【正文】 司 305600 11000 17000 81 31 帕薩迪納 楊高南路 5777弄 上?？禈蛘?yáng)投資有限公司 16 221— 340 10565 19000 167 48 建德南郊 南六公路 578弄 上海杉野置業(yè)有限公司 275— 406 11563 20220 59 19 九九別墅 南六公路 99弄 上海名流置業(yè)有限公司 227— 436 11584 13000 62 35 上海藍(lán)堡 南六公路 733弄 上海東恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 303— 467 10688 13510 29 售謦 ? 規(guī)模分析 【分析】 從上圖可以看出 ，區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大的樓盤(pán)是綠洲千島，整個(gè)小區(qū)總建筑面積近 50 萬(wàn)平方米，同時(shí)它也是全市規(guī)模最大的別墅樓盤(pán)之一；綠洲康城共 550套別墅，總建筑面積達(dá) 22 萬(wàn)平方米，是區(qū)域內(nèi)規(guī)模第二大的別墅樓盤(pán)；奧法新莊園、 帕薩迪納、建德南郊三個(gè)樓盤(pán)的規(guī)?；驹?15 萬(wàn)平方米左右。規(guī)模最小的是九九別墅，整個(gè)小區(qū)共 99 幢別墅，總規(guī)模在 萬(wàn)平方米左右。總體來(lái)看，南匯地區(qū)別墅基本以獨(dú)立形態(tài)為主，除綠洲千島與綠洲康城外，其余個(gè)娜規(guī)模基本都在 15 萬(wàn)方一下。 01020304050奧朗新莊園東方夏威夷生茂養(yǎng)園綠洲康城提香別墅帕薩迪納建德南郊九九別墅上海藍(lán)堡綠洲千島南匯地區(qū)別墅樓盤(pán)規(guī)模分析 ? 容積率分析 【分析】 從上圖可以看出，區(qū)域內(nèi)容積率最高的樓 盤(pán)是帕薩迪納，約在 左右；其余樓盤(pán)的容積率基本都在 以下，其中容積率最低的是綠洲千島別墅，該樓盤(pán)容積率僅 ；另外生茂養(yǎng)園和建德南郊別墅的容積率也都在 ?？傮w來(lái)看，南匯地區(qū)的別墅基本是以獨(dú)立別墅為主，容積率也相對(duì)較低，基本都在 以下。 ? 房型面積分析 0奧朗新莊園東方夏威夷生茂養(yǎng)園綠洲康城提香別墅帕薩迪納建德南郊九九別墅上海藍(lán)堡綠洲千島南匯地區(qū)別墅樓盤(pán)容積率分析 【分析】 從上圖可以看出，綠洲康城和生茂養(yǎng)園兩個(gè)樓盤(pán)的房型面積跨度較大，其中生茂養(yǎng)園的面積從 32291 平方米。除上述兩個(gè)樓盤(pán)外，區(qū)域內(nèi)其余樓盤(pán)的房型面積都在 500 平方米以下?？傮w來(lái)看，除個(gè)別樓盤(pán)外，南匯地區(qū)的別 墅樓盤(pán)其房型面積基本都在 500 平方米以下，在這一面積段里既有高檔別墅，也不乏經(jīng)濟(jì)型別墅。 ? 價(jià)格分析 050001000015000202202500030000奧朗新莊園東方夏威夷生茂養(yǎng)園綠洲康城提香別墅綠洲千島帕薩迪納建德南郊九九別墅上海藍(lán)堡目前價(jià)格歷史最高價(jià) 【分析】 南匯地區(qū)的獨(dú)立別墅樓盤(pán)主要集中在南六公路沿線(xiàn)、野生動(dòng)物附近地區(qū)以及航頭地區(qū)。從上圖可以看出，同浦東地區(qū)的情況相似，南匯地區(qū)幾乎所有的樓盤(pán)目前成交價(jià)格與其最高時(shí)期相比有了較大的降幅。目前成交價(jià)格最高的是堤香別墅，其成交均價(jià)接近了 16000 元 /平方米。從整體市場(chǎng)情況來(lái)看，大部分樓盤(pán)目前成交單價(jià)主要集中在 11000 元 /平方米左右。不難看出，宏觀(guān)調(diào)控對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的有著較大的影響。綜觀(guān)后市 ，未來(lái)一年內(nèi)成交價(jià)格不會(huì)有太大的變化，但不排除有小幅漲跌的可能。 ? 成交狀況分析 【分析】 0510152025303540綠洲千島 帕薩迪納 建德南郊 九九別墅 上海藍(lán)堡1 季度2 季度3 季度1 0 月 1 1 月051015202530奧朗新莊園 東方夏威夷 生茂養(yǎng)園 綠洲康城 提香別墅 從上圖可以清晰的看出，南匯地區(qū)各別墅偶盤(pán)在 05 年的銷(xiāo)售情況基本都是呈現(xiàn)逐季下降趨勢(shì)。各樓盤(pán)在一季度的成交情況都比較樂(lè)觀(guān)，堤香別墅在該度都成交了近 30 套的房源。在宏觀(guān)調(diào)控政策公布后，區(qū)域市場(chǎng)受到極大的沖擊，成交出現(xiàn)明顯下滑，象綠洲康城，自第二季開(kāi)始到現(xiàn)在，沒(méi)有成交記錄?？傮w來(lái)看，南匯地區(qū)的別墅成交狀況要好于浦東地區(qū)，但受?chē)?guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策影響，下半年成交出現(xiàn)明顯萎縮，綜觀(guān)后市，目前的緩慢滯銷(xiāo)局面很難得到改變。 ? 重點(diǎn)個(gè)案分析 生茂養(yǎng)園 地理位置 ： 南匯滬南公路 5288 弄 發(fā) 展 商 ： 上海航匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建設(shè)指標(biāo) ： 小區(qū)總建筑面積 72022平方米，總占地 40 萬(wàn)平方米，容積 率 ，綠化率 71%。 開(kāi)盤(pán)日期 ： 20220628 交房日期 ： 202210 總 戶(hù) 數(shù) ： 168 戶(hù) 銷(xiāo)售指標(biāo) ： 一期占地 106 畝，共 44棟別墅。 均 價(jià) ： 12275 元 /平方米 歷史最高價(jià) ： 獨(dú)立 21000 元 /平方米 主力面積 ： 322921 平方米 項(xiàng)目介紹 ： 生茂養(yǎng)園位于浦東南匯航頭，占地 40 萬(wàn)平方米，共 168 棟別墅。該盤(pán)戶(hù) 均占地三畝的庭院式別墅，整個(gè)小區(qū)是按照中國(guó)傳統(tǒng)建居的五行學(xué)說(shuō)，透露出濃厚的中國(guó)傳統(tǒng)居住文化。整個(gè)小區(qū)提倡一種養(yǎng)生的概念。 成交分析 ： 【分析】 從上圖可以看出，生茂養(yǎng)園在 5 月份的銷(xiāo)售情況最好，當(dāng)月共成交了 8 套房源。在進(jìn)入下半年后，成交量相比上半年出現(xiàn)了明顯的萎縮，出去在 9 月份共成交了 3 套房源外，其余各月都沒(méi)有成交記錄。從目前的情況來(lái)看，該別墅樓盤(pán)還有 11 套可售房源，剩余的體量并不是太多，加上該樓盤(pán)在 03 年就已對(duì)外公開(kāi)，目前已有較高的知名度，并已積累了不少的客戶(hù)，預(yù)計(jì)在未來(lái)半年內(nèi)剩余房源可 能會(huì)全部售出。 提香別墅 地理位置 ： 南匯 康橋鎮(zhèn)秀沿路 1弄 發(fā) 展 商 ： 上海韻園置業(yè)有限公司 建設(shè)指標(biāo) ： 總建筑面積 萬(wàn) m178。，總占地面積 萬(wàn) m178。，規(guī)劃建造 約 165 座獨(dú)立別墅，容積率 ， 綠化 率： %。 開(kāi)盤(pán)日期 ： 20221222 交房日期 ： 2022/12 總 戶(hù) 數(shù) ： 165 戶(hù) 銷(xiāo)售指標(biāo) ： 規(guī)劃建造約 170 座獨(dú)立別墅，一期推出 85 套；二期占地 157畝，共推出 80 棟獨(dú)立別墅。 均 價(jià) ： 15832 元 /平方米 歷史最高價(jià) ： 獨(dú)立 25000 元 /平方米 主力面積 ： 302550 平方米 項(xiàng)目介紹 ： 本案位于上海南匯康橋高科技園內(nèi)，東臨浦三路，西至楊高南路，南臨秀沿路，北向緊臨外環(huán)線(xiàn) 500米綠化帶， 往南則與建設(shè)中的中國(guó)科技 大學(xué)上海研究生院為鄰 。區(qū)內(nèi)生態(tài)優(yōu)良、水系縱橫。提香別墅總占地 22 萬(wàn)多平方米，社區(qū)會(huì)所面積為 4000 多平方米，提供各種生活休閑設(shè)施，包括室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、超市、餐廳等多種配套。 成交分析 ： 【分析】 從上圖可看出，堤香別墅的銷(xiāo)售走勢(shì)可以用“先揚(yáng)后抑，反復(fù)波折”來(lái)形容。上半年該樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況較好，尤其是第一季度，該季度共售出了近 30 套的房 源。在進(jìn)入下半年后，該樓盤(pán)的銷(xiāo)售呈現(xiàn)集聚下 滑態(tài)勢(shì)，但即使是這樣，每個(gè)月仍舊能有 12 套的成交記錄。從現(xiàn)有的市場(chǎng)情況來(lái)看，該別墅成交均價(jià)基本維持在 15000 元 /平方米。綜觀(guān)后市，該樓盤(pán)的銷(xiāo)售走勢(shì)基本維持在現(xiàn)有水平，呈現(xiàn)緩慢滯銷(xiāo)的態(tài)勢(shì) 。 建德南郊別墅 地理位置 ： 南匯南六公路 578 弄 1017號(hào) 發(fā) 展 商 ： 上海杉野置業(yè)有限公司 建設(shè)指標(biāo) ： 小區(qū)總建筑面積 萬(wàn) m178。，總占地 73 萬(wàn) m178。，容積率 ，綠化 面積 51 萬(wàn) m178。，綠化率71%?？倵潝?shù) 400 幢獨(dú)立別墅。 開(kāi)盤(pán)日期 ： 20220512 交房日期 ： 202212 總 戶(hù) 數(shù) ： 400 戶(hù) 銷(xiāo)售指標(biāo) ： 總棟數(shù) 400 幢獨(dú)立，首期總建筑面積 萬(wàn)平方米，占地面積 43 萬(wàn)平方米， 65幢別墅，三期 47 幢。 均 價(jià) ： 11563 元 /平方米 歷史最高價(jià) ： 獨(dú)立 20220 元 /平方米 主力面積 ： 275500 平方米 項(xiàng)目介紹 ： 該案位于南匯惠南鎮(zhèn)南六公路，臨近野生動(dòng)物園，近靠蘆湖港 深水碼頭與浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)?？铡皟筛邸?，是一個(gè)大型獨(dú)立別墅區(qū)。小區(qū)總 占地 1118 畝，總棟數(shù) 400 幢獨(dú)立，花園面積 7001500 平方米。小區(qū)另有 8000 平方米會(huì)所及高爾夫球場(chǎng)。 成交 分析 ： 【分析】 從上圖可以看出，除 4 月份外，建德南郊別墅每月成交房源不會(huì)超過(guò) 2 套。該樓盤(pán)位于南六公路沿線(xiàn)，毗鄰野生動(dòng)物園。實(shí)際情況證明，雖然南六公路沿線(xiàn)的別墅有著得天獨(dú)厚的景觀(guān)優(yōu)勢(shì)，但銷(xiāo)售情況卻不甚理想，無(wú)論是以前的楓丹白露、上海藍(lán)堡，還是現(xiàn)在的建德南郊都是如此。該區(qū)域今后還將有一剛泰集團(tuán)的獨(dú)立別墅項(xiàng)目推出。總體來(lái)看，該區(qū)域目前已逐漸被客戶(hù)所認(rèn)可，但銷(xiāo)售速度不會(huì)有太大提升，另外建德南郊別墅面市已久，剩余房源也不多，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)采取一系列促銷(xiāo)措施，已求盡快售謦。 市 場(chǎng) 結(jié) 論 ? 全市別墅市場(chǎng)受政策打擊力度較大， 6 月增長(zhǎng)率首次為負(fù)值， 7 月成交進(jìn)一步萎縮，不少樓盤(pán)成交集聚萎縮，市場(chǎng)形式極其嚴(yán)峻，降價(jià)促銷(xiāo)在市場(chǎng)上成為一種普遍現(xiàn)象，市場(chǎng)進(jìn)入“熊市”階段，投資型客戶(hù)銳減； ? 宏觀(guān)調(diào)控后全市別墅市場(chǎng)將經(jīng)歷三個(gè)階段：價(jià)穩(wěn)量縮階段、價(jià)跌量升階段、價(jià)量齊穩(wěn)階段，目前市場(chǎng)正處于“價(jià)跌量升”階段， 當(dāng)市場(chǎng)上的價(jià)格基本到位，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力真正釋放，其他各方面都完成調(diào)整后，市場(chǎng)就將進(jìn)入價(jià)量齊 穩(wěn)的第三階段。但這將需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，預(yù)計(jì)未來(lái) 12 年內(nèi)市場(chǎng)都將處于 “價(jià)跌量升”階段； ? 非獨(dú)立別墅在近期交易中表現(xiàn)突出 ，特別是在 10 月，非獨(dú)立別墅交易量占別墅總交易量的 75%；獨(dú)立別墅成交在 9 月出現(xiàn)回暖跡象， 10 月進(jìn)一步穩(wěn)重有升，但其中有相當(dāng)一部分成交集中在“ 保利十二橡樹(shù)園莊”和“ 嘉賢莊”這兩個(gè)新開(kāi)個(gè)案中； ? 從開(kāi)發(fā)定位看，全市新增別墅正從奢華走向宜居，即面積從偏大到適中，功能齊全無(wú)缺，建筑精雕細(xì)刻。這類(lèi)經(jīng)濟(jì)型別墅是市場(chǎng)、客戶(hù)、產(chǎn)品一系列元素綜合運(yùn)動(dòng)的結(jié)果，也是別墅市場(chǎng)日趨成熟的表現(xiàn)； ? 從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，自 03 年 2 月別墅土地用地叫停以來(lái)，別墅用地逐漸減少減少， 05 年幾乎沒(méi)有新增供應(yīng)，市場(chǎng)出現(xiàn)土地供給稀缺，可以預(yù)計(jì)長(zhǎng)期效應(yīng)利好； ? 從市場(chǎng)供應(yīng)量來(lái)看， 0305 年上市量基本保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，由于獨(dú)立別墅市場(chǎng)稀缺性逐漸體現(xiàn)出來(lái)，預(yù)計(jì)未來(lái) 12 年內(nèi)獨(dú)立別墅售價(jià)將進(jìn)一步增長(zhǎng)，但由于其總價(jià)的上升和整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，市場(chǎng)交易情況不會(huì)有太大改善。