06年世聯(lián)某項(xiàng)目策劃報告-資料下載頁
2025-01-14 03:16本頁面
【正文】 業(yè) 辦公樓 容積率 38 本報告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)公建在 4塊地中的級次劃分 濱州醫(yī)學(xué)院 (規(guī)劃中 ) 煙大三期 (規(guī)劃中 ) 貴族城住宅區(qū)(部分建成 ) 黑松林 (原始狀態(tài) ) 3號地 4號地 1號地 2號地 市政府 (已使用 ) 國際商城 體育公園 （基本建成） 大海 商業(yè)設(shè)臵原則 ?住宅性用地盡量少的布臵商業(yè)和公建 ? ?商務(wù)價值高的地塊要布臵綜合性商業(yè) ?3號以區(qū)域和城市商業(yè)為主 社區(qū)級商業(yè) 總量不低于總面積的 10% 區(qū)域級商業(yè)，功能盡可能復(fù)合，形成新城市中心的核心 社區(qū)級商業(yè)，總量不低于總面積的 10% 39 本報告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)公建的面積劃分 地塊 占地面積 (萬平米 ) 總面積 (萬平米 ) 商業(yè)公建比例（ %） 商業(yè)公建面積 (萬平方米 ) 1號地 21 42 不低于 10% 4 2號地 24 2 3號地 27 33 公建中設(shè) 30%的商業(yè)量 ?10萬商業(yè) ?23萬會展、辦公及酒店 4號地 32 不低于 10% 3 小計 50 123 19萬商業(yè) 23萬會展、辦公及酒店 40 本報告是嚴(yán)格保密的。 深圳新中心區(qū)辦公樓的發(fā)展規(guī)律 中心區(qū)越成熟，辦公樓越高檔，輻射范圍也越廣 起步期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 成熟期 寫字樓及檔次 江蘇大廈等高檔寫字樓 諾德中心等全市最高檔的寫字樓 03年 45年 610年 10年后 開發(fā)類型 開發(fā)時間 寫字樓客戶 第三產(chǎn)業(yè)：與金融相關(guān)的行業(yè) 廣告、律師、金融、電子及實(shí)業(yè)類企業(yè) 驅(qū)動力 市政府的搬遷 全市 CBD的形成 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 投資大廈等中檔 第三產(chǎn)業(yè)：服務(wù)于第二產(chǎn)業(yè)的貿(mào)易、律師等行業(yè) ?寫字樓的檔次隨著區(qū)域的成熟而逐漸提升 ?客戶的規(guī)模和檔次也隨著區(qū)域的成熟而擴(kuò)大和提高 ?寫字樓客戶的來源隨著區(qū)域的成熟而影響范圍擴(kuò)大 規(guī)劃前景 輻射范圍 本區(qū)域及周邊 全市范圍 本區(qū)域內(nèi)為主 41 本報告是嚴(yán)格保密的。 南京河西新城和東莞新中心區(qū)辦公樓現(xiàn)狀 市政設(shè)施的完善和區(qū)域成熟是寫字樓開發(fā)的核驅(qū)動力 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 起步期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 成熟期 寫字樓及檔次 紫鑫中華廣場和宋都廣場封頂，紫金大廈等建設(shè)中 2023年初 20232023 2023 開發(fā)類型 開發(fā)時間 無 南京河西新城 驅(qū)動力 奧體中心建成 無 剛規(guī)劃，無商務(wù)氛圍 住宅為主，無商務(wù)氛圍 東莞新中心區(qū) 起步期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 成熟期 寫字樓及檔次 華凱大廈、元美廣場等高檔 20232023 20232023 2023 開發(fā)類型 開發(fā)時間 驅(qū)動力 新中心區(qū)成熟 聯(lián)合大廈、金貿(mào)大廈等中檔 剛規(guī)劃，無商務(wù)氛圍 市政設(shè)施建成，新區(qū)開始成熟 42 本報告是嚴(yán)格保密的。 本區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀對辦公樓的需求將主要是以中檔辦公樓為主 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 起步期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 成熟期 寫字樓及檔次 大量出現(xiàn) 中高檔是主體 開發(fā)類型 無 驅(qū)動力 區(qū)域功能完善的利好 開始出現(xiàn) 以中檔為主 剛規(guī)劃，無商務(wù)氛圍 市政投入帶來的前景 02年 35年 610年 10年后 開發(fā)時間 寫字樓聚集 高檔 區(qū)域成熟 客戶 為第二產(chǎn)業(yè)服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)：金融類服務(wù)行業(yè) 大型、跨國的服務(wù)業(yè) 煙臺 35年?duì)顩r ?煙臺全市： 第三產(chǎn)業(yè)比例僅為 35%，比例較低 ?萊山區(qū)： ?市政府雖在萊山區(qū)辦公，但行政配套未完善 ?新區(qū)的主要功能世貿(mào)中心等項(xiàng)目還處在建設(shè)期，新區(qū)未成形 ?萊山區(qū)的城市化率為 33%，城市化水平在全市處于中低水平 辦公樓檔次以中檔為主，目標(biāo)客戶以投資客和服務(wù)業(yè)為主 43 本報告是嚴(yán)格保密的。 3號地塊辦公樓的發(fā)展定位 針對投資客和金融、貿(mào)易類客戶的中檔寫字樓 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 檔次 中等檔次寫字樓 客戶 投資客 與金融相關(guān)的銀行、證券、保險等企業(yè) 為第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)的咨詢、物流、貿(mào)易、港口類企業(yè) 規(guī)模 小于 10萬平米 44 本報告是嚴(yán)格保密的。 3號地塊容積率確定 會展中心容積率 項(xiàng)目 青島國際會展中心 深圳高交會館 大連會展中心 容積率 (建面 ) (建面 ) (建面 ) 一般在 混合物業(yè)容積率（辦公樓 +寫字樓 +酒店） 項(xiàng)目 東莞第一國際 東莞世博廣場 星河傳說 物業(yè)類型 寫字樓 +公寓 +商業(yè) +五星級酒店 寫字樓 +商業(yè) 商業(yè) +住宅 +寫字樓 +六星級酒店 容積率 (建面 72萬 ) (建面 20萬 ) (建面 96萬 ) 一般在 建議 3號地塊容積率不低于 ，以保持彈性空間 3號地塊政府指標(biāo)容積率小于 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 45 本報告是嚴(yán)格保密的。 報告回顧 46 本報告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)公建總面積 不低于 25萬平米，不低于 4塊地總建筑面積的 25% 商業(yè)規(guī)模：不低于 25萬平米，不低于 4塊地總建面的 25% 發(fā)展原則：考慮未來城市發(fā)展，留出彈性范圍 新城市中心計劃 深圳新中心區(qū) 南京河西新城 東莞新中心區(qū) 住宅為主體開發(fā) 三級次商業(yè)規(guī)范 區(qū)域級和社區(qū)級為主，兼顧城市級 35年 社區(qū)總服務(wù)人口 煙臺商業(yè)規(guī)劃 ＋ 47 本報告是嚴(yán)格保密的。 辦公樓檔次 中檔寫字樓 深圳新中心區(qū) 南京河西新城 東莞新中心區(qū) 本項(xiàng)目處于起步期 辦公樓發(fā)展規(guī)律 煙臺城市現(xiàn)狀 本項(xiàng)目定位于中檔寫字樓 會展中心案例 辦公樓炷的綜合體案例 建議 3號地塊容積率不低于 ，以保持彈性空間 48 本報告是嚴(yán)格保密的。 各地塊容積率及物業(yè)功能構(gòu)成 地塊 容積率 占地面積 (萬平米 ) 總面積 (萬平米 ) 總?cè)藬?shù) 商業(yè)公建比例（ %） 商業(yè)公建面積 (萬平米 ) 物業(yè)功能 1號地 21 42 9600 不低于 10% 4 住宅為主 2號地 26 6000 2 住宅為主 3號地 27 33 7200 公建中設(shè)30%的商業(yè)量 ?10萬商業(yè) ?23萬會展、辦公及酒店 ?以會展為主體含辦公、酒店和商業(yè) 4號地 24 22600 不低于 10% 3 住宅為主 小計 77 125 19萬商業(yè) 23萬會展、辦公及酒店 住宅為主 49 本報告是嚴(yán)格保密的。 Thanks 50 本報告是嚴(yán)格保密的。 演講完畢，謝謝觀看！
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