【正文】 南關(guān)區(qū)板塊綠園區(qū)板塊汽車(chē)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)板塊寬城區(qū)板塊二道區(qū)板塊經(jīng)開(kāi)區(qū)板塊遠(yuǎn)離市中繁華商圈、目前 交通不便利區(qū)域人口基數(shù)小， 人流到達(dá)率低公建、商業(yè)、生活 配套均不完善市民認(rèn)知度較低， 但因天安第一城、融創(chuàng)上城高端項(xiàng)目的知名度，加深了市民對(duì)區(qū)域的印象，即有錢(qián)人居住的地方區(qū)域 板塊形象較為模糊， 因融創(chuàng)上城對(duì)區(qū)域定位為 “富人區(qū) ”的炒作后，僅業(yè)內(nèi)人士有了 “富人區(qū) ”的概念n 現(xiàn)狀區(qū)域市場(chǎng)掃描 區(qū)域現(xiàn)狀n 人文 高新區(qū)是長(zhǎng)春高素質(zhì)人才密集區(qū)域科研力量密集，文化氛圍濃厚，人文素質(zhì)優(yōu)良包括吉林大學(xué)在內(nèi) 18所 全日制高等院校， 39所 國(guó)家、省屬科研機(jī)構(gòu)， 12所 設(shè)計(jì)院和 8個(gè)計(jì)算機(jī)測(cè)試中心11個(gè) 重點(diǎn)開(kāi)放實(shí)驗(yàn)室全部集中在高新區(qū)區(qū)內(nèi)科技人員占人口比例達(dá) % 未來(lái)幾年高新區(qū)將匯聚大量的高素質(zhì)高收入人群，會(huì)迅速的推動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值的提升。區(qū)域市場(chǎng)掃描 區(qū)域交通西南地區(qū)樓市 富源效應(yīng) 彰顯長(zhǎng)春西南，一個(gè) 城市文明和知識(shí)產(chǎn)業(yè) 結(jié)合最相得益彰的區(qū)域；長(zhǎng)春西南，一個(gè) 規(guī)模大、品質(zhì)高 的樓盤(pán)最聚合集中的區(qū)域；長(zhǎng)春西南，承載了城市內(nèi)無(wú)數(shù)向往卓越生活品質(zhì)人群的夢(mèng)想，最好地闡釋了 高知人群 的居住品質(zhì)，讓 高貴、舒適、個(gè)性、品位 的生活方式和狀態(tài)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。n 西南板塊房?jī)r(jià)走勢(shì)n 遠(yuǎn)景 隨著保利地產(chǎn)區(qū)域內(nèi)的開(kāi)發(fā)，高新區(qū)將成為春城真正意義的 “ 富人區(qū) ”區(qū)域市場(chǎng)掃描 未來(lái)遠(yuǎn)景長(zhǎng)春西南再次發(fā)力產(chǎn)品風(fēng)格：現(xiàn)代德式風(fēng)格別墅、花園洋房產(chǎn)品附加值：贈(zèng)送內(nèi)庭院、贈(zèng)送露臺(tái)產(chǎn)品配套：商業(yè)、會(huì)所融創(chuàng)上城在售產(chǎn)品類(lèi)型（平方米）當(dāng)前均價(jià)（元／平方米）整體銷(xiāo)售情況熱銷(xiāo)戶型（平米）獨(dú)棟別墅 /帶電梯多層 起價(jià)： 4750元 /平米均價(jià)： 6000元 /平米最高價(jià)： 8000元 /平米７０ % 聯(lián)排產(chǎn)品戶型點(diǎn)評(píng) :優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目規(guī)模較大，配套豐富．產(chǎn)品功能齊全、交通便捷。占地面積 585300平方米；建筑面積 60400平方米 ；容積率： 區(qū)域市場(chǎng)掃描 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目n 項(xiàng)目外景圖項(xiàng)目產(chǎn)品：聯(lián)排別墅為主打產(chǎn)品，且取得市場(chǎng)良好的認(rèn)可度。戶型面積： 150300平方米價(jià)格區(qū)間： 50400萬(wàn)元聯(lián)排產(chǎn)品受市場(chǎng)青睞 “名人效應(yīng) ”廣告策略迎合受眾n 項(xiàng)目分析產(chǎn)品風(fēng)格：英式風(fēng)格產(chǎn)品附加值：贈(zèng)送內(nèi)庭院、贈(zèng)送露臺(tái)產(chǎn)品配套：商業(yè)、會(huì)所在售產(chǎn)品類(lèi)型（平方米）當(dāng)前均價(jià)（元／平方米）整體銷(xiāo)售情況 總房款區(qū)間熱銷(xiāo)戶型（平米）一二期已售罄三期 6層多層 /獨(dú)棟別墅平層均價(jià)： 4600元 /㎡越層均價(jià)： 5000元 /㎡ 70% 60400萬(wàn)元 170200平方米占地面積４２萬(wàn)平方米；建筑面積６０萬(wàn)平方米（其中二期項(xiàng)目建筑面積９萬(wàn)平方米）；新開(kāi)發(fā)面積（二期５萬(wàn)平方米），三期待定。 第一城區(qū)域市場(chǎng)掃描 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目n 戶型及價(jià)位產(chǎn)品形態(tài) 戶型面積 單價(jià) /均價(jià) 銷(xiāo)售情況 備注小高層 150190平 33004300元 ★ ★ ★ 一期產(chǎn)品復(fù)式洋房 4500元聯(lián)排別墅 297平 5500元 ★ ★ ★ ★獨(dú)院別墅 356平 7000元 ★ ★ ★單體別墅 350平 10000元 ★ ★ ★點(diǎn)評(píng) :優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目規(guī)模較大，配套豐富．產(chǎn)品功能齊全、交通便捷。項(xiàng) 目 實(shí)景圖2023年進(jìn)駐長(zhǎng)春。營(yíng)銷(xiāo)推廣：低調(diào)宣傳戶型面積： 150330平方米價(jià)格區(qū)間： 50450萬(wàn)元n 項(xiàng)目分析l 區(qū)域市場(chǎng)中的產(chǎn)品是中端、低端（普宅）以及 高端（單體別墅），中高端的產(chǎn)品（聯(lián)排）少。l 目前項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品稀少，其他區(qū)域如 中海、萬(wàn)科將成為我們的 “參照藍(lán)本 ”， 開(kāi)拓區(qū)域內(nèi)新的市場(chǎng)。區(qū)域市場(chǎng)掃描 思 考區(qū)域市場(chǎng)掃描區(qū)域市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較少 ，區(qū)域環(huán)境逐漸改善保利 項(xiàng)目的進(jìn)入，為 “改變 ”而來(lái) ……“利用馬拉松跟隨策略 ”吸取精華，樹(shù)立區(qū)域的 品牌奇葩。 蘭喬圣菲n二道區(qū)經(jīng)緯南路 709號(hào) n多層、高層14期全部售罄n容積率： ： 6棟 /主力戶型： 140150平方米n 第 5期：起價(jià) 3800元 /均價(jià) 4000元 /最高價(jià) 6000元品牌認(rèn)知度高萬(wàn)科 大品牌地產(chǎn) /子品牌聯(lián)動(dòng)中海 水岸馨都競(jìng)爭(zhēng)分析n 潛在對(duì)手項(xiàng)目n 在售項(xiàng)目n 即將推出項(xiàng)目2Partn朝陽(yáng)區(qū)南湖大路與工農(nóng)大路交匯處n占地面積 46000平方米n總建筑面積 69000平方米n平層、復(fù)式 （ 5F、 8F）n容積率： n公交線路： 252路、 6路、 277路 n長(zhǎng)春凈月旅游開(kāi)發(fā)區(qū) /占地92萬(wàn)平方米n國(guó)際頂級(jí)半山別墅中海 御翠園n項(xiàng)目位置：凈月區(qū)凈月大街 4775號(hào) n占地： 200萬(wàn)平方米n產(chǎn)品形態(tài)：別墅 拉斐莊園單體 別墅 /中信城 n容積率： n交通配套： 112路、輕軌、 17路、 225路 n西班牙 建筑風(fēng)格“低密度的高檔社區(qū) ” 力旺 三期小戶型起價(jià) 2938元；均價(jià) 3000元；最高價(jià) :3488元n交通： 267路、 129路、 143路、 239路、 193路以 “價(jià) ”取勝中低端客戶需求高新 項(xiàng)目位置：高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)光谷大街與飛躍路交匯處216?？傉嫉?25萬(wàn)平方米、總建面積 36萬(wàn)平方米、容積率： 、綠化 35%216。一期在售戶型面積 98180平方米 （二居室 79100平 /三居室 110130）216。n劣勢(shì)：較市中心，項(xiàng)目地理位置顯得略偏。n劣勢(shì)：區(qū)域內(nèi)不缺乏自然生態(tài)景觀中高檔住宅n 周邊環(huán)境n劣勢(shì)：目前區(qū)域內(nèi)公交線路較少。n交通條件學(xué)校群集：吉林大學(xué)城、動(dòng)畫(huà)學(xué)院、交通學(xué)院、萊姆頓學(xué)院 ……教育配套比較完善。集別墅、公寓、情景洋房、高層等產(chǎn)品為一體。長(zhǎng)春保利聯(lián)排別墅外立面 2長(zhǎng)春保利小高外立面長(zhǎng)春保利聯(lián)排別墅外立面 1n 產(chǎn)品形態(tài)精選了保利地產(chǎn)各地別墅項(xiàng)目中最暢銷(xiāo)的產(chǎn)品戶型加上保利對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的一貫追求。因此，品質(zhì)將成為我們項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)之一。n 物業(yè)管理n優(yōu)勢(shì)：市政府南遷 的帶動(dòng)， 融創(chuàng)、天安等大型項(xiàng)目不斷成熟，臨 大學(xué)城、一汽廠區(qū)， 西南板塊整體的 居住價(jià)值和投資價(jià)值 將日益提高，南部板塊正蓄勢(shì)待發(fā)，成為吸引 購(gòu)房者的選房目標(biāo) 。n 周邊區(qū)域影響融創(chuàng)上城保利項(xiàng)目天安第一城 中海萊茵東郡和黃御翠園 萬(wàn)科蘭喬圣菲月潭林墅中信城力旺弗朗明歌2023年，短時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)新增中高端項(xiàng)目較多，總占地面積 500多萬(wàn)平方米。優(yōu)山美地森林華墅n 市場(chǎng)的影響 優(yōu)勢(shì)（ Strength） 劣勢(shì)（ Weakness）機(jī)會(huì)（ Opportunity） 威脅（ Threat）?…?…?…大體量開(kāi)發(fā)，具備規(guī)模效應(yīng)；本案產(chǎn)品豐富，綜合型高端社區(qū)；市政府南遷，項(xiàng)目未來(lái)升值空間大；?…?…?…地塊周邊配套不成熟；保利品牌優(yōu)勢(shì)，短時(shí)間內(nèi)無(wú)法凸顯；交通不便利；市政府南遷所帶來(lái)的機(jī)會(huì)；?…?…?…政府政策扶持區(qū)域未來(lái)發(fā)展；區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目不多；區(qū)域市政、生活配套緩慢；?…項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量大，周期長(zhǎng)，市場(chǎng)和政策具較大不定因素；?…?… 同類(lèi)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)激烈。 保利品牌實(shí)力 VS 市民對(duì)保利品牌認(rèn)知度不高216。 地塊交通便利已開(kāi)通輕軌 VS 目前公交線路較少216。 項(xiàng)目園林景觀 VS 目前尚未呈現(xiàn) /競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目已完善從硬件條件上來(lái)看， 并 不具備絕對(duì)的優(yōu)勢(shì) 定位關(guān)鍵點(diǎn)之二：誰(shuí)把握了客戶誰(shuí)就是贏家！尋找 目標(biāo)客戶 共性 ……客群分析4Part哪些人有能力且有需求消費(fèi) 40—400 萬(wàn)的中高端產(chǎn)品？戶型面積在 90400平方米（電梯高層、多層、獨(dú)棟 /聯(lián)排 /雙拼 /疊加別墅）以融創(chuàng) 第一城為參考樣本尋找核心客戶、重要客戶、次要客戶個(gè)體私營(yíng)業(yè)主35%一汽中高層管理16%各大院校高層管理12%政府公務(wù)員17%高新技術(shù)人群15%其他人群5%個(gè)體私營(yíng)業(yè)主 一汽中高層管理 各大院校高層管理政府 /公務(wù)員 區(qū)域內(nèi)高新技術(shù)人才 其他人群n 融創(chuàng) 第一城客戶來(lái)源分析我們的 客戶在哪里通過(guò)區(qū)域內(nèi) 融創(chuàng) 第一城 兩個(gè)項(xiàng)目客戶參考我們的客戶集中在 高新區(qū)、汽車(chē)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)分散在 綠園區(qū)、朝陽(yáng)區(qū) ……少部分為 漂一族 ，或已在長(zhǎng)春或?qū)⒃陂L(zhǎng)春我們的客戶是誰(shuí)？我們的核心客戶：長(zhǎng)春本地客群關(guān)鍵詞：社會(huì)精英 地脈情緣n年齡在 3045歲，主力客群n 公務(wù)員、教師、醫(yī)生、高精新產(chǎn)業(yè)、個(gè)體等等n 有思想，更有遠(yuǎn)大理想n原住居民，或功成名就，對(duì)該區(qū)域具有較強(qiáng)的地脈情緣，最終回到原生地，選擇穩(wěn)定而舒適的生活n 目前已有第一居所，為改善居住環(huán)境、提升生活品質(zhì)而再次置業(yè)我們的 重要客群：因工作在長(zhǎng)春的外地客群關(guān)鍵詞：扎根春城 立業(yè)春城n年齡在 3040歲，重要客群n企業(yè)骨干、核心技術(shù)人員、個(gè)體私營(yíng)企業(yè)主，如一汽大眾德國(guó)工程師n被企業(yè)帶入這里工作的外地人，文化素質(zhì)較高，多為大型企業(yè)集團(tuán)的中高層管理人員和技術(shù)人員；或就讀在長(zhǎng)春，畢業(yè)后工作在長(zhǎng)春，已在或?qū)⒁蛩阍诒镜爻杉伊I(yè)n 目前多為居住公司租賃房或自己有過(guò)一次置業(yè)，但已不滿足目前居住環(huán)境我們的 次要客群：外地暫停在長(zhǎng)春的客群關(guān)鍵詞： “ 漂一族 ”n 年齡在 3040歲，少部分客群n高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)核心力量，如修正藥業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)等企業(yè)n社會(huì)主力，在外地高就且暫時(shí)留在外地工作，或因工作外派到其他城市，多為孝順父母而置業(yè)，或父母為孩子婚姻購(gòu)房n這部分客群，一部分為父母給予經(jīng)濟(jì)支持，為結(jié)婚購(gòu)房；另一部分為孝順父母購(gòu)房客戶共性 DNA描述閱讀我們的目標(biāo)客群城市中的精英年齡 35歲以上有高學(xué)歷或海外的教育背景大型企業(yè)或涉外公司的高管月收入達(dá) 12萬(wàn)左右注重自我價(jià)值，熱愛(ài)工作，追求高品質(zhì)和高舒適度的生活方式 ……n 客戶名片l 具有較強(qiáng)的理性判斷力l 承認(rèn)知識(shí)的價(jià)值l 經(jīng)常流動(dòng)在重要交際、談判、會(huì)議場(chǎng)面l 生活穩(wěn)定、事業(yè)蒸蒸日上、極具家庭責(zé)任感l(wèi) 理想的思考里攜帶 “ 懷舊 ” 的感性細(xì)胞l 需要在身份及地位上的被肯定，尤其是講究品位他們向往有濃厚文化氣息的地方，有知識(shí)、有內(nèi)涵 ……有思想、更要 “私享 ”，最求人生活的最高境界。 n 客群心理追求城市私享家有思想、有文化、有內(nèi)涵承認(rèn)知識(shí)的價(jià)值進(jìn)去的信心與勇氣，不甘落后理