【正文】 開發(fā)思路 ?做足文化，體現(xiàn)生態(tài) ? 該項目處在一個文化底蘊深厚的城市，處在一個生態(tài)景觀豐富的地塊，因此，必須把文化、生態(tài)這兩張牌運作到極致。 ? 構(gòu)建獨樹一幟的生態(tài)、山水、文化內(nèi)涵，是項目實現(xiàn)差異化的最佳途徑。未來項目將是一個高尚居住的、生態(tài)的、文化的、商務的、綠色的、可持續(xù)發(fā)展的城區(qū)，營造出一種高貴、健康、時尚、人文的現(xiàn)代山水園林生活方式。 開發(fā)分期 ? 大雁山項目規(guī)模范圍較大，開發(fā)思路應該跳出常規(guī)房地產(chǎn)運作的模式思路，以大盤、城區(qū)的尺度、模式來看項目的運作； ? 項目距離主城區(qū)較遠，區(qū)位相對獨立，所以項目分期中考慮先做板塊高度形象，配套第二居所產(chǎn)品為主；逐步延伸社區(qū)配套，吸引第一居所客戶；最后拉近與主城融合，形成成熟城區(qū)； ? 據(jù)此，把項目整體分為三個大的階段進行分期。 第四部分 構(gòu)建大雁山 大雁山風景區(qū) 佛開高速 一期開發(fā) 西 江 二期開發(fā) 三期開發(fā) 分期開發(fā)示意 一期： 2023畝 二期： 3000畝 三期： 3000畝 開發(fā)分期 ? 第一期：形象打造期 ? 說明：以高爾夫和度假酒店開發(fā)為引擎，不僅能夠營造環(huán)境氛圍，提升板塊形象價值，而且能夠形成對高端政務、商務客戶的吸引，確立項目的高端定位和初期的人氣積聚平臺。同時開發(fā)半山和高爾夫別墅等高端產(chǎn)品作為居住度假等配套。 ? 內(nèi)容建議： 度假酒店、山谷高爾夫球場 頂級別墅 一期開發(fā) 開發(fā)面積 2023畝 建筑面積約 10萬平方米 開發(fā)分期 ? 第二期：高尚居住期 ? 說明：第一期工程的成功開發(fā)使得該區(qū)域土地價值迅速升值。該期開發(fā)工作將全面展開，逐步向南延伸，進行大規(guī)模高尚、高檔、特色（山地型、濱水型等）居住開發(fā)，產(chǎn)品以高檔別墅為主，同時完成生態(tài)體育公園等部分住區(qū)配套。 ? 第二期只是作為開發(fā)階段概念，內(nèi)部可以再分多期多區(qū)開發(fā)完成。 ? 內(nèi)容建議： 山水人居高檔別墅、體育公園 二期開發(fā) 開發(fā)面積 3000畝 建筑面積約 90萬平方米 開發(fā)分期 ?第三期：綜合 經(jīng)營 期 ? 說明：該期主要是以常規(guī)地產(chǎn)為主，重點以雁山水庫為核心景觀，開發(fā)中高端花園洋房，完善教育、商業(yè)等住區(qū)配套項目。拉動與鶴山新城的互動發(fā)展，進入大雁山南麓的全面開發(fā)階段。 ? 分期只是作為開發(fā)階段概念，內(nèi)部可以再分多期多區(qū)開發(fā)完成。 ? 內(nèi)容建議： 花園洋房、學校、休閑商業(yè)等 三期開發(fā) 開發(fā)面積 3000畝 建筑面積約 100萬平方米 首期啟動 —— 首期是項目開發(fā)的第一個環(huán)節(jié)，也是項目的形象區(qū)和標志示范區(qū)，對項目后期開發(fā)具有決定性的作用，因此，首期啟動是非常關(guān)鍵一步，并且還有確立項目品質(zhì)定位、營造項目氛圍、引導客戶消費等作用。 —— 首期是對市場投石探路的過程，也是引爆市場的關(guān)鍵。通過市場反應、消費者對產(chǎn)品的認可度，可以對后期開發(fā)策略做出適當調(diào)整。 首期啟動板塊功能構(gòu)成 首期啟動板塊功能 高爾夫主題公園部分 度假酒店部分 山 谷 高 爾 夫 球 場 高 爾 夫 景 觀 別 墅 云 頂 山 莊 商 務 度 假 酒 店 高 爾 夫 會 所 國 際 會 議 中 心 半 山 望 江 別 墅 啟動規(guī)模及內(nèi)容 首期啟動 高爾夫主題公園 （ 1200畝） 18洞山谷高爾夫球場 高爾夫會所（或與酒店相結(jié)合） 建筑面積約 頂級別墅 建筑面積約 度假酒店 酒店客房區(qū) 建筑面積 會議中心可以分期建設(shè) 會議中心 云頂山莊 首期開發(fā)投資評估 首期啟動利潤估算 首期用地 2023畝 建筑面積 建安成本 配套費 5000萬 （可政府解決部分） 前期費（手續(xù)、園林、規(guī)劃等） 5000萬 高爾夫費用 8000萬 財務、銷售、稅費等 3000萬 首期總靜態(tài)投入 億 首期別墅銷售收入 ? 首期啟動不是以利潤最大化為主，而是為了通過快速的銷售帶動整個項目的騰飛。 ? 說明：投入沒有考慮土地成本，收入未計入高爾夫球證和酒店經(jīng)營收入。初步評估首期開發(fā)的利潤與支出基本持平。 第五部分 開發(fā)大雁山 ?大雁山開發(fā)前景美好，但難度很大。這既不一個簡單的旅游風景區(qū)，也不是一個單純的住宅樓盤，而是集高尚商務、休閑、度假、運動、養(yǎng)生、居家、教育、商業(yè)等復雜功能于一體的大型休閑城區(qū)，除了需要政府的大力支持，還需要開發(fā)企業(yè)具備如下基本能力： ? 企業(yè)基本能力要求 —— ? 資金支持力： ? 雄厚的資金是長期滾動開發(fā)的基礎(chǔ)。 ? 資源整合力： ? 跨行業(yè)資源整合運用是混合開發(fā)的前提。 ? 精品鑄造力： ? 豐富的高端精品開發(fā)經(jīng)驗是成功的保障。 ? 活動運籌力： ? 大型活動的組織是名氣與文化的催熟劑。 針對高端的發(fā)展策略 實抓產(chǎn)品： 通過高端產(chǎn)品的打造，提高板塊價值，吸引比富人群關(guān)注； 虛做品位： 以活動促品位，帶人氣； 整合養(yǎng)生： 借助五邑的溫泉資源，搭建養(yǎng)生服務平臺，提高板塊養(yǎng)生綜合水平； 突破文化： 打好文化牌、教育牌。 開發(fā)理念 ? 打造城市名片，添加城市價值： ? 為城市添加價值和為城建歷史留下豐碑，都是開發(fā)商的最高境界，也是使項目達到三老滿意的有效途徑。開發(fā)大雁山板塊可謂歷史性機遇，必須站在新城建設(shè)的高度去認識和理解它。 ? 做足山水文章，營造高端樣板： ? 大雁山毗鄰西江，基地內(nèi)水面不少，丘陵起伏，適合做出絕美的山水風貌，只有充分地別出心裁地營造一個嶺南山水天堂，本案做為高端休閑交際載體的戰(zhàn)略目標才能有效實現(xiàn)。 開發(fā)模式 ?新區(qū)開發(fā)模式： ? 把一片毛地變成一個成熟的安居樂業(yè)之新區(qū)，實際上就如把一顆衛(wèi)星送入軌道，需要足夠的在不同階段分別發(fā)生作用的推進器。即需要確定適當?shù)漠a(chǎn)業(yè)來拉動城區(qū)的開發(fā)進程，這些適當?shù)漠a(chǎn)業(yè)，就是引擎性產(chǎn)業(yè)。而能拉動產(chǎn)業(yè)發(fā)展的具體開發(fā)項目，就是引擎性項目。城區(qū)引擎設(shè)計，往往是基于產(chǎn)業(yè)選擇的項目設(shè)計。 ? 本案 四位一體 的產(chǎn)業(yè)選擇 ： ?高尚居?。慕腆w育＋商務休閑 +商業(yè)娛樂 本案引爆型引擎 ? 引爆型引擎，是能最大限度保障城區(qū)開發(fā)初戰(zhàn)成功的產(chǎn)業(yè)核心項目。它未必就是城區(qū)中的支柱型產(chǎn)業(yè)，但必定是能引發(fā)社會關(guān)注、刺激當前消費的項目。是主力項目之一。 ? 其設(shè)計原則應是： ? （ 1）吸引眼球原則： 應能產(chǎn)生轟動性新聞效應，引發(fā)最大限度的關(guān)注，成為注意力經(jīng)濟的勝者。 ? （ 2）吸引消費原則： 包括吸引消費和吸引投資，如此才能保障初期投入的迅速回收。 ? （ 3）自滿足原則： 應能自成體系自我完善獨立發(fā)展。 ? （ 4）可持續(xù)原則： 不因時間流逝而成為城區(qū)垃圾或負擔，而具有創(chuàng)新再造的潛力和空間。 本案引爆型引擎建議： ?以山谷高爾夫為核心的高端商務休閑。 ?做出珠三角所未有的特色化高端產(chǎn)品，拉動注意，引發(fā)追捧，催熟板塊環(huán)境與形象，迅速提升板塊價值，為后續(xù)其他項目開發(fā)奠定基礎(chǔ)，使后續(xù)開發(fā)實現(xiàn)價值最大化。 本案助推型引擎 ? 助推型引擎協(xié)助主力引擎拓展開發(fā)效果和影響，并增添更多附加價值或格調(diào)的輔助型開發(fā)項目。其設(shè)計原則應是： ? （ 1）錦上添花原則： 能為主力項目添加更多附加價值和額外賣點。 ? （ 2）推波助瀾原則： 能引發(fā)社會對新城或主力項目的持續(xù)性新關(guān)注。維持注意力的聚焦或制造新鮮看點或話題。 ? （ 3）靈活機動原則： 可以因時因地因人制宜地設(shè)置、創(chuàng)造引擎 項目。 ? （ 4）先名后利原則： 以創(chuàng)造名氣、口碑、形象為重點，兼顧經(jīng)濟回報性。 本案 助推型引擎選擇建議： ? 療養(yǎng)醫(yī)院： 打造一個聞名于珠三角的保健療養(yǎng)醫(yī)院，并開發(fā)針對財富家庭老年群體的療養(yǎng)度假基地。 ? 運動公園： 既為鶴山市民服務，也為項目增加配套賣點和特色，強化本案吸引力。 ? 名校分校： 如著名的鶴山一中在此建設(shè)分校，對于住宅市場將具有莫大推動。 ? 相關(guān)活動： 包括產(chǎn)業(yè)方面的會議論壇組織以及地方民俗文化方面的賽事活動安排，如可籌辦東南亞獅王霸賽，弘揚嶺南特色的體育文化。 本案中繼型引擎： ? 中繼型引擎是指新區(qū)開發(fā)進入到相當成熟的階段時足以崛起成為最大利潤創(chuàng)造者和最佳眼球吸引者的產(chǎn)業(yè)類別與項目。對于新區(qū)的理想化健康成型具有重要促進作用。其設(shè)計原則應為： ? （ 1）品位至上：優(yōu)品，在良好的前期開發(fā)基礎(chǔ)上更上一層樓，使城區(qū)凸顯更大價值和魅力，更具品位。 ? （ 2）利潤優(yōu)先：優(yōu)利，因為有良好的前期鋪墊，此時的項目應是能帶來最大利潤回報的印鈔機。 ? （ 3）承前啟后：優(yōu)能，既能接續(xù)前期基礎(chǔ)并張揚優(yōu)勢，又能促進新城氛圍的最終形成。 ? （ 4）價值恒久：悠久，開發(fā)應抱精品意識，打造永久價值。 本案 中繼型引擎選擇： ? 面向以廣佛為重點的珠三角中高端住宅市場開發(fā)如下二大類產(chǎn)品： ? 高端別墅住宅： ? 結(jié)合五邑僑鄉(xiāng)傳統(tǒng)居住文化，創(chuàng)新打造五邑豪門居住標本。 ? 中高端花園洋房： ? 結(jié)合學校與運動公園，打造全新格調(diào)的大型高尚主題花園社區(qū)，超越競爭，引領(lǐng)潮流，創(chuàng)造典范。 謝謝