【正文】 格定位商品房價(jià)格因素在客戶購買決策中占有舉足輕重的作用，在現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場大環(huán)境下，消費(fèi)者的消費(fèi)觀念逐步理性化，價(jià)格的敏感系數(shù)也在不斷上升，精確的價(jià)格定位對于項(xiàng)目銷售成功具有不可限量的市場推動力。合理的價(jià)格，并不是開發(fā)商的主觀意念，亦不是消費(fèi)者的期望價(jià)格，應(yīng)是買賣雙方互相能夠接受的平衡價(jià)格，符合區(qū)域類似房地產(chǎn)價(jià)格的平均水平。因而定價(jià)必須以市場為依托、以競爭盤為突破口。為了使房地產(chǎn)價(jià)格更加貼近于市場，符合區(qū)域房地產(chǎn)市場的價(jià)格規(guī)律，從市場營銷的角度來說，在完全競爭的環(huán)境中，最有效的定價(jià)為市場定價(jià)法。市場定價(jià)法必須了解周邊類似樓盤與商業(yè)價(jià)格水平，以及類似樓盤與本項(xiàng)目的異同之處，從而發(fā)掘項(xiàng)目的優(yōu)劣勢對于價(jià)格的影響，再確定項(xiàng)目價(jià)格應(yīng)在怎樣的區(qū)間之內(nèi)，才能在一定的利潤之下，更好的迎合市場、迎和消費(fèi)者。因此在運(yùn)用市場定價(jià)法的基礎(chǔ)之上必須充分考慮到影響價(jià)格的市場因素，通過對各種因素的分析得出項(xiàng)目市場均價(jià)，在市場均價(jià)確定的基礎(chǔ)之上，根據(jù)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢進(jìn)行分析，進(jìn)一步修正，使項(xiàng)目的均價(jià)在區(qū)域市場具有極強(qiáng)的競爭力與市場抗風(fēng)險(xiǎn)能力。第一部分：項(xiàng)目所處區(qū)位的價(jià)格水平區(qū)域住宅的總體價(jià)格水平：項(xiàng)目位于包河區(qū)的南向邊緣區(qū)域，與廬陽區(qū)、蜀山區(qū)咫尺之遙，其特定的地理位置決定了區(qū)域均價(jià)水平不能簡單以某個區(qū)域?yàn)樗{(lán)本，而以多區(qū)域樓盤的均價(jià)水平為參照物（其中住宅主要的參考為包河區(qū)），才能制定出更加符合項(xiàng)目市場情況的價(jià)格水平：樓盤名稱物業(yè)形態(tài)區(qū)域均價(jià)星辰花園高層包河區(qū)4100國貿(mào)公寓1期小高層、高層包河區(qū)4400仕嘉名苑高層包河區(qū)3900春暉田逸苑高層包河區(qū)3800國軒大廈高層廬陽區(qū)5000徽商望湖苑高層 包河區(qū)3800黃金廣場高層蜀山區(qū)4200從包河區(qū)，廬陽區(qū)、蜀山區(qū)各取一代表性樓盤，此類樓盤位置優(yōu)越，以高層為其主要的物業(yè)形態(tài)，均價(jià)水平居合肥住宅市場中的翹楚地位，總體均價(jià)達(dá)到4180元/平方米，但列舉的樓盤中，除廬陽區(qū)市中心樓盤外，其于樓盤均價(jià)水平因地段的差異與本案仍會存在一定的差距，其系數(shù)因子在5—6%左右。因此本區(qū)域的整體均價(jià)水平約在4400元/平方米。最新宏觀政策的影響：國家的宏觀政策對于地產(chǎn)的發(fā)展的作用是舉足輕重的，從05年五月的國家新政策給予樓市強(qiáng)烈的沖擊，使地產(chǎn)市場的熱度有所降低、市場開始回歸理性，但07年一季度全國一線城市房價(jià)開始一改頹勢，高速上揚(yáng)，合肥本地市場價(jià)格雖增幅不明顯，但仍有緩慢上升。預(yù)計(jì)中央會再次運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿，以及正在激烈討論中的首付成數(shù)的提升，種種舉措表明新的宏觀調(diào)控組合拳已逐步運(yùn)用于樓市，未來主要將以微調(diào)為主，建議其對價(jià)格的影響立為2%。區(qū)域二手房影響：地址樓層套型面積總價(jià)單價(jià)備注寧國路陽光小區(qū)5/62/1513431毛坯工大教師樓4/52/16532萬4923新裝修審計(jì)局宿舍5/6504300新裝修文昌新村3264490精裝南園新村42/160213500全木地板包公祠電信宿舍5/62/2793987中裝風(fēng)和園5/62/1553545新裝修萬振逍遙苑93/21463479簡裝由于區(qū)域，各項(xiàng)配套設(shè)施均比較完善，屬于合肥市比較熱點(diǎn)住宅區(qū)域，大量新盤在此開發(fā)。對于本項(xiàng)目定價(jià)而言，二手房的價(jià)格就顯得相對重要。區(qū)域二手房年代相均較早，2002年以后的物業(yè)很少，以傳統(tǒng)的單位大院及開放型社區(qū)為主，區(qū)域戶型基本以5080㎡的小戶型物業(yè)為主，這一類型物業(yè)基本占到區(qū)域整個二手房市場的90％以上，目前周邊二手房基本以學(xué)區(qū)為賣點(diǎn)。就區(qū)域二手房本身質(zhì)量而言，自身配套很差，基本沒有停車設(shè)施與小區(qū)環(huán)境。但是憑借優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)以及完整的周邊配套，本區(qū)域的二手房住宅成為市場青睞的住宅之一，但市場供應(yīng)量卻相對較小，對本案基本不會造成沖擊，消費(fèi)者也可能會在二手房無從選擇的情況之下選擇一手房。議其對價(jià)格的影響立為+1%。消費(fèi)者在此區(qū)域的心理接受價(jià)格水平：根據(jù)消費(fèi)者調(diào)查分析，此區(qū)域消費(fèi)者的心理承受價(jià)格水平在合肥各個區(qū)域中處于高位的區(qū)域之一，為35005000元/平方米，但消費(fèi)者的心理又是脆弱的，市場上的任何波動都會影響到消費(fèi)者，去年房產(chǎn)新政的出臺，給樓市造成巨大的波動，也促使消費(fèi)者的購買欲望逐步走低，從跟風(fēng)似的購買行為中逐漸的回歸理性，投資者開始從房產(chǎn)市場撤離，從而形成目前市場中強(qiáng)烈的觀望氛圍，導(dǎo)致多數(shù)樓盤的交易量銳減，市場從火爆趨于冷淡，但經(jīng)過接近一年的恢復(fù)發(fā)展，消費(fèi)者的購房欲望值有所提升，特別是此區(qū)域在消費(fèi)者心目中一直是合肥東南上風(fēng)口區(qū)域，更是由傳統(tǒng)中心進(jìn)入濱湖新城的第一站，消費(fèi)者的心理接受程度可能會有所提升，但其幅度是微小的，建議其價(jià)格系數(shù)+1%。項(xiàng)目區(qū)域競爭樓盤的影響： 從地形、地段、地幅特點(diǎn)上，真正相類似的競爭樓盤不多，合肥市場目前同質(zhì)物業(yè)多是2003－2004年推出物業(yè)，目前基本進(jìn)入銷售尾期。其貼身競爭樓盤金灣龍城，由于產(chǎn)品戶型缺陷，對本項(xiàng)目不會產(chǎn)生太大威脅。緊鄰?fù)拖泛统鞘袩狳c(diǎn)區(qū)域特性，使消費(fèi)者的選擇范圍狹窄，目標(biāo)客戶也不易被分流或截流，對于價(jià)格的堅(jiān)挺也起到了至觀重要的作用，建議其價(jià)格系數(shù)+2%。項(xiàng)目區(qū)域配套資源的影響 消費(fèi)者對所居住的軟環(huán)境與硬環(huán)境都是異常重視的，隨著消費(fèi)水平的不斷上升，以及居住理念的轉(zhuǎn)變，此類需求更是不斷膨脹，其中在軟環(huán)境中， 對于教育設(shè)施的關(guān)注，更是重中之重，周邊眾多的消費(fèi)需求都是針對學(xué)區(qū)的，但仍是其主要的賣點(diǎn)之一，議其對價(jià)格的影響立為+2%。合肥市房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢：在全國新的房產(chǎn)上漲之機(jī)，合肥樓市也開始逐步復(fù)原，市場開始活躍，但新的宏觀政策調(diào)控正在運(yùn)行或者準(zhǔn)備出臺，其政府的調(diào)控的主要目的是繼續(xù)穩(wěn)定房價(jià)，但合肥房價(jià)的走向谷底的可能性也是微乎其微的，主要是合肥市以后的房產(chǎn)發(fā)展應(yīng)該還有多年的潛力和空間， 2007年一季度合肥房價(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)，今后幾年隨著濱湖新城的建設(shè)，合肥市的城區(qū)面積將不斷擴(kuò)大，城市人口將不斷增多，居民收入水平也將大幅提高，這無疑將給合肥市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供遠(yuǎn)大的發(fā)展空間。對樓市有著重要推進(jìn)作用的市政規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，給樓市帶來的不僅僅是居住環(huán)境的改善，也將成為樓市的又一啟動點(diǎn)，再有土地資源的日趨緊張、建安成本的上升等多重因素的限制，房產(chǎn)市場的前景還是可以期待的，但競爭也會更加的殘酷，企業(yè)的規(guī)模、品牌、營銷戰(zhàn)略，人才質(zhì)量都是其立足于市場的關(guān)鍵。此區(qū)域的地段的不可復(fù)制性、優(yōu)越性，配套的完整性，決定了區(qū)域的價(jià)格可能會在一定的區(qū)域值之間，其增長的系數(shù)會降低，但略微的上揚(yáng)還是有一定市場依據(jù)的建議其對價(jià)格的影響系數(shù)為+1%●價(jià)格建議：4400元/平方米{11%（宏觀政策）+1%（消費(fèi)者預(yù)期）+1%（二手房）+2%（競爭盤稀少）+2%（項(xiàng)目配套資源）+1%（房價(jià)上漲趨勢）}=4700元/平方米第二部分：綜合因素修正價(jià)格 確定了市場均價(jià)，根據(jù)產(chǎn)品特性和樓盤自身特點(diǎn)，從以下六點(diǎn)因素進(jìn)行修正 216。 本案社區(qū)的規(guī)模、內(nèi)部的配套、園林景觀：本項(xiàng)目與其他樓盤相比，社區(qū)規(guī)模性較小，居住的舒適度不強(qiáng)，建議其對價(jià)格的影響系數(shù)為+1%216。 多重物業(yè)形態(tài)：項(xiàng)目物業(yè)形式多樣，可滿足不同消費(fèi)者的置業(yè)目標(biāo)，消費(fèi)區(qū)間較大。以及宜商宜住的住宅用途，均為本項(xiàng)目提供一定的人氣，建議其對價(jià)格的影響系數(shù)為+1%216。 產(chǎn)品臨街：項(xiàng)目的主體距離城市主干道較近，噪聲、灰塵污染無可避免。建議其對價(jià)格的影響系數(shù)為1%216。 高層產(chǎn)品的市場抗性：高層建筑受到消費(fèi)者的接受度較低，市場對29層的高層住宅存在一定的抗性。建議其對價(jià)格的影響系數(shù)為2%216。 較大的公攤高層住宅和商品房公攤面積過大，會對項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生一定的阻礙作用建議其對價(jià)格的影響系數(shù)為3%216。 商住合一：商住合一的住宅，人員混雜，無法實(shí)現(xiàn)全封閉式管理，會給業(yè)主的安全感系數(shù)降低，建議其對價(jià)格的影響系數(shù)為1%●修正后的均價(jià)為：4700元/平方米*{11%（規(guī)模配套）+1%（多種形態(tài)）1%（產(chǎn)品臨街）1%（高層抗性）3%（公攤較大）1%（商住合一）} =4418元/平方米第三部分：最終價(jià)格普通住宅價(jià)格定價(jià)：面積過大，導(dǎo)致總價(jià)過高，影響項(xiàng)目的去化。建議其對價(jià)格的影響系數(shù)為1%類似區(qū)域的類似樓盤的大戶型銷售一直遭遇嚴(yán)重的市場阻力，銷售形式均不容樂觀建議其對價(jià)格的影響系數(shù)為2%●定價(jià)為：4418*（1—3%）=4285元/平方米小戶型公寓定價(jià)：小戶型公寓由于面積小，總價(jià)低，消費(fèi)者易于承受，建議其對價(jià)格的影響系數(shù)為+2%小戶型符合消費(fèi)者的投資性需求，使之成為投資的首選物業(yè)，建議其對價(jià)格的影響系數(shù)為+2% 小戶型公寓均為東西走向，采光、通風(fēng)效果不佳，建議其對價(jià)格的影響系數(shù)為1% 目前小戶型公寓在合肥樓市中已成為了階段性主流力量之一，但其不可能成為樓市的主導(dǎo)產(chǎn)品，后期小戶型的市場供應(yīng)量仍有逐步擴(kuò)大的趨勢，競爭將不可避免。建議其對價(jià)格的影響系數(shù)為2%●定價(jià)為：4418*（1+1%）=4462元/平方米。物業(yè)對外推出時(shí)，必須采取一定的優(yōu)惠措施，如果按照優(yōu)惠2%—3%計(jì)算因此最終定價(jià)為：普通住宅價(jià)格： 4177元/平方米 小戶型公寓價(jià)格：4388元/平方米（2）商業(yè)價(jià)格定位商業(yè)是本案的重要組成部分之一，極高的商業(yè)價(jià)值決定了商業(yè)物業(yè)銷售必然成為本案的重點(diǎn)利潤追求，制定出合理的市場價(jià)格使商業(yè)物業(yè)的銷售順暢也顯得至關(guān)重要，商業(yè)定價(jià)主要通過區(qū)域商業(yè)對比以及自身商業(yè)的修正完成：區(qū)域商業(yè)對比：廬陽區(qū)（列舉樓盤主要是本案以北區(qū)域，為合肥市的核心商業(yè)區(qū)的商業(yè)門面，商業(yè)繁華，人氣鼎盛，其業(yè)價(jià)值高于本項(xiàng)目）A、金太陽時(shí)尚購物廣場分割情況 13―50㎡銷售價(jià)格 一層沿街鋪面50000元/㎡ 內(nèi)鋪35000/㎡B、國際徽商大廈分割情況 1－2層單層60－95㎡，聯(lián)體：300－2100㎡銷售價(jià)格 1層單層銷售33000元/㎡聯(lián)體20000元/㎡C、富通時(shí)代分割情況 1層獨(dú)立式共63間 2層獨(dú)立式共74間 面積從13㎡―74㎡不等銷售價(jià)格 一層35000元/㎡，二層18000元/㎡，開盤價(jià)一層28000元/㎡，二層16000元/㎡蜀山區(qū)（列舉樓盤主要分布在三里庵區(qū)域，由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，家樂福超市的入駐，提高了地段的商業(yè)價(jià)值,成為新興的商業(yè)集中區(qū)域之一，其商業(yè)價(jià)格與本案存在許多可比之處）A、金色巴黎分割情況 分割成獨(dú)立小隔間16㎡左右 少量80－100㎡銷售價(jià)格 一層32000元㎡B、安徽國際購物廣場分割情況 一層40――80㎡隔成隔間式，中間過道開放式柜臺銷售價(jià)格 一層14000－32000元/㎡包河區(qū)（列舉的樓盤均在包河區(qū)域，因位置與本案相比相對遜色，其商業(yè)價(jià)值在通常情況之下均低于本項(xiàng)目，但可比性也較強(qiáng)）A、春暉田逸苑單層：，均價(jià)13500元/平方米B、仕嘉名苑上下聯(lián)體 均價(jià)在14000元/平方米C、安徽國際商務(wù)中心（百腦匯）分割情況 1－3層均為分割為周邊隔間式，中間為柜臺式銷售價(jià)格 一層32000元/㎡瑤海區(qū)（瑤海區(qū)樓盤的位置與本案相去甚遠(yuǎn)，但列舉的樓盤其物業(yè)形態(tài)、與城市核心商圈的距離與本案存在相似之處）A、中房名都分割情況 一層分割20間 沿街 －㎡不等 二層共分割28間 －㎡不等 三層共分割為31間 －㎡不等銷售價(jià)格 一層25000元/㎡－30000元/㎡二層9500元/㎡－10000元/㎡三層5000－6000元/㎡綜合以上信息，通過分析與比較，本項(xiàng)目商業(yè)的價(jià)值應(yīng)低于市中心，但由于以家樂福超市、肯德雞等為代表世界500強(qiáng)企業(yè)入駐以及蘇寧電器、合家福等實(shí)力企業(yè)的加入，周谷堆商圈正日益成熟。而從城市發(fā)展角度來看，“濱湖新區(qū)第一站”概念也使得更多人看好此區(qū)域的發(fā)展，因而其實(shí)際價(jià)格也是不菲?！衿鋬r(jià)格建議為： 1層：27000—30000元/平方米2層：9000—11000元/平方米3層：6000—8000元/平方米4－5層：4050－4500元/平方米通過區(qū)域?qū)Ρ鹊贸霰景干虡I(yè)的市場定價(jià)，在此基礎(chǔ)上根據(jù)本案的特性進(jìn)行系數(shù)對比修正，使之更加合理與貼近市場： 本案位于的區(qū)域，雖地段位置優(yōu)越，但商業(yè)集中化程度不高，規(guī)模效應(yīng)較差，建議其對價(jià)格的影響系數(shù)為2% 區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)單調(diào)，為項(xiàng)目以后的商業(yè)定位與經(jīng)營提供了一定的市場機(jī)遇。建議其對價(jià)格的影響系數(shù)為+1% 區(qū)域消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與消費(fèi)能力在合肥市是名列前茅的，為本項(xiàng)目商業(yè)提供了市場的基礎(chǔ)。建議其對價(jià)格的影響系數(shù)為+2% 項(xiàng)目商業(yè)面積限制了某些商業(yè)形態(tài)的發(fā)展，也會給項(xiàng)目造成一定的瓶頸，建議其對價(jià)格的影響系數(shù)為2% 商業(yè)門面的公攤不大，在市場中會對銷售起到促進(jìn)作用，建議其對價(jià)格的影響系數(shù)為+2% 目前合肥市各主要商圈租金漲幅較大，對與本案價(jià)格的提升會有促進(jìn)作用，建議其對價(jià)格的影響系數(shù)為+2% 在產(chǎn)品的分割上，單體商業(yè)門面可能過大，從而造成總價(jià)過高，而小面積商鋪的市場需求旺盛，其市場去化難度會增加。建議其對價(jià)格的影響系數(shù)為2%修正得出：●均價(jià)建議為： 1層：27270—30300元/平方米2層：9180—11220元/平方米3層：6120—8160元/平方米4－5層：4090－4545元/平方米故商業(yè)最終價(jià)格商業(yè)的優(yōu)惠幅度可控制在3%范圍之內(nèi)，均價(jià)建議為：1層：26450—29400元/平方米2層：8900—10880元/平方