世聯(lián)_大連某地產(chǎn)魅力之城項(xiàng)目營銷策劃報告_78p-在線瀏覽
2025-04-11 21:06本頁面
【正文】 市聯(lián)系下的成熟配套居住區(qū) 遠(yuǎn)期價值： 城市中心背后的純粹居住區(qū) 大連 ?新城崛起 區(qū)域核心價值 本報告是嚴(yán)格保密的。 思考：別人有什么 —— 城市外溢下的市場板塊特征 本報告是嚴(yán)格保密的。 D 城市外溢板塊研究 —— 西南科教板塊 城市核心區(qū) 西南科 教板塊 中山路 西南路 連山街 南沙街 /五一路 依次為 西安路、中山路、高爾基路、利北路 規(guī)劃： ?投資 2023萬元建設(shè)動漫、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)兩個公共技術(shù)平臺； ?積極搭建海外軟件開發(fā)平臺； ?籌建園區(qū)國際孵化器； ?將大學(xué)科技園面積擴(kuò)大 10萬平方米。 公交系統(tǒng)： ?開往高新方向的公交線路近期由３條線路增開至５條； ?板塊內(nèi)七賢嶺開通有免費(fèi)的小公交方便產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)的工作人員區(qū)內(nèi)辦公。 D 城市外溢板塊研究 —— 西南科教板塊 價格平臺 7500元 /平米，高校和產(chǎn)業(yè)聚集，人文氣質(zhì)濃厚 本報告是嚴(yán)格保密的。 城市核心區(qū) 黃河路 紅旗路 西部大通道 旅順中路 西山水庫 西山 西山板塊 公交系統(tǒng)： ?開往西山方向的城市公交線路主要包括：534路、 535路、 535路復(fù)線、 705路、 708路等； ?開往馬欄廣場的城市公交也可以方便達(dá)到西山。 D 城市外溢板塊研究 —— 西山板塊 價格平臺 9000元 /平米，優(yōu)質(zhì)自然環(huán)境形成差異化 本報告是嚴(yán)格保密的。 公交系統(tǒng)： ?目前有 70 70 7 71 71 532等公交車連接地塊與市中心與西安路商圈等核心區(qū)域。 本報告是嚴(yán)格保密的。 D 城市外溢板塊研究 —— 華南板塊 道路通達(dá)性： ?城市核心區(qū)距離華南板塊的直線距離大約為 ； ?城市核心區(qū)和華南板塊的交通路網(wǎng)基本建成，達(dá)到通暢：東西向的主干道包括西北路、華北路、山東路、華東路、西南路；南北向的主干道包括華南路、千山路、松江路、東維路、香周路等； ?車行時間在 30分鐘以內(nèi)。 華南板塊 西北路 華東路 西南路 華北路 山東路 城市核心區(qū) 本報告是嚴(yán)格保密的。 D 城市外溢板塊研究 —— 泉水板塊 道路通達(dá)性： ?城市核心區(qū)距離泉水板塊的直線距離為 12公里； ?城市核心區(qū)和泉水板塊的連接主要依靠華東路、華北路、東快路、輕軌； ?車行時間在 3040分鐘。 泉水板塊 城市核心區(qū) 東快路 華北路 華東路 輕軌 3號線 本報告是嚴(yán)格保密的。 D 別人有什么 —— 城市外溢板塊特征 城市外溢區(qū)域依托核心價值： 交通連接下的成熟居住氛圍 +產(chǎn)品性價比 城市尺度小、市場價格梯度緊湊、各區(qū)域價值相對同質(zhì)，決定了競爭格局的 弱區(qū)域性與強(qiáng)產(chǎn)品性 2 依靠 區(qū)域強(qiáng)勢質(zhì)素 （如自然環(huán)境）可形成差異化價值突破市場 3 中心區(qū) 東海區(qū) 南部風(fēng)景區(qū) 星海區(qū) 西山板塊 機(jī)場新區(qū)板塊 華南板塊 泉水板塊 西南科 教板塊 前革板塊 12023元 8000元 5000元 1 本報告是嚴(yán)格保密的。 E 區(qū)域之爭 —— 區(qū)域價值比對 區(qū)域價值比對：居住氛圍不成熟影響競爭力，需通過營銷價值傳遞彌補(bǔ) 本報告是嚴(yán)格保密的。 E 75平米左右 2居 85平米左右 2居 基 礎(chǔ) 因 素 戶型功能 戶型基本 舒適度 主臥 +次臥 +客廳 +餐廳 +廚房 +1衛(wèi)生間 +洗衣間 +1陽臺 +玄關(guān) ?朝向： 南北通透 +純南向 ?采光： 85平米左右 2居全明設(shè)計， 75平米 2居 2臥室 +客廳采光 ?舒適功能空間： 洗衣間 7 85平米左右 2居 產(chǎn)品之爭 —— 本項(xiàng)目基礎(chǔ)價值 總價 6065萬（精裝修） 本報告是嚴(yán)格保密的。 E 產(chǎn)品之爭 —— 市場同類基礎(chǔ)價值 美樹日記 86平米 2居，總價 68萬 鑫境界 90平米 2居，總價 67萬 加州洋房 93平米 2居，總價 70萬 動力院景 100平米 2居，總價 63萬 基 礎(chǔ) 因 素 戶型功能 戶型基本 舒適度 主臥 +次臥 +客廳 +餐廳 +廚房 +1衛(wèi)生間 +12陽臺 +玄關(guān) ?朝向： 南北通透 ?采光： 全明設(shè)計居多，少數(shù)衛(wèi)生間無采光 ?舒適功能空間： 不具備 86100平米 2居 總價 6870萬（當(dāng)前價格） 本報告是嚴(yán)格保密的。 E 產(chǎn)品之爭 —— 基礎(chǔ)產(chǎn)品價值比對 7 85平米左右 2居 完備功能空間 +舒適功能空間 舒適度符合“市場標(biāo)準(zhǔn)” 總價 6065萬（精裝修） 86100平米 2居 完備功能空間 舒適度符合“市場標(biāo)準(zhǔn)” 總價 6870萬（當(dāng)前價格） 90平米 3居 完備功能空間 +舒適功能空間 舒適度符合“市場標(biāo)準(zhǔn)” 總價 70萬（精裝修） 101122平米 3居 完備功能空間 舒適度符合“市場標(biāo)準(zhǔn)” 總價 7783萬（當(dāng)前價格） VS 基礎(chǔ)產(chǎn)品價值競爭力：完備居住功能之上的超低總價與絕對稀缺 本項(xiàng)目 市場同類 本報告是嚴(yán)格保密的。 E 競爭解析 —— 核心競爭力體系 區(qū)域競爭 產(chǎn)品競爭 核心 競爭力 體系 居住氛圍不足，營銷“新城崛起” 補(bǔ)足區(qū)域競爭力 基礎(chǔ)價值 附加價值 完備居住功能之上的 超低總價 與絕對稀缺 全方位附加值超越 城市外溢區(qū)域依托核心價值： 交通連接下的成熟居住氛圍 +產(chǎn)品性價比 性價比領(lǐng)先 以項(xiàng)目現(xiàn)有競爭力實(shí)現(xiàn)完全超越市場水平的目標(biāo)仍存在不確定性 本報告是嚴(yán)格保密的。 F 城市外溢典型項(xiàng)目客戶構(gòu)成分析 中心區(qū) 東海區(qū) 南部風(fēng)景區(qū) 星海區(qū) 1 4 2 3 5 萬科假日風(fēng)景 唯美品格 香洲心城 新星綠城 動力院景 本報告是嚴(yán)格保密的。 花園洋房客戶特征： ?主力客戶在 4055歲之間的活躍長者，有較為深厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，二次臵業(yè)升級改善居住生活和養(yǎng)老居多； ?尖端部分占有客戶的 20%30%的比例，二次臵業(yè)占總臵業(yè)比例的 40%50%，養(yǎng)老客戶為 30%； ?有車族較多，一般轎車型為奧迪、寶馬、馬自達(dá)等系列有車族占有 40%。 本報告是嚴(yán)格保密的。 多層洋房客戶特征： ?自住客為主，主要來自周邊區(qū)域，也有來自軟件園、金州開發(fā)區(qū)，占 6070%，另外 30%來自黑龍江、吉林； ?客戶年齡在 4050歲，家庭結(jié)構(gòu)是兩代三人居住，中高財富層級 ； ?出行方式以私家車為主； ?由于 80中就在旁邊，有部分客戶考慮孩子上學(xué)方便而購買。具有一定的攀比心理，以擁有一套大連房子作為地位和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的象征； ?中小戶型臵業(yè)者，或?yàn)楹⒆有禄榕Z業(yè)購買，或因養(yǎng)老而將原有大戶型換成中小戶型； ?白領(lǐng)客戶月收入 3000元
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