年珠江新城商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告-資料下載頁
2025-05-23 21:45本頁面
【導(dǎo)讀】狀況，以及未來即將上市及規(guī)劃待建的商業(yè)項(xiàng)目分析。珠江新城的寫字樓多集中在靠廣州大道的西南側(cè)，鄰近黃埔大道的北側(cè)以及。如西側(cè)的華普廣場(chǎng)、星匯國(guó)際、雙城國(guó)際、以及碧海灣、發(fā)展中心。黃埔大道的有富力科訊大廈、聯(lián)通新時(shí)空廣場(chǎng)、勤建商務(wù)大廈等寫字樓。寫字樓供應(yīng)量空前激增，潛量為廣州十區(qū)之首。量都是全廣州最大的區(qū)域。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，珠江新城目前在建寫字樓總建筑面積約為。萬㎡，據(jù)統(tǒng)計(jì)06年全年可售的寫字樓總面積達(dá)30多萬㎡。2020年大量全新甲級(jí)寫字樓投入使用，CBD核心商務(wù)地位顯現(xiàn)。已在相繼投入使用，富力集團(tuán)在2020年初即將全面進(jìn)駐富力中心。此外，恒大集團(tuán)、據(jù)政府提供的數(shù)據(jù)顯示，到2020年，珠江新城將有近30幢新建商用物業(yè)落成。到2020年，珠江新城寫字樓將增加約220萬㎡的物業(yè)面積。字樓比廣州其他區(qū)域的目標(biāo)客戶更具國(guó)際性，以吸引世界企業(yè)500強(qiáng)的落戶為目標(biāo)。可見珠江新城將在未來兩三年保持廣州寫字樓供應(yīng)大戶的地位。不能承受大型寫字樓租金的目標(biāo)客群。
【正文】 中國(guó)最大的管理資源中心 第 14 頁 共 17 頁 （四）公寓客戶群體分析 據(jù)我司調(diào)研得出，珠江新城公寓的主力客戶群體大致可分為五類買家： 買家類型 置業(yè)用途 客戶性質(zhì) 位置選擇 代表項(xiàng)目 集團(tuán)買家 作為集團(tuán)高級(jí)雇員的宿舍 跨國(guó)集團(tuán)、駐華辦事處、領(lǐng)事館人員 CBD中心區(qū)、成熟商貿(mào)區(qū) 新凱公寓 愛丁堡公寓 新大廈 商務(wù)買家 作為中小型企業(yè)的辦公樓 國(guó)內(nèi)的私營(yíng)業(yè)主、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)群（廣告、 IT、設(shè)計(jì)、投資咨詢等） CBD 中心區(qū)、 CBD附近的區(qū)域 星辰財(cái)富港 星匯國(guó)際 投資買家 用于租賃或收益投資；具有投資眼光的人士 用于租賃或商住投資 具有投資眼光的人士 CBD中心區(qū)，交易會(huì)、會(huì)展中心附近、 柏林國(guó)際公寓 嘉裕禮頓陽光 馬賽國(guó)際公寓 雙城國(guó)際公寓 史丹尼公寓 自住買家 日常居住，過渡性置業(yè)選擇 年輕的 CBD 辦公族、BOBO一族 CBD中心區(qū)、成熟商貿(mào)區(qū) 馬賽國(guó)際公寓 SOHO買家 居住 +商務(wù)二合 一 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)群（廣告、 IT、設(shè)計(jì)等） CBD 中心區(qū)、 CBD附近的區(qū)域 星辰財(cái)富港 史丹尼公寓 客戶群體分析： 這五類群體并不是截然分開的，有時(shí)也會(huì)出現(xiàn)交叉現(xiàn)象。總體而言，投資以及商務(wù)功能是客戶對(duì)公寓產(chǎn)品的兩大主要需求層面，其中以投資客戶購(gòu)買居多。 在不同類型客戶購(gòu)買的公寓產(chǎn)品中，小戶型公寓基本作為投資工具，即買家與租客大部分不屬于同一主體，但亦有一定比例的年輕群體購(gòu)買作為過渡性物業(yè)居??；購(gòu)買中大戶型公寓的客戶群體主要以獲取租金回報(bào)和商務(wù)辦公為主要購(gòu)買用途，該類產(chǎn)品的承租客戶多為企業(yè)或商務(wù)人士；自由職業(yè)群 體以及居住辦公一體的客戶則以中小戶型，尤其是復(fù)式型公寓產(chǎn)品更為偏好。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 15 頁 共 17 頁 四、公寓市場(chǎng)綜述 ? 06 年公寓集中放量市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化 06 年珠江新城公寓市場(chǎng)有近 30 萬㎡，約 4000 套單位的貨量投入市場(chǎng)，是近年來入市數(shù)量總和的數(shù)倍，而且在該區(qū)域的周邊還有數(shù)個(gè)公寓項(xiàng)目同期推出市場(chǎng)，因此，2020 年的公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，區(qū)域內(nèi)的公寓項(xiàng)目面臨內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的夾擊。 ? 珠江新城的公寓價(jià)格為全市最高，黃金地段價(jià)值顯現(xiàn) 珠江新城公寓的在售價(jià)格主要集中在 13000～ 18000 元 /㎡的區(qū)間，與區(qū)域外的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比高出 2000～ 5000 元 /㎡，一方面 06 年全市整體價(jià)格大勢(shì)走高，另一方面在于其價(jià)格的差異體現(xiàn)在地段、環(huán)境以及目標(biāo)客源差異三方面。珠江新城近期發(fā)展的利好吸引了投資者的關(guān)注及轉(zhuǎn)移，此外，大量外資企業(yè)進(jìn)駐亦推動(dòng)了區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品的需求膨脹，從而促動(dòng)、支持了公寓價(jià)格的走高。 ? 未來珠江新城的公寓市場(chǎng)將成為旺拼“戰(zhàn)場(chǎng)” 現(xiàn)在的珠江新城已經(jīng)迎來二次開發(fā)的熱潮，和第一次不同的是，隨著環(huán)市路、天河北寫字樓區(qū)的開發(fā)進(jìn)入尾聲，發(fā)展商逐漸將目光轉(zhuǎn)投珠江新城，同時(shí)區(qū)內(nèi)及鄰近周邊大量的寫字樓、酒店逐步投入使用，未來幾年珠江新城將成為廣州市國(guó)內(nèi)外大集團(tuán)公 司的匯聚地，也將是廣州市最具活力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)；加上地鐵開通、新光快速路建設(shè)、博物館等大量市政配套的利好不斷，珠江新城很快便將成為第二個(gè)商務(wù)中心，企業(yè)將逐漸遷移進(jìn)駐，帶來龐大的公寓租客源；而且區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)社區(qū)自然成為了不少追求高素質(zhì)生活人群心目中的理想之選，而住宅供應(yīng)的稀缺將進(jìn)一步促進(jìn)公寓市場(chǎng)的發(fā)展。 附表 —— 珠江新城未來商業(yè)用地發(fā)展概況 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 發(fā)展商 占地面積㎡ 總建面積㎡ 1 富力中心 富力地產(chǎn) 8100 160000 2 富力盈力大廈（北塔寫字樓） 富力地產(chǎn) 9082 118000 （寫字 樓 41916） 3 富力 A31項(xiàng)目 富力地產(chǎn) 8328 62460 4 富力 B15項(xiàng)目 富力地產(chǎn) 7880 94557 中國(guó)最大的管理資源中心 第 16 頁 共 17 頁 5 富力 B16項(xiàng)目 富力地產(chǎn) 7897 118452 6 富力 J27項(xiàng)目 富力地產(chǎn) 7918 118771 7 富力 D11項(xiàng)目 富力地產(chǎn) 14498 101483 8 富力 J11項(xiàng)目 富力地產(chǎn) 7942 142964 9 富力 M14(辦公 /酒店 ) 富力地產(chǎn) 13182 131816 10 富力 M19(辦公 /酒店 ） 富力地產(chǎn) 11413 79889 11 津 濱騰越大廈 A46 廣東津?yàn)I房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 6292 83469 12 中鼎 A36項(xiàng)目 中鼎集團(tuán) 6784 57662 13 雅居樂 B17項(xiàng)目 雅居樂集團(tuán) 6805 88466 14 廣晟資產(chǎn) B16項(xiàng)目 廣東廣晟資產(chǎn)公 司 7896 118452 15 廣東煙草大廈 B18 中國(guó)煙草總公司 廣東省公司 10600 170000 16 偉騰 D33項(xiàng)目 廣州偉騰房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 4526 27200 17 偉騰 D42項(xiàng)目 廣州偉騰房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 16921 84606 18 宏城 D37項(xiàng)目 廣東宏城發(fā)展 11156 109690 19 明和實(shí)業(yè) F14項(xiàng)目 廣州明和實(shí)業(yè)有 限公司 10200 80000 20 明和實(shí)業(yè) F23項(xiàng)目 廣州明和實(shí)業(yè)有 限公司 10200 80000 21 明和實(shí)業(yè) F24項(xiàng)目 廣州明和實(shí)業(yè)有 限公司 25600 190000 22 嘉裕 F22之一項(xiàng)目 廣州市嘉裕房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 10100 80000 23 雙子塔西塔 J12 城建集團(tuán) 31000 370000 24 城建集團(tuán) B210 城建集團(tuán) 10800 106000 25 保利地產(chǎn) F22 保利地產(chǎn) 12880 101752 26 保利地產(chǎn) I6 I6 I64 保利地產(chǎn) 20704 148354 27 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) I14項(xiàng)目 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 6545 45821 28 中國(guó)名牌大廈 I23 6623 34443 中國(guó)最大的管理資源中心 第 17 頁 共 17 頁 29 廣州萬基隆置業(yè) J22項(xiàng)目 萬基隆置業(yè)公司 8066 116000 合計(jì) 319938 3220307
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