【正文】 裝修樓盤，設計大氣，符合本地人的要求。但位置較偏僻，樣板房比較粗糙，周邊配套不足；二期認籌情況不是很熱烈，購買客群有相當部分屬于廣州等地的投資客。芙蓉山隧道的貫通為該盤帶來更多便利。 碧桂園地大貨量多，將是本項目的最大威脅。 龍洲島 菲詩艾倫： 與碧桂園一樣，地點離市區(qū)比較偏遠，并且曾經(jīng)水浸，當?shù)乜诒缓谩Ｍ饬⒚嫒苛先菀鬃兣f，花園設計封閉不好使用。但該盤景觀較好，可望江景單位多。 三期別墅將 08年 6月開賣，與本項目構成直接威脅。 蓉山 翡翠灣： 是韶關目前唯一推出獨立別墅的樓盤，并且憑借靠山面湖的環(huán)境優(yōu)勢為宣傳賣點。但戶型設計比碧桂園差。第一期沒做好，口碑一般。元旦推出 10棟獨立別墅以及 3月推出2座山頂樓王別墅。 貨量不大，相信對本項目影響較小。 森林觀邸： 以鄰近韶關市國家森林公園為賣點，但有鐵路干擾是最大的弊端。 10月 2日推出一期的 78套聯(lián)排別墅，從 3000元 /M2到 12022元 /M2價格幅度較大但銷售情況不理想，截止 11月 29日只賣了 6套，并且都是南向單位。該項目對本項目威脅不大。 市場分析 高層項目 由于韶關現(xiàn)在不批別墅的地塊，大多以小型地塊推出市場，因此，大多樓盤都以高層、小高層為主要產品。在韶關做宣傳比較到位的樓盤當中，除了碧桂園以外都有高層產品，龍洲島 菲詩艾倫、蓉山 翡翠灣、森林觀邸都是以別墅為主，高層為輔的樓盤，與本項目規(guī)劃相近 。 高層項目 ? 龍洲島 菲詩艾倫： 現(xiàn)正出售高層單位，面積由 80多平方的兩房到 121平方的三房單位，頂層復式3500元 /M2。 ? 蓉山 翡翠灣： 預計 08年 3月推出全景高層以兩房、三房為主，面積在 100－ 180平米不等； ? 森林觀?。?預計 08年 2月中旬推出 8棟 17層小高層洋房。 高層項目 以高層為主的樓盤有：匯洋 ?威尼斯、沃爾瑪廣場、盈翠皇庭。 ? 匯洋 ?威尼斯： 為韶關樓市后起之秀，樣板房不夠精美。 9月一期推出 394套，售出 184套。 34層高， 123197 M2，向江單位以 140 M2，向江單位均價 3800元 /M2，不望江單位均價 3100元 /M2。 高層項目 ? 沃爾瑪廣場：針對客群與本項目不同，不構成直接威脅。 以商業(yè)配套發(fā)達為主賣點，但這恰恰也是缺點，環(huán)境較嘈雜。它針對的是中低端消費群，以市區(qū)為活動范圍的年輕客群與中低收入人群為主。 面積在 122191 M2之間，頂層復式在 240270 M2間，均價 3500元 /M2 高層項目 ? 盈翠皇庭：價格較高，針對客群與本項目相近，構成直接威脅 。 以地段、配套、物管為賣點，售樓部設計精美，泰式園林造價高，營銷手段高。共推出 590套，二期明年下半年開賣，與本項目推出時間相同。 戶型由 126 M2的三房到 211的五房，頂層復式322376 M2，價格為高層項目中最高，均價 4700元/M2。 其他項目 在韶關本地口碑比較好的山水華府與南楓 碧水花城價格都比較低，均價 3000元 /M2左右，銷售情況較理想，但針對的客群與本項目有所區(qū)別，構成的威脅不大。 市場總結 1， 競爭對手： 別墅盤以碧桂園威脅性最大，高層項目以盈翠皇庭為主要競爭對手。 2， 價格： 相對于碧桂園帶裝修均價 7000元 / M2，市場上別墅盤以蓉山 翡翠灣價格更高，現(xiàn)在二期均價9000元 /M2，毛坯房。 3， 戶型： 當?shù)厝溯^喜歡碧桂園的大氣。 4， 營銷策略方面： 盈翠皇庭、蓉山 翡翠灣做得較好，匯洋 ?威尼斯雖然戶外廣告多，但樣板房和戶型不理想。 六、展銷售中心選址建議 ?建議一：火車站、麗晶酒店旁 此處 優(yōu)勢： 處于交通樞紐位置 ,人流多； 位置顯眼，在樓體做戶外廣告事半功倍； 劣勢： 鄰近火車站，人流過于復雜，不能吸引目標客群停駐。 所處位置曾是難尾樓，口牌不佳； ?建議二：倚山商務酒店 是政府開會 ,商務活動頻繁之地 .大堂可提供 5平方米左右的位置及桌椅使用 ,背墻可以安放模型 ,租金為一個月 1萬元 . 優(yōu)勢： 該酒店在當?shù)乜谂坪谩n次高，同時可提升本項目的形象； 易于接近目標客群。 劣勢： 空間太少，不易于利用； 租金相對比較貴，加大成本。 七、工作安排建議 序號 工作內容 負責方 起止時間 一、 項目策劃報告 市場調查報告及規(guī)劃建議 石與金 07年 11月 24日 07年 12月 10日 市場銷售推廣策略及包裝建議 石與金 07年 12月 12日 07年 12月 20日 二、 銷售硬件 銷售中心設計方案確定 設計公司 /發(fā)展商 /石與金 07年 12月初 07年 12月 15 銷售中心施工及裝飾布置 施工單位 07年 12月 20日 08年 2月底 洽談 /確定模型公司 發(fā)展商 /石與金 07年 12月初 07年 12月中旬 模型修改制作 模型公司 07年 12月中旬 07年 12月底 市內展銷中心選址 發(fā)展商 /石與金 07年 11月 25 07年 12月 10日 市內展銷中心裝修布置 發(fā)展商 /石與金 /廣告公司 /裝修公司 07年 12月 10日 07年 12月底 三、 宣傳資料 確定長期廣告公司 發(fā)展商 /石與金 07年 12月初 07年 12月 10 廣告策劃思路討論及確定 發(fā)展商 /石與金 /廣告公司 07年 12月初 07年 12月 20 銷售手冊設計及印刷 廣告公司 /石與金 07年 12月下旬 08年 1月中 四、 戶外廣告 選定 /落實廣告位置 發(fā)展商 /石與金 /廣告公司 07年 12月 20 07年 12月底 系列版面設計方案 石與金 /廣告公司 07年 12月 20 07年 12月底 制作跟進及發(fā)布 廣告公司 07年 12月底 08年 1月初 序號 工作內容 負責方 起止時間 五、 媒體投放計劃 討論 /確定媒體投放計劃 發(fā)展商 /石與金 /廣告公司 08年 1月初 08年 1月中旬 軟文寫作主題確定 發(fā)展商 /石與金 /報社 08年 1月初 08年 1月中旬 前期軟性新聞炒作造勢 報社 /發(fā)展商 08年 1月中旬 08年 3月底 報紙及其他配合媒體的正式投放 發(fā)展商 /石與金 /廣告公司 08年 3月底 08年 4月底 六、 現(xiàn)場包裝及 vi展示 洽談 /確定包裝方案 發(fā)展商 /石與金 08年 2月中 08年 2月底 現(xiàn)場包裝 /導視 vi系統(tǒng)方案修改 /確定 發(fā)展商 /石與金 /廣告公司 08年 2月底 08年 3月初 現(xiàn)場包裝的制作 /布置 廣告公司 /發(fā)展商 08年 2月底 08年 3月初 七、 銷售法律資料 價格表制定及確認 發(fā)展商 /石與金 08年 3月中 08年 3月 20日 按揭銀行 /按揭成數(shù)等細節(jié)確定 發(fā)展商 08年 2月底 08年 3月初 付款方式確定 發(fā)展商 /石與金 08年 2月底 08年 3月初 誠意認購書 /各類稅費標準 /認購須知 發(fā)展商 /石與金 08年 2月底 08年 3月初 銷售人員名單及培訓 石與金 08年 1月初 08年 1月中 八、 內部認購登記 開通銷售專用電話 /上網(wǎng) 發(fā)展商 08年 1月初 外圍誠意登記 石與金 08年 1月中旬 08年 4月中旬 九、 正式開盤 預售許可證的取得 發(fā)展商 08年 3月初 銷售中心完工交付使用 發(fā)展商 08年 2月底 開盤方案的討論及確定 發(fā)展商 /石與金 /禮儀公司 /物業(yè)公司 08年 2月底 08年 3月初 程序細化 /活動組織 /物料準備 /人員配合 發(fā)展商 /石與金 /禮儀公司 /物業(yè)公司 08年 3月中 08年 4月中 開盤活動 發(fā)展商 /石與金 /禮儀公司 /物業(yè)公司 2022年 5月 1日 預祝開發(fā)成功！