別墅項目市場分析報告-資料下載頁
2025-08-03 00:59本頁面
【正文】 別墅不能比擬的，況且麗京花園的綠化率較低，只有35％。別墅租金也因其品質的不同有較大差異大部分別墅采取了出租的經營方式，首都機場附近地區(qū)別墅月平均租金在13－27美元／平方米之間，香江花園月平均租金最高為27美元／平方米，麗京花園比較陳舊的別墅月租金僅為13美元／平方米。別墅的設計風格、配套設施及會所，綠化及水面等環(huán)境質量，別墅單體類型等對別墅租金仍有重要影響。五、2001年北京東北部別墅市場配套設施分析高檔配套設施齊全的別墅市場需求較大。別墅與其它居住物業(yè)最重要的區(qū)別就是在配套設施的檔次和規(guī)模上，高爾夫球場、網球場、游泳池等康體娛樂設施和高級會所是高檔別墅發(fā)展的迫切要求。具有高爾夫球練習場的香江花園、麗京花園以及金色湖畔高爾夫球俱樂部旁邊的裕京花園，銷售率已經很高，買家和租客仍然絡繹不絕。適應這一發(fā)展形勢，紫玉山莊也已經開工建設高爾夫球練習場。目前大部分高檔別墅都具有網球場、游泳池等設施，而中低檔別墅這類設施則比較缺乏。從另一方面，會所是別墅住戶舉行公共活動和社交活動的場所，會所的發(fā)展趨勢是服務設施的多功能化，目前，紫玉山莊、香江花園、京潤水上花園等高檔別墅，均有服務設計齊全的高級會所，這些會所作為園區(qū)對外的窗口，吸引著大量的買家和租客。六、2001年北京東北部別墅精裝修市場分析精裝修別墅是市場的主流。紫玉山莊、富成花園、香江花園、麗京花園等都為精裝修別墅，銷售業(yè)績都非常好，針對不同買家品位的精裝修別墅，具有很大的潛在需求。提供精裝修和成套家具用于出租的別墅則更能吸引租戶，幾乎是裝修一套租出一套，少數滯銷別墅開始采用這一經營方式。七、2001年北京東北部別墅市場未來發(fā)展趨勢分析2001年以來，北京市經濟發(fā)展再度明顯加快，隨著中國已經加入WTO，大量海外公司進入北京，現(xiàn)在正是投資置業(yè)的最佳時期。隨著第三使館區(qū)的建成，眾多的海外人士、國內高收入管理人員以及高新產業(yè)的“知”本家們把京城“CBD”（中央商務區(qū)）作為辦公地點，他們收入豐厚，而又有很高的素養(yǎng)和生活品位，環(huán)境優(yōu)美、親近自然、具有個性的精品別墅是他們居室置業(yè)的首選。由于東四環(huán)內高檔居住物業(yè)數量有限，因此交通便利、環(huán)境優(yōu)美的機場路沿線別墅將受到追求生活品位的高收入人士的青睞。東北部高檔精品現(xiàn)房別墅將近售完，短期內別墅市場供應數量不大，但是品質和環(huán)境一般的別墅供應量可觀，租售情況仍不十分樂觀。綜上所述，東北部別墅市場發(fā)展的主流應是園林設計優(yōu)美、配套娛樂服務設施完善的高檔精品別墅，精品別墅具有比較廣闊的市場空間。第三部分 北辰東郊和平項目市場定位建議本案優(yōu)劣勢分析[優(yōu)勢分析]：l 項目距機場高速北皋橋出口約100米，距四元橋約6公里，距三元橋約8公里；l 與使館區(qū)、燕莎商圈和CBD核心商務區(qū)之間交通聯(lián)系便利，快捷；l 區(qū)域內已形成高檔外銷別墅聚集區(qū)，具備吸引客戶購買的心理優(yōu)勢；l 項目緊鄰城市輕軌北皋橋站，為出行提供了較為便捷的方式； l 自然環(huán)境和人文環(huán)境優(yōu)越；l 現(xiàn)有客戶層次較高，集中于外籍、港澳臺群體。[劣勢分析]：l 現(xiàn)有高檔別墅積壓量較大，產品較陳舊，難以滿足日益提高的客戶需求；l 外銷群體需求日漸萎縮，出現(xiàn)供大于求局面，售價與租金趨降；l 區(qū)域內中低檔別墅的大量出現(xiàn)，分流了需求并降低了產品檔次。北辰東郊和平項目市場定位建議建議本案的產品類型為：多層帶電梯公寓+四層半躍層式住宅+TOWNHOUSE聯(lián)排別墅+單體別墅。其中以TOWNHOUSE聯(lián)排別墅、四層半躍層式住宅為主力產品類型，并輔以少量多層帶電梯公寓為主力產品類型、單體別墅。TOWNHOUSE聯(lián)排別墅建議以220—300平方米為主力戶型，銷售單價在10000元/平方米，總價款控制在300萬元左右，其應建在湖邊或項目的中心區(qū)域內，借水景炒作“私家海岸線”的概念，將原有死板的水塘岸線延伸到住宅前的私人領地之內，向客戶渲染一種另類、休閑的生活氛圍；與此同時，本案充分利用水景資源營造良好的社區(qū)環(huán)境，提升物業(yè)品質。四層半躍層式住宅建議以180—220平方米為主力戶型，銷售單價在8500元/平方米左右，總價款控制在200萬元左右。其建筑風格應超過萬科青青家園的外立面設計，戶型設計上應體現(xiàn)一種時尚、前衛(wèi)的人性化居住理念。多層帶電梯公寓建議以150—200平方米為主力戶型，銷售單價在7000元/平方米左右，總價款控制在150萬元左右，其外立面設計應體現(xiàn)一種尊貴地位身份的象征，戶型設計上應體現(xiàn)一種實用、便捷的人性化居住理念。單體別墅建議在本案中數量不應超過5%，以300平方米為主力戶型，銷售單價在$2000/平方米左右，總價款控制在500萬元左右。其位置應在“私家海岸線”附近，較聯(lián)排別墅的位置優(yōu)越，并在單體別墅外贈送一片面積在50—100平方米的私家花園。25 / 25
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