【正文】 開發(fā)思路 ?做足文化，體現(xiàn)生態(tài) ? 該項(xiàng)目處在一個(gè)文化底蘊(yùn)深厚的城市，處在一個(gè)生態(tài)景觀豐富的地塊，因此，必須把文化、生態(tài)這兩張牌運(yùn)作到極致。 ? 構(gòu)建獨(dú)樹一幟的生態(tài)、山水、文化內(nèi)涵，是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)差異化的最佳途徑。未來項(xiàng)目將是一個(gè)高尚居住的、生態(tài)的、文化的、商務(wù)的、綠色的、可持續(xù)發(fā)展的城區(qū)，營(yíng)造出一種高貴、健康、時(shí)尚、人文的現(xiàn)代山水園林生活方式。 開發(fā)分期 ? 大雁山項(xiàng)目規(guī)模范圍較大，開發(fā)思路應(yīng)該跳出常規(guī)房地產(chǎn)運(yùn)作的模式思路，以大盤、城區(qū)的尺度、模式來看項(xiàng)目的運(yùn)作； ? 項(xiàng)目距離主城區(qū)較遠(yuǎn)，區(qū)位相對(duì)獨(dú)立，所以項(xiàng)目分期中考慮先做板塊高度形象，配套第二居所產(chǎn)品為主；逐步延伸社區(qū)配套，吸引第一居所客戶；最后拉近與主城融合，形成成熟城區(qū)； ? 據(jù)此，把項(xiàng)目整體分為三個(gè)大的階段進(jìn)行分期。 第四部分 構(gòu)建大雁山 大雁山風(fēng)景區(qū) 佛開高速 一期開發(fā) 西 江 二期開發(fā) 三期開發(fā) 分期開發(fā)示意 一期： 2023畝 二期： 3000畝 三期： 3000畝 開發(fā)分期 ? 第一期：形象打造期 ? 說明：以高爾夫和度假酒店開發(fā)為引擎，不僅能夠營(yíng)造環(huán)境氛圍，提升板塊形象價(jià)值，而且能夠形成對(duì)高端政務(wù)、商務(wù)客戶的吸引，確立項(xiàng)目的高端定位和初期的人氣積聚平臺(tái)。同時(shí)開發(fā)半山和高爾夫別墅等高端產(chǎn)品作為居住度假等配套。 ? 內(nèi)容建議： 度假酒店、山谷高爾夫球場(chǎng) 頂級(jí)別墅 一期開發(fā) 開發(fā)面積 2023畝 建筑面積約 10萬平方米 開發(fā)分期 ? 第二期：高尚居住期 ? 說明：第一期工程的成功開發(fā)使得該區(qū)域土地價(jià)值迅速升值。該期開發(fā)工作將全面展開，逐步向南延伸，進(jìn)行大規(guī)模高尚、高檔、特色（山地型、濱水型等）居住開發(fā)，產(chǎn)品以高檔別墅為主，同時(shí)完成生態(tài)體育公園等部分住區(qū)配套。 ? 第二期只是作為開發(fā)階段概念，內(nèi)部可以再分多期多區(qū)開發(fā)完成。 ? 內(nèi)容建議： 山水人居高檔別墅、體育公園 二期開發(fā) 開發(fā)面積 3000畝 建筑面積約 90萬平方米 開發(fā)分期 ?第三期：綜合 經(jīng)營(yíng) 期 ? 說明：該期主要是以常規(guī)地產(chǎn)為主，重點(diǎn)以雁山水庫為核心景觀，開發(fā)中高端花園洋房，完善教育、商業(yè)等住區(qū)配套項(xiàng)目。拉動(dòng)與鶴山新城的互動(dòng)發(fā)展，進(jìn)入大雁山南麓的全面開發(fā)階段。 ? 分期只是作為開發(fā)階段概念，內(nèi)部可以再分多期多區(qū)開發(fā)完成。 ? 內(nèi)容建議： 花園洋房、學(xué)校、休閑商業(yè)等 三期開發(fā) 開發(fā)面積 3000畝 建筑面積約 100萬平方米 首期啟動(dòng) —— 首期是項(xiàng)目開發(fā)的第一個(gè)環(huán)節(jié)，也是項(xiàng)目的形象區(qū)和標(biāo)志示范區(qū)，對(duì)項(xiàng)目后期開發(fā)具有決定性的作用，因此，首期啟動(dòng)是非常關(guān)鍵一步，并且還有確立項(xiàng)目品質(zhì)定位、營(yíng)造項(xiàng)目氛圍、引導(dǎo)客戶消費(fèi)等作用。 —— 首期是對(duì)市場(chǎng)投石探路的過程，也是引爆市場(chǎng)的關(guān)鍵。通過市場(chǎng)反應(yīng)、消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)可度，可以對(duì)后期開發(fā)策略做出適當(dāng)調(diào)整。 首期啟動(dòng)板塊功能構(gòu)成 首期啟動(dòng)板塊功能 高爾夫主題公園部分 度假酒店部分 山 谷 高 爾 夫 球 場(chǎng) 高 爾 夫 景 觀 別 墅 云 頂 山 莊 商 務(wù) 度 假 酒 店 高 爾 夫 會(huì) 所 國 際 會(huì) 議 中 心 半 山 望 江 別 墅 啟動(dòng)規(guī)模及內(nèi)容 首期啟動(dòng) 高爾夫主題公園 （ 1200畝） 18洞山谷高爾夫球場(chǎng) 高爾夫會(huì)所（或與酒店相結(jié)合） 建筑面積約 頂級(jí)別墅 建筑面積約 度假酒店 酒店客房區(qū) 建筑面積 會(huì)議中心可以分期建設(shè) 會(huì)議中心 云頂山莊 首期開發(fā)投資評(píng)估 首期啟動(dòng)利潤(rùn)估算 首期用地 2023畝 建筑面積 建安成本 配套費(fèi) 5000萬 （可政府解決部分） 前期費(fèi)（手續(xù)、園林、規(guī)劃等） 5000萬 高爾夫費(fèi)用 8000萬 財(cái)務(wù)、銷售、稅費(fèi)等 3000萬 首期總靜態(tài)投入 億 首期別墅銷售收入 ? 首期啟動(dòng)不是以利潤(rùn)最大化為主，而是為了通過快速的銷售帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的騰飛。 ? 說明：投入沒有考慮土地成本，收入未計(jì)入高爾夫球證和酒店經(jīng)營(yíng)收入。初步評(píng)估首期開發(fā)的利潤(rùn)與支出基本持平。 第五部分 開發(fā)大雁山 ?大雁山開發(fā)前景美好，但難度很大。這既不一個(gè)簡(jiǎn)單的旅游風(fēng)景區(qū)，也不是一個(gè)單純的住宅樓盤，而是集高尚商務(wù)、休閑、度假、運(yùn)動(dòng)、養(yǎng)生、居家、教育、商業(yè)等復(fù)雜功能于一體的大型休閑城區(qū)，除了需要政府的大力支持，還需要開發(fā)企業(yè)具備如下基本能力： ? 企業(yè)基本能力要求 —— ? 資金支持力： ? 雄厚的資金是長(zhǎng)期滾動(dòng)開發(fā)的基礎(chǔ)。 ? 資源整合力： ? 跨行業(yè)資源整合運(yùn)用是混合開發(fā)的前提。 ? 精品鑄造力： ? 豐富的高端精品開發(fā)經(jīng)驗(yàn)是成功的保障。 ? 活動(dòng)運(yùn)籌力： ? 大型活動(dòng)的組織是名氣與文化的催熟劑。 針對(duì)高端的發(fā)展策略 實(shí)抓產(chǎn)品： 通過高端產(chǎn)品的打造，提高板塊價(jià)值，吸引比富人群關(guān)注； 虛做品位： 以活動(dòng)促品位，帶人氣； 整合養(yǎng)生： 借助五邑的溫泉資源，搭建養(yǎng)生服務(wù)平臺(tái)，提高板塊養(yǎng)生綜合水平； 突破文化： 打好文化牌、教育牌。 開發(fā)理念 ? 打造城市名片，添加城市價(jià)值： ? 為城市添加價(jià)值和為城建歷史留下豐碑，都是開發(fā)商的最高境界，也是使項(xiàng)目達(dá)到三老滿意的有效途徑。開發(fā)大雁山板塊可謂歷史性機(jī)遇，必須站在新城建設(shè)的高度去認(rèn)識(shí)和理解它。 ? 做足山水文章，營(yíng)造高端樣板： ? 大雁山毗鄰西江，基地內(nèi)水面不少，丘陵起伏，適合做出絕美的山水風(fēng)貌，只有充分地別出心裁地營(yíng)造一個(gè)嶺南山水天堂，本案做為高端休閑交際載體的戰(zhàn)略目標(biāo)才能有效實(shí)現(xiàn)。 開發(fā)模式 ?新區(qū)開發(fā)模式： ? 把一片毛地變成一個(gè)成熟的安居樂業(yè)之新區(qū)，實(shí)際上就如把一顆衛(wèi)星送入軌道，需要足夠的在不同階段分別發(fā)生作用的推進(jìn)器。即需要確定適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)來拉動(dòng)城區(qū)的開發(fā)進(jìn)程，這些適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)，就是引擎性產(chǎn)業(yè)。而能拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的具體開發(fā)項(xiàng)目，就是引擎性項(xiàng)目。城區(qū)引擎設(shè)計(jì)，往往是基于產(chǎn)業(yè)選擇的項(xiàng)目設(shè)計(jì)。 ? 本案 四位一體 的產(chǎn)業(yè)選擇 ： ?高尚居?。慕腆w育＋商務(wù)休閑 +商業(yè)娛樂 本案引爆型引擎 ? 引爆型引擎，是能最大限度保障城區(qū)開發(fā)初戰(zhàn)成功的產(chǎn)業(yè)核心項(xiàng)目。它未必就是城區(qū)中的支柱型產(chǎn)業(yè)，但必定是能引發(fā)社會(huì)關(guān)注、刺激當(dāng)前消費(fèi)的項(xiàng)目。是主力項(xiàng)目之一。 ? 其設(shè)計(jì)原則應(yīng)是： ? （ 1）吸引眼球原則： 應(yīng)能產(chǎn)生轟動(dòng)性新聞效應(yīng)，引發(fā)最大限度的關(guān)注，成為注意力經(jīng)濟(jì)的勝者。 ? （ 2）吸引消費(fèi)原則： 包括吸引消費(fèi)和吸引投資，如此才能保障初期投入的迅速回收。 ? （ 3）自滿足原則： 應(yīng)能自成體系自我完善獨(dú)立發(fā)展。 ? （ 4）可持續(xù)原則： 不因時(shí)間流逝而成為城區(qū)垃圾或負(fù)擔(dān)，而具有創(chuàng)新再造的潛力和空間。 本案引爆型引擎建議： ?以山谷高爾夫?yàn)楹诵牡母叨松虅?wù)休閑。 ?做出珠三角所未有的特色化高端產(chǎn)品，拉動(dòng)注意，引發(fā)追捧，催熟板塊環(huán)境與形象，迅速提升板塊價(jià)值，為后續(xù)其他項(xiàng)目開發(fā)奠定基礎(chǔ)，使后續(xù)開發(fā)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。 本案助推型引擎 ? 助推型引擎協(xié)助主力引擎拓展開發(fā)效果和影響，并增添更多附加價(jià)值或格調(diào)的輔助型開發(fā)項(xiàng)目。其設(shè)計(jì)原則應(yīng)是： ? （ 1）錦上添花原則： 能為主力項(xiàng)目添加更多附加價(jià)值和額外賣點(diǎn)。 ? （ 2）推波助瀾原則： 能引發(fā)社會(huì)對(duì)新城或主力項(xiàng)目的持續(xù)性新關(guān)注。維持注意力的聚焦或制造新鮮看點(diǎn)或話題。 ? （ 3）靈活機(jī)動(dòng)原則： 可以因時(shí)因地因人制宜地設(shè)置、創(chuàng)造引擎 項(xiàng)目。 ? （ 4）先名后利原則： 以創(chuàng)造名氣、口碑、形象為重點(diǎn)，兼顧經(jīng)濟(jì)回報(bào)性。 本案 助推型引擎選擇建議： ? 療養(yǎng)醫(yī)院： 打造一個(gè)聞名于珠三角的保健療養(yǎng)醫(yī)院，并開發(fā)針對(duì)財(cái)富家庭老年群體的療養(yǎng)度假基地。 ? 運(yùn)動(dòng)公園： 既為鶴山市民服務(wù)，也為項(xiàng)目增加配套賣點(diǎn)和特色，強(qiáng)化本案吸引力。 ? 名校分校： 如著名的鶴山一中在此建設(shè)分校，對(duì)于住宅市場(chǎng)將具有莫大推動(dòng)。 ? 相關(guān)活動(dòng)： 包括產(chǎn)業(yè)方面的會(huì)議論壇組織以及地方民俗文化方面的賽事活動(dòng)安排，如可籌辦東南亞獅王霸賽，弘揚(yáng)嶺南特色的體育文化。 本案中繼型引擎： ? 中繼型引擎是指新區(qū)開發(fā)進(jìn)入到相當(dāng)成熟的階段時(shí)足以崛起成為最大利潤(rùn)創(chuàng)造者和最佳眼球吸引者的產(chǎn)業(yè)類別與項(xiàng)目。對(duì)于新區(qū)的理想化健康成型具有重要促進(jìn)作用。其設(shè)計(jì)原則應(yīng)為： ? （ 1）品位至上：優(yōu)品，在良好的前期開發(fā)基礎(chǔ)上更上一層樓，使城區(qū)凸顯更大價(jià)值和魅力，更具品位。 ? （ 2）利潤(rùn)優(yōu)先：優(yōu)利，因?yàn)橛辛己玫那捌阡亯|，此時(shí)的項(xiàng)目應(yīng)是能帶來最大利潤(rùn)回報(bào)的印鈔機(jī)。 ? （ 3）承前啟后：優(yōu)能，既能接續(xù)前期基礎(chǔ)并張揚(yáng)優(yōu)勢(shì)，又能促進(jìn)新城氛圍的最終形成。 ? （ 4）價(jià)值恒久：悠久，開發(fā)應(yīng)抱精品意識(shí)，打造永久價(jià)值。 本案 中繼型引擎選擇： ? 面向以廣佛為重點(diǎn)的珠三角中高端住宅市場(chǎng)開發(fā)如下二大類產(chǎn)品： ? 高端別墅住宅： ? 結(jié)合五邑僑鄉(xiāng)傳統(tǒng)居住文化，創(chuàng)新打造五邑豪門居住標(biāo)本。 ? 中高端花園洋房： ? 結(jié)合學(xué)校與運(yùn)動(dòng)公園，打造全新格調(diào)的大型高尚主題花園社區(qū)，超越競(jìng)爭(zhēng)，引領(lǐng)潮流，創(chuàng)造典范。 謝謝