【正文】 6 5 . 4 9 8 9 1 . 3 2房地產(chǎn)開發(fā) 9 7 . 3 1 1 2 . 5 1 1 3 9 . 6 3 1 9 6 . 6 7 2 4 5 . 9 1 3 2 7 . 8 9 4 0 5 . 0 8 3 0 7 . 3房地產(chǎn)開發(fā)投資比例（％） 1 9 . 5 1 % 1 9 . 9 9 % 2 1 . 2 9 % 2 4 . 5 3 % 2 4 . 7 0 % 2 5 . 8 3 % 2 4 . 9 8 % 2 6 . 7 0 %基本建設(shè)投資比例（％） 3 7 . 3 9 % 3 7 . 5 6 % 4 0 . 0 9 % 4 0 . 9 5 % 4 7 . 6 8 % 5 2 . 4 3 % 5 4 . 9 5 %1998 1999 2021 2021 2021 2021 202105 年 19 月第二部分 重慶宏觀房地產(chǎn)市場 簡 析 一、 重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程研究 重慶房地產(chǎn)開發(fā) 投資規(guī)模 以及與國內(nèi)其他城市的比較 19982021 年 19 月 重慶市 固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)投資對比（億元） 19982021 年 19 月各城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資總額比例（％） 分析： 從上表可以看出， 2021年上海房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固 定資產(chǎn)投資總額的比例 已 接%%%%%重慶市 % % % % % % % %成都市 % % % % % % % %武漢市 % % % % % % % %上海市 % % % % % % % %天津市 —— % % % % % % %1998 1999 2021 2021 2021 2021 2021 0 5 年1 9 月 16 頁 共 50 頁 近 40％，而同期重慶僅為 ％。隨著基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善，基本建設(shè)的投資 將會逐步減少 ， 而 房地產(chǎn)開發(fā)投資必將占有越來越大的比例。 從橫向發(fā)展看，成都、武漢、天津、上海等城市均出現(xiàn)了較大的波動，只有重慶自直轄后的發(fā)展平穩(wěn)， 可以看出， 目前重慶房地產(chǎn)市場總體健康，并沒有出現(xiàn)投資過剩的情況，并且尚有較大的發(fā)展空間。 重慶房地產(chǎn)開發(fā)市場情況（單位：萬平方米） 指 標(biāo) 1998 1999 2021 2021 2021 2021 2021 2021預(yù)測 新開工面積 —— —— 2230 房屋竣工面積 2515 新開工面積增幅（ %） —— —— —— 29 3 23 4 房屋竣工面積增幅（％） —— 數(shù)據(jù)來源： 20212021年重慶統(tǒng)計年鑒及統(tǒng)計月報 備注： 2021年數(shù)據(jù)增幅參照 2021年 1— 10 月份各分類項的 增幅 預(yù)測 2021年開發(fā)情況，數(shù)據(jù)僅供參考。 （ 1）推算 2021年市場潛在供應(yīng)量 數(shù)據(jù)項解釋： 重慶市場總供應(yīng)面積 ：累加 2021年 —— 2021 年的重慶市 6年來的新開工面積減去 配套 建筑面積（ 如 車庫 、會所 等 ，其計入開工面積，但卻不能反映實際銷售 ）， 可實現(xiàn)銷售 面積 在此 按 85%的比重取值（我司通過對 目前在售項目 的可 實現(xiàn) 銷售 面積 比 上項目總建筑面積而得 ）； 重慶市場總消化面積 ：累加 2021年 —— 2021年的重慶市 6年來的商品房銷售面積； 重慶市場總空置面積 ：因為該數(shù)據(jù)的統(tǒng)計是以累加的形式得出，因此我司取值 2021 年的預(yù)測 商品房空置面積。 備注： 2021— 2021年的各項數(shù)據(jù)均以重慶市房管局公布數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。 17 頁 共 50 頁 房屋竣工面積 房屋竣工面積房屋竣工面積房屋竣工面積房屋竣工面積房屋竣工面積 房屋竣工面積新開工面積050010001500202125001998 年 1999 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年2021年會推向市場的前期累計供應(yīng)量 = 重慶市場總供應(yīng)面積 重慶市場總消化面積 重慶市場總空置面積 2021年會推向市場的前期累計供應(yīng)量 =11180*=1024 萬平方米 公式： 分析： 統(tǒng)計得出， 2021年供應(yīng)市場中，至少有 1024萬平方米是 2021年供應(yīng)市場中遺留下來的尚未消化的面積，這部分體量 必將 在 2021年推向市場的，加上 2021年新開工面積（根據(jù)近幾年新開工面積的總量和增幅預(yù)計 2021年新開工面積不會低于 2021 萬方）， 2021年有待消化 的商品房供應(yīng)面積 將 不低于 3000萬方 ，這也告訴我們 2021年的市場競爭異常激烈 。 （ 2）商品房新開工面積和竣工面積 分析： 各年 新開工面積在竣工后會轉(zhuǎn)化為竣工面積，在一定程度上具有一致性， 從同期漲幅 看，其發(fā)展趨勢也較為一致，趨于正常。 18 頁 共 50 頁 二、 重慶房地產(chǎn)市場起步至今主城區(qū)宏觀房地產(chǎn)市場對比研究 重慶主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資（單位：萬元）對比分析 分析： 近幾年房地產(chǎn)開發(fā)的熱點地區(qū)江北區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)和渝北區(qū) 2021 年的投資規(guī)模均大幅上揚。其中，增長幅度最大的是包含北部新區(qū)、兩路等熱點區(qū)域的渝北區(qū)， 2021年該區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長 ％，是同年主城區(qū)平均增幅的 。 房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元）8000020210120210220210320210420210520210620210渝中區(qū) 316800 324700 286428 272182 268555 292511 335438大渡口區(qū) 15900 26100 19119 41664 50953 105293 80582江北區(qū) 92900 93100 132293 187263 232606 327664 456188沙坪壩區(qū) 57100 55400 137099 204737 259246 346482 353221九龍坡區(qū) 88300 144000 152186 244384 312776 386180 488097南岸區(qū) 81900 94700 140287 206351 299504 497888 604143北碚區(qū) 22021 30500 36162 44747 62861 81736 114238渝北區(qū) 77900 83500 134061 234009 291192 346347 563113巴南區(qū) 30900 27800 37803 48747 63579 116012 1694581998 1999 2021 2021 2021 2021 2021 19 頁 共 50 頁 重慶主城區(qū)商品房竣工面積對比分析（單位：平方米） 分析： 竣工面積主要受到報告期當(dāng)年及前幾年商品房施工面積及新開工面積的影響，同時，開發(fā)商資金實力以及對項目的操控能力也將對工程進度取到關(guān)鍵作用。所以從上表可以看出，重慶市各主城區(qū)各年的竣工面積雖然總體呈現(xiàn)增長勢頭，但各區(qū)在各年的表現(xiàn)卻是有漲有跌。 2021年，只有江北區(qū)、渝北區(qū)、南岸區(qū)保持了一貫的增長勢頭，九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)、渝中區(qū)、大渡口區(qū)、北碚區(qū)等區(qū)竣工面積均出現(xiàn)了負(fù)增長。這一方面與施工面積及新開工面積減少有關(guān)，另一方面，也表明部分開發(fā)項目受宏觀調(diào)控政策 影響，存在一定資金困難，沒有按計劃工期建成。 重慶主城區(qū) 各區(qū) 商品房銷售面積對比分析（單位： 萬 平方米） 區(qū) 域 2021年 2021年 2021年 2021 年 1— 9月 2021 年預(yù)測 渝中區(qū) 江北區(qū) 0202100400000600000800000100000012021001400000160000018000002021000渝中區(qū) 1351000 824100 833344 571462 1046455 936324 619669大渡口區(qū) 91700 143900 363853 117693 251525 503613 471983江北區(qū) 399300 424900 392705 571546 1144298 1234898 1512468沙坪壩區(qū) 330800 516700 590102 640698 1363430 1508986 1280703九龍坡區(qū) 429800 711400 793783 1117259 1688144 1716848 1533603南岸區(qū) 401600 410800 713436 825302 1086748 1784142 1850139北碚區(qū) 328100 202100 619775 556020 281425 475771 359116渝北區(qū) 555300 447600 653090 986003 1481710 1073588 1710683巴南區(qū) 154800 195200 147270 357302 339063 514251 5975681998 1999 2021 2021 2021 2021 2021 20 頁 共 50 頁 南岸區(qū) 沙坪壩區(qū) 九龍坡 區(qū) 大渡口區(qū) 高新區(qū) 經(jīng)開區(qū) 北部高新區(qū) 北部經(jīng)開區(qū) —— 渝北區(qū) 巴南區(qū) 備注： 2021年預(yù)測數(shù)據(jù)是依據(jù) 2021年 1— 9月份所出數(shù)據(jù)的同比增幅與去年的面積相比而進行預(yù)測的。 分析： 從橫向看， 2021年渝北區(qū)商品房成交面積一支獨秀，緊隨其后的是江北區(qū)，渝中區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)以及后來居上的巴南區(qū)商品房成交規(guī)模較為接近。而北部新區(qū)高新園和經(jīng)開區(qū)因起步較晚，總量相對較小。 進入 2021年，熱點區(qū)域仍然集中在三北區(qū)域。 從縱向發(fā)展看，只有渝北區(qū)、江北區(qū)、大渡口區(qū)、巴南區(qū)等四城 區(qū)以及北部新區(qū)連續(xù)兩年保持了正增長，其余 各 區(qū)都有不同程度的起伏。其中，北部新區(qū)高新園自 2021年起步后龍湖 系列為主 發(fā)展迅速， 2021 年、 2021 年的增幅分別為 ％、 %； 而北部經(jīng)0 50 100 150 200 250 3002021年2021年2021年200 5年預(yù)測巴南區(qū)渝北區(qū)北部經(jīng)開區(qū)北部高新區(qū)經(jīng)開區(qū)高新區(qū)大渡口區(qū)九龍坡區(qū)沙坪壩區(qū)南岸區(qū)江北區(qū)渝中區(qū) 21 頁 共 50 頁 開區(qū) 2021年商品房成交面積僅為 萬方， 2021年 1— 9月份 達(dá)到 萬方。由此可以看出，“三北城區(qū)”是近幾年房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域。 重慶主城各區(qū)商品房銷售金額對比分析（單位： 億 元） 區(qū) 域 2021年 2021年 2021年 2021年 1— 9月份 2021年銷售金額預(yù)測 渝中區(qū) 江北區(qū) 南岸區(qū) 沙坪壩區(qū) 九龍坡區(qū) 大渡口區(qū) 高新區(qū) 經(jīng)開區(qū) 北部高新區(qū) 北部經(jīng)開區(qū) —— 渝北區(qū) 巴南區(qū) 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 1002021年2021年2021年2021年銷售金額預(yù)測 巴南區(qū)渝北區(qū)北部經(jīng)開區(qū)北部高新區(qū)經(jīng)開區(qū)高新區(qū)大渡口區(qū)九龍坡區(qū)沙坪壩區(qū)南岸區(qū)江北區(qū)渝中區(qū) 22 頁 共 50 頁 2021 年主城各區(qū)房地產(chǎn)市場分額（商品房成交金額）江北區(qū) %渝中區(qū) %巴南區(qū) %渝北區(qū) %北部經(jīng)開區(qū) %北部高新區(qū) %經(jīng)開區(qū) %高新區(qū) %大渡口區(qū) %九龍坡區(qū) %沙坪壩區(qū) %南岸區(qū) %2021 年主城各區(qū)商品房成交金額市場分額 分析： 從上圖可以看出， 2021年建制的北部新區(qū)，房市在 2021年起步后迅速發(fā)展，至 2021年其市場分額已超過 10％。預(yù)計隨著該區(qū)房地產(chǎn) 開發(fā)的不斷深入，其將在主城區(qū)房地產(chǎn)市場中占有越來越重要的地位。渝北區(qū)市場分額為 ％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出排名第二的渝中區(qū)，“重慶向北”成為不可逆轉(zhuǎn)的潮流。 重慶主城區(qū)商品房銷售均價對比分析（單位：元 /平方米） 成交均價1000150020212500300035004000450050005500沙坪壩區(qū) 2024 2098 2321 3177渝中區(qū) 2572 3063 3507 3619九龍坡區(qū) 1863 1991 2201 2412大渡口區(qū) 1468 1547 1848 2424南岸區(qū) 1947 2297 2608 3070江北區(qū) 2073 2156 2384 3053渝北區(qū) 1859 1662