06年世聯(lián)某項(xiàng)目策劃報(bào)告(參考版)
2025-01-16 03:16本頁面
【正文】 Thanks 50 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 辦公樓檔次 中檔寫字樓 深圳新中心區(qū) 南京河西新城 東莞新中心區(qū) 本項(xiàng)目處于起步期 辦公樓發(fā)展規(guī)律 煙臺城市現(xiàn)狀 本項(xiàng)目定位于中檔寫字樓 會展中心案例 辦公樓炷的綜合體案例 建議 3號地塊容積率不低于 ，以保持彈性空間 48 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 報(bào)告回顧 46 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3號地塊辦公樓的發(fā)展定位 針對投資客和金融、貿(mào)易類客戶的中檔寫字樓 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 檔次 中等檔次寫字樓 客戶 投資客 與金融相關(guān)的銀行、證券、保險(xiǎn)等企業(yè) 為第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)的咨詢、物流、貿(mào)易、港口類企業(yè) 規(guī)模 小于 10萬平米 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 南京河西新城和東莞新中心區(qū)辦公樓現(xiàn)狀 市政設(shè)施的完善和區(qū)域成熟是寫字樓開發(fā)的核驅(qū)動力 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 起步期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 成熟期 寫字樓及檔次 紫鑫中華廣場和宋都廣場封頂，紫金大廈等建設(shè)中 2023年初 20232023 2023 開發(fā)類型 開發(fā)時(shí)間 無 南京河西新城 驅(qū)動力 奧體中心建成 無 剛規(guī)劃，無商務(wù)氛圍 住宅為主，無商務(wù)氛圍 東莞新中心區(qū) 起步期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 成熟期 寫字樓及檔次 華凱大廈、元美廣場等高檔 20232023 20232023 2023 開發(fā)類型 開發(fā)時(shí)間 驅(qū)動力 新中心區(qū)成熟 聯(lián)合大廈、金貿(mào)大廈等中檔 剛規(guī)劃，無商務(wù)氛圍 市政設(shè)施建成，新區(qū)開始成熟 42 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)公建的面積劃分 地塊 占地面積 (萬平米 ) 總面積 (萬平米 ) 商業(yè)公建比例（ %） 商業(yè)公建面積 (萬平方米 ) 1號地 21 42 不低于 10% 4 2號地 24 2 3號地 27 33 公建中設(shè) 30%的商業(yè)量 ?10萬商業(yè) ?23萬會展、辦公及酒店 4號地 32 不低于 10% 3 小計(jì) 50 123 19萬商業(yè) 23萬會展、辦公及酒店 40 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目公建商業(yè)的規(guī)模 不低于 4塊地綜合開發(fā)面積的 25% 社區(qū)級商業(yè)規(guī)模 區(qū)域級商業(yè)規(guī)模 地塊 住宅面積 總戶數(shù) 總?cè)丝? 商業(yè)面積 4號地 90150萬平米 6130— 10000戶 1800030000人（按 3人 /戶） 27000平米 煙大等 30000人 27000平米 小計(jì) 60000人 54000平米 商業(yè)總量為 36萬平米 商業(yè)總量為 12萬平米以上 區(qū)域性商業(yè)中心 10萬平米以上 區(qū)域 15分鐘車程內(nèi)居民和外來消費(fèi)者 新城市中心商業(yè) 12萬平米以上 車行 30分鐘內(nèi)居民 城市級商業(yè)規(guī)模 商業(yè)總量為 30萬平米以上 城市級商業(yè)中心 30萬平米以上 全市及外來旅游、公務(wù)人員 按社區(qū)和區(qū)域雙級次，本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模確定為 1520萬平米 考慮區(qū)域未來發(fā)展空間，本項(xiàng)目商業(yè)總規(guī)模確定一個(gè)彈性范圍 不低于 25萬平米，即不低于 4塊地總建面的 25% 商業(yè)面積的彈性范圍利于項(xiàng)目的后期操作及利潤最大化發(fā)揮 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 38 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 未來 35年本項(xiàng)目將以社區(qū)級商業(yè)和區(qū)域級商業(yè)為主，兼顧城市級商業(yè)，保留商業(yè)發(fā)展的彈性空間 新城市中心計(jì)劃 ?02年內(nèi)：依托住宅開發(fā)社區(qū)級的配套商業(yè) ?35年：社區(qū)級商業(yè)與區(qū)域級商業(yè)并存 煙臺市商業(yè)規(guī)劃 ?近期：區(qū)域級商業(yè) ?遠(yuǎn)期：城市級商業(yè)，全市中心 ?以社區(qū)級商業(yè)和區(qū)域級商業(yè)為主 ?考慮城市未來發(fā)展，兼顧城市級商業(yè) 教育及旅游功能 ?煙大為主的大學(xué)園區(qū)：學(xué)校人口增加引起商業(yè)規(guī)模擴(kuò)大 ?濱海旅游帶的發(fā)展：旅游人口增加引起商業(yè)規(guī)模擴(kuò)大 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 36 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 南京河西新城和東莞新中心區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 大型商業(yè)只能在新中心區(qū)功能成熟之后才入市 南京河西新城 ?商業(yè)規(guī)劃面積： 商業(yè)規(guī)劃面積 58萬平米，占新區(qū)總建筑面積（ 240萬平米）的 25%，含綜合性商業(yè)、商業(yè)街等 ?商業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀： ?2023年新區(qū)開始規(guī)劃，目前純商業(yè)和綜合性項(xiàng)目還未開發(fā) ?2023年 2月以奧體新城為代表的 7個(gè)住宅的社區(qū)級商鋪開始發(fā)售，但未經(jīng)營 ?規(guī)劃 10萬平米商業(yè)的西堤國際項(xiàng)目因時(shí)機(jī)不成熟至今仍未開工 僅有為住宅作配套的的社區(qū)級商業(yè)進(jìn)入市場 東莞新中心區(qū) 商業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀： ?2023年 9月：國際會展中心建成開始對外營業(yè) ?20232023年：中信凱旋城、世紀(jì)城等住宅陸續(xù)開發(fā)，配備相關(guān)社區(qū)商業(yè) ?2023年 5月：在新中心區(qū)行政文化功能集中后，第一國際大型商業(yè)發(fā)售 在新中心區(qū)形成、住宅大量開發(fā)后綜合性商業(yè)入市 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 34 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 新容積率下 4號地塊住宅總量統(tǒng)計(jì) 地塊 容積率 占地面積 (萬平方米 ) 住宅面積 (萬平方米 ) 總?cè)藬?shù) (全部按住宅，130平米 /套估算 ) 1號地 21 42 9600 2號地 26 6000 4號地 32 7200 小計(jì) 50 100 22600 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 考慮到 4地塊土地均為招拍掛用地，容積率必須是固定值，且政府所給占地面積為毛地，有退紅線的要求，因此容積率取下限 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 成熟濱海城市海景項(xiàng)目容積率相對較高，以高層物業(yè)為主 其他 3以上 高層為主 青島 ?頤灝園： ?金光都市名家： 22層高層為主 ?魯信未央： 多層 ?碧佛利山莊： 小高層為主 13之間 小高層為主 大連 ?星海國寶： 高層 ?一品星海： 小高層和高層 ?星海陽光： 高層為主 34之間 高層為主 ?香港淺水灣：高層為主 ,容積率約在 3以上 ?澳洲：高層主打 ,容積率較高 ?香港榆景灣 : 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 30 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 問題的解決思路 區(qū)域?qū)傩苑治? 區(qū)域功能界定 地塊總體定位 案例借鑒 地塊功能定位 容積率 物業(yè)類型 區(qū)域現(xiàn)狀屬性剖析，明確存在問題 確定區(qū)域主要功能，明確發(fā)展方向 在區(qū)域發(fā)展方向之下，四地塊總體定位 在區(qū)域總定位下，結(jié)合案例明確各地塊功能 研究時(shí)點(diǎn)：四塊地將在未來 35年開發(fā)結(jié)束 28 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目 4塊功能及物業(yè)類型 地塊 核心價(jià)值 物業(yè)類型 原政府規(guī)劃 1號地 ?住宅價(jià)值較高 ?有部分商業(yè)價(jià)值 ?住宅為主體 ?公建（商業(yè) +其他配套）為輔 ?住宅 21萬平米 ?公建
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