【正文】 紅嶺路 新華路 解放路 華僑城大道 嘉 洲 花園 ★ 碧水城 國際新城 立晶花園 2023年開盤 2023年開盤 2023年開盤 潛在項目 ★ ★ ★ 平深路 ★ 本項目 ★ 東逸華庭 ★ 高爾夫別墅項目 凱航地塊 白花坳片區(qū) 華僑城片區(qū) 大嶺片區(qū) 老城區(qū) 泰園區(qū) 本報告是嚴格保密的。 50 吉隆板塊競爭態(tài)勢：產(chǎn)業(yè)拉動的本地消費為主，高端消費群體向上一級城市流失現(xiàn)象嚴重，在售項目品質(zhì)較高，具有一定規(guī)模，將分流本項目部分客源。 —— 競爭格局 項目名稱 安泰 〃 海景灣 項目位臵 黃埠區(qū)濱河路以西 占地面積 建筑面積 ，空積率 總戶數(shù) 1500多戶，一期推出 :28套獨棟別墅，８套雙拼和８棟小高層 產(chǎn)品類型 獨棟別墅、雙拼，洋房及小高層 主力戶型 獨棟別墅 380~410㎡ 產(chǎn)品特色 獨棟送地下一層 ,送 100～ 300平米花園。海景大盤，法式風格園林，沿街規(guī)劃商業(yè)休閑廣場及商業(yè)步行街 銷售情況 售樓處已進場，客戶積累階段，預(yù)計年底銷售，公布價格 7800元 /㎡ （獨棟別墅） 典型項目： 安泰 〃 海景灣 本報告是嚴格保密的。 51 巽寮板塊競爭態(tài)勢：強勢海景旅游資源板塊，投資度假型的超大規(guī)模旅游地產(chǎn)，輻射范圍廣，競爭強勢，直接分流惠東本地及深惠客源。 —— 競爭格局 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 項目占地 24平方公里（ 2400萬平方米）， 16公里長的海岸線 ，容積率僅為 ，綠化率 75％，建筑覆蓋率15％ 一期鳳池島，占地 138800平米，建面： 90000平米， 容積率： 產(chǎn)品情況 一期產(chǎn)品主要有精裝修度假式酒店公寓、觀海 HOUSE、親海別墅； 建筑類型為小高層 ,獨棟別墅 ,聯(lián)體別墅 配套設(shè)施 喜來登度假酒店、美食街、水上巴士、游艇碼頭、山地高爾夫、露天電影院、藝術(shù)家部落等高檔配套設(shè)施 銷售情況 202322 海灣會會員火熱招募中 20233 開盤推出首期的度假式酒店公寓 ,總戶數(shù) 442戶 ,56220㎡ ， 停車位為 1:1 。 典型項目： 巽寮 〃 金海灣花園 濱海度假航母級物業(yè) 一期鳳池島 本報告是嚴格保密的。 52 惠東低密度市場產(chǎn)品以稀缺獨棟別墅為主，質(zhì)素粗糙，面積段多在 330500㎡ 之間，大多無地下室，賣點單一、物管及安防系統(tǒng)薄弱 —— 產(chǎn)品分析 板塊 項目 /地塊名稱 物業(yè)類型 占地面積 建筑總 面積 容積率 別墅戶型描述 產(chǎn)品點評 中心城區(qū) 嘉洲花園 別墅 8萬 14萬 /商業(yè) 2800 獨棟， 334400平米 高密度、花園面積少 立晶花園 住宅 +別墅 6萬 15萬 6幢 330㎡ 左右獨棟別墅， 10套雙拼別墅 產(chǎn)品粗糙，私密性不強，歐式風格，贈送大面積花園，無地下室，獨棟帶 1室內(nèi)車庫，雙拼無室內(nèi)車庫 碧水城 別墅 一期推 163大獨棟別墅，面積353－ 631平米 ,高層住宅 西班牙風格，無地下室，贈送 150350㎡花園為賣點 長江國際新城 別墅 \合院\洋房 21萬 42萬 2 6套獨棟， 120套聯(lián)排及合院 獨棟別墅 300500平米 —— 吉隆 安泰 〃 海景灣 別墅 \高層 380－ 410㎡ 獨棟別墅 獨棟送地下一層 ,送100～ 300平米花園。海景大盤，法式風格園林，沿街規(guī)劃商業(yè)休閑廣場及商業(yè)步行街 巽寮 金海灣花 園 綜合性物業(yè) 2400萬 一期 9萬 一批推 56220㎡ 度假式公寓 高端度假物業(yè) 本報告是嚴格保密的。 53 惠東房地產(chǎn)市場自 2023年逐漸進入快速發(fā)展態(tài)勢，隨著產(chǎn)品檔次提升，價格呈穩(wěn)步上漲態(tài)勢 項目 發(fā)售日期 發(fā)售價格（元 /㎡ ） 08年 2月價格（元 /㎡ ） 金河灣 2023年底 1800 2900 新華金星花苑 202303 1760 2750 麗景華庭 一期 202303 —— 2900 嘉洲花園 一期 2023 —— 獨棟 5500 怡景灣 一期 202310 3000 3000 碧水城 預(yù)計 2023年 5月 7500 7500 價格 1560 2023年 2023年 3月 1760 2100 時間 2023年 3月 8月 3100 5500 小高層 /高層 獨棟別墅 6000 2023年 2月 7500 —— 價格分析 本報告是嚴格保密的。 54 目前惠東市場形成的價格箱體及項目市場占位： 惠東各檔次物業(yè)價格至高線 高端別墅（碧水城、安泰海景灣）： 7500－ 7800元 /㎡ 較低端別墅（嘉州花園） ： 55006000元 /㎡ 較高端小高層（怡景灣）： 28003100元 /㎡ 中端小高層（金星花苑）： 26002800元 /㎡ 獨棟別墅 55006000 獨棟別墅 7500－ 7800 區(qū)域高 端項目：碧水城、國際新城、安泰 〃 海景灣 較低端別墅項目：嘉洲花園 小高層 28003100 小高層 26002800 中高端小高層：怡景灣、麗景華庭 中端項目： 金河灣、金星花苑 —— 價格分析 本報告是嚴格保密的。 55 樓盤名稱 碧水城 安泰 〃 海景灣 核心賣點 山、人造水景，大社區(qū) 海景，高綠化率大型社區(qū) 項目特征 163套西班牙獨棟別墅 71套別墅提升定位高端（以獨棟為住） 營銷推廣 尚未開盤，現(xiàn)場除樓體外，無園林實景展示，營銷硬件粗糙，無現(xiàn)場展示包裝，目前以內(nèi)部關(guān)系客戶訂購為主 尚未開盤，目前內(nèi)部認購中，現(xiàn)場豪華售樓處、現(xiàn)場展示到位 頻繁的客戶活動， 爍嘉年華會 策劃代理 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 目標客戶 本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主、退休高端公務(wù)員 私企老板、高級技工、政府公務(wù)員，以本地原住民為主 優(yōu)勢分析 目前市場較高端產(chǎn)品、贈送大面積花園，社區(qū)規(guī)模及人造水景 海景 ,高綠化率 ,政府扶持 封閉型區(qū)域市場，在營銷手法上市場逐漸對外開放，先進營銷包裝理念開始實行，但與惠州其它城鎮(zhèn)相比仍有一定差距，營銷溢價未得到良好體現(xiàn)。 —— 營銷分析 本報告是嚴格保密的。 56 中低檔樓盤銷售速度緩慢，高端且產(chǎn)品及營銷有所創(chuàng)新項目銷售速度相對較快，創(chuàng)新產(chǎn)品及營銷對銷售幫助較大，消費者需要引導 項目 發(fā)售日期 總套數(shù) 銷售 率 銷售情況 暢銷戶型 新華金星花苑 2023年 03 70套 70% 06年 3月開始發(fā)售，至 07年 3月銷售率為 70% 145180㎡ 復(fù)式 麗景華庭 一期 2023年 03 400套 _ _ 160 ㎡ 左右四房 怡景灣 一期 2023年 10月 500套 97% 開盤當天售 97% 190 ㎡ 左右五房 金河灣 2023年底 500套 95% 2023年底開始發(fā)售，至 07年 3月基本賣完 130 ㎡ 左右三房 —— 銷售特征 目前市場別墅銷售處于內(nèi)部認購階段，均未正式開盤，內(nèi)部關(guān)系客戶消化為主。 本報告是嚴格保密的。 57 惠東低密度市場購房客戶主體：惠東目前較高收入私企老板 、 個體業(yè)主 、 政府公務(wù)員（退休）等本地居民為主 私營企業(yè)主 個體工商戶 走私致富人員 縣城公務(wù)員 縣域鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導 富有階層 縣城公務(wù)員： 目前一般住福利分房或房改房，手頭握有大量存款，大部分有換房需求。 縣域鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導： 一年的灰色收入達到 200萬元 私營企業(yè)主： 各大工業(yè)區(qū)工廠企業(yè)主，吉隆黃埠比較多的制鞋業(yè)小企業(yè)主 個體工商戶： 以城區(qū)為主 走私致富人員： 主要集中在惠東 目前當?shù)鼗輺|居民中， 自建樓房是主要居住形態(tài)，大多為 3－ 4層樓房，面積在 400－ 500平米之間，在上一級惠城臵業(yè)現(xiàn)象突出。 —— 客戶分析 本報告是嚴格保密的。 58 惠東當?shù)乜蛻糍徺I力強勁，本地居住以自建房或統(tǒng)建房為主，群體性向上一級城市區(qū)域外臵業(yè)現(xiàn)象突出 特征一：自建房為主要居住形態(tài) 當?shù)鼗輺|居民中， 自建樓房是主要居住形態(tài)，大多為 3－ 4層樓房，面積在 400－ 500平米之間，在上一級惠城臵業(yè)現(xiàn)象突出。 特征二：上一級城市臵業(yè)現(xiàn)象突出 ，高端產(chǎn)品稀缺； ，遷至惠城區(qū)居住。 特征三：群體臵業(yè)特征明顯 ，且多為家族式發(fā)展，群體經(jīng)濟實力雄厚； 。 —— 客戶分析 本報告是嚴格保密的。 59 奧林匹克花園 合生國際新城 錦湖灣 山水華府領(lǐng)墅 萬林湖 半島一號 東方新城 珠江東岸 光耀城 雅居樂白鷺湖 惠州市惠城和惠陽城區(qū)熱點板塊別墅分布 潤園 公爵小鎮(zhèn) 棕櫚島 振業(yè)城 金山湖一號 格林童話 中信湯泉 高爾夫逸墅 景億鳳凰谷 星河項目 碧桂園 卓越項目 金海灣 惠城惠陽板塊 本報告是嚴格保密的。 60 惠州別墅規(guī)模：多以自然資源為依托，大規(guī)模社區(qū)不斷呈現(xiàn) 湯泉高爾夫 逸墅 公爵小鎮(zhèn) 雅居樂白鷺湖 合生國際新城 奧林匹克花園 萬林湖 占地面積 25萬 78萬（一期） 64萬 91萬 建筑面積 4萬 56萬（一期） 110萬 127萬 33萬 容積率 景觀資源 高爾夫球場 湖景、山景 湖景、山景 自造景觀 自造景觀 湖景、山景 領(lǐng)墅 棕櫚島 潤園 半島一號 東方新城 珠江東岸 占地面積 12萬 65萬 14萬 51萬 106萬 建筑面積 23萬 49萬 13萬 45萬 容積率 景觀資源 自造景觀 高爾夫球場 湖景、山景 河景、園景 自造景觀 河景 碧桂園 振業(yè)城 光耀城 卓越項目 占地面積 100萬 65萬 （一期） 60萬 建筑面積 130萬 49萬 40萬（一期） 7萬（一期） 容積率 2 景觀資源 自造景觀 山景 湖景、山景 河景、山景 星河項目 57萬（一期） 2 114萬（一期） 湖景、山景 —— 別墅規(guī)模 本報告是嚴格保密的。 61 2023 2023 2023 2023 2023 藍波灣 金山龍庭 公爵小鎮(zhèn) 棕櫚島 東方威尼斯 奧林匹克花園 合生國際新城 潤園 雅居樂白鷺湖 萬林湖 山水華府領(lǐng)墅 半島一號 珠江東岸 中信湯泉度假村 碧桂園 光耀城 金海灣 景億鳳凰谷 。 產(chǎn)品發(fā)展趨勢：品牌開發(fā)商別墅項目逐年增多，產(chǎn)品越來越趨向多樣化。 獨棟 獨棟 聯(lián)排 獨棟 聯(lián)排 合院 疊加 獨棟 聯(lián)排 合院 疊加 雙拼 獨棟 聯(lián)排 合院 疊加 雙拼 —— 產(chǎn)品特征 本報告是嚴格保密的。 62 聯(lián)排 雙拼 疊加 獨棟 合院湯泉高爾夫逸墅 ●雅居樂白鷺湖 ● ● ●合生國際新城 ● ●奧林匹克花園 ● ●萬林湖● ● ● ●領(lǐng)墅●半島一號● ●東方新城● ● ●珠江東岸● ●金寶山莊翠微園 ● ●潤園● ● ●產(chǎn)品概況：由于政策原因，獨棟別墅稀缺，別墅市場產(chǎn)品類型多以聯(lián)排為主 —— 產(chǎn)品特征 本報告是嚴格保密的。 63 0 100 200 300 400 500 600 面積（平方米） 雅居樂白鷺湖 萬林湖 潤園 東方新城 獨棟戶型面積覆蓋區(qū)間 0 50 100 150 200 250 300 350面積（平方米）萬林湖潤園半島一號疊拼戶型面積覆蓋區(qū)間0 50 100 150 200 250 300 350 400 面積（平方米） 金寶山莊翠微園 雅居樂白鷺湖 合生國際新城 萬林湖 東方新城 珠江東岸 雙拼戶型面積覆蓋區(qū)間 0 50 100 150 200 250 300 350 400 面積（平方米） 湯泉高爾夫逸墅 金寶山莊翠微園 雅居樂白鷺湖 合生國際新城 奧林匹克花園 萬林湖 山水華府 .領(lǐng)墅 潤園 半島一號 珠江東岸 聯(lián)排戶型面積覆蓋區(qū)間 聯(lián)排面積主力在 180380㎡ 之間 雙拼面積主