柳營路某項目定位報告-資料下載頁
2025-04-14 04:34本頁面
【正文】 象。依托共和新路、閘北公園、上海大學，新的住宅圈正在形成。目前這一區(qū)域的新開樓盤售價約在7000元/平方米左右，酒店式公寓開發(fā)量也不少。本項目優(yōu)勢條件是環(huán)境不斷提高，市場不斷繁榮，唯一缺點是物業(yè)型態(tài)的落后。第四章 目標客戶定位第一節(jié) 目標客戶定位根據客群細分以及區(qū)域市場特點，我們將本項目的目標客戶定位于：252。 處業(yè)務上升階段的中小型民營、合資及外資企業(yè)，多從事技術咨詢、中介貿易等行業(yè)；252。 燈具城等相關商務領域配套行政；252。 區(qū)域內生活的高級職業(yè)百領；252。 房地產投資者。第二節(jié) 目標客戶置業(yè)需求特征252。 相對較有吸引力的價格與增值潛力；252。 較高的利用率，取決于辦公樓可利用面積與總建筑面積的比值；252。 辦公空間要具有延展性，朝陽企業(yè)發(fā)展較快，員工隊伍不斷擴大，辦公樓空間要有發(fā)展余地，可以免去日后搬遷的麻煩；252。 合適的地理區(qū)位，臨近城市立體交通、市級商業(yè)區(qū)、酒店公寓等，這樣對客戶往來可以提供方便；本案小環(huán)境較差，但擴大范圍，與內環(huán)線、共和新路高架、地鐵一號線延伸段相距不遠，也有炒作題材。252。 比較看好新興發(fā)展區(qū)域，具有地區(qū)發(fā)展?jié)撡|；252。 大樓的外觀要有較好的形象，辦公樓的反映的是公司的氣質，這樣容易給客戶留下好的印象；252。 較為完善的物業(yè)管理和商務配套。第四節(jié) 目標客戶的購買動機 自用型252。 建立進入上海市場的第一個“橋頭堡”。252。 改善辦公環(huán)境，以滿足由于業(yè)務增長或轉型拓展的需要。252。 提升企業(yè)形象，使之為企業(yè)品牌的拓展相匹配252。 作為企業(yè)固定資產，并使之保值、增值，亦可作為實力的象征。 投資型252。 短期樓花炒作，套現贏利。252。 長期租賃收益，適時拋出獲利。252。 暫時自用，適時租賃或套現。本項目商業(yè)氛圍為閘北公園商圈、燈具城等，并不集中，規(guī)模也不大，因此小公司自用客群有，但不太充足。職場高級白領也有限，因此投資購房者將是本案大力爭取的對象。第五章 價格定位從目前市場來看，本區(qū)域新開小區(qū)樓盤售價基本在7000元/平方米左右，條件好的小區(qū)裝修房售價突破8000元/平方米，但這一價位在本項目比較難以實現。一是本項目包圍在老新村之間，沒有新開耬盤共同改造環(huán)境，品位提高相對閘北公園、上海大學區(qū)域要難；二是項目原有規(guī)劃陳舊，且點式布局，改造難度較大，即使改造出來，房型合理性都會較差。因此，綜合各種因素，本項目毛坯房售價很難突破6500元/平方米，采用裝修房，如果采用豪華裝修，送家電方案，售價可維持7200元/平方米。如果大幅拔高售價，從市場角度看，難度相當大。第六章 產品定位建議第一節(jié) 建筑外觀建議 建筑整體風格定位目前樓盤外立面陳舊，從節(jié)省投資的角度考慮，采用局部修改和裝飾進行改變，力求現代、穩(wěn)重、高檔。 立面材料仍然統(tǒng)一使用面磚，但整體風格重新定位，局部改換。尤其建筑邊角重新以新材料裝飾。 立面色彩在現有基礎上調整，基本為中性色調，顏色種數不增加。第二節(jié) 建筑功能性劃分建議 地下層安排目前無法確定地下層可利用面積，如果可布置1520停車位，則將地下層改為停車位，釋放里面的地面停車位?？砂才艌@林綠化，提高物業(yè)檔次；也可申請立項，另建一棟板式住宅。 總平布置如果地下車庫可行，總平將變成主入口進來分為左右兩部分。大樓入口及大堂設在北進口。北邊與新村連接處可出資建設綠化，優(yōu)化區(qū)內環(huán)境。 樓層功能分布1樓4樓為商場，其銷售方式可以有很多選擇。但一樓北部須辟大堂，留出地下車庫通道。515樓分割為小戶型產權商務公寓，具體平面分割見附圖第七章 產品配套建議第一節(jié) 大堂本項目北部距電梯廳進深不足，建議大堂安排為半室內，半室外，在外部搭建門廊。第二節(jié) 室內會所可在商場4樓北部辟出專門空間安排室內會所配套。第三節(jié) 交房標準根據產品定位提示，建議交房標準為全裝修標準，具體有以下方案: 252。 針對投資客戶及小面積單位，交房時除設立單位隔墻外，可提供標準的天花吊頂(空調、煙感、照明齊全)，墻面乳膠漆，地面塊毯或復合地板、入戶門為防盜防火門。252。 提供裝修材料：針對部分自用客戶，除天花吊頂按標準裝修交付外，推出時可不作單位隔墻處理，按所需面積分割后，奉送塊毯等材料，由客戶提自身需要自行安排裝修。252。 毛坯(送裝修材料)：針對多套購買自用客戶，毛坯交房后，依照客戶分隔情況，度身裝修天、地、墻。此外除低層推出單位，小面積分隔單位外，交房前可預埋三隔間的地板線槽系統(tǒng)，方便用戶靈活處理供電、通訊、電纜系統(tǒng)設備。第八章 投資簡單分析有關項目投資經濟分析在了解完全樓盤信息之后另行提供，在此根據本方案定位提示，作一個簡單的追加投資與利潤測算：追加投資部分：管道工程、地下車庫等工程費用 300元/平方米配套擴容費用 目前配套內容不詳外立面（包括外墻局部約30%、窗等）綠化布置等 200元/平方米裝修費用（包括送家電等） 500元/平方米總計：約1000元/平方米根據上述意見，除該案銷售的利潤空間應在700元/平方米左右。 第 23 頁 共 23 頁
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