06年世聯(lián)某項(xiàng)目策劃報(bào)告-在線瀏覽
2025-02-15 03:16本頁(yè)面
【正文】 基本完成 ?成功拍賣(mài)出讓一塊居住用地； ?中心區(qū)城市公園建成 ?和黃 、 中海 、 深業(yè) 、居住項(xiàng)目 ?六大政府工程 （ 市民中心 、 圖書(shū)館 、 音樂(lè)廳等 ） 同時(shí)開(kāi)工 ?中心區(qū)進(jìn)入高速發(fā)展期； ?高交會(huì)館正式起用； ?新中心區(qū)地位已經(jīng)確立； ?居住項(xiàng)目竣工投入使用； ?江蘇大廈 、國(guó)際商會(huì)大廈等高級(jí)寫(xiě)字樓也相繼落成 ?中 心 區(qū)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期； ?居 住 項(xiàng)目：星河國(guó)際 ， 黃埔雅苑 ?寫(xiě) 字 樓項(xiàng)目中電信息； ?六 大 公建大部分完成 ?政 府 完成搬遷 大型商業(yè) 辦公居住 市政項(xiàng)目 居住項(xiàng)目 土地開(kāi)發(fā) 基礎(chǔ)設(shè)施 開(kāi)始啟動(dòng) 1993年 1995年 1996年 1997年 1998年 19992023年 20232023 2023之后 社區(qū)級(jí)商業(yè) 區(qū)域性商業(yè) 市級(jí)商業(yè) 起步期 發(fā)展期 ?公建處于收尾階段 ?商業(yè)項(xiàng)目：中心購(gòu)物公園開(kāi)始籌建 ?高檔寫(xiě)字樓全面入市 ?星級(jí)酒店 ?基本無(wú)住宅開(kāi)發(fā) 快速發(fā)展期 成熟期 深圳中心區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)程 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)次序從居住、辦公最后才過(guò)渡到商業(yè)性項(xiàng)目的開(kāi)發(fā) 案例借鑒 — 深圳中心區(qū) 17 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 南京河西新城開(kāi)發(fā)進(jìn)程 住宅類項(xiàng)目先啟動(dòng)，隨著市政設(shè)施的建設(shè)辦公項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)動(dòng)工 案例借鑒 — 南京河西新城 起步期 發(fā)展期 成熟期 開(kāi)發(fā)類型 ?新區(qū)開(kāi)始規(guī)劃 ?確定 13標(biāo)志項(xiàng)目 ?住宅性用地拍賣(mài) ?政府投入 180億元 ?道路基建開(kāi)始 開(kāi)始啟動(dòng) 2023年 2023年 開(kāi)發(fā)時(shí)間 2023 ?政府投入230億 ?奧體新城、 順馳 、 萬(wàn)科等項(xiàng)目入市 ?奧體中心建設(shè)中 ?道路設(shè)施完善中 ?奧體中心建成 ?順馳 、 萬(wàn)科 、 中海等地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)售 ?宋都大廈、 紫鑫中華廣場(chǎng)主體封頂 ， 大部分寫(xiě)字樓項(xiàng)目才開(kāi)工 2023年 基礎(chǔ)設(shè)施 住宅項(xiàng)目 市政項(xiàng)目 住宅項(xiàng)目 ?CBD的新區(qū)規(guī)劃引發(fā)住宅的先期開(kāi)發(fā) ?市政設(shè)施投入少，住宅項(xiàng)目對(duì)規(guī)劃利好的提前透支造成住宅陷入滯銷局面 ?政府投入少，導(dǎo)致寫(xiě)字樓、商業(yè)等項(xiàng)目缺乏入市支撐 ?大型商業(yè)（如銀城10萬(wàn)平米）因時(shí)機(jī)不成熟在近期無(wú)法開(kāi)始建設(shè) ?規(guī)劃的 13個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目只有 2個(gè)封頂，其他還處于開(kāi)工階段 社區(qū)商業(yè) 19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市新中心區(qū)開(kāi)發(fā)對(duì)本區(qū)域的啟示 近期應(yīng)以住宅開(kāi)發(fā)為主，商業(yè)以社區(qū)級(jí)和區(qū)域性商業(yè)為主 起步期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 成熟期 商業(yè)項(xiàng)目 辦公項(xiàng)目 市政配套 土地開(kāi)發(fā) 路網(wǎng)設(shè)施 居住項(xiàng)目 中高檔住宅 市政設(shè)施 中低檔辦公 社區(qū)級(jí)商業(yè) 中檔辦公 政府公務(wù)類設(shè)施 高檔住宅 社區(qū)級(jí)商業(yè) 區(qū)域級(jí)商業(yè) 區(qū)域級(jí)商業(yè) 城市級(jí)商業(yè) 高檔辦公 開(kāi)發(fā)次序 城市新中心區(qū)成功開(kāi)發(fā)次序 本項(xiàng)目 4塊地開(kāi)發(fā)周期 ?本項(xiàng)目 4塊地應(yīng)主要以中高檔住宅開(kāi)發(fā)為主先開(kāi)發(fā)，商業(yè)以社區(qū)級(jí)商業(yè)和區(qū)域性商業(yè)為主，辦公以中檔為主 ?因項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，物業(yè)類型和容積率的設(shè)臵應(yīng)保持彈性 03年 45年 610年 10年后 時(shí)間 開(kāi)發(fā)類型 ?不同城市新中心區(qū)的開(kāi)發(fā)歷程基本一致 ?不同城市，開(kāi)發(fā)力度不同，則開(kāi)發(fā)周期不同 21 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 新中心案例借鑒明確了 4塊地主要開(kāi)發(fā)類型，但各地塊合適的物業(yè)類型是什么 ?下面將從市場(chǎng)和地塊價(jià)值屬性角度來(lái)確定 23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目 4塊地價(jià)值盤(pán)點(diǎn) 2號(hào)地高檔住宅的價(jià)值最高， 3號(hào)地商務(wù)價(jià)值最高， 1號(hào)地有部分商業(yè)價(jià)值 價(jià)值點(diǎn)： ?體育公園 ?煙臺(tái)大學(xué) ?市政府 劣勢(shì)： ?臨近原有普通居住區(qū) ?距海較遠(yuǎn) 濱州醫(yī)學(xué)院 (規(guī)劃中 ) 煙大三期 (規(guī)劃中 ) 貴族城住宅區(qū)(部分建成 ) 黑松林 (原始狀態(tài) ) 3號(hào)地 4號(hào)地 1號(hào)地 2號(hào)地 市政府 (已使用 ) 國(guó)際商城 體育公園 （基本建成） 大海 濱海路 價(jià)值點(diǎn)： ?直面大海 ?體育公園 ?煙臺(tái)大學(xué) 價(jià)值點(diǎn)： ?已規(guī)劃的會(huì)展中心 ?規(guī)劃中的兩所大學(xué) ?市政府 劣勢(shì)： ?近黑松林 價(jià)值點(diǎn)： ?近會(huì)展中心 ?近規(guī)劃中的兩所大學(xué) ?近住宅區(qū) 劣勢(shì)： ?近黑松林 商業(yè)價(jià)值弱 高檔住宅價(jià)值最高 有部分商業(yè)價(jià)值 住宅價(jià)值較高 商務(wù)價(jià)值最高 住宅價(jià)值較高 商業(yè)價(jià)值弱 地塊市場(chǎng)價(jià)值 25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 容積率確定的主要內(nèi)容 4地塊容積率 公建商業(yè)總量 商業(yè) ?級(jí)次及設(shè)臵原因 ?規(guī)模及設(shè)臵依據(jù) ?開(kāi)發(fā)時(shí)間 寫(xiě)字樓 ?檔次及設(shè)臵原因 ?開(kāi)發(fā)時(shí)間 住宅 ?容積率 ?物業(yè)類型 27 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 煙臺(tái)市場(chǎng)上濱海項(xiàng)目容積率在 14之間，有高容積率化的趨勢(shì) 在售項(xiàng)目容積率 ?銀河怡海山莊： ，多層 ?銀河怡海花園： ，多層 ?海天名人廣場(chǎng)： ， 20多層的高層 ?碧海云天： ，高層與小高層 在建項(xiàng)目容積率 ?北京天鴻濱海廣場(chǎng)項(xiàng)目： ， 20層和 26層 ?早期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目容積率在 14之間 ?近兩年新拍地塊容積率偏高 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 29 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本項(xiàng)目 4號(hào)地塊整體容積率建議 ，不大于 ，綜合用地性質(zhì) ?煙臺(tái)市場(chǎng)： 14之間，有高容積率趨勢(shì) ?外地濱海城市： 14， 34居多，整體偏高 ? 2號(hào)地塊原容積率 ， 4號(hào)地 ?各地塊資源及價(jià)值點(diǎn) 容積率確定考慮因素 ?容積率確定以區(qū)間為主，保持彈性空間適應(yīng)地塊開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的現(xiàn)實(shí) ?根據(jù)煙臺(tái)和其他成熟濱海市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，容積率取一般規(guī)律的中間值 ?考慮未來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)的需要，用地性質(zhì)為以住宅為主的綜合用地 本項(xiàng)目容積率建議 ? 2地塊容積率建議 ，綜合用地 (居住為主，含商業(yè)辦公 ) ?4號(hào)地塊容積率建議 ，綜合用地 (居住為主，含商業(yè)辦公 ) 住宅 商業(yè) 辦公樓 容積率 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 深圳新中心區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)律 商業(yè)規(guī)模和面積隨中心區(qū)的成熟逐漸升級(jí) 起步期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 成熟期 商業(yè)級(jí)次 中海華庭等 社區(qū)級(jí)商業(yè) 萬(wàn)佳百貨、天虹商場(chǎng)等成為南北部 區(qū)域型商業(yè) 購(gòu)物公園、五星級(jí)酒店著手打造深圳市級(jí)商業(yè)中心 02年 35年 610年 10年后 開(kāi)發(fā)類型 開(kāi)發(fā)時(shí)間 發(fā)展驅(qū)動(dòng)力 住宅項(xiàng)目?jī)?nèi)需型消費(fèi)
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