費橫空出世，特別是與居民外出旅游緊緊結合在一起而成為社會熱點?！凹偃障M”正由社會熱點轉變?yōu)樾陆?jīng)濟增長點。目前上海的人均GDP已達到5000美元，我國沿海開放城市的人均GDP也已接近三千美元，恰恰是這些城市經(jīng)濟的快速發(fā)展促進了假日消費和假日市場的興旺。假日補償效應在工作周期中，人們的生活與消費一般都相對簡化，當假期到來之后，人們的注意力從工作中轉移到家庭或自我身上，希望在生活上得到某種補償。政策因素近年來，我國城市居民的法定休息日大為增加，約占全年的三分之一左右，加上生活水平逐步提高后，家務勞動時間縮短，可自由支配的閑暇時間增多了，這為城市居民們提供了從事假日活動的充分條件。各類企業(yè)往往把假日作為增加銷售、實現(xiàn)利潤的機會，大大刺激了本來就存在假日消費需求的消費者。因此，假日消費的興起促成了假日經(jīng)濟的形成。就商業(yè)零售領域而言，不同假期中，消費者的購買結構也有不同的特點:銷售排名12345元旦食品類服裝鞋帽類煙酒類生活電器類日用品春節(jié)食品類煙酒類服裝鞋帽類針織類日用品雙休日服裝鞋帽類日用品生活電器類食品類音像器材類 （資料來源：上海市商業(yè)信息中心）注：食品類和服裝鞋帽類商品是節(jié)假日消費的首選消費者更習慣在雙休日選購日用品和耐用消費品不同地段，不同業(yè)態(tài)，不同規(guī)模的商業(yè)企業(yè)假日銷售的增幅明顯不同假日市場的銷售增長，主要集中在中心商業(yè)區(qū)域，大型百貨商場和超市大賣場，而地段比較偏遠的商場，規(guī)模較小，業(yè)態(tài)較落后的企業(yè)在假日中銷售的增幅不明顯，有的反而出現(xiàn)下降。拿上海為例，“假日經(jīng)濟”的影響區(qū)域主要集中在“三街四城”幾大商業(yè)中心，就區(qū)位來講，“假日經(jīng)濟”對本案的影響較小，主要依賴豫園商城的相鄰關系引入外區(qū)域旅游客源。經(jīng)營業(yè)態(tài)“假日經(jīng)濟”主要對大型百貨、超市等零售商業(yè)產生較大的影響，而對其他業(yè)態(tài)的影響較小。而餐飲、休閑、娛樂、購物等商業(yè)形態(tài)會在一定程度上受到“假日經(jīng)濟”的影響。普通消費者消費模式分析理性消費中國“量入為出”的傳統(tǒng)消費觀念一直以來都左右著國人的消費行為，使得我國居民的儲蓄額自 1992年以來仍以年均超過20％的速度遞增，而消費與儲蓄增長之比卻呈連年下降趨勢。消費結構變化隨著居民收入水平的提高，居民的消費結構也正在發(fā)生深刻的變化。當收入達到非常高的水平，消費者對那些曾經(jīng)代表生活水準的產品的消費會達到飽和狀態(tài)，而休閑娛樂類消費不會飽和。相關調查顯示，上海市民每月的住房平均支出已經(jīng)居飲食之后成為第二大消費支出，由于食品消費在人們的日常消費中是一個相對固定的數(shù)字，因此，住房消費在未來的幾年中將成為家庭的第一支出，這種趨勢已經(jīng)在高學歷階層中反映出來。上海市民消費預期更趨謹慎據(jù)上海統(tǒng)計局最新市場調查顯示：居民消費信心出現(xiàn)上升，但總體上還處于消費積蓄期，與北京、江蘇等十省市比較，上海居民消費預期更謹慎?？傮w跡象表明，上海城市居民家庭總體消費還處于消費能力升級轉型前的積蓄期，消費潛力巨大。一項權威調查表明，有94％的居民希望擁有私車，17％的被調查者表示將在一兩年內購買，打算在三五年內購車的則占66％。信息消費已成為上海市民消費的重要組成部分，有力帶動了私人通信支出的新增長。專家預計，網(wǎng)絡消費在今后幾年將成為上海商業(yè)新一輪的消費熱點，并可在5 年內達到200億元左右的交易額?；仡櫴澜缃?jīng)濟發(fā)展變遷史，是從產品經(jīng)濟發(fā)展到服務經(jīng)濟再發(fā)展到今天的體驗經(jīng)濟：在以物為本的產品經(jīng)濟時代，在原材料—加工—儲藏—出售的過程中，消費者得到的是單純的產品，滿足的是基本的生活需求。在以人為本的體驗經(jīng)濟時代，是一對一的個性服務，充滿樂趣的消費過程，愉悅的記憶，消費者心甘情愿地付出更多的錢，體驗經(jīng)濟的提供者獲得了比以往任何時候都要高的利潤。百貨、倉儲、連鎖、超市……近二十年的時間里，中國的商業(yè)走過了美國等先進國家花了一百多年才完成的商業(yè)歷程，跨入21世紀，體驗式消費已進入中國的消費領