【正文】 的未來性以及社區(qū)的規(guī)模性，建議本項(xiàng)目定位于：寶山新城的未來理想社區(qū)定位詮釋： 自然生活家NATURE 》 LIFE 》 HOUSE178。 自然、生態(tài)是現(xiàn)代人生活的追求178。 生活是美的、愜意的、明媚的、滿懷希望的178。 家是理想的居所，溫馨的回歸寶山新城的未來版圖，充滿希望的一片熱土圖片（二）、項(xiàng)目分期操作建議本項(xiàng)目總量體約20萬m2，為多層、小高層社區(qū)，在面臨較大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的前提下，建議本項(xiàng)目進(jìn)行分期操作。項(xiàng)目周期——2年左右時(shí)間216。 從目前市場(chǎng)在售個(gè)案的去化速度和單期推案量以及市場(chǎng)容量來看，本項(xiàng)目的運(yùn)作周期在2年左右。252。 就市場(chǎng)推案量來看，目前區(qū)域市場(chǎng)年推案量在2030萬m2，預(yù)計(jì)到2005年市場(chǎng)推案量將達(dá)到4050m2，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。252。 就需求來看，隨著市場(chǎng)需求在經(jīng)過房產(chǎn)市場(chǎng)的幾年發(fā)展后，區(qū)域客源有效需求將可能面臨趨于飽和的風(fēng)險(xiǎn)，需要外區(qū)域客源的補(bǔ)充、加強(qiáng)。252。 就項(xiàng)目自身而言，本項(xiàng)目總量體在20萬m2，規(guī)模較大，需要相對(duì)較長(zhǎng)的時(shí)間進(jìn)行運(yùn)作，同時(shí)著力于品牌知名度的建立和加強(qiáng)，同樣需要相對(duì)較長(zhǎng)的周期。252。 從工程進(jìn)度方面看，規(guī)模社區(qū)通常采用滾動(dòng)開發(fā)的戰(zhàn)略，以配合施工、銷售進(jìn)度的相應(yīng)步伐開展。252。 從項(xiàng)目的資金面考慮，2年左右的項(xiàng)目運(yùn)作周期可以在很大程度下減輕資金壓力，提高資金的循環(huán)使用率。項(xiàng)目分期時(shí)間節(jié)點(diǎn)產(chǎn)品量體一期2003年底小高層、多層67萬m2二期2004年底小高層、多層1314萬m2依據(jù)216。 寶山新城西區(qū)及四縱二橫二線建設(shè)仍然需要一定時(shí)間，適當(dāng)控制節(jié)奏能為本項(xiàng)目贏得時(shí)間價(jià)值，從而使項(xiàng)目利潤(rùn)增加。216。 本項(xiàng)目自身量體較大，宜分期開發(fā)，采用同步開發(fā)、分期分批銷售策略。252。 建議項(xiàng)目分為二期共六批推向市場(chǎng)，即一期、二期各為3批。252。 一期中，單批時(shí)間間隔在3個(gè)月左右時(shí)間，以保證去化的順利進(jìn)行。252。 二期開發(fā)則相應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)規(guī)模加大推案量，單批時(shí)間間隔在45個(gè)月左右。252。 有助于進(jìn)行必要的銷控，及時(shí)根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整策略。216。 一期宜適當(dāng)控制量體，以探測(cè)市場(chǎng)反映。216。 二期在對(duì)整體房產(chǎn)市場(chǎng)有較好預(yù)期的前提下，建議推案量較一期大252。 區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)推案量面臨急劇放大，競(jìng)爭(zhēng)加劇。252。 在市場(chǎng)放量的同時(shí)，市場(chǎng)消化能力增強(qiáng)。252。 區(qū)域環(huán)境改善，吸引力加強(qiáng)，使得市區(qū)客源比例增加，區(qū)域市場(chǎng)客源層趨于豐富。252。 二期價(jià)格較一期將有1015%的上升，可為開發(fā)商帶來較高的利潤(rùn)。（三）、價(jià)格定位及策略（1）歷史價(jià)格演變分析：n 19982001，由于區(qū)域整體面貌相對(duì)較落后，產(chǎn)品較單一，主要是多層產(chǎn)品，所以價(jià)格升幅不大。n 20012002（111月），隨著盧灣大橋，M8線等大型市政利好消息的頌，配合區(qū)域產(chǎn)品型態(tài)的變化（多層社區(qū)變?yōu)樾「邔由鐓^(qū)），價(jià)格有了較大升幅。n 2002年12月隨著世博會(huì)申辦成功，以及環(huán)球影城的確立，區(qū)域價(jià)格在一夜之間上升了1000多元。（2）現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格分析分析：n 恒大翰城瀚景苑為現(xiàn)今區(qū)域內(nèi)唯一帶裝修的全小高層社區(qū)，5月24日開盤均價(jià)5880元/m2，除去裝修成本，400元/m2左右，實(shí)際均價(jià)為5500元/m2。n 申江豪城以小高層為主，沿上南路為少量多層產(chǎn)品n 明月星河，金蘋果，疊翠基本為尾盤銷售（3）價(jià)格定位建議本項(xiàng)目：開盤均價(jià)4200元/m2支撐理由216。 以當(dāng)前地區(qū)價(jià)格水準(zhǔn)線，區(qū)域周邊基本位于35004200元/M2的水平，開盤均價(jià)以此價(jià)格執(zhí)行，一方面可以迎合市場(chǎng)，另一方面，對(duì)于后續(xù)量體，有較大價(jià)格調(diào)整空間。216。 萬科四季花城作為本項(xiàng)目重要的參照個(gè)案，其擁有較高的市場(chǎng)知名度，但區(qū)域環(huán)境不甚理想，目前均價(jià)達(dá)到4200元/M2,銷售情況良好，并吸引了部分市區(qū)客源，預(yù)計(jì)此項(xiàng)目年底均價(jià)將達(dá)到5000元/M2,對(duì)本項(xiàng)目有較大拉動(dòng)作用。216。 在一系列市政規(guī)劃的推動(dòng)下，本區(qū)域?qū)⒖赡茉絹碓轿鈪^(qū)客源，以及投資客的進(jìn)場(chǎng)。216。 整體區(qū)域面貌在未來35年將有大幅度改觀，隨著個(gè)案去化增加，區(qū)域品牌優(yōu)勢(shì)確認(rèn)，后續(xù)調(diào)價(jià)空間較大。216。 從區(qū)域市場(chǎng)推案量來看，以現(xiàn)階段本區(qū)域與寶山其它區(qū)域比較來看，商品房開發(fā)總量不大，但在近兩年來大量圈地運(yùn)動(dòng)的推動(dòng)下，項(xiàng)目周邊區(qū)域未來幾年內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)量將有劇增，未來競(jìng)爭(zhēng)不可忽視。216。 與四季花城等項(xiàng)目保持適當(dāng)?shù)膬r(jià)格差，可以增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，以爭(zhēng)奪市場(chǎng)，并創(chuàng)造一定的品牌知名度。價(jià)格執(zhí)行分析216。 4200元/m2均價(jià)推出首批約6萬m2量體的住宅，配合小區(qū)未來完善的配設(shè)施以產(chǎn)品自身的品質(zhì)迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，確立自己的品牌形象，在區(qū)域內(nèi)開發(fā)量沒有引爆前與萬科、海德確立三足鼎立之勢(shì)。216。 均價(jià)4200元/m2是日后進(jìn)行價(jià)格修正的基礎(chǔ)，當(dāng)產(chǎn)品反映熱烈，配合銷控，可以逐步提升價(jià)格，形成價(jià)升熱銷的良好局面；當(dāng)市場(chǎng)景氣度出現(xiàn)問題時(shí)，則可以維持原價(jià)，在保持一定成交量的情況下，靜觀市場(chǎng)反映。216。 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)階段均價(jià)36004200元/m2的執(zhí)行情況看，供求兩旺，后續(xù)價(jià)格會(huì)有所上升，我們正可以借此契機(jī)，以自身的價(jià)格優(yōu)勢(shì)成功占有市場(chǎng)，打響自身的品牌優(yōu)勢(shì)。216。 隨著后期區(qū)域面貌的改善，區(qū)域價(jià)格的提升，推案量勢(shì)必增加，競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，但由于前期價(jià)格鎖定配合本案6萬m2左右推案量，使本項(xiàng)目占有區(qū)域市場(chǎng)的一席之地。整體價(jià)格策略216。 首期6萬m2左右建議分為3批推向市場(chǎng)，采取分批預(yù)訂策略。216。 首批30%執(zhí)行均價(jià)4000元/m2，推出位置較差產(chǎn)品，以較低價(jià)格吸引目標(biāo)客源購買，積聚人氣，打下區(qū)域品牌基礎(chǔ)；同時(shí)實(shí)現(xiàn)月浦鎮(zhèn)內(nèi)價(jià)格的軟著陸，減少價(jià)格抗性。216。 首批預(yù)定完成90%，價(jià)格上調(diào)100150元/m2，推出第二批40%。位置較好產(chǎn)品， 利用價(jià)差，促使首批房源100%去化，又可利用前期預(yù)訂的所留客戶資源以及首批預(yù)訂在區(qū)域中打下的品牌基礎(chǔ)去化二批產(chǎn)品。216。 小區(qū)30%的精品房源在二期預(yù)定90%后，價(jià)格在上調(diào)100150元/m2，這時(shí)，此前4萬余平方米的銷售，已使產(chǎn)品的區(qū)域市場(chǎng)占有率大大提升，適時(shí)推出精品保留，使銷售量在上一個(gè)臺(tái)階。216。 分期推出，可適時(shí)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，前期價(jià)格執(zhí)行主要是為了吸引客源，注意提高市場(chǎng)占有率，當(dāng)客戶對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行了解，確認(rèn)事實(shí)后，便容易成交。216。 整體而言，本項(xiàng)目宜采用分批推案、低開高走策略，一方面降低自身項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性，另一方面，與四季花城等競(jìng)爭(zhēng)性個(gè)案保持一定的監(jiān)測(cè)，以便適時(shí)調(diào)整策略和價(jià)格，保證項(xiàng)目利潤(rùn)的最大化。房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬變，開盤定價(jià)是計(jì)劃與市場(chǎng)的最先接洽點(diǎn)，是日后進(jìn)行價(jià)格修正的實(shí)踐基準(zhǔn)，因此，在整個(gè)價(jià)格策略中，開盤定價(jià)是第一步，也是最關(guān)鍵的一步。