年珠江新城商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告-文庫(kù)吧
2025-04-28 21:45 本頁(yè)面
【正文】 中國(guó)最大的管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 17 頁(yè) 應(yīng)量?jī)H為 萬(wàn)㎡，而珠江新城 2020 年度新建項(xiàng)目總量超 30 萬(wàn)㎡，供應(yīng)量為全市上市量的 2 倍多。由此可見(jiàn)， 2020 年乃至 2020 年廣州寫字樓供應(yīng)必定集中在珠江新城板塊。 （二）寫 字樓類型分析 目前珠江新城的寫字樓項(xiàng)目，按用途可分為三種： 1）自用型 該類型的寫字樓項(xiàng)目有華南電力通訊大廈、電信中心、國(guó)稅大廈、聯(lián)通新時(shí)空廣場(chǎng)等。該類寫字樓多為較大型的國(guó)企及政府部門出資建設(shè)和使用。 2）自用兼商業(yè)型 該類型多為寫字樓的開(kāi)發(fā)商自留一部分作辦公使用，其余對(duì)外出租或出售，代表有信合大廈、廣州保利大廈、合景國(guó)際金融廣場(chǎng)等。 3）全商業(yè)型 該類型寫字樓多規(guī)模體量較大，配套標(biāo)準(zhǔn)較高，發(fā)展商以銷售為主要目的，如勤建商務(wù)大廈、富力盈隆廣場(chǎng)、富力科訊大廈等。 按項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)可分為： 1）標(biāo)準(zhǔn) 式寫字樓 該類型寫字樓配備標(biāo)準(zhǔn)式硬件及配套設(shè)施，新建的標(biāo)準(zhǔn)越高，如勤建商務(wù)大廈、富力盈隆廣場(chǎng)及富力科訊大廈。 2）公寓式寫字樓 該類型寫字樓多為新近落成的新式小型商業(yè)辦公樓，以間隔小、靈活為主，針對(duì)不能承受大型寫字樓租金的目標(biāo)客群。如星辰財(cái)富港、津?yàn)I騰越大廈。 （三）寫字樓價(jià)格及租金 據(jù)市場(chǎng)研究部調(diào)研得出目前珠江新城在售（一 /二手）寫字樓價(jià)格如下： 上市時(shí)間 項(xiàng)目名稱 銷售價(jià)格(元 /㎡ ) 租賃價(jià)格 (元/㎡ ) 管理費(fèi) (元 /㎡月 ) 中國(guó)最大的管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 17 頁(yè) 2020 雙城國(guó)際 9000 70～ 90 10 2020 發(fā)展中心大 廈 20000 130～ 150 29 信合大廈 只租不售 120～ 130 29 星辰財(cái)富港 9000 40～ 50 3 華普廣場(chǎng) 11000 75～ 85 15 廣州保利大廈 9500 70～ 80 18 星匯國(guó)際 11000 75～ 85 12 勤建商務(wù)大廈 12000 110～ 130 10 珠江投資大廈 14000 85 2020 富力科訊大廈 11000 80～ 90 23 富力盈隆廣場(chǎng) 14000 90～ 120 25 合景國(guó)際金融廣場(chǎng) 只租不售 180 三銀大廈 13000 暫未使用 ? 據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，廣州 06 年寫字樓均價(jià)為 9502 元 /㎡，其中以天河區(qū)的天河北、珠江新城板塊，越秀區(qū)的環(huán)市東板塊價(jià)格較高，均高于 10000 元 /㎡。 ? 從以上數(shù)據(jù)分析，珠江新城新近推售的寫字樓價(jià)格均在 11000 元 /㎡以上，均價(jià)約在 12000 至 13000 元 /㎡之間，一方面這些寫字樓項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)較高，配套硬件較優(yōu)，另一方面，在政府大力推動(dòng)珠江新城的背景下，珠江新城的價(jià)值進(jìn)一步展現(xiàn)，以致很多實(shí)力級(jí)的客戶有意向進(jìn)駐該區(qū)域，從而支撐起現(xiàn)時(shí)的價(jià)格水平。 ? 目前在售價(jià)格較高的寫字樓，其目標(biāo)客戶多為跨國(guó)集 團(tuán)或世界 500 強(qiáng)企業(yè)作為其承租客戶。 ? 租金方面，一些位置較好的、配置較高級(jí)（甲級(jí)）的寫字樓項(xiàng)目租金水平在120～ 130元 /㎡月左右，而早期建成的或配置硬件不高的寫字樓租金在 80～90 元 /㎡月左右。 （四）寫字樓客戶分析 經(jīng)調(diào)研得出珠江新城寫字樓各盤的客戶群體構(gòu)成如下： 項(xiàng)目名稱 目標(biāo)客群 中國(guó)最大的管理資源中心 第 6 頁(yè) 共 17 頁(yè) 雙城國(guó)際 IT行業(yè)、廣告、中小企業(yè) /國(guó)稅 信合大廈 金融、證券、保險(xiǎn) 星辰財(cái)富港 中小企業(yè)、港澳投資者居多 華普廣場(chǎng) 銀行、科研機(jī)構(gòu)、外資公司 星匯國(guó)際 銀行、金融、證券 勤建商務(wù)大廈 IT、廣告業(yè) 珠江 投資大廈 金融、證券、保險(xiǎn) 富力科訊大廈 客戶以 IT行業(yè)、廣告、貿(mào)易公司為主 富力盈隆廣場(chǎng) 金融、保險(xiǎn)等行業(yè)，世界 500強(qiáng)企業(yè)、集團(tuán)總部 合景國(guó)際金融廣場(chǎng) 跨國(guó)大型企業(yè)、金融巨頭以及 500強(qiáng)企業(yè) 津?yàn)I騰越大廈 針對(duì)有意進(jìn)駐珠江新城的中小企業(yè) 客戶分析： ? 銀行與金融、資訊科技（ IT）與電訊、專業(yè)與商業(yè)服務(wù)相關(guān)行業(yè)是目前珠江新城寫字樓的主力商戶范疇。 ? 隨著新近大型甲級(jí)寫字樓陸續(xù)上市，其在地段、硬件及配套等方面均優(yōu)于傳統(tǒng)天河北、環(huán)市東板塊，并在政府的優(yōu)惠政策吸引下，吸納了不少跨國(guó)企業(yè)集團(tuán)及大型實(shí)力企業(yè) 進(jìn)駐珠江新城。 ? 據(jù)行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，截至 2020 年廣州本地企業(yè)進(jìn)駐大型寫字樓市場(chǎng)的比例約為 50%，較 2020 年上升約 10%。在企業(yè)實(shí)力提升并意欲擴(kuò)展規(guī)模、提升企業(yè)形象的促動(dòng)下，不少企業(yè)選擇珠江新城作為企業(yè)的新總部。 四、寫字樓市場(chǎng)綜述 ? 需求供應(yīng)相對(duì)平衡，價(jià)格平穩(wěn)趨升，租金大幅增長(zhǎng) 珠江新城 2020 年寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)充裕，且以較高端的寫字樓產(chǎn)品為主，在市場(chǎng) 中國(guó)最大的管理資源中心 第 7 頁(yè) 共 17 頁(yè) 上的其他區(qū)域沒(méi)有太多具備相當(dāng)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目與之競(jìng)爭(zhēng)；區(qū)域主力客戶面對(duì)跨國(guó)及大型企業(yè)客戶，價(jià)格承受能力較強(qiáng)，因此區(qū)域整體市場(chǎng)發(fā)展良好，并隨著新建寫字樓的推出而逐漸進(jìn)入發(fā)展高峰。 由于近兩年政策扶持及城市發(fā)展壯大，市場(chǎng)目光集中珠江新城，因此寫字樓的價(jià)格及租金水平在 05 至 06 年期間受到市場(chǎng)的追捧而不斷提升，尤其是租金因短時(shí)間內(nèi)進(jìn)駐企業(yè)的增多而增幅較大。 ? 未來(lái)發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁，潛力愈顯 近年來(lái)廣州保持著強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，整體市場(chǎng)具備良好的資源條件以及穩(wěn)定、多元化的增長(zhǎng)需求，加上廣州及區(qū)內(nèi)市場(chǎng)及商機(jī)前景樂(lè)觀，這些趨勢(shì)都將加強(qiáng)未來(lái)寫字樓及市場(chǎng)發(fā)展。 透過(guò)近年的市場(chǎng)行情分析，目前廣州市場(chǎng)對(duì)寫字樓的消化速度主要決定于四因素： 其一，未來(lái)三年內(nèi)外資進(jìn)入中國(guó)尤其是進(jìn)駐廣州的速度。 其二，國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)成長(zhǎng)的速度和數(shù)量。 其三，開(kāi)發(fā)商對(duì)價(jià)格的調(diào)整。 其四，政府規(guī)劃、政策及對(duì)供應(yīng)的調(diào)整。 預(yù)計(jì)未來(lái)短期至中期階段廣州房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求仍然龐大，尤其是作為廣州 CBD核心的珠江新城，在城市發(fā)展持續(xù)及穩(wěn)定的前提下，寫字樓作為該區(qū)域的核心業(yè)務(wù)發(fā)展平臺(tái)載體，繼續(xù)進(jìn)入高速的發(fā)展，并預(yù)計(jì)將在 2020 至 2020 年左右進(jìn)入高峰。 ? 未來(lái)區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格預(yù)計(jì)平穩(wěn)上升，出租率提升帶動(dòng)租金增長(zhǎng) 未來(lái)隨著珠江新城市政配套的不斷完善，交通的便利將進(jìn)一步帶動(dòng)珠江新城的發(fā)展。進(jìn)駐企業(yè)不斷增多，促進(jìn)區(qū)域內(nèi)寫字樓的需求持續(xù)旺盛，從而 使價(jià)格及租金保持平穩(wěn)、良性的增長(zhǎng)。預(yù)計(jì) 07 年價(jià)格增幅將在 10%～ 13%左右，均價(jià)在 15000～ 17000元 /㎡之間；
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