【正文】 是一種 生活方式 的選擇， 一種對更 高品質(zhì)生活 的追求市場競爭項目見證：對于別墅物業(yè)的選擇，大部客戶均為 二次以上購買因此，置業(yè)已經(jīng)不僅僅只是為了居住的需要。 項目價值體系之一：產(chǎn)品價值配套價值酒店式公寓、 特色主題 會所豐富最具異域風情的自然品位生活。 麥迪遜莊園什么是莊園生活？莊園，代表了一種清新的自然環(huán)境、一種優(yōu)雅的生活方式莊園，就是一處流淌著優(yōu)雅韻律的詩意王國一幅描述自然生活的油畫作品一種質(zhì)樸卻不失高貴的生活方式一次浸染著人文藝術的精神之旅莊園，即感性、唯美、藝術、品位、優(yōu)雅 ……項目性格塑造：北美原鄉(xiāng)的味道、自然、高貴、品位、私屬、唯一 保利 由而，誕生。原鄉(xiāng)風情 案名與 建筑格調(diào) 的相互溝通案名與 園林景觀 的相互溝通案名與 目標客群 的相互溝通解讀。 n小環(huán)境上：北美風格＋保利別墅項目的暢銷戶型＋自然舒適的園林環(huán)境＝充盈著恬淡暢達的自然世界自然、文化、博學、品位 …… 正是案名所詮釋出的生活境界。 上城、天安 上城、天安 城市 “ 富人區(qū) ” 概念 VS 目前區(qū)域內(nèi)高端產(chǎn)品稀少 ,不足支撐216。對我項目形成 巨大威脅。PK長春中海產(chǎn)品n 產(chǎn)品品質(zhì) 保利物管公司是具備國家 一級資質(zhì) 的國有專業(yè)物業(yè)管理公司，擁有多名原 國家紅旗班成員 ，其 “ 管理無盲點，服務無挑剔，業(yè)主無怨言 ” 的品牌服務已經(jīng)贏得了廣大業(yè)主的認可。區(qū)域內(nèi)競爭項目很少，是我項目最大競爭優(yōu)勢。193路 /衛(wèi)星花園 — 歐亞賣場129路 /汽貿(mào)城 — 寬平大橋 — 萬順239路 /創(chuàng)業(yè)大廈 — 紅旗街 — 公交醫(yī)院硅谷大街保利項目輕軌硅谷大街站交通環(huán)境n優(yōu)勢：輕軌開通，距離項目僅 200米的距離， 239路公交車，途經(jīng)紅旗商圈?？們r： 25—60 萬元以 “價 ”取勝中低端客戶需求咖啡小鎮(zhèn)中低端（ 普宅 產(chǎn)品），以 價格取勝 市場高端（ 別墅 ）產(chǎn)品，以 品牌、產(chǎn)品、區(qū)位環(huán)境贏 得市場n 分析小結(jié)致勝箴言誰把握了市場誰就是贏家誰把握了客戶誰就是贏家致勝核心n 壟斷高新區(qū)、汽車產(chǎn)品開發(fā)區(qū)客戶n 爭取最大朝陽區(qū)、綠園區(qū)客群n 放眼全城精英客群定位關鍵點之一：知己 知彼，方能百戰(zhàn)不殆審視項目，從自身 尋找核心賣點項目理解n SWOT分析n 地理位置n 規(guī)劃3Part地處長春市西南板塊高新區(qū)硅谷大街項目理解 地理位置n 地理位置整個小區(qū)以單體、聯(lián)排、雙拼等別墅為主，輔有高層、公寓等產(chǎn)品形態(tài)項目東側(cè)：別墅高端產(chǎn)品項目西側(cè)：高層產(chǎn)品總占地面積： 54萬平方米容積率 綠化率達 40%以上建低密度高檔社區(qū)項目理解 項目規(guī)劃n 規(guī)劃n品牌優(yōu)勢：品牌價值前 5強綜合實力排名第一國資委下屬房地產(chǎn)公司綜合實力第一位n品牌劣勢：目前長春市場對保利品牌整體認知度不高產(chǎn)品質(zhì)量和企業(yè)誠信的保證汲取全國成功開發(fā)的多個別墅項目的精華發(fā)揮業(yè)已初步形成的全國營銷網(wǎng)絡優(yōu)勢積累客源保利地產(chǎn)品牌所能帶來的項目理解 SWOT分析n 品牌地理位置n優(yōu)勢：位于長春市西南板塊，屬于高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)，隨著新政府的南遷，未來城市的中心，前景廣闊。起價 2400元 /平方米；均價 2900元 /平方米 ；最高價 3980元 /平方米216。 弗朗明歌競爭分析n 潛在對手項目n 在售項目n 即將推出項目2Partn項目地址：高新技術開發(fā)區(qū)光谷大街 2023號n用地面積 (平方米 )110000；一期開發(fā) 20萬 ㎡ ，目前已成為現(xiàn)房；二期約開發(fā)24萬 ㎡ ，三期約為 20萬 ㎡ .n總建筑面積 (平方米 )110000；容積率 ；綠化 45%n一期、二期現(xiàn)房均價在 2880元 /㎡ 。獨棟、聯(lián)排、疊拼、花園洋房n首期產(chǎn)品：中信城 萊茵東郡n凈月區(qū)南環(huán)路與彩織街交匯處 (中海水岸春城以西 )n起價 4300元 /均價 4700元 /最高價 6880元n高層：均價 4300元 /㎡ /起價 3680元n容積率： n面積區(qū)間： 96180平n英倫建筑風格市場品牌大盤產(chǎn)品中海 競爭分析n 潛在對手項目n 在售項目n 即將推出項目2Partn凈月大街 5399號 n單體、聯(lián)排、雙拼別墅1期已售罄，二期即將推出n建筑風格： 南加州 原味別墅n起價： 7000元 /平全國開發(fā)連鎖品牌效應萬科 l 未來區(qū)域內(nèi)的中端、中低端產(chǎn)品競爭隨著新項目的陸續(xù)上市將進一步加劇， 中高端、高端產(chǎn)品則較為稀缺。劣勢：客戶對于建筑形態(tài)的接受程度有待加強。營銷推廣： “名人效應 ”，借助體驗營銷活動宣傳推廣；報紙媒體轟炸式投放，以廣告的 “規(guī)模 ”效應提升產(chǎn)品及項目的知名度。群雄合力逐鹿西南 中高端人居領風騷n 富源區(qū)域市場掃描 富源版塊 長春市政府南遷長春南城的 大環(huán)境、大交通、大教育、大商業(yè)大金融 的產(chǎn)業(yè)格局正在形成而南部以幾家高檔樓盤為主形成 居住中心市政府作為政治中心，將更加相得益彰n 改變1400 16001870 1950310005001000150020232500300035002023年 2023年 2023年 2023年 2023年均價 (元 /平方米 )從房價不到 1400元 /平方米到現(xiàn)在的3000元 /平方米。 中高端產(chǎn)品體量大 ,市場競爭激烈行業(yè)意象房地產(chǎn)市場 空前活躍， 尤其是 高端別墅項目 “造城 ”工程 的啟動，競爭激烈大盤聯(lián)合，不只是帶來競爭，而是學習借鑒更是一種 促進。2023，長春別墅市場第四次浪潮中的項目2023，長春別墅市場第四次浪潮的幾大項目總占地面積為 ㎡ 。 萊茵東郡融創(chuàng) 弗朗明歌、萬科 2023年鴻城國際一場 “townhouse 風暴 ” 刮起，同年，天安制造了長春第一個以別墅為主的地產(chǎn)項目， 聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊加別墅隨浪逐來 ……★ 第三次，又是外埠勢力領先殺入市場。行業(yè)意象 2023年別墅市場長春，前三次別墅浪潮留痕！★ 第一次，追溯到上世紀 80年代末 90年代初，改革開放，第一批富起來的人以最快的速度接受了西方先進住宅產(chǎn)品 —— 別墅。從全市新增住宅成交價格走勢來看， 2023年以來價格在波動中基本呈上升趨勢，其中 12月成交均價為 /㎡ ，其后便一直高于 2023元 /㎡， 10月長春住宅交易價格為 06年來的最高位，為 2321元 /㎡ ， 11月則有所回落， 12月則止跌回升。其中南關區(qū)供求比為 ，是各區(qū)中供大于求比例最大的；朝陽區(qū)供求比為 ，是唯一供不應求的行政區(qū)。關鍵詞：大戶型2023年， 144平方米以上的住宅共成交 3500多套，成交面積近 90萬平方米，占銷售總量的近 1/3，取得空前的成功；2023年，大戶型的總量與去年相近，但所占比重將大大減少。二道、寬城、綠園、凈月等區(qū)域都有大型地產(chǎn) 項目 開發(fā)，預計今年高調(diào)上市的商品房 項目 超過 100個，預計 2023年市場上累計可售房源將達到700萬平方米。（說明：長春 2023年存量房均價約為 1600元 /平）2240 2373 23171192 1058 1448 16000500100015002023250030002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年商品房成交均價 存量房成交均價2023年， 700萬房源將上市 行業(yè)意象 銷售情況上圖顯示， 2023—2023 年長春市的房地產(chǎn)交易量一直呈上升趨勢，而至 2023年 111月份，交易量已有明顯的下降，即使計入了 12月份的交易數(shù)據(jù)，也改變不了交易量整體下滑的態(tài)勢。 行業(yè)印象 開發(fā)情況20232023，房地產(chǎn)銷售情況年份 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 05(111) 2023年房屋成交面積（萬平方米） 383 495 房屋成交金額（億元） 商品房成交面積（萬平方米） 100 216 商品房成交金額（億元） 26 36存量房成交面積（萬平方米） 206存量房成交金額（億元） (注 :數(shù)據(jù)來源于長春市房地產(chǎn)交易中心 ) 行業(yè)意象 銷售情況2023年，各戶型銷售情況2023年，長春市合同備案商品住宅套數(shù) 30208套，面積為 米。項目品質(zhì)及價格偏低項目少且及價格較低用地較少，均價最高 中高端產(chǎn)品集中，價價比高新開發(fā)區(qū)，地產(chǎn)項目逐漸增多。 城市印象 經(jīng)濟環(huán)境人口增長較快，人均住房面積增加房地產(chǎn)市場的一個顯著特征是區(qū)域性較為明顯時間 市區(qū)總?cè)丝?人均住房建筑面積2023年 240萬人 ㎡2023年 360萬人 30 ㎡ 可見，長春市場房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間較大。n 光電信息、生物醫(yī)藥、能源、建筑和材料制造等主導產(chǎn)業(yè)、重點產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長，優(yōu)勢正在逐步顯現(xiàn)。 【長春市房地產(chǎn)市場正處在快速攀升的初步發(fā)展階段 !】行業(yè)發(fā)展 :城市印象 開發(fā)背景蓬勃發(fā)展的長春① 經(jīng)濟持續(xù)快速增長，發(fā)展后勁進一步增強 從 03年開始，長春市地區(qū)生產(chǎn)總值的年增長率都在 13%以上，長春市經(jīng)濟發(fā)展非常迅速。城市印象 時代背景長春地位 : 【二線城市，突現(xiàn)中國房地產(chǎn)第三次浪潮。長春保利項目提案2023年 7月 21日Part 1 市場探究Part 2 競爭分析Part 3 項目理解Part 4 客群分析Part 5 定位推廣Part 6 營銷策略Part 7 形象包裝目 錄市場探究n 區(qū)域市場掃描n 城市印象n 行業(yè)意象1Part長春市各區(qū)位置圖城市印象 市區(qū)劃分長春歷史 : 【長春，是工業(yè)發(fā)達城市 】長春原名寬城子。長春高新區(qū)綜合加權排名始終位居全國前四位，并且長春高新區(qū)的市場表現(xiàn)遠遠高于東北其他高新區(qū)。房地產(chǎn)作為一種區(qū)域經(jīng)濟，必然與區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展相聯(lián)系 ——城市印象 時代背景 長春部分房地產(chǎn)公司由于受資金 ,技術 ,規(guī)模等方面的約束 ,運作的規(guī)范和成熟度有待提升 ,產(chǎn)品從設計到成品質(zhì)