【正文】 8%休閑娛樂 酒店 餐飲藥房診所 汽修及配套 超市學(xué)校 配套設(shè)施 企業(yè)私營500米區(qū)域內(nèi)基本生活配套及設(shè)施較為齊全， 1公里區(qū)域內(nèi)科華北路商業(yè)圈餐飲、娛樂等時(shí)尚消費(fèi)較多， 2公里區(qū)域內(nèi)臨近成都高檔居住片區(qū)新希望片區(qū)，居住與商業(yè)氛圍較濃，交通便利，北至望江公園，生態(tài)環(huán)境較好。為本案居住與時(shí)尚消費(fèi)帶來極大的便利 ? 距離項(xiàng)目約 1公里左右為百聯(lián)天府商業(yè)圈 ? 距離項(xiàng)目約 亞太店 ? 距離項(xiàng)目約 3公里左右為萬達(dá)廣場商業(yè)圈 周邊購物配套狀況 1 2 3 以項(xiàng)目為中心，半徑 1公里范圍的小型購物點(diǎn)如下： 航空路 19號附 5號：紅旗超市 高攀西巷 4號附 5號： WOWO超市 高攀西巷 4號附 49號：聯(lián)合一百 高攀路 26號附 13號：互惠超市 高攀路 22號：百貨小店 長榮路 1號附 25號：紅旗超市 長壽路 3號附 14號： WOWO超市 長壽路 7號附 43號：互惠超市 長壽南路 2號：紅旗超市 火車南站東路 30號： WOWO超市 火車南站東路 34號附 23號：互惠超市 本案 3/7/2023 22 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 對于本案而言，面對市場發(fā)展環(huán)境的激烈競爭，萬科作為企業(yè)公民的社會責(zé)任感，以及房地產(chǎn)標(biāo)桿與行業(yè)領(lǐng)跑者的姿態(tài)，不斷為品牌延續(xù)提升價(jià)值，因此我們首先應(yīng)對本案土地、產(chǎn)品與客戶之間所傳遞的價(jià)值進(jìn)行思考 金色海蓉 社會責(zé)任 產(chǎn)品系列 地產(chǎn)行業(yè) 發(fā)展環(huán)境 競爭激烈 品牌延續(xù) 價(jià)值提升 房地產(chǎn)標(biāo)桿 城市化典范 順應(yīng)城市化 大背景 本案品牌戰(zhàn)略思路 產(chǎn)品 客戶 土地 核心要素 3/7/2023 23 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 金色、城花、四季、高檔四大產(chǎn)品系列對應(yīng)著不同的土地價(jià)值與客戶價(jià)值。其次，本案周邊區(qū)域環(huán)境尚待進(jìn)一步完善。同期受國際金融市場劇烈震蕩影響， 09年預(yù)期 GDP仍將保持總體增長，增幅回落的趨勢 ? 中國西部重要中心城市，西南地區(qū)科技、金融、商貿(mào)中心和交通、通信樞紐，國家歷史文化名城和旅游中心城市。 ? 2023年人均 GDP超過 3800美元。 2 0 0 7 年成都和代表城市宏觀經(jīng)濟(jì)比較數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計(jì)局0500010000150002023025000總?cè)丝冢ㄈf） 3235 社會零售品消費(fèi)總額（億） 人均支配收入（元) 14849 13715 21989 16357 23623GDP (億） 成都 重慶 北京 天津 上海成都總體宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨勢 3/7/2023 30 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 經(jīng)過 10年的發(fā)展，成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局已逐漸由 9802年一二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)?0 04年的二三一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)， 0507年后已邁向現(xiàn)代型三二一經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局的大中型城市 ? 19982023年 10年的時(shí)間內(nèi) 第一產(chǎn)業(yè)總量增幅達(dá)到 %，年均保持 %增長速度； 第二產(chǎn)業(yè)總量增幅達(dá)到 %，年均保持 %增長速度； 第三產(chǎn)業(yè)總量增幅達(dá)到 %，年均保持 %增長速度。 成都產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)運(yùn)行趨勢 3/7/2023 31 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 在過去 10年中，成都市總體經(jīng)濟(jì)不斷促進(jìn)和擴(kuò)大內(nèi)外需求，拉動經(jīng)濟(jì)增長，內(nèi)需總量年均保持 %的增長速率，外需年均保持 %的高速增長 ? 其中以社會消費(fèi)品零售總額為重要指標(biāo)的內(nèi)需總量較 1998年增長2倍，年均保持 %的增長速率； ? 以外貿(mào)進(jìn)出口總額為重要指標(biāo)的外需總量較 1998年增長 ，年均保持 %的高速增長速率。 ? 城市人均可支配收入較 1998年增長 %，年均增幅為% ? 農(nóng)村人均可支配收入較 1998年增長 %，年均增幅為% 成都人口與人均可支配 收入狀況 3/7/2023 33 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 成都在過去 10年中全社會固定資產(chǎn)投資增長強(qiáng)勁，年均增幅為%，尤其是 07年房地產(chǎn)投資總額占到全社會固定資產(chǎn)投資總額的 38%，其中住宅占房地產(chǎn)投資總額的 ? 由于城市化進(jìn)程的不斷加快，成都市全社會固定資產(chǎn)投資逐年走高，去年投資總額較 1998年增長高達(dá) %，年均升幅為 % ? 其中 2023年房地產(chǎn)投資較 1998年增長 %，占固定資產(chǎn)總投資額的 38% ? 2023年住宅投資較 1998年增長%，占房地產(chǎn)投資總額的 % 成都市固定資產(chǎn)投資狀況 3/7/2023 34 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 自 07年中開始成都房價(jià)飆升， CPI指數(shù)持續(xù)上揚(yáng)，同時(shí)也伴隨整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏調(diào)， 08年受汶川地震與國際金融市場劇烈動蕩等綜合因素的影響，第三季度央行逐步下調(diào)利率 ? 全國在第一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮中，尤其以房地產(chǎn)投機(jī)為主高風(fēng)險(xiǎn)炒作之后，導(dǎo)致 19962023年七年的時(shí)間內(nèi)，存貸利息分別降至 ，降幅分別為 %和 %，年均降幅分別為 %和 %，國家利用金融杠桿調(diào)節(jié)作用刺激市場需求。 ? 進(jìn)入 08年受國內(nèi)諸多因素影響，以及國際金融市場劇烈動蕩，第三季度央行逐步下調(diào)利率，穩(wěn)定國內(nèi)金融市場 全國金融形勢與房地產(chǎn)貸款金融形勢分析 警戒線 3/7/2023 35 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 2023年 10月 22日財(cái)政部發(fā)布《繼續(xù)加大保障民生投入力度，切實(shí)解決低收入群眾基本生活》的政策，其中對于鼓勵房地產(chǎn)消費(fèi)的內(nèi)容，政策救市力度比較大 成都市房地產(chǎn)市場政策分析 1 2 3 4 5 3/7/2023 36 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— （成都地方政策： 70㎡以上可辦理入戶，個(gè)稅減免 26%，現(xiàn)金補(bǔ)貼 90㎡ 以下 %， 90144㎡ 1%， 144180㎡ %） 措施 老政策 新政策 差別 新政 執(zhí)行時(shí)間 減稅 契稅 普通住宅 %，非普通住宅 3% 購買 90平米以下普通住宅，下調(diào)到 1% 購買 90平米以下普通住宅，可節(jié)省房屋總價(jià)的% 印花稅 買賣雙方各 % 減免 可節(jié)省房屋總價(jià)的 % 土地增值稅 1% 減免 涉及土地增值稅的可節(jié)省房屋總價(jià)的 1% 首付下降 90平米以下最低 20%，90平米以上最低 30% 二套首付最低 40% 最低 20% 二套政策不變 購買 90平米以上，首付可降低 10% 利率優(yōu)惠 基準(zhǔn)利率 %，優(yōu)惠利率打 85折，為% 基準(zhǔn)利率 %，優(yōu)惠利率下降到 7折，為 % 優(yōu)惠利率下降 %。對于首次購買普通住房用于自住的個(gè)人，其總體支付成本下降約 510%，首付20%，也降低了居民自住購房的門檻，這個(gè)政策的出臺，向市場傳達(dá)了一個(gè)信息，那就是國家對房地產(chǎn)的救市已開始行動 1 2 3 成都市房地產(chǎn)市場政策分析 3/7/2023 38 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 05— 07年市場總體供應(yīng)土地 953宗，供應(yīng)面積 ；實(shí)際成交土地 687宗，成交面積 ；截止 07年 12月 31日，國有土地存量 266宗，存量面積 。 城南憑借上半年推出的體量以絕對的優(yōu)勢占據(jù)區(qū)域土地市場的榜首，宗數(shù)和體量分別占了總量的 70%和 85% 成都土地市場供應(yīng)量分析 1 52610500100015002023 單位: 畝2 0 0 8 年上半年成都市區(qū)域土地成交情況數(shù)據(jù)來源: 成都市國土局宗數(shù) 1 5 26 1 4面積 城中 城東 城南 城西 城北3/7/2023 40 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 東湖板塊土地存量最大，未來競爭激烈 時(shí)間 2023年 2023年 2023年 累計(jì)存量 供應(yīng)(畝) 消化(畝) 庫存(畝) 供應(yīng)(畝) 消化(畝) 庫存(畝) 供應(yīng)(畝) 消化(畝) 庫存 (畝 ) 單位 : (畝 ) 東湖板塊 0 0 0 302 0 302 158 0 158 360 建設(shè)路板塊 612 0 0 0 0 0 0 望江板塊 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 桐梓林板塊 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 站南板塊 0 0 344 新希望板塊 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 重點(diǎn)住宅板塊土地供應(yīng)量分析 單位 :畝 3/7/2023 41 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 由于受今年汶川地震影響，城西、城北土地放量受限，城南與城東無疑將會獲得更多的新增土地放量，但當(dāng)前整體房地產(chǎn)市場低靡，土地供應(yīng)收縮，未來預(yù)期新增供應(yīng)不會太大 1 2 成都土地市場小結(jié) 3/7/2023 42 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 08年年初成都整體供應(yīng)量較 07年同期增幅較大，但在房交會以后及 ，成房供應(yīng)量呈現(xiàn)急劇下滑趨勢，截止今年 9月底累計(jì)供應(yīng)總量為 ㎡，月均供應(yīng)量為㎡，同比下降 ? 07年 08年 9月份成都房地產(chǎn)市場注定是一個(gè)不平凡的發(fā)展階段，伴隨 2023年此起彼伏的加息浪潮和極度膨脹的消費(fèi)追漲欲望，2023年全年月均供應(yīng)量保持在 ㎡，緊隨2023年下半年金融調(diào)控力度與頻率的加大加快，短時(shí)間內(nèi)致使消費(fèi)市場產(chǎn)生濃厚的觀望心理，此時(shí)成都業(yè)內(nèi)在 2023年瘋狂拿地后，進(jìn)入 2023年至今，月供應(yīng)量從總體上相對 07年均值波動不是很大，但是從月供應(yīng)趨勢上看，每月之間的波動幅度較大，尤其是在 ，成都市場新增供應(yīng)量急劇下滑。其次，月均成交套均面積在 10月份后呈現(xiàn)減小趨勢，市場成交套數(shù)變量不大的前提條件下，市場成交套型由中小套型向小戶型轉(zhuǎn)變 0708年成都房地產(chǎn)商品房住宅（月）成交量分析 ? 在 08年 69月連續(xù)四個(gè)月的時(shí)間內(nèi)月成交面積低于 60萬㎡，與 07年同期形成鮮明的對比； ? 從整體市場看， 08年月均交易面積較 07年月均交易面積萎縮 百分點(diǎn)，后市不容樂觀； ? 其次從 08年（月）套均成交面積看，成房成交套型由中小套型向小戶型轉(zhuǎn)變。 ? 2023年 110月各月成交量同比2023年同期各月成交量呈現(xiàn)全線下跌狀態(tài)，跌幅均值為% ? 成交趨勢雖較去年同期均有較大下滑，但是在 2023年 4月期間曾出現(xiàn)短期性市場回暖，其主要原因是基于 4月 18日 4月 22日成都 31屆房地產(chǎn)交易會的召開。日均成交面積為 ㎡ /天、 214套 /天 08年成都房地產(chǎn)商品房住宅（日）成交量分析 0 8 年成都（日）成交套數(shù)（單位：套）數(shù)據(jù)來源：成都房管局0100200300400500600700800 成交套數(shù)（單位：套）0 8 年成都（日）成交面積（單位：㎡）數(shù)據(jù)來源：成都房管局 成交面積（單位：㎡）31屆春交會 32屆秋交會 31屆春交會 32屆秋交會 3/7/2023 46 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 按各行政區(qū)域劃分，截止至 08年 10月 31日成華區(qū)成交 萬㎡， 、套均 ㎡位于各區(qū)之首，本案所在武侯區(qū)成交 83萬㎡， ，月均區(qū)域去化速度為 ㎡ /月位于第四 ? 截止 08年 10月 31日 0708年成都各區(qū)域商品房住宅成交分析 套均成交面積（㎡）0 8 年成都各區(qū)域套均成交面積（M2）數(shù)據(jù)來源：成都市房管局成華區(qū) 高新區(qū) 金牛區(qū) 武侯區(qū) 錦江區(qū) 青羊區(qū)3/7/2023 47 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 07年成房累計(jì)庫存量為 ㎡，共計(jì) 56123套，截止 08年9月底累計(jì)庫存新增 ㎡，達(dá)到 ㎡，共計(jì)87750套，按當(dāng)前成房 /㎡成交速度計(jì)算需要 ? 08年 4月受到 31屆春季房交會的影響，以及該階段內(nèi)所面臨的市場壓力，新盤供應(yīng)相對較少，成房存量市場得到一定程度的緩解，連續(xù) 3個(gè)月內(nèi)釋放存量； ? 隨著 9月秋交會的召開，在 9月積壓已久的供應(yīng)集中放量，同時(shí)造成該階段存量大幅提升。 成都房地產(chǎn)市場商品房住宅（月）價(jià)格走勢分析 3/7/2023 49 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 1 1 6 . 76 6 . 8 54 0 . 4 58 6 . 43 4 5 . 22 0 3 . 81 1 4 . 52 3 . 51 1 1 . 42 3 . 57216