【正文】 商鋪市場商鋪是一個比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價值將會決定二期商鋪的價格。和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。了解這一人群的收入水平、消費習(xí)慣將對房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。對此不僅感慨，如果螞蟻不餓或?qū)ο笕獠桓信d趣的時候，一群螞蟻還能啃死一頭大象嗎？消費疲軟，市場敏感度不高，小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴(yán)峻。工期：二期99．11－2000．三期2001年4月開工。2002年4月最低價2215，最高價3800戶型：三期101－263平方米的二室到五室、復(fù)式 二期143－309平方米的三室到五室、復(fù)式 車庫＋車位：二期71＋99 三期174＋157戶型：4+2房號：91號樓X單元9層?xùn)|戶房款：建筑面積：，總款618103元 按揭優(yōu)惠1％，貸款額48萬， 20年每月還本付息3178元/月。價格：多層，均價2100元/平米，三樓2350元/平米；均價2600元/平米。物業(yè)管理；市調(diào)日期：2003年2月9日（大雨夾雪）東 方 明 珠 位置：鄭汴路和商貿(mào)路交叉口向北200米交通：35路、208路、85路、60路等，下車步行200米即到開發(fā)項目及銷售進度：一期4棟多層，四樓以上已全部售完，（，其它戶型無房）；二期4棟小高層，其中3棟已交房，一梯三戶，面積集中在60平米（一室兩廳）、70平米（兩室兩廳）、80平米（兩室兩廳），2003年8月份交房，主要以銷售現(xiàn)房為主。主力戶型戶型：2+2+2：3+2+2：、6+3+4（7層復(fù)式）：、6+3+2（7層復(fù)式）：3+2+1：4+3+2：、價格定位多層均價2100元/平方米，三樓價格為2349元/平米，起價1760元/平米；小高層（九層半）均價2400元/平方米，起價2255元/平米。售樓部現(xiàn)場的氣氛，把握的很好，無論有無客戶，總感覺到售樓部里的熱列、親切、和諧，但售樓員比較渙散，大部分是新手，水平很一般。優(yōu)勢：與英協(xié)相鄰，價格比英協(xié)低，有價格優(yōu)勢位于鄭汴路東段，處于連接鄭東新區(qū)和市內(nèi)的紐帶地段，是鄭州未來的發(fā)展方向。出有交通要道（鄭汴路、世紀(jì)大道），東進鄭東新區(qū)，西進老市區(qū)，使新老市區(qū)的交接處，繁華又可獨享寧靜。第二，這里是鄭州未來發(fā)展的方向，東擴北移，熊耳河的改造已經(jīng)開始動工，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)、建設(shè)，必將給這里帶來無窮的升值空間。目前，均價執(zhí)行的是2100元，另有優(yōu)惠（一次性7％，按揭4％）、促銷（）。市調(diào)日期：２００3年4月9日（雨）金 色 年 華位置：金水路與107國道交叉口東南角，建業(yè)三期對面面積：占地115畝，建筑面積：11萬平方米，；一期12棟樓，7棟是多層，5棟是4層純復(fù)式工期：純現(xiàn)房價格：六樓頂層1700元／平方米，二樓 2055元／平方米；天然氣：4000元，智能化：2000元 按揭優(yōu)惠3%，一次性付款優(yōu)惠6%戶型：101平米兩室兩廳－－220平方米復(fù)式 銷售進度：100平米左右的已經(jīng)基本售完，130平米的六樓還有；據(jù)銷售員說已銷售80%，可能性不大，估計在50%左右；入住率極低，8%左右交通：101050215（金水立交橋修通后），目前交通很不方便，從鄭汴路步行到金色年華至少要用20分鐘配套：網(wǎng)球場、足球場、籃球場物業(yè)：萬科進行指導(dǎo)監(jiān)管，近期規(guī)劃：在復(fù)式東邊又征得30畝地，建4棟多層，有2棟是小戶型，90套，占開發(fā)比例的40%強，是主力戶型，配有120平方的三室和150平方的四室，頂層全為復(fù)式；2003年3月初開始進行內(nèi)部認(rèn)購，2004年4月份交房；計劃從北邊又要征200畝地售樓部氣氛：放有輕音樂，寬松、溫馨，售樓員精神、態(tài)度都不錯；自10:40——11：23沒有客戶，也無電話。 調(diào)查方法： 電話咨詢及深層訪談（實地考察、裝扮看房、套取價格） 調(diào)查樓盤：多層：青年居易、青春PARTY、七彩時光、戀日人家、格林假日高層：錦江國際公寓小戶型的概念已從最初的15平米擴大到60平米。 狹義的小戶型就是指一居室，或者是15—20平方米的戶型，其實不僅僅是這些。比如，兩居的面積由原來的90、100平米變成60—70平米；三居由原來的1140平米變成100—110平米上下，其居住的經(jīng)濟性和舒適性并沒有降低。小戶型的熱銷表明需求市場的主體已發(fā)生了轉(zhuǎn)變，供給市場已經(jīng)從為“有錢人”服務(wù)轉(zhuǎn)向了普通工薪階層。早在2000年底規(guī)劃一期多層時，率先推出40平方左右的小房子，并取得良好的銷售業(yè)績。自時尚PARTY面世以來，藍朝e時代、青春PARTY、七彩時光、戀日人家、青年居易、寶隆華庭、錦江國際花園四、 調(diào)查樓盤概況 青年居易 a、 概況1） 總建筑面積：1910戶 2） 開發(fā)商：河南省教育系統(tǒng)房屋建筑開發(fā)公司3） 發(fā)展商：鄭州新世紀(jì)住宅建設(shè)有限公司4） 銷售代理商：北京盛聯(lián)陽商務(wù)咨詢有限公司5） 物業(yè)形態(tài)：多層，頂層帶閣樓6） 銷售情況：沒有銷售許可證，大定30%左右。估計4月份中旬銷售許可證能辦理下來。4） 戶型優(yōu)點：頂層有閣樓設(shè)計；設(shè)計有壁櫥5） 戶型缺點：廚房無下水、無燃?xì)夤艿?；進深較大，采光不好；c、 價格（）1） 價格范圍：1900元/平米—2500元/平米。6樓層差價55元。 2） 均價：2260元/平米（精裝修）3） 優(yōu)惠情況：一次性付款：優(yōu)惠4%，按揭：優(yōu)惠2% 實際一次性付款可優(yōu)惠7%，按揭：優(yōu)惠3%。小區(qū)內(nèi)配套齊全，有大型購物超市、車庫、中西餐廳、室內(nèi)恒溫游泳池等。交通便利得房率低（81%）；廚房無下水、無燃?xì)夤艿?；周邊陳寨、姜寨大型都市村莊，居住環(huán)境不好 青春PARTYa、 概況1） 占地面積：15畝2） 總建筑面積：500戶，3） 開發(fā)商：河南新城置業(yè)有限公司4） 銷售代理商：信證咨詢5） 物業(yè)形態(tài)：3棟多層6） 工程進度：剛建地面1層，4月開盤，5月封頂，12月交房7） 物業(yè)管理費：緊湊合理復(fù)式送露臺5） 戶型缺點：東西朝向（實際一次性付款可優(yōu)惠5%）4） 實例報價：3號樓3單元5層04室戶型：一室一廳面積：總價：74948元 單價：2186元/平方米 按揭：優(yōu)惠1%，即74199元 一次性付款：72700元（優(yōu)惠3%）首付：15199元 貸款：貸款年限：20年 月供：391元稅費：契稅：（2%）1484元 維修基金（35元/平方米）1199元其他稅費：125元按揭費用：保險費：653元貸款公證費：59元抵押登記費：50元抵押管理費：59元服務(wù)費：200元小計：1021元首付共：17829元d、 綜合分析1） 賣點提煉：周邊配套齊全，交通便利，盡享繁華2） 劣勢分析：東西朝向， 車位少 七彩時光 a、 概況1） 開發(fā)商：河南省宏光天地實業(yè)有限公司2） 銷售代理商：派普咨詢3） 物業(yè)形態(tài)：1棟多層b、 戶型1） 戶型范圍：—66平方米2） 戶型種類：平層3種3） 主力戶型及配比：（一室兩廳）共開發(fā)48套，62平米（一室兩廳）的開發(fā)48套，66平米（兩室一廳）的開發(fā)18套。c、 價格（）1） 價格范圍：1700元/平方米—2300元/平方米2） 均價：2100元/平方米（簡裝修）3） 優(yōu)惠情況：按揭無優(yōu)惠，一次性付款優(yōu)惠2%。位置不錯，政七街將和東風(fēng)路打通；丹尼斯、金博大、銀行近在咫尺，交通路線四通八達2） 劣勢分析：樓間距僅15米，戶型通風(fēng)不好；賀封頂，見報一周內(nèi)三樓按四樓價銷售4） 戶型優(yōu)點：設(shè)計有陽臺5） 戶型缺點：有天然氣，單非獨立廚房采光很次，工程粗糙；上海年華a、 概況1） 占地面積：100畝2） 總建筑面積：160000平方米（開發(fā)總建），小戶型兩棟28高層，每一層13戶，共500多戶3） 容積率：4） 綠化率：40%5） 開發(fā)商：河南天膺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6） 銷售代理商：荒島房地產(chǎn)工作室7） 物業(yè)形態(tài)：2棟28層高層8） 銷售情況：其中1棟針對散客，10樓以下已全部售空；另1棟只針對團購（整層購買），已經(jīng)售出5層b、 戶型1） 戶型范圍：—2） 戶型種類：平層5種3） 主力戶型及配比：%4） 戶型優(yōu)點：配有弧形飄窗設(shè)計5） 戶型缺點：非獨立廚房暗衛(wèi)c、 價格（）1） 價格范圍：2953元/平方米（3樓）—4007元/平方米（26樓）2） 均價：3100元/平方米，每層差價30元/平方米3） 優(yōu)惠情況：按揭無優(yōu)惠，一次性付款優(yōu)惠2%4） 實例報價：10層建筑面積：，單價3178元/平方米，契稅：（2%）2438元維修基金（65元/平方米）2493元印花稅（%）36元 產(chǎn)權(quán)登記費：80元測繪費：（）13元首付款：31876元 貸款：9萬，月供：485元（30年）保險費：1700元抵押登記費：170元中介費：200元公證費：180元合計：129186元d、 綜合分析1） 賣點提煉：三重會所，4000平米室內(nèi)海派休閑會所+3000平米奧林匹克中運動會所+1000平米私人沙龍身份地位的象征非獨立廚房廚房相對獨立5） 戶型缺點：東西朝向（一部分）公私不分明c、 價格（）1） 價格范圍：1888元/平方米—頂層2800元/平方米2） 均價：2500元/平方米3） 優(yōu)惠情況：按揭無優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠3%4） 實例報價：面積； 4層 單價：2673元 總房款：102670元首付：20670元 貸款： 契稅；2054元 維修基金：2497元 配套5060元 工本費：10元 測量費：52元 產(chǎn)權(quán)登記費：80元 按揭保證金：500元首付合計：30923元d、 綜合分析1） 賣點提煉：沒有綠化可言 戶型不方正 5） 銷售情況：一期已售罄，二期僅剩20余套，5樓還剩4套。方正緊湊，南北通透，部分戶型有落地陽臺 5） 戶型缺點： 復(fù)式樓梯設(shè)計不合理，有面積浪費現(xiàn)象 純小戶型時尚社區(qū)地段較好，盡享繁華酒店式物業(yè)管理，便利服務(wù)（商務(wù)服務(wù)、家政服務(wù)、交友服務(wù)、健康服務(wù)、娛樂休閑服務(wù)、特色服務(wù)）2） 劣勢分析：附近沒有公交站牌，出行不方便。周邊綠化較少e、 促銷時尚party免費雙飛請你去海南 藍朝都市e時代a、 概況1） 總建筑面積：一期196套，二期，224套。南北朝向相對緊湊，沒有面積浪費開間小，進深大，有走廊，門對門，私密性不好c、 價格（）價格范圍：1900元/平米—2720元/平米1） 均價：均價:2100元/平方米2） 優(yōu)惠情況：一次性付款優(yōu)惠3%，按揭無優(yōu)惠，實際按揭至少可優(yōu)惠2%，有可能優(yōu)惠5%3） 實例報價：樓層：11層 面積： 總價：首付：2萬元 30年月供：426元/元物業(yè)管理費：29元/月 契稅：1980元 維修基金：2554元 保險費：891元 代理費：200元 公證費：200元總首付：25825元d、 綜合分析1） 賣點提煉：周邊配套齊全現(xiàn)房2） 劣勢分析：戶型開間小 綠化率低，車位嚴(yán)重缺乏，居住人群復(fù)雜。房地產(chǎn)市場在競爭日益激烈的情況下，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生蛻變，房地產(chǎn)市場開始有高檔市場向大眾市場轉(zhuǎn)移，小戶型應(yīng)運而生。 推廣計劃及建議1）4P和4C理論的應(yīng)用所謂4P即指產(chǎn)品、價格、促銷及渠道，四者相輔相成，密不可分。對于房地產(chǎn)而言，產(chǎn)品本身指產(chǎn)品的位置、形態(tài)、戶型、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等等；產(chǎn)品的軟包裝和產(chǎn)品的形象是指產(chǎn)品的外觀，產(chǎn)品的立面，產(chǎn)品的環(huán)境、產(chǎn)品的配套和由此產(chǎn)生出來的產(chǎn)品形象；產(chǎn)品的服務(wù)包括售前服務(wù)和售后服務(wù)，售前服務(wù)是營銷推廣中置業(yè)顧問服務(wù)，售后服務(wù)是簽約后的按揭貸款的辦理及房產(chǎn)證的辦理和物業(yè)管理諸多方面。房地產(chǎn)價格的定位一定要務(wù)實，以產(chǎn)品為依托，以市場為導(dǎo)向，注重高性價比，而非偷換概念或概念的炒作，不能追求表面上的風(fēng)光，避免“有價無市”。促銷可以使客戶得到心理上或物質(zhì)上的的需求，但現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上的促銷模式千篇一律，缺乏新意，如何將促銷提高一個層次，最大限度的使客戶產(chǎn)生心理共鳴，是一個值得深究的課題。4C即消費者的欲望和需求、消費者獲取滿足的成本，消費者購買的方便性和企業(yè)與消費者的有效溝通?，F(xiàn)代社會是崇尚個性發(fā)展，消費者特別是新時代成長起來的年輕一代，往往把需要能否得以全面滿足、個性能否得以發(fā)揮和張揚，作為衡量和選擇商品的一個重要標(biāo)準(zhǔn)。消費者獲取滿意度的成本包括實際成本、時間成本和機會成本。人們購買小戶型的目的就是為了節(jié)約成本。客戶購買格林假日小戶型的時間成本和機會成本不占優(yōu)勢，推廣中應(yīng)在實際成本做文章，努力控制成本，最大限度的降低單價，使物業(yè)的實際價格低于消費者的心理價格，則可以引發(fā)購買熱潮。格林假日小戶型因為物業(yè)位置，交通不太方便，不能在客戶購買后給客戶節(jié)省時間成本，但我們可以在產(chǎn)品的營銷期，給客戶以無微不至的關(guān)懷，盡可能為消費者提供方便，采用互聯(lián)網(wǎng)信息平臺，網(wǎng)上定購，或電話定購，這樣至少