【正文】 始作橫位盤(pán)整，但波動(dòng)不大。年內(nèi)還出臺(tái)了相關(guān)的規(guī)章制度，如《上海市城鎮(zhèn)從事自由職業(yè)人員和個(gè)體經(jīng)濟(jì)組織業(yè)主及其從業(yè)人員基本醫(yī)療保險(xiǎn)暫行辦法》，《引進(jìn)人才實(shí)行〈上海市居住證〉制度暫行規(guī)定》等，修改了《上海市企業(yè)職工最低工資規(guī)定》，完善了針對(duì)低收入者的“廉租房”方案等，這些制度的推出，促進(jìn)了社會(huì)的穩(wěn)定，使人民安居樂(lè)業(yè)，滿(mǎn)足了最基本的生活需求，同時(shí)也擴(kuò)大了居民消費(fèi)支出的比例。因此，政府實(shí)施土地供應(yīng)機(jī)制的改革，并適時(shí)推出了“一城九鎮(zhèn)”發(fā)展規(guī)劃以及重大工程的配套房建設(shè)等，使上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著更加穩(wěn)健的方向發(fā)展。2003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資估計(jì)超過(guò)800億元。企業(yè)要獲得生存，必須加大技術(shù)研發(fā)力度，促進(jìn)融資手段的多樣化，提高產(chǎn)品質(zhì)量和創(chuàng)新能力。多種經(jīng)濟(jì)成分的互相補(bǔ)充，互相依存，充分活躍了市場(chǎng)，優(yōu)化了社會(huì)資源的配置，加快了發(fā)展的步伐。98年以來(lái)的上海外商直接投資合同金額除99年略低外,基本保持著較穩(wěn)定的增長(zhǎng)，共計(jì)合同項(xiàng)目3012項(xiàng)。健康的國(guó)民經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)的規(guī)模發(fā)展提供了良好的運(yùn)行環(huán)境。其中全年第一產(chǎn)業(yè)比上年增長(zhǎng)3％；％；第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)10％。政府的大力倡導(dǎo)與支持，國(guó)內(nèi)外各方面專(zhuān)業(yè)人才的不斷匯聚，吸引了大量的海內(nèi)外資金的投入，使城市的投資環(huán)境日益改善，消費(fèi)市場(chǎng)的巨大潛力得以不斷地被挖掘，這進(jìn)一步促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，切實(shí)地提高了廣大民眾的生活水平，保證了社會(huì)生活的繁榮與穩(wěn)定。據(jù)預(yù)測(cè)2003年中國(guó)GDP增長(zhǎng)將超過(guò)百分之八點(diǎn)二的增長(zhǎng)，2004年中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向好，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將達(dá)到百分之八點(diǎn)四。黨的十六大又產(chǎn)生了新一屆領(lǐng)導(dǎo)人，順利完成了新老交替，繪就了全面建設(shè)小康社會(huì)的宏偉藍(lán)圖，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展提供了強(qiáng)有力的保證。入世以后，中國(guó)加速了開(kāi)放的步伐。中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，體現(xiàn)了政府立足長(zhǎng)遠(yuǎn)、高起點(diǎn)、高規(guī)劃的戰(zhàn)略，為今后幾年、幾十年的可持續(xù)發(fā)展確立了廣闊的空間。本項(xiàng)目地處上海這個(gè)得天獨(dú)厚的發(fā)展環(huán)境，我們有必要對(duì)上海的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、市場(chǎng)消費(fèi)能力、商業(yè)與房地產(chǎn)發(fā)展等影響本項(xiàng)目未來(lái)運(yùn)作的關(guān)鍵方面作一個(gè)全面、系統(tǒng)的研究。各大產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)均呈上升趨勢(shì)，上海的城市綜合服務(wù)功能將不斷提升。外商投資2001年底中國(guó)加入世貿(mào)組織、2003年6月簽署了《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》（CEPA），2008年中國(guó)北京將舉辦第25屆奧運(yùn)會(huì)，2010年世博會(huì)將在上海開(kāi)幕，大大加強(qiáng)了中國(guó)和世界的對(duì)外貿(mào)易機(jī)遇。外商直接投資帶來(lái)的不僅有資本，還有大量的外方工作人員，而這些長(zhǎng)期駐滬的外方人員將會(huì)增強(qiáng)上海高端市場(chǎng)的消費(fèi)力，成為未來(lái)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在消費(fèi)者。商業(yè)市場(chǎng)就是一個(gè)典型的例子。只有增強(qiáng)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，才能占領(lǐng)市場(chǎng)、引導(dǎo)消費(fèi)，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)。截至10月底的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已接近770億元，%。社會(huì)保障體系作為國(guó)家福利制度的社會(huì)保障體系正在逐步建立。居民生活水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)收入水平目前上海市的就業(yè)情況良好，收入水平穩(wěn)定。經(jīng)過(guò)一年的醞釀，自2002年起，上海居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的第二輪升勢(shì)再次上演，表明了上海經(jīng)濟(jì)已經(jīng)受考驗(yàn)，面臨新的飛躍?；旧钯M(fèi)用占居民收入的比例從七八十年代的40%降至目前的25%，而用于提高生活質(zhì)量的文化娛樂(lè)費(fèi)用比例則在近十年中增加了一倍。資料來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局投資結(jié)構(gòu)居民儲(chǔ)蓄存款持續(xù)增加。人口的增長(zhǎng)、分布與結(jié)構(gòu)人口數(shù)量2002年底，上海常住人口為1625萬(wàn)人，其中戶(hù)籍人口1334萬(wàn)人，外來(lái)人口291萬(wàn)人?！暗统錾?、低死亡、低增長(zhǎng)”的現(xiàn)代人口再生產(chǎn)類(lèi)型,已開(kāi)始在上海等發(fā)展較快的地區(qū)出現(xiàn)，標(biāo)志著在人口增長(zhǎng)速率上，這類(lèi)地區(qū)已與世界接軌。十三年來(lái)上海人口變動(dòng)情況年份總和生育率（%）自然增長(zhǎng)率（%）常住人口戶(hù)籍人口80年代　90年代200020012002數(shù)據(jù)來(lái)源：上海市人口計(jì)劃生育統(tǒng)計(jì)報(bào)表人口分布在過(guò)去的10年里，上海在改善人口分布方面做了不少工作，但與國(guó)際水準(zhǔn)的現(xiàn)代化大都市相比，仍有較大差距，不容樂(lè)觀。上海市人口分布統(tǒng)計(jì)(單位:萬(wàn)人/公里)黃浦區(qū) 盧灣區(qū) 徐匯區(qū) 長(zhǎng)寧區(qū) 靜安區(qū) 普陀區(qū) 閘北區(qū) 虹口區(qū) 楊浦區(qū) 閔行區(qū) 寶山區(qū) 嘉定區(qū) 浦東新區(qū) 金山區(qū) 松江區(qū) 青浦區(qū) 南匯縣 奉賢縣 崇明縣 而政府已意識(shí)到平衡發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)的重要性。文化教育近10年來(lái)，上海人口文化素質(zhì)整體提高，主要得益于教育事業(yè)的發(fā)展。而從后備力量來(lái)看，持續(xù)多年的高校擴(kuò)招，使上海的高考升學(xué)率保持在80%以上。根據(jù)第五次人口普查。大量興建衛(wèi)星城鎮(zhèn)，以松江新城以及朱家角、安亭、高橋等為中心發(fā)展“一城九鎮(zhèn)”計(jì)劃，同時(shí)改善生活環(huán)境，吸引人們的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、居住活動(dòng)、娛樂(lè)、休閑甚至購(gòu)物向郊區(qū)城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移和擴(kuò)散，為城市的持續(xù)發(fā)展提供廣闊空間。全面建成盧浦大橋、外環(huán)線越江隧道、復(fù)興東路隧道、大連路隧道。在高起點(diǎn)基礎(chǔ)上，結(jié)合市區(qū)服務(wù)業(yè)布局調(diào)整、大型公共綠地和休閑娛樂(lè)設(shè)施建設(shè)以及社區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展等，建設(shè)一批地區(qū)級(jí)和社區(qū)級(jí)公共活動(dòng)中心。 商業(yè)發(fā)展計(jì)劃根據(jù)十五計(jì)劃，至2005年上海商業(yè)ＧＤＰ增加值將達(dá)到750億元人民幣，年均增長(zhǎng)10%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額2500億元人民幣，年均增長(zhǎng)8%；連鎖商業(yè)銷(xiāo)售額達(dá)到1000億元人民幣,未來(lái)發(fā)展空間廣闊。（如淮海路、南京路）區(qū)域商業(yè)中心以服務(wù)本區(qū)域的居民消費(fèi)為主；同時(shí)結(jié)合自身特色，發(fā)展一定的集聚輻射功能的特色商業(yè)為輔。本項(xiàng)目將創(chuàng)設(shè)集贏利性、品牌性、概念性、高品位為一體的新型消費(fèi)理念的社區(qū)商業(yè)。（開(kāi)埠前）工業(yè)經(jīng)濟(jì)：在生產(chǎn)行為上是以商品制造為主；消費(fèi)行為則強(qiáng)調(diào)功能性與效率。作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)先驅(qū)的上海，在商業(yè)運(yùn)營(yíng)上也將與世界同步，消費(fèi)理念的革命性更新將使商業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性變化，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)所注重產(chǎn)品的功能強(qiáng)大、外型美觀、價(jià)格優(yōu)勢(shì)將進(jìn)化為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)關(guān)注的從生活與情境出發(fā)，塑造感官體驗(yàn)及思維認(rèn)同，吸引消費(fèi)者的注意力，改變消費(fèi)行為，并為產(chǎn)品找到新的生存價(jià)值與空間。％，增長(zhǎng)趨勢(shì)良好。目前劃分的零售商業(yè)業(yè)態(tài)主要是九大類(lèi)別：超市、便利店、大型綜合超市、倉(cāng)儲(chǔ)商店、專(zhuān)業(yè)店、大型專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、百貨店和大型購(gòu)物中心，以下我們對(duì)幾種主要業(yè)態(tài)進(jìn)行簡(jiǎn)要分析：大型購(gòu)物中心（Shopping Mall）　城郊購(gòu)物中心地區(qū)性購(gòu)物中心市中心購(gòu)物中心社區(qū)購(gòu)物中心規(guī)模（平米）22萬(wàn)以上12萬(wàn)以上525萬(wàn)312萬(wàn)擁有商店60家2540家2060家1025家位置城郊城郊及其邊緣城市之間市中心住宅區(qū)或都市中輻射范圍全市以區(qū)域性為主全市以社區(qū)消費(fèi)為主特點(diǎn)以?shī)蕵?lè)、餐飲、服務(wù)、休閑購(gòu)物為一體的綜合性購(gòu)物中心。市場(chǎng)上地段較好的商鋪一般價(jià)格都很高，從現(xiàn)狀上看,對(duì)投資復(fù)式產(chǎn)權(quán)街鋪的前景看好，分上下兩層，但在產(chǎn)權(quán)面積的登記上，僅按一層計(jì)算，花一個(gè)商鋪的價(jià)錢(qián)買(mǎi)兩個(gè)商鋪的面積，實(shí)用率近200%，從而有效地降低了投資及經(jīng)營(yíng)的門(mén)檻，出租或自我經(jīng)營(yíng)，可依市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況靈活掌握，將投資風(fēng)險(xiǎn)降至最低，不僅保證穩(wěn)收租金、穩(wěn)收益，而且可使投資回報(bào)最大化，一鋪雙利。無(wú)論是對(duì)投資者還是經(jīng)營(yíng)者都減少了風(fēng)險(xiǎn)。另外如果沒(méi)有統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一管理的話，商場(chǎng)鋪散賣(mài)后很難形成合力，鑄造品牌，這樣一來(lái)對(duì)投資回報(bào)也會(huì)產(chǎn)生影響。兩區(qū)的合并充分體現(xiàn)了兩者優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源整合、功能重塑的戰(zhàn)略意圖，有效地增強(qiáng)了區(qū)域的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。上海市第一百貨商店、華聯(lián)商廈、新世界城、亞一金店、綠波廊、華寶樓古玩等上海有名的商店開(kāi)設(shè)在此。僅2001年，區(qū)屬商、飲、服銷(xiāo)售(營(yíng)業(yè))就完成302．99億元，同比增長(zhǎng)8．6％；利潤(rùn)完成5．82億元，同比增長(zhǎng)30．4％；增加值完成31．91億元，同比增長(zhǎng)13．8％；社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成120億元，同比增長(zhǎng)3．3％。以下我們重點(diǎn)分析本區(qū)域主要商圈的發(fā)展?fàn)顩r：南京東路南京路是上海近代商業(yè)的發(fā)祥地。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，到上海來(lái)的中外游客80％以上都要到南京東路游覽，南京東路平時(shí)的日客流量為80萬(wàn)人以上，節(jié)假日高達(dá)120200萬(wàn)人，外地與外國(guó)的游客占70％以上。品牌商廈集中市百一店、華聯(lián)商廈、新世界、置地廣場(chǎng)都是大型商廈，每天吸引無(wú)數(shù)的人流來(lái)商廈購(gòu)物游玩。中檔品牌為主，缺乏高檔的品牌南京路商家主要經(jīng)營(yíng)中低檔的品牌，不象淮海路經(jīng)營(yíng)時(shí)尚，高檔的品牌。消費(fèi)群體以非滬籍人士為主，人均消費(fèi)低商業(yè)街主力消費(fèi)群體為境內(nèi)外來(lái)滬觀光旅游人士，人流量隨大，但以游覽、參觀為主的觀光旅游人士居多，人均消費(fèi)額不超過(guò)50元，整體水準(zhǔn)較低。整個(gè)南京東路商圈在2002年—2005年將形成基本格局，在2005年—2010年完善并提高，使其真正具有世界級(jí)客流量、世界級(jí)商業(yè)收入和全球知名度的國(guó)際一流商業(yè)街，屆時(shí)南京路年?duì)I業(yè)收入將達(dá)到400億元，超過(guò)目前的兩倍。2001年上海城隍廟的商業(yè)銷(xiāo)售總額達(dá)30多億元，營(yíng)運(yùn)情況良好。特色名店匯集薈萃了上海老城隍廟地區(qū)的傳統(tǒng)特色商品，如歷史悠久、源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的中華老字號(hào)（如綠波廊、王大隆、麗云閣、松月樓等）和獨(dú)一無(wú)二的特色專(zhuān)業(yè)戶(hù)（如上海筷子店、手杖店等），充分反映了“名、特、優(yōu)、精”的經(jīng)營(yíng)特色。黃浦區(qū)已將南起中華路、北到人民路的119公頃土地規(guī)劃為豫園商城商業(yè)圈，其中包括將5萬(wàn)平方米的廟前廣場(chǎng)擴(kuò)建為一個(gè)集旅游、休閑、餐飲、文化于一體的“二豫園”。區(qū)域商業(yè)在長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展中形成鮮明特色區(qū)域商業(yè)在長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展中形成鮮明特色，其主要標(biāo)志為：商業(yè)覆蓋率高，全境沿街門(mén)面約70％設(shè)商鋪，構(gòu)成商業(yè)繁華的景象；境內(nèi)商業(yè)門(mén)類(lèi)齊全，自然行業(yè)達(dá)150多種，包羅了吃、穿、用、玩等門(mén)類(lèi)，涉及高、中、低等各種檔次；專(zhuān)業(yè)特色街較多，有綜合性商業(yè)街、生產(chǎn)資料專(zhuān)業(yè)街、文化用品街、時(shí)裝街、美食街、裝潢材料街等；名特色商店集中，大批商業(yè)飲食業(yè)長(zhǎng)期在全市樹(shù)名牌、創(chuàng)特色，形成了各自的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，造就了一大批名特大企業(yè)。改革開(kāi)放后，商業(yè)改造規(guī)模擴(kuò)大，購(gòu)物環(huán)境和商業(yè)設(shè)施日趨現(xiàn)代化，應(yīng)用空調(diào)設(shè)備、安裝自動(dòng)扶梯、使用電子收銀機(jī)、實(shí)行電腦管理、應(yīng)用條形碼計(jì)價(jià)的商店逐日增多。第一是因?yàn)榫o臨市級(jí)商業(yè)中心如淮海路和南京路商圈，分流了區(qū)域內(nèi)大量客戶(hù)；第二是因?yàn)榻陙?lái)持續(xù)的老西門(mén)市政建設(shè)（M復(fù)興東路隧道），對(duì)該區(qū)域的商業(yè)造成了一定影響；第三也是根本性的原因是本身布局的落后，缺乏創(chuàng)新，沒(méi)有錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的意識(shí)，整體經(jīng)營(yíng)較差。根據(jù)“十五計(jì)劃”將在新昌路等聚居區(qū)內(nèi)建立4個(gè)社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心。同時(shí)，發(fā)揮社區(qū)經(jīng)濟(jì)的作用，利用區(qū)域內(nèi)歷史文化、人文環(huán)境、商業(yè)特色的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步引導(dǎo)和開(kāi)發(fā)適合現(xiàn)代消費(fèi)趨勢(shì)的商業(yè)專(zhuān)業(yè)特色街是黃浦區(qū)商業(yè)“十五”計(jì)劃對(duì)專(zhuān)業(yè)街的改造目標(biāo)。供應(yīng)：大興街:大興街兩側(cè)除了銀行、書(shū)店、超市、飯館、面館等生活服務(wù)類(lèi)商店外，還有面包、眼鏡、服裝、鞋等商品專(zhuān)賣(mài)店，這些專(zhuān)賣(mài)店面寬敞、裝潢布置考究，購(gòu)物環(huán)境較好，市口較好的月租金在300元/平方米/月。近年來(lái)隨著知名度的提高，生意也越加興隆，據(jù)統(tǒng)計(jì)，市場(chǎng)內(nèi)的租金比去年已翻了一番。這段主要分布著眾多食品、服裝、五金、房地產(chǎn)中介小店鋪，這些店鋪檔次低，大多由沿街舊房或老式商場(chǎng)改建而成，面積狹小，基本不裝修，月租金在250元/平方米。需求：區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)狀態(tài)較好，業(yè)態(tài)分布均勻，基本滿(mǎn)足了周邊居民的生活需求，擁有穩(wěn)定的消費(fèi)群體，租金也呈上升趨勢(shì)，人氣較旺的地段，甚至出現(xiàn)一鋪難求的狀況。本報(bào)告將區(qū)域內(nèi)住宅商業(yè)裙房分為復(fù)興東路以北、復(fù)興東路與斜土東路之間、斜土路與國(guó)貨路以南三個(gè)區(qū)域研究。該區(qū)域內(nèi)的底商經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以服務(wù)于周?chē)用竦你y行、證券、家電賣(mài)場(chǎng)等便民生活設(shè)施和一些中檔餐飲、娛樂(lè)設(shè)施為主。復(fù)興東路與斜土東路之間該板塊內(nèi)由于有區(qū)域型商業(yè)街大興街，同時(shí)又處于老西門(mén)商圈的邊緣，因此消費(fèi)需求既有由老西門(mén)延伸而來(lái)，又有區(qū)域內(nèi)眾多住宅區(qū)所形成的。滄海苑、申升公寓、明日星城這些可分割的商鋪去化也相對(duì)消化較快，且單價(jià)相對(duì)較高。天）基本單位面積（M2）商鋪/住宅售價(jià)比錦凱華苑10000/4F鞋類(lèi)批發(fā)14500102050蓬萊家園1100/1F未開(kāi)業(yè)10000//該區(qū)域底商售價(jià)在10000—14500元/平方米之間。沿斜土路的一些樓盤(pán)底商定位為鞋店，并已初具專(zhuān)業(yè)街特色。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境綜述本項(xiàng)目位于中華路，目前周邊80%以上為二級(jí)以下舊里，環(huán)境較差，商業(yè)配套以服務(wù)居民基本生活的五金、煙雜類(lèi)小店鋪為主，整體消費(fèi)力低。當(dāng)然這些區(qū)域的商業(yè)必須具備各自特色，同時(shí)與中華路地區(qū)的居民層次、區(qū)域人口、商業(yè)規(guī)模、以及未來(lái)發(fā)展有可比性和參考性。因此研究這三塊區(qū)域內(nèi)目前的商業(yè)狀況意義不大，針對(duì)這些區(qū)域未來(lái)的商業(yè)定位本報(bào)告將探索它們的發(fā)展前景、分析相互間可能的競(jìng)爭(zhēng)力度。臨近的復(fù)興東路隧道和R4線的王家碼頭站，兩者均能帶來(lái)固定的外向性消費(fèi)群體，尤其是浦東的客戶(hù)群。人流量老西門(mén)老西門(mén)作為區(qū)級(jí)的商業(yè)中心，匯集人流最多，但同時(shí)由于淮海路、南京西路等市級(jí)商業(yè)中心較近，如產(chǎn)品相近的話，消費(fèi)群體會(huì)被分流。陸家浜路陸家浜路的商業(yè)已定型，未來(lái)可繼續(xù)發(fā)展性