【正文】 ， 客廳、兩臥全朝南 戶型方正， 布局緊湊 9298m22房 95m22房 布局緊湊實(shí)用， 南北通透， 得房率較高 中海國(guó)際社區(qū) 雅戈?duì)栁磥?lái)城 水墨三十度 開(kāi)發(fā)商 中海 雅戈?duì)? 天地源 戶型、產(chǎn)品 戶型緊湊實(shí)用，面積得當(dāng)，得房率高 面積控制合理、品質(zhì)感較強(qiáng) 面積控制合理、但南北不通透，得房率較低 雅戈?duì)栁磥?lái)城 水墨三十度 中海國(guó)際社區(qū) 南北通透， 入戶花園可改三房 南北通透， 臥室 270度飄窗 111— 126m22房 105m23房 125m23房 125 產(chǎn)品分析： 產(chǎn)品本身優(yōu)勢(shì)不明顯 自身優(yōu)劣勢(shì)： 項(xiàng)目本身優(yōu)勢(shì)較不明顯 景觀資源 地理區(qū)位 湖東板塊的邊緣 無(wú)強(qiáng)勢(shì)自然景觀 社區(qū)配套 商業(yè)、會(huì)所、幼兒園 產(chǎn)品戶型 面積較偏大、戶型優(yōu)勢(shì)較少 企業(yè)品牌 品牌相對(duì)不強(qiáng)勢(shì) 項(xiàng)目本身分析：短銷(xiāo)售期內(nèi)有較高的目標(biāo)，且自身優(yōu)勢(shì)較不強(qiáng)勢(shì)。 現(xiàn)代大道 金雞湖大道 星 湖 街 星 塘 街 翡翠國(guó)際 中新 南山 中海 大和 雅戈?duì)? 南 施 街 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 其他項(xiàng)目 建屋 中金 晉合 中海 中央景城 中海 海尚壹品 高爾夫 IALA 國(guó)際 東胡 林語(yǔ) 金 湖 灣 湖畔 天城 楓情 水岸 春 之 韻 歐 洲 城 第五 元素 東胡 大郡 萬(wàn)科玲瓏灣 大湖城邦 和喬麗晶 天地源 中海 伊頓 朗詩(shī) 一湖 圣緹哥 仁恒 水云居 中新榮域 高爾夫球場(chǎng) 金雞湖大酒店 晉合儲(chǔ)備 杭龍 仁恒 中海國(guó)際社區(qū) 兄弟 萬(wàn)科中糧 德邑 港中旅 新鴻基、建屋 金雞湖 大盤(pán)，小戶型，低總價(jià) 大盤(pán)，小戶型，低總價(jià) 同質(zhì)化 產(chǎn)品好，價(jià)格低 同質(zhì)化 同質(zhì)化 園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)： 大盤(pán)云集，競(jìng)爭(zhēng)激烈 關(guān)鍵詞： 競(jìng)爭(zhēng) ０ 9年園區(qū)存量（套） 中海國(guó)際社區(qū) 806套在售 18494套未推 雅戈?duì)栁磥?lái)城 961套在售 633套未推 中央景程 209套在售 2535套未推 澳韻花園 346套在售 438套未推 湖畔天城 561套在售 588套未推 海尚壹品 264套在售 2169套未推 橄欖灣 271套在售 1 2 6 3 4 5 10 7 8 9 12 11 第五元素 264套在售 東湖林語(yǔ) 84套在售 472套未推 IALA國(guó)際 367套在售 416套未推 榮域 314套在售 839套未推 楓情水岸 160套在售 1018套未推 藍(lán)岸國(guó)際 186套在售 579套未推 朗詩(shī)國(guó)際街區(qū) 207套在售 700套未推 鳳凰城 211套在售 7000套未推 08年園區(qū)在售項(xiàng)目余量約 80萬(wàn)方 后期存量約400萬(wàn)方。部分房源低價(jià)傾銷(xiāo) √ 得房率較低，且部分房型不通透 √ 直接競(jìng)爭(zhēng)： 本項(xiàng)目在產(chǎn)品戶型方面稍遜于中海國(guó)際社區(qū) 中海國(guó)際社區(qū)作為本項(xiàng)目最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在戶型面積及價(jià)格方面會(huì)造成直接的客戶分流。 ?及外地城鎮(zhèn)客。本項(xiàng)目的差異化形象定位在園區(qū)標(biāo)新立異， 時(shí)尚 元素的融合成為吸引年輕客戶關(guān)注的因素。老蘇州人受市區(qū)的蘇州 文化 及江南風(fēng)情的熏陶對(duì)融合有中式風(fēng)格的樓盤(pán)會(huì)更加關(guān)注。 客戶定位： 園區(qū)客戶為本項(xiàng)目核心客戶，市區(qū)客戶為重要客戶群 項(xiàng)目主力客戶 —— 市區(qū)客戶關(guān)鍵表征： “ 改善型 ” 客戶，有購(gòu)房實(shí)力，但成交量不占主體，為項(xiàng)目的重要客戶 客戶群體描述（ AIO） A行為 1. 工作不是特別多，屬享受生活“悠閑型”； 2. 大多按時(shí)上下班； 3. 多數(shù)為３０ — ４０歲之間，會(huì)一家人來(lái)看房。 O觀點(diǎn) 1. 買(mǎi)房為改善型需求； 2. 對(duì)價(jià)格也很關(guān)注，但對(duì)舒適度及景觀要求也很高。 客戶群體細(xì)分 1. 居住在市區(qū)但在園區(qū)工作的員工或管理層； 2. 在市區(qū)內(nèi)工作的員工或管理層； 3. 部分公務(wù)員； 4. 大學(xué)老師 /醫(yī)生等。 ?有朋友圈子，朋友介紹上門(mén)占比例較大。 I 興趣 關(guān)注股票、時(shí)事 /活力很強(qiáng)，但業(yè)余活動(dòng)較少； O觀點(diǎn) 1. 買(mǎi)房多為首次臵業(yè)； 2. 對(duì)價(jià)格最關(guān)注，經(jīng)濟(jì)不好認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)再降。 客戶群體細(xì)分 1. 多數(shù)為在園區(qū)工作的普通職員； 2. 少量為在園區(qū)工作的中高層管理者； 3. 極少為園區(qū)公務(wù)員、老師等 ?園區(qū)企業(yè)的公積金制度，使員工基本都有購(gòu)房能力； ?首次臵業(yè)，剛性需求，多數(shù)作為“婚房”； ?經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，很多員工放假或處于半休假狀態(tài)，成交量下降很大。 購(gòu)房需求特點(diǎn) 人均可支配收入對(duì)比（單位：元） 購(gòu)買(mǎi)力不是問(wèn)題 ——蘇州市民的人均可支配高于南京和常州 16005181892089816276185322126014997203171753815000160001700018000190002023021000220232023年 2023年 2023年南京 蘇州 無(wú)錫 [ 蘇州中海國(guó)際社區(qū) ]順應(yīng)市場(chǎng)變化，以低價(jià)營(yíng)銷(xiāo)吸引了大批剛性置業(yè)客戶，以月均 100多套的速度領(lǐng)跑蘇州園區(qū)市場(chǎng)，但 折損 了項(xiàng)目形象 ！ 靈活推售： 順應(yīng)市場(chǎng)，適時(shí)調(diào)整價(jià)格及推售的產(chǎn)品線，加推低價(jià)中小戶型。 以降價(jià)策略作為重要營(yíng)銷(xiāo)策略 /不可持續(xù) 中海模式：典型的中海產(chǎn)品復(fù)制型物業(yè) 園區(qū)品牌效應(yīng)的粉絲型客戶 /低價(jià)客戶 推廣 產(chǎn)品 客戶 三里屯 SOHO創(chuàng)造了一個(gè)銷(xiāo)售奇跡。 [ 北京三里屯 soho ] 挖掘客戶需求 ，對(duì)投資客戶的宣傳模式及銷(xiāo)售模式的 深入掌握取得開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)的佳績(jī) 1\在國(guó)內(nèi)高通脹將會(huì)持續(xù)存在的預(yù)期下，鎖定國(guó)內(nèi)投資者，三里屯 SOHO的買(mǎi)家 100%都是國(guó)內(nèi)客戶，其中 4成左右是購(gòu)買(mǎi)過(guò) SOHO產(chǎn)品的老客戶； 2\三里屯 SOHO在北京三環(huán)以內(nèi)房子供應(yīng)量趨近于零的現(xiàn)實(shí)情況下，制造稀缺性； 3\當(dāng)今的產(chǎn)品一旦成為大規(guī)模、同質(zhì)化的產(chǎn)品就喪失了高價(jià)值，三里屯 SOHO的獨(dú)特性和藝術(shù)性決定了它在市場(chǎng)上的稀缺性，進(jìn)而保證了它的高價(jià)值。不管是傳統(tǒng)的還是新鮮的中國(guó)有酷的一面 …… 這個(gè)國(guó)家終將變得強(qiáng)大。 ————摘自 《 0086》 奧運(yùn)會(huì)反映了中國(guó)是當(dāng)今世界發(fā)展最快的國(guó)家 ————潘石屹 中國(guó)元素在這個(gè)平的世界里，必將擔(dān)負(fù)著復(fù)興和弘揚(yáng)中華文化的重任，更是聚攏和搭建一個(gè)為中國(guó)創(chuàng)意人以母語(yǔ)文化參與世界競(jìng)爭(zhēng)，驅(qū)動(dòng)本土勢(shì)力融入世界文化，幫助中國(guó)企業(yè)提升構(gòu)筑中國(guó)創(chuàng)造和世界級(jí)品牌的軟實(shí)力，使命可謂光榮，任務(wù)可謂艱巨。 高峻先生 梅高（中國(guó)）創(chuàng)意咨詢有限公司 董事長(zhǎng) 當(dāng)世界經(jīng)濟(jì)離不開(kāi)持續(xù)增長(zhǎng)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)，世界文明也離不開(kāi)中國(guó)文化。孕育著中國(guó)文化精神的 “ 中國(guó)元素 ” 將會(huì)為中國(guó)品牌走向世界奠定自信，它會(huì)承擔(dān)起融入世界、影響世界的時(shí)代使命。 “中國(guó)元素”是中國(guó)品牌的核心基因 范冰冰極具東方表現(xiàn)力面孔與奧利弗．斯通同時(shí)出現(xiàn)在畫(huà)面中，這樣奇妙的組合已經(jīng)把該期的主題 “ 世界是平的 ” 表達(dá)的非常透徹。 托馬斯 中國(guó)傳統(tǒng)文化已經(jīng)擺脫了古樸和守舊，且一次又一次的在世界的舞臺(tái)以時(shí)尚和新浪潮的代名詞影響著全球的品味政權(quán)。 什么是“中國(guó)元素”？在張藝謀的創(chuàng)作中，京劇和旗袍是中國(guó)元素；在吳冠中的畫(huà)中，水墨意境就是中國(guó)元素；在梁思成的心中，飛檐翹壁就是中國(guó)元素 …… “ China Chic ” 中國(guó)風(fēng) 2023奢侈品牌風(fēng)行 “ China Chic”中國(guó)系列敲門(mén) 麻將 +熊貓 +中國(guó)紅 =Gucci2023 山本耀司 08春夏系列中的祥云圖案 Cartier “祝福中國(guó) ” 全球限量系列 《 青花瓷 》《 蘭亭序 》 《 菊花臺(tái) 》《 千里之外 》《 發(fā)如雪 》《 刀馬旦 》《 七里香 》《 本草綱目 》 融合了中國(guó)風(fēng)的詞曲也成為當(dāng)下最時(shí)尚的流行音樂(lè) 建筑的新空間 “ China Chic ” 并不是某些行業(yè)的專(zhuān)屬 ! 鳥(niǎo)巢與 CCTV 它們不僅僅是一個(gè)外形的改變 而是一種根于內(nèi)涵的創(chuàng)造力與想象力的外在表現(xiàn)，更是代表著中國(guó)的開(kāi)放、創(chuàng)新、包容的 “ 大中國(guó) ” 精神的內(nèi)在體現(xiàn)。 華潤(rùn)二十四城 根據(jù)樓盤(pán)地塊的歷史，投資拍攝賈樟柯導(dǎo)演的電影 《 二十四城記 》 ，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與娛樂(lè)界的 夸界營(yíng)銷(xiāo)突破。 “古今交融、別開(kāi)生面” ——貝聿銘 白先勇與青春版 《 牡丹亭 》 2023年，白先勇教授號(hào)召兩岸三地的藝術(shù)人才，把 《 牡丹亭 》 改編為青春版，重現(xiàn)在舞臺(tái)，在文化界引起了極大震撼。 古典美學(xué)與現(xiàn)代意識(shí) ——白先勇 昆曲是中國(guó)最精美雅致的傳統(tǒng)藝術(shù)之一，在2023年被聯(lián)合國(guó)教科文組織列為“人類(lèi)口述和非物質(zhì)文化遺產(chǎn)代表作”。 有歷史，卻沒(méi)有記憶 ——這是中國(guó)許多所謂“歷史文化名城”的精神實(shí)況。 一個(gè)有底蘊(yùn)的水墨江南如何 時(shí)尚 起來(lái)？ 老蘇州、新蘇州、洋蘇州 蘇州二十年關(guān)鍵詞 : [ ] 蘇州人說(shuō) ,現(xiàn)在我們有三個(gè)蘇州：老蘇州、新蘇州、洋蘇州。 在吳門(mén)煙水之間 ,多元文化交融互動(dòng)。 蘇州是 豐厚 而 多元 的。 在生生不息的現(xiàn)實(shí)流變中 ,蘇州蘇州已經(jīng)不是黑白灰的蘇州，而是充滿變化、多元的 色彩蘇州 。 時(shí)尚中國(guó)風(fēng)（ ChinaChic）不只是全球大勢(shì)所趨， 更是蘇州的這座最具中國(guó)文化的中國(guó)代表城市的真正動(dòng)能， 更是蘇州人發(fā)展與生活的精神價(jià)值。 中海國(guó)際社區(qū) ————溢于言表的名片 高雅的格調(diào)、尊貴的中海傳統(tǒng)復(fù)制戶型 ，是中產(chǎn)和白領(lǐng)階級(jí)溢于言表的名片，中海地產(chǎn)系列產(chǎn)品營(yíng)造了園區(qū)高端居住氛圍 園區(qū)的項(xiàng)目 水墨三十度－洋蘇州里掀起的一股時(shí)尚中國(guó)風(fēng) JUST SUZHOU CHIC! 真 蘇州！ 與周邊“雅戈?duì)枴焙椭泻５软?xiàng)目截然不同，水墨三十度的開(kāi)發(fā)理念是在目前的園區(qū)將中式符號(hào)與時(shí)尚元素加以結(jié)合。 水墨三十度： “我不是 黑白灰 ？” 4 而是一次關(guān)于居住文化的重現(xiàn)想象 形象定位： 水墨 三十度 China Chic Suzhou Chic 一種 時(shí)尚蘇式 的新居住觀 水墨三十度 文化的傳承 /時(shí)尚的結(jié)合 /精致的生活 蘇州風(fēng) Suzhou Chic的關(guān)鍵詞 在這里你能看到傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代生活的一次對(duì)比和沖撞 一種中國(guó)風(fēng)帶來(lái)的一種新的流行文化，而不是沒(méi)有創(chuàng)造力的山寨狂潮 舊是 新 的酷 傳統(tǒng)但 新鮮 來(lái)自 萬(wàn)花筒 的 構(gòu) 想 變化的 / 多元的 / 豐富的 / 三十度的 51 VI視覺(jué)意象 2片鏡子之間分開(kāi)成 30度角， 360度 247。 每旋轉(zhuǎn) 30度便帶來(lái)一次新的變化， 每一次觀賞都不同， 每一次變化都讓人充滿期待。 《 金瓶梅詞話 》 古時(shí)的“坊”都與“食”有關(guān)：染坊 。磨坊 。油坊 。 現(xiàn)代的“坊”都與“復(fù)古”與“文化”有關(guān)：淑女坊 。女子十二樂(lè)坊。 街市，市中店鋪：坊間。 舊時(shí)標(biāo)榜功德的建筑物：牌坊。 坊 fāng 一個(gè)與眾不同的 “ 水墨三十 坊 ” 商 業(yè) 的 建 筑 意 象 “水墨 三十坊 ”延續(xù)了 “ Chinese Shophouse”(商業(yè)街坊 )的建筑形式，將街道引進(jìn)了建筑體內(nèi)，創(chuàng)造盡可能多的沿街店面，營(yíng)造更豐富的空間 依照商業(yè)建筑模式，提煉出“三十坊”的格局，并在中部形成院落空間，形成與項(xiàng)目相得益彰的“水墨三十坊”。 商 業(yè) 的 形 象 立 意 “ C h i n e s e S h o p h o u s e ” ( 中 國(guó) 商 業(yè) 街 坊 ) 會(huì) 所 的 立 意 首座學(xué)習(xí)型社區(qū) 生活化系統(tǒng)解決方案 “水墨三十度 “ 營(yíng)造的不僅是一個(gè)社區(qū)，更是營(yíng)造一種文化，一種追求高品位的公共文化空間；一種知識(shí)分子可以靜下心來(lái)，感受人文與自然互動(dòng)的生活意境。 一座有學(xué)問(wèn)的建筑，讓不同年齡不同身份的人們找到他們心靈的歸屬。 社區(qū)咖啡圖書(shū)館 (面積 500平方米） ——水墨書(shū)坊，中國(guó)數(shù)字圖書(shū)館的正式授牌，名家推薦書(shū)目以及業(yè)主推薦書(shū)目。昆德拉的 《 生命不能承受之輕 》 、跟隨余秋雨漫步文化苦旅。 幼兒教育 名師輔導(dǎo)班 使用者：小學(xué)、初中、高中學(xué)童 邀請(qǐng)?zhí)K州知名中學(xué)老師定期在社區(qū)內(nèi)舉辦課外輔導(dǎo)班、名師講座，同時(shí)可成為宣傳本項(xiàng)目的事件之一 青少年教育 家庭會(huì)所服務(wù)對(duì)象 ——