【正文】 庫(kù)和員工宿舍 附近都市村莊較多，租房市場(chǎng)一般80—150元/月 作為首次購(gòu)買(mǎi)者，最重要的還是價(jià)格 他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈 相當(dāng)一部分是河南總代理，無(wú)須過(guò)多的現(xiàn)場(chǎng)銷售1 同類產(chǎn)品多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，壓縮銷售成本是公司發(fā)展最重要的問(wèn)題，故一般員工無(wú)福利分房的可能1 普通員工不會(huì)因?yàn)楣ぷ鞫徒x擇居住地，他們往往因?yàn)榫幼《鼡Q工作，普通員工流動(dòng)性比較大1 對(duì)60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場(chǎng)動(dòng)力1 鳳凰城知名度不高，口碑不好1 外地商人對(duì)鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心鄭汴路建材市場(chǎng)蘊(yùn)涵了較大的市場(chǎng)潛力，隨著鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)和鄭汴路大賣(mài)場(chǎng)的形成，鄭汴路升值的前景就會(huì)更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項(xiàng)目的運(yùn)作的好壞，“注意力經(jīng)濟(jì)”的時(shí)代，抓住了消費(fèi)者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)建業(yè)城市花園位置：107與鄭汴路交叉口面積：占地246420平方米，建筑面積27萬(wàn)平方米，二期34棟，建筑面積7．18萬(wàn)平方米；三期37棟，建筑面積11萬(wàn)平方米。工期：二期99．11－2000．三期2001年4月開(kāi)工。價(jià)格：2800元／平方米。2002年4月最低價(jià)2215，最高價(jià)3800戶型：三期101－263平方米的二室到五室、復(fù)式 二期143－309平方米的三室到五室、復(fù)式 車庫(kù)＋車位：二期71＋99 三期174＋157戶型：4+2房號(hào)：91號(hào)樓X單元9層?xùn)|戶房款：建筑面積：，總款618103元 按揭優(yōu)惠1％，貸款額48萬(wàn)， 20年每月還本付息3178元/月。戶型：3+2房號(hào)：92號(hào)樓1單元10層?xùn)|戶房款：建筑面積：，總款524510元 按揭優(yōu)惠1％，貸款總額：40萬(wàn) 20年每月還款本息2648元市調(diào)日期：2003年2月22日三期：交房日期；20021231占地面積：85畝總建面積；11萬(wàn)平米戶型面積：13150、157（3+2）；199復(fù)式；170—230平方4+2均價(jià)：3000元總價(jià)范圍；2600—3500元/平方市調(diào)日期：2003年3月24日百 合 花 苑位置：商城東路與鳳臺(tái)路交叉口向南50米 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：一期六棟多層早已入住，（入住率高達(dá)80%），二期4棟小高層準(zhǔn)現(xiàn)房總建筑面積：9萬(wàn)平方米綠化率：48％，一樓有私家花園，大概十幾平米樓層施工程度：多層現(xiàn)房，即買(mǎi)即住；小高層在建戶型：—172m2；小高層沒(méi)有小戶型，最小140平米。價(jià)格：多層，均價(jià)2100元/平米，三樓2350元/平米；均價(jià)2600元/平米。售樓部比較壓抑，售樓員語(yǔ)速太快、盛氣凌人，態(tài)度惡劣，自11：10——11:45,有1組客戶，1通電話。物業(yè)管理；市調(diào)日期：2003年2月9日（大雨夾雪）東 方 明 珠 位置：鄭汴路和商貿(mào)路交叉口向北200米交通：35路、208路、85路、60路等，下車步行200米即到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及銷售進(jìn)度：一期4棟多層，四樓以上已全部售完，（，其它戶型無(wú)房）；二期4棟小高層，其中3棟已交房，一梯三戶，面積集中在60平米（一室兩廳）、70平米（兩室兩廳）、80平米（兩室兩廳），2003年8月份交房，主要以銷售現(xiàn)房為主。結(jié)構(gòu)：多層為磚混結(jié)構(gòu)，小高層為鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)配套設(shè)施：地下室（600元/m2）2條電話線路，一路內(nèi)線不收費(fèi)，一路外線正常計(jì)費(fèi)寬帶網(wǎng)壁掛爐采暖現(xiàn)在的售樓部即為以后的業(yè)主會(huì)所％物業(yè)管理：東方物業(yè)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：多層，小高層。主力戶型戶型：2+2+2：3+2+2：、6+3+4（7層復(fù)式）：、6+3+2（7層復(fù)式）：3+2+1：4+3+2：、價(jià)格定位多層均價(jià)2100元/平方米，三樓價(jià)格為2349元/平米，起價(jià)1760元/平米；小高層（九層半）均價(jià)2400元/平方米，起價(jià)2255元/平米。贈(zèng)送：天然氣集資費(fèi)、安裝費(fèi)：4000元/戶電話初裝費(fèi)：158元/戶（另贈(zèng)送區(qū)域網(wǎng)）分戶計(jì)量水表、電表：600元/戶單戶式獨(dú)立采暖系統(tǒng)：14000元/戶單元式對(duì)講門(mén)鈴系統(tǒng)：300元/戶 計(jì)19058元附：10號(hào)樓431房，單價(jià)2349元，總價(jià)265789元；一次性付款優(yōu)惠7%，按揭優(yōu)惠4%。售樓部現(xiàn)場(chǎng)的氣氛，把握的很好，無(wú)論有無(wú)客戶，總感覺(jué)到售樓部里的熱列、親切、和諧，但售樓員比較渙散，大部分是新手，水平很一般。從10：00——11：00現(xiàn)場(chǎng)無(wú)一組客戶，僅有一通電話。優(yōu)勢(shì)：與英協(xié)相鄰，價(jià)格比英協(xié)低，有價(jià)格優(yōu)勢(shì)位于鄭汴路東段，處于連接鄭東新區(qū)和市內(nèi)的紐帶地段，是鄭州未來(lái)的發(fā)展方向。與東建材隔路相望，有充足的客戶群與省檢察學(xué)校相鄰劣勢(shì)：臥室進(jìn)深長(zhǎng)，基本上6米幾乎沒(méi)有綠化工程質(zhì)量很一般與英協(xié)、建業(yè)、虹景很近，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈第一，地段不錯(cuò)，南距鄭汴路只有200米，北與商城路隔河（熊耳河）相望。出有交通要道（鄭汴路、世紀(jì)大道），東進(jìn)鄭東新區(qū)，西進(jìn)老市區(qū)，使新老市區(qū)的交接處，繁華又可獨(dú)享寧?kù)o。整體上是一個(gè)較成熟的生活住宅區(qū)。第二，這里是鄭州未來(lái)發(fā)展的方向，東擴(kuò)北移，熊耳河的改造已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工，隨著鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)，必將給這里帶來(lái)無(wú)窮的升值空間。第三，周邊樓市云集，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但東方明珠的價(jià)格優(yōu)勢(shì)是其閃亮的賣(mài)點(diǎn)。目前，均價(jià)執(zhí)行的是2100元，另有優(yōu)惠（一次性7％，按揭4％）、促銷（）。第四，開(kāi)始著手開(kāi)發(fā)小戶型，來(lái)瓜分房地產(chǎn)中僅省的奶酪。市調(diào)日期：２００3年4月9日（雨）金 色 年 華位置：金水路與107國(guó)道交叉口東南角，建業(yè)三期對(duì)面面積：占地115畝，建筑面積：11萬(wàn)平方米，；一期12棟樓，7棟是多層，5棟是4層純復(fù)式工期：純現(xiàn)房?jī)r(jià)格：六樓頂層1700元／平方米，二樓 2055元／平方米；天然氣：4000元，智能化：2000元 按揭優(yōu)惠3%，一次性付款優(yōu)惠6%戶型：101平米兩室兩廳－－220平方米復(fù)式 銷售進(jìn)度：100平米左右的已經(jīng)基本售完，130平米的六樓還有；據(jù)銷售員說(shuō)已銷售80%，可能性不大，估計(jì)在50%左右；入住率極低，8%左右交通：101050215（金水立交橋修通后），目前交通很不方便，從鄭汴路步行到金色年華至少要用20分鐘配套：網(wǎng)球場(chǎng)、足球場(chǎng)、籃球場(chǎng)物業(yè)：萬(wàn)科進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)管，近期規(guī)劃：在復(fù)式東邊又征得30畝地，建4棟多層，有2棟是小戶型，90套，占開(kāi)發(fā)比例的40%強(qiáng)，是主力戶型，配有120平方的三室和150平方的四室，頂層全為復(fù)式；2003年3月初開(kāi)始進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，2004年4月份交房；計(jì)劃從北邊又要征200畝地售樓部氣氛：放有輕音樂(lè)，寬松、溫馨，售樓員精神、態(tài)度都不錯(cuò)；自10:40——11：23沒(méi)有客戶，也無(wú)電話。接待：呂紅麗優(yōu)勢(shì)：地處鄭東新區(qū)，隨著鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)，應(yīng)該是最直接和最大的受益者；規(guī)劃比較合理，超大樓間距23米；借用萬(wàn)科物業(yè)，作品牌聲勢(shì)劣勢(shì)：處107國(guó)道邊，嘈雜、污染嚴(yán)重；交通不方便，沒(méi)有公交車直達(dá)；對(duì)面是建業(yè)城市花園，面臨直接競(jìng)爭(zhēng)市調(diào)日期：2003年2月11日（剛下過(guò)一場(chǎng)雪，路比較滑，地上有很多積雪）鄭州市小戶型的調(diào)查報(bào)告一、 調(diào)查概要 調(diào)查目的：通過(guò)對(duì)鄭州整個(gè)小戶型市場(chǎng)的產(chǎn)品品類、價(jià)格水平、營(yíng)銷狀況的調(diào)查，真正了解小戶型的產(chǎn)品形態(tài)，發(fā)現(xiàn)小戶型市場(chǎng)的規(guī)律和機(jī)會(huì)點(diǎn)。 調(diào)查方法： 電話咨詢及深層訪談（實(shí)地考察、裝扮看房、套取價(jià)格） 調(diào)查樓盤(pán)：多層：青年居易、青春PARTY、七彩時(shí)光、戀日人家、格林假日高層：錦江國(guó)際公寓上海年華、寶隆華庭、時(shí)尚PARTY、藍(lán)朝都市e時(shí)代 調(diào)查時(shí)間：——二、 小戶型的概念“小戶型”是一個(gè)由市場(chǎng)形成的概念，沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定多小才算小戶型。小戶型的概念已從最初的15平米擴(kuò)大到60平米?！靶粜汀币殉蔀闃鞘兄凶顡屟鄣囊粋€(gè)概念。 狹義的小戶型就是指一居室，或者是15—20平方米的戶型，其實(shí)不僅僅是這些。小戶型有一個(gè)共同的特點(diǎn)，相對(duì)于過(guò)去同類的戶型的面積普遍偏小。比如，兩居的面積由原來(lái)的90、100平米變成60—70平米；三居由原來(lái)的1140平米變成100—110平米上下，其居住的經(jīng)濟(jì)性和舒適性并沒(méi)有降低。 房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，小戶型是市場(chǎng)細(xì)分的必然結(jié)果。小戶型的熱銷表明需求市場(chǎng)的主體已發(fā)生了轉(zhuǎn)變，供給市場(chǎng)已經(jīng)從為“有錢(qián)人”服務(wù)轉(zhuǎn)向了普通工薪階層。三、 鄭州小戶型市場(chǎng)概況格林度假山莊是鄭州最早推出小戶型的樓盤(pán)。早在2000年底規(guī)劃一期多層時(shí)，率先推出40平方左右的小房子，并取得良好的銷售業(yè)績(jī)。，成為中原純第一家小戶型社區(qū)的樓盤(pán)而迅速熱銷，啟動(dòng)了鄭州市的小戶型市場(chǎng)。自時(shí)尚PARTY面世以來(lái)，藍(lán)朝e時(shí)代、青春PARTY、七彩時(shí)光、戀日人家、青年居易、寶隆華庭、錦江國(guó)際花園上海年華等樓盤(pán)迅速跟進(jìn)，推出自己的小戶型，搶占市場(chǎng)份額，鄭州的小戶型市場(chǎng)日益火爆，成為鄭州最暢銷的戶型品類。四、 調(diào)查樓盤(pán)概況 青年居易 a、 概況1） 總建筑面積：1910戶 2） 開(kāi)發(fā)商：河南省教育系統(tǒng)房屋建筑開(kāi)發(fā)公司3） 發(fā)展商：鄭州新世紀(jì)住宅建設(shè)有限公司4） 銷售代理商：北京盛聯(lián)陽(yáng)商務(wù)咨詢有限公司5） 物業(yè)形態(tài)：多層，頂層帶閣樓6） 銷售情況：沒(méi)有銷售許可證，大定30%左右。C組團(tuán)沒(méi)有銷售1套，正在談團(tuán)購(gòu)。估計(jì)4月份中旬銷售許可證能辦理下來(lái)。7） 工程進(jìn)度：剛建3層，b、 戶型1） 戶型范圍：21平方米—65平方米2） 戶型種類：平層8種，頂層送閣樓3） 主力戶型及配比：29平米的一室占25%，41平方米的一室一廳占25%，47平米、52平米、65平米的兩室一廳占50%。4） 戶型優(yōu)點(diǎn)：頂層有閣樓設(shè)計(jì)；設(shè)計(jì)有壁櫥5） 戶型缺點(diǎn)：廚房、衛(wèi)生間占取了房屋的采光面；廚房無(wú)下水、無(wú)燃?xì)夤艿?；得房率較低；進(jìn)深較大，采光不好；有部分是東西朝向。c、 價(jià)格（）1） 價(jià)格范圍：1900元/平米—2500元/平米。樓層價(jià)差：3樓最貴，6樓最便宜；價(jià)格從高到低依次順序是：6層。6樓層差價(jià)55元。4層差價(jià)20元。 2） 均價(jià)：2260元/平米（精裝修）3） 優(yōu)惠情況：一次性付款：優(yōu)惠4%，按揭：優(yōu)惠2% 實(shí)際一次性付款可優(yōu)惠7%，按揭：優(yōu)惠3%。4） 價(jià)格變動(dòng)：開(kāi)盤(pán)以前均價(jià)2100元/平方米，開(kāi)盤(pán)后均價(jià)2260元/平方米5） 實(shí)例報(bào)價(jià)： D組團(tuán) 15單元 A3/7F 單價(jià)：2230元/平方米 面積： 一次性總價(jià)：67576元按揭總價(jià)：68984元 首付：13984元 按揭：d、 綜合分析1） 賣(mài)點(diǎn)提煉：小區(qū)內(nèi)配套齊全，有大型購(gòu)物超市、車庫(kù)、中西餐廳、室內(nèi)恒溫游泳池等。交通便利酒店式物業(yè)管理，體貼有加2） 劣勢(shì)分析：得房率低（81%）；總1910戶，居住人口成分復(fù)雜，流動(dòng)性大；廚房無(wú)下水、無(wú)燃?xì)夤艿溃痪嗍忻簹夤据^近，有安全隱患；周邊陳寨、姜寨大型都市村莊，居住環(huán)境不好 青春PARTYa、 概況1） 占地面積：15畝2） 總建筑面積：500戶，3） 開(kāi)發(fā)商：河南新城置業(yè)有限公司4） 銷售代理商：信證咨詢5） 物業(yè)形態(tài)：3棟多層6） 工程進(jìn)度：剛建地面1層，4月開(kāi)盤(pán)，5月封頂，12月交房7） 物業(yè)管理費(fèi)：平方米b、 戶型1） 戶型范圍：—2） 戶型種類：平層7種，復(fù)式6種3） 主力戶型及配比：4） 戶型優(yōu)點(diǎn)：緊湊合理有陽(yáng)臺(tái)復(fù)式送露臺(tái)5） 戶型缺點(diǎn)：非獨(dú)立廚房，無(wú)燃?xì)鈻|西朝向暗衛(wèi)c、 價(jià)格（）1） 價(jià)格范圍：2） 均價(jià)：2300元/平方米（精裝修）3） 優(yōu)惠情況：按揭優(yōu)惠1%，一次性優(yōu)惠3%。（實(shí)際一次性付款可優(yōu)惠5%）4） 實(shí)例報(bào)價(jià)：3號(hào)樓3單元5層04室戶型：一室一廳面積：總價(jià)：74948元 單價(jià)：2186元/平方米 按揭：優(yōu)惠1%，即74199元 一次性付款：72700元（優(yōu)惠3%）首付：15199元 貸款：貸款年限：20年 月供：391元稅費(fèi)：契稅：（2%）1484元 維修基金（35元/平方米）1199元其他稅費(fèi)：125元按揭費(fèi)用：保險(xiǎn)費(fèi)：653元貸款公證費(fèi)：59元抵押登記費(fèi)：50元抵押管理費(fèi)：59元服務(wù)費(fèi)：200元小計(jì)：1021元首付共：17829元d、 綜合分析1） 賣(mài)點(diǎn)提煉：周邊配套齊全，交通便利，盡享繁華2） 劣勢(shì)分析：東西朝向， 車位少 七彩時(shí)光 a、 概況1） 開(kāi)發(fā)商：河南省宏光天地實(shí)業(yè)有限公司2） 銷售代理商：派普咨詢3） 物業(yè)形態(tài)：1棟多層b、 戶型1） 戶型范圍：—66平方米2） 戶型種類：平層3種3） 主力戶型及配比：（一室兩廳）共開(kāi)發(fā)48套，62平米（一室兩廳）的開(kāi)發(fā)48套，66平米（兩室一廳）的開(kāi)發(fā)18套。4） 戶型優(yōu)點(diǎn)：客廳可分隔成小臥室5） 戶型缺點(diǎn)：樓間距15米，通風(fēng)不好6） 工程進(jìn)度：7） 銷售情況：僅剩16套。c、 價(jià)格（）1） 價(jià)格范圍：1700元/平方米—2300元/平方米2） 均價(jià)：2100元/平方米（簡(jiǎn)裝修）3） 優(yōu)惠情況：按揭無(wú)優(yōu)惠，一次性付款優(yōu)惠2%。4） 實(shí)例報(bào)價(jià)：樓層：4層面積：