【導讀】狀況，以及未來即將上市及規(guī)劃待建的商業(yè)項目分析。珠江新城的寫字樓多集中在靠廣州大道的西南側(cè)，鄰近黃埔大道的北側(cè)以及。如西側(cè)的華普廣場、星匯國際、雙城國際、以及碧海灣、發(fā)展中心。黃埔大道的有富力科訊大廈、聯(lián)通新時空廣場、勤建商務大廈等寫字樓。寫字樓供應量空前激增，潛量為廣州十區(qū)之首。量都是全廣州最大的區(qū)域。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，珠江新城目前在建寫字樓總建筑面積約為。萬㎡，據(jù)統(tǒng)計06年全年可售的寫字樓總面積達30多萬㎡。2020年大量全新甲級寫字樓投入使用，CBD核心商務地位顯現(xiàn)。已在相繼投入使用，富力集團在2020年初即將全面進駐富力中心。此外，恒大集團、據(jù)政府提供的數(shù)據(jù)顯示，到2020年，珠江新城將有近30幢新建商用物業(yè)落成。到2020年，珠江新城寫字樓將增加約220萬㎡的物業(yè)面積。字樓比廣州其他區(qū)域的目標客戶更具國際性，以吸引世界企業(yè)500強的落戶為目標?？梢娭榻鲁菍⒃谖磥韮扇瓯３謴V州寫字樓供應大戶的地位。不能承受大型寫字樓租金的目標客群。

　　

【正文】 中國最大的管理資源中心 第 14 頁 共 17 頁 （四）公寓客戶群體分析 據(jù)我司調(diào)研得出，珠江新城公寓的主力客戶群體大致可分為五類買家： 買家類型 置業(yè)用途 客戶性質(zhì) 位置選擇 代表項目 集團買家 作為集團高級雇員的宿舍 跨國集團、駐華辦事處、領事館人員 CBD中心區(qū)、成熟商貿(mào)區(qū) 新凱公寓 愛丁堡公寓 新大廈 商務買家 作為中小型企業(yè)的辦公樓 國內(nèi)的私營業(yè)主、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)群（廣告、 IT、設計、投資咨詢等） CBD 中心區(qū)、 CBD附近的區(qū)域 星辰財富港 星匯國際 投資買家 用于租賃或收益投資；具有投資眼光的人士 用于租賃或商住投資 具有投資眼光的人士 CBD中心區(qū)，交易會、會展中心附近、 柏林國際公寓 嘉裕禮頓陽光 馬賽國際公寓 雙城國際公寓 史丹尼公寓 自住買家 日常居住，過渡性置業(yè)選擇 年輕的 CBD 辦公族、BOBO一族 CBD中心區(qū)、成熟商貿(mào)區(qū) 馬賽國際公寓 SOHO買家 居住 +商務二合 一 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)群（廣告、 IT、設計等） CBD 中心區(qū)、 CBD附近的區(qū)域 星辰財富港 史丹尼公寓 客戶群體分析： 這五類群體并不是截然分開的，有時也會出現(xiàn)交叉現(xiàn)象?？傮w而言，投資以及商務功能是客戶對公寓產(chǎn)品的兩大主要需求層面，其中以投資客戶購買居多。 在不同類型客戶購買的公寓產(chǎn)品中，小戶型公寓基本作為投資工具，即買家與租客大部分不屬于同一主體，但亦有一定比例的年輕群體購買作為過渡性物業(yè)居住；購買中大戶型公寓的客戶群體主要以獲取租金回報和商務辦公為主要購買用途，該類產(chǎn)品的承租客戶多為企業(yè)或商務人士；自由職業(yè)群 體以及居住辦公一體的客戶則以中小戶型，尤其是復式型公寓產(chǎn)品更為偏好。 中國最大的管理資源中心 第 15 頁 共 17 頁 四、公寓市場綜述 ? 06 年公寓集中放量市場，市場競爭白熱化 06 年珠江新城公寓市場有近 30 萬㎡，約 4000 套單位的貨量投入市場，是近年來入市數(shù)量總和的數(shù)倍，而且在該區(qū)域的周邊還有數(shù)個公寓項目同期推出市場，因此，2020 年的公寓市場競爭十分激烈，區(qū)域內(nèi)的公寓項目面臨內(nèi)外競爭對手的夾擊。 ? 珠江新城的公寓價格為全市最高，黃金地段價值顯現(xiàn) 珠江新城公寓的在售價格主要集中在 13000～ 18000 元 /㎡的區(qū)間，與區(qū)域外的競爭對手相比高出 2000～ 5000 元 /㎡，一方面 06 年全市整體價格大勢走高，另一方面在于其價格的差異體現(xiàn)在地段、環(huán)境以及目標客源差異三方面。珠江新城近期發(fā)展的利好吸引了投資者的關注及轉(zhuǎn)移，此外，大量外資企業(yè)進駐亦推動了區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品的需求膨脹，從而促動、支持了公寓價格的走高。 ? 未來珠江新城的公寓市場將成為旺拼“戰(zhàn)場” 現(xiàn)在的珠江新城已經(jīng)迎來二次開發(fā)的熱潮，和第一次不同的是，隨著環(huán)市路、天河北寫字樓區(qū)的開發(fā)進入尾聲，發(fā)展商逐漸將目光轉(zhuǎn)投珠江新城，同時區(qū)內(nèi)及鄰近周邊大量的寫字樓、酒店逐步投入使用，未來幾年珠江新城將成為廣州市國內(nèi)外大集團公 司的匯聚地，也將是廣州市最具活力的經(jīng)濟增長點；加上地鐵開通、新光快速路建設、博物館等大量市政配套的利好不斷，珠江新城很快便將成為第二個商務中心，企業(yè)將逐漸遷移進駐，帶來龐大的公寓租客源；而且區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)社區(qū)自然成為了不少追求高素質(zhì)生活人群心目中的理想之選，而住宅供應的稀缺將進一步促進公寓市場的發(fā)展。 附表 —— 珠江新城未來商業(yè)用地發(fā)展概況 序號 項目名稱 發(fā)展商 占地面積㎡ 總建面積㎡ 1 富力中心 富力地產(chǎn) 8100 160000 2 富力盈力大廈（北塔寫字樓） 富力地產(chǎn) 9082 118000 （寫字 樓 41916） 3 富力 A31項目 富力地產(chǎn) 8328 62460 4 富力 B15項目 富力地產(chǎn) 7880 94557 中國最大的管理資源中心 第 16 頁 共 17 頁 5 富力 B16項目 富力地產(chǎn) 7897 118452 6 富力 J27項目 富力地產(chǎn) 7918 118771 7 富力 D11項目 富力地產(chǎn) 14498 101483 8 富力 J11項目 富力地產(chǎn) 7942 142964 9 富力 M14(辦公 /酒店 ) 富力地產(chǎn) 13182 131816 10 富力 M19(辦公 /酒店 ） 富力地產(chǎn) 11413 79889 11 津 濱騰越大廈 A46 廣東津濱房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 6292 83469 12 中鼎 A36項目 中鼎集團 6784 57662 13 雅居樂 B17項目 雅居樂集團 6805 88466 14 廣晟資產(chǎn) B16項目 廣東廣晟資產(chǎn)公 司 7896 118452 15 廣東煙草大廈 B18 中國煙草總公司 廣東省公司 10600 170000 16 偉騰 D33項目 廣州偉騰房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 4526 27200 17 偉騰 D42項目 廣州偉騰房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 16921 84606 18 宏城 D37項目 廣東宏城發(fā)展 11156 109690 19 明和實業(yè) F14項目 廣州明和實業(yè)有 限公司 10200 80000 20 明和實業(yè) F23項目 廣州明和實業(yè)有 限公司 10200 80000 21 明和實業(yè) F24項目 廣州明和實業(yè)有 限公司 25600 190000 22 嘉裕 F22之一項目 廣州市嘉裕房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 10100 80000 23 雙子塔西塔 J12 城建集團 31000 370000 24 城建集團 B210 城建集團 10800 106000 25 保利地產(chǎn) F22 保利地產(chǎn) 12880 101752 26 保利地產(chǎn) I6 I6 I64 保利地產(chǎn) 20704 148354 27 遠洋地產(chǎn) I14項目 遠洋地產(chǎn) 6545 45821 28 中國名牌大廈 I23 6623 34443 中國最大的管理資源中心 第 17 頁 共 17 頁 29 廣州萬基隆置業(yè) J22項目 萬基隆置業(yè)公司 8066 116000 合計 319938 3220307