【正文】 建設以及社區(qū)服務業(yè)發(fā)展等，建設一批地區(qū)級和社區(qū)級公共活動中心。加快內外環(huán)線之間大型居住區(qū)建設，推動蘇州河、黃浦江親水地帶的綜合改造，優(yōu)化中心城住宅布局。加快調整黃浦江兩岸功能布局，規(guī)劃建設具有休閑、觀光旅游、航運交易、國際客運等功能的城市景觀帶和都市型產業(yè)帶。城市的未來規(guī)劃將圍繞發(fā)展軌道交通、優(yōu)化城市環(huán)境、改善生活質量等方面進行，而這些都會為房地產的發(fā)展提供更多機會。 商業(yè)發(fā)展計劃根據(jù)十五計劃，至2005年上海商業(yè)ＧＤＰ增加值將達到750億元人民幣，年均增長10%；社會消費品零售總額2500億元人民幣，年均增長8%；連鎖商業(yè)銷售額達到1000億元人民幣,未來發(fā)展空間廣闊。上海的未來將建成商業(yè)的國際化“購物天堂”，這個目標對網(wǎng)點布局、專業(yè)化市場、引導消費、關注潛力需求等將提出更高要求。上海商業(yè)將重新布局：市中心商業(yè)區(qū)、區(qū)域商業(yè)中心、居住區(qū)商業(yè)、街坊商業(yè)、專業(yè)街、新城商業(yè)中心、中心鎮(zhèn)商業(yè)、一般鎮(zhèn)商業(yè)的七級劃分，體現(xiàn)上海商業(yè)多層次、多中心、集團化的發(fā)展趨勢。市級商業(yè)中心利用自身的地段優(yōu)勢，提高區(qū)域的商業(yè)密集度，發(fā)展規(guī)?；a業(yè)，提升服務檔次；同時合理調整商業(yè)結構，展開差異化經營，繁榮市場，濃化商業(yè)氛圍，以吸引全市范圍內的消費群體。（如淮海路、南京路）區(qū)域商業(yè)中心以服務本區(qū)域的居民消費為主；同時結合自身特色，發(fā)展一定的集聚輻射功能的特色商業(yè)為輔。（如老西門、大柏樹地區(qū)）郊區(qū)新城配合城市規(guī)劃，建設與新城導入的人口相匹配的商業(yè)網(wǎng)點，強調功能的適用性，同時在規(guī)劃上要考慮到今后商業(yè)的可發(fā)展空間。專業(yè)街結合區(qū)域歷史文化、人文環(huán)境，創(chuàng)建出特色定位的商業(yè)群體，同時符合現(xiàn)代化消費的商業(yè)專業(yè)街。社區(qū)商業(yè)對人口規(guī)模達5萬M2以上的居住區(qū)，須創(chuàng)新思路和豐富營銷模式、吸收多元化資本，以新型社區(qū)性的購物中心為主題，建設發(fā)展融合各種新型業(yè)態(tài)、各種服務功能的現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)。本項目將創(chuàng)設集贏利性、品牌性、概念性、高品位為一體的新型消費理念的社區(qū)商業(yè)。上海商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展概述經過多年的發(fā)展，上海商業(yè)在連鎖經營、市場細分、信息增值等商業(yè)發(fā)展的核心領域，已經與國際水平相當接近。商業(yè)市場的演化商業(yè)市場的進化過程隨著消費型態(tài)的改變，已從過去之農業(yè)經濟、工業(yè)經濟、服務經濟轉變至“體驗式經濟”時代(Experience Economy)。下面我們分析一下各個商業(yè)經濟發(fā)展階段在生產行為及消費行為上呈現(xiàn)不同的型態(tài)： 農業(yè)經濟：在生產行為上是以原料生產為主；消費行為則僅以自給自足為原則。（開埠前）工業(yè)經濟：在生產行為上是以商品制造為主；消費行為則強調功能性與效率。（改革開放前）服務經濟：在生產行為上強調分工及產品功能；消費行為則以服務為導向。（九十年代以后）體驗經濟：在生產行為上以提升服務為首，并以商品為道具；消費行為則追求感性與情境的訴求，創(chuàng)造值得消費者回憶的活動，并注重與商品的互動。 （未來發(fā)展趨勢）改革開放前受社會生產力所限，上海商業(yè)的運作以定額定量商品供給為主要方式，基本滿足人民生活要求，業(yè)態(tài)主要以國營的商店為主；而之后經濟體制改革帶動了生產力的飛躍，眾多商品的上市，擴大了挑選余地，市場開始更多關注商品品質和消費服務。作為中國經濟先驅的上海，在商業(yè)運營上也將與世界同步，消費理念的革命性更新將使商業(yè)結構發(fā)生根本性變化，傳統(tǒng)經濟所注重產品的功能強大、外型美觀、價格優(yōu)勢將進化為現(xiàn)代經濟關注的從生活與情境出發(fā)，塑造感官體驗及思維認同，吸引消費者的注意力，改變消費行為，并為產品找到新的生存價值與空間。而符合該理念的“體驗式經濟”將成為主流發(fā)展商業(yè)經濟模式。 商業(yè)規(guī)模作為中國國際名牌最密集的城市，上海目前已擁有4個黃金商圈、50條商業(yè)專業(yè)特色街、一批區(qū)域性商圈、4000多個連鎖商業(yè)網(wǎng)點、1800個超市、1100個便利店和40個大賣場，人均占有商業(yè)面積已經與香港相當，商業(yè)市場相當繁榮。上海商業(yè)企業(yè)以加快結構調整、發(fā)展新型商業(yè)業(yè)態(tài)為抓手，努力改善消費環(huán)境，擴大市場銷售。，％，增長趨勢良好。商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)，Market analysis是指一個商場在經營過程中如何確立自己的發(fā)展方向、和根據(jù)中國的實際情況所做的經營調整。上海商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展過程漫長，受政府因素和多元化文化影響較大，形成了目前百花齊放的多種形態(tài)。（如下圖）街鋪商店商場百貨銷品茂連鎖百貨超市綜合型超市專業(yè)型超市聯(lián)鎖超市 根據(jù)國家規(guī)定的產業(yè)劃分，商業(yè)屬于第三產業(yè)中的批發(fā)零售類，本報告中主要涉及的是零售商業(yè)市場分析。目前劃分的零售商業(yè)業(yè)態(tài)主要是九大類別：超市、便利店、大型綜合超市、倉儲商店、專業(yè)店、大型專業(yè)店、專賣店、百貨店和大型購物中心，以下我們對幾種主要業(yè)態(tài)進行簡要分析：大型購物中心（Shopping Mall）　城郊購物中心地區(qū)性購物中心市中心購物中心社區(qū)購物中心規(guī)模（平米）22萬以上12萬以上525萬312萬擁有商店60家2540家2060家1025家位置城郊城郊及其邊緣城市之間市中心住宅區(qū)或都市中輻射范圍全市以區(qū)域性為主全市以社區(qū)消費為主特點以娛樂、餐飲、服務、休閑購物為一體的綜合性購物中心。大賣場（大型綜合超市/倉儲商店）(Warehouse Store)規(guī)模：5000平方米至 2萬平方米輻射范圍：20萬人口或半徑3公里商圈特點：中低檔次、會員制、自主的購物形式超市（Super Market）規(guī)模：500平方米左右輻射范圍：每1萬人特點：連鎖性經營，商品品種較豐富便利店（Convenience Store）規(guī)模：50100平方米輻射范圍：約3000人或300米特點：經營食品、副食品和日用雜貨、統(tǒng)一門店標識，多數(shù)為24小時營業(yè)，連鎖經營百貨店（Department Store）規(guī)模：5000平方米左右輻射范圍：半徑5公里特點：規(guī)模大型化、組織集團化、經營多元化和向新業(yè)態(tài)延伸大型專業(yè)店（Specialization Super Market）規(guī)模：2000平方米以上輻射范圍：半徑58公里特點：相對價格較低、專業(yè)服務、連鎖經營各商業(yè)業(yè)態(tài)舉例超市聯(lián)華各業(yè)態(tài)都有各自所針對的目標消費群,在做好細分市場,明確消費定位的前提下,各業(yè)態(tài)之間會互為補充,形成良性循環(huán)的商業(yè)結構.便利店好德/羅森大型綜合超市家樂福/歐尚倉儲商店麥德龍專業(yè)店亨得利鐘表店大型專業(yè)店永樂家電大賣場專賣店NIKE,ADIDAS專賣店百貨店太平洋百貨/第六百貨大型購物中心南方商城商業(yè)物業(yè)的形態(tài)隨著外資連鎖商家的不斷涌入，2003年有一些新型商業(yè)地產物業(yè)出現(xiàn)，例如SHOPPING MALL、OUTLET STORE(工廠直銷店)、各類零售超市、特色商業(yè)街等，商業(yè)地產的開發(fā)會迅速升溫，成為市場的熱點。街鋪“一鋪養(yǎng)三代”這就是街鋪的商業(yè)價值。通常，街鋪的價格都是不菲的。市場上地段較好的商鋪一般價格都很高，從現(xiàn)狀上看,對投資復式產權街鋪的前景看好，分上下兩層，但在產權面積的登記上，僅按一層計算，花一個商鋪的價錢買兩個商鋪的面積，實用率近200%，從而有效地降低了投資及經營的門檻，出租或自我經營，可依市場經營狀況靈活掌握，將投資風險降至最低，不僅保證穩(wěn)收租金、穩(wěn)收益，而且可使投資回報最大化，一鋪雙利。底商作為社區(qū)、大廈底層配套的商業(yè)設施的底商,正在成為成為繼公寓和寫字樓之后個人房產投資的新寵。 底商由于它是作為其他物業(yè)的配套設施而建，面積通常不超過所配套物業(yè)的20%，且天然就有了一定的顧客源。如果開發(fā)商能夠因勢利導，根據(jù)物業(yè)使用人員的特點對底商作出準確定位，就確保了底商的經營具備一定的排他性.。無論是對投資者還是經營者都減少了風險。反過來，低風險的底商也就容易銷售或出租，又降低了開發(fā)商的風險，從而獲得雙贏局面。商場鋪（大商場、小商鋪）商場鋪即是將大型商場間隔成小面積的商鋪，形成大商場小商鋪的形態(tài)，對外有大商場的統(tǒng)一形象，對內有小商鋪的靈活經營，是目前市場上較為新穎的商業(yè)物業(yè)形態(tài)。買商場鋪要有風險意識，商場鋪一般售價較高。另外如果沒有統(tǒng)一經營統(tǒng)一管理的話，商場鋪散賣后很難形成合力，鑄造品牌，這樣一來對投資回報也會產生影響。因此統(tǒng)一經營統(tǒng)一管理將是投資回報的重要保證。第二部分 區(qū)域商用物業(yè)市場情況分析黃浦區(qū)是上海歷史最悠久的城區(qū),是上海近代商業(yè)的發(fā)祥地,也是當今上海中心商業(yè)區(qū)的核心區(qū)域。2000年7月上海市政府將位于市中心的黃浦、南市兩區(qū)“撤二建一”，設立新的黃浦區(qū)，以此為其確立了特大型國際城市的現(xiàn)代化中心城區(qū)、現(xiàn)代化中央商務區(qū)和市中心現(xiàn)代聚居區(qū)的目標定位。兩區(qū)的合并充分體現(xiàn)了兩者優(yōu)勢互補、資源整合、功能重塑的戰(zhàn)略意圖，有效地增強了區(qū)域的經濟實力。，%，；行政區(qū)劃為9個街道共190個居委會。至2002年底。區(qū)內萬商云集、市場繁榮，為全國聞名的商貿旅游購物中心。上海市第一百貨商店、華聯(lián)商廈、新世界城、亞一金店、綠波廊、華寶樓古玩等上海有名的商店開設在此。南京路是蜚聲中外的中華商業(yè)第一街。老城隍廟是中外旅游者的觀光勝地。福州路、北京路、西藏路、金陵路、黃河路、云南路、文廟、江陰路、董家渡路等著名特色商業(yè)街造就了區(qū)域經濟的活躍和繁榮。僅2001年，區(qū)屬商、飲、服銷售(營業(yè))就完成302．99億元，同比增長8．6％；利潤完成5．82億元，同比增長30．4％；增加值完成31．91億元，同比增長13．8％；社會消費品零售總額完成120億元，同比增長3．3％?！就ê?中華城】位于原南市區(qū)，因此在報告中將重點關注該區(qū)域的商業(yè)市場，研究分析其未來發(fā)展前景。區(qū)域主要商圈的發(fā)展情況分析上海的主要商圈以傳統(tǒng)的“三街”(南京路、淮海路、四川路)和“四城”(徐家匯商圈、新客站商圈、豫園商城及浦東新上海商業(yè)城)為代表。在“三街四城”中有近30%左右的商圈分布在本區(qū)域內，顯示了黃浦商業(yè)的強大實力。以下我們重點分析本區(qū)域主要商圈的發(fā)展狀況：南京東路南京路是上海近代商業(yè)的發(fā)祥地。1843年上海開埠后，南京路是最早出現(xiàn)現(xiàn)代都市文明的地方，并迅速成為上海最繁華的商業(yè)街，人稱大馬路。到了二十世紀三十年代，十里洋場的南京路已是蜚聲中外。整條南京路以成都路為界分兩段，其中黃浦區(qū)這段為南京東路。據(jù)不完全統(tǒng)計，到上海來的中外游客80％以上都要到南京東路游覽，南京東路平時的日客流量為80萬人以上，節(jié)假日高達120200萬人，外地與外國的游客占70％以上。南京東路有著強勁的輻射力與獨特的外向性。市場狀況分析老店名店多市百一店和華聯(lián)商廈就是上個世紀三十年代的先施、永安等當時國內最摩登的大型商場和全國百貨業(yè)的魁首。張小泉刀剪店也是一家聞名中外的老店。品牌商廈集中市百一店、華聯(lián)商廈、新世界、置地廣場都是大型商廈，每天吸引無數(shù)的人流來商廈購物游玩。有時尚休閑步行街 南京東路步行街是上海唯一的步行街，也是全國規(guī)模最大的，最繁華的商業(yè)街。每天吸引上百萬的中外來客。臨近地鐵，出入方便地鐵2號線貫穿南京路地下并在人民廣場和河南路設兩個站點，這為南京路商業(yè)街帶來了巨大的人流，同時地鐵2號線有連接浦東的八伯伴商圈。中檔品牌為主，缺乏高檔的品牌南京路商家主要經營中低檔的品牌，不象淮海路經營時尚，高檔的品牌。因此，南京路以國內的客商居多，而本地前衛(wèi)人士一般選擇去淮海路購物。這也因此造成南京路的商鋪租金一般在20~30元/平方米/天。比淮海路要低。消費群體以非滬籍人士為主，人均消費低商業(yè)街主力消費群體為境內外來滬觀光旅游人士，人流量隨大，但以游覽、參觀為主的觀光旅游人士居多，人均消費額不超過50元，整體水準較低。發(fā)展前景市政府在2001年就聘請了知名的麥肯錫咨詢公司，對南京東路整體規(guī)劃提出方案，實施“三段式風格設計”，重構南京路商業(yè)形態(tài)，力爭在十年之內將南京路重塑為世界一流的商業(yè)街區(qū)，預計實施該規(guī)劃總投入將超過180億元人民幣。東段依托外灘建筑群，展現(xiàn)“海上情懷”南京路東段的主體為外灘建筑群，建成充分體現(xiàn)海派特色的商務辦公和都市休閑綜合區(qū)；中段圍繞世紀廣場，打造“都市時尚”，伊都錦商廈、圣德娜商廈等商廈也將進行全面調整符合南京路商業(yè)結構的深化和多元化；西段打造新型綜合消費圈，籌劃“明日之約”，整合新世界綜合消費圈（21萬M2）和一百商城（16萬M2）、新建上海世貿國際廣場（商業(yè)為6萬M2），將構建成為市中心的商業(yè)航空母艦?？偨Y：未來南京東路步行街拓寬休閑娛樂業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)等行業(yè)的發(fā)展空間，使產業(yè)結構日益合理，綜合功能更加完善。整個南京東路商圈在2002年—2005年將形成基本格局，在2005年—2010年完善并提高，使其真正具有世界級客流量、世界級商業(yè)收入和全球知名度的國際一流商業(yè)街，屆時南京路年營業(yè)收入將達到400億元，超過目前的兩倍。豫園商城上海的城隍廟始建于明代永樂年間（1403年后），廟內祭奉城隍神秦裕伯（明太祖敕封秦裕伯為上?？h城城隍神）和霍光（漢大將軍博陸侯）。清代時香火極其鼎盛，上海開