【正文】 情況一覽表一單元二單元三單元四單元東中西東西東西東西㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡一層二層四層五層六層七層一期現(xiàn)房可售資源總計37套。目錄項目簡介鳳凰城項目基本數(shù)據(jù)表一期可售資源分析：鳳凰城一期現(xiàn)有房源價格表二 期 房 源 情 況 介 紹戶型配比情況分析二期認購價格表二期工程進度表項目簡介：鳳凰城項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈 型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。1 樓盤形態(tài)：8棟多層，6棟連排別墅，兩棟板式小高層。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場南端，即將建成的大賣場的商業(yè)價值將會決定二期商鋪的價格。主力戶型戶型：2+2+2：3+2+2：、6+3+4（7層復式）：、6+3+2（7層復式）：3+2+1：4+3+2：、價格定位多層均價2100元/平方米，三樓價格為2349元/平米，起價1760元/平米；小高層（九層半）均價2400元/平方米，起價2255元/平米。小戶型的概念已從最初的15平米擴大到60平米。4） 戶型優(yōu)點：頂層有閣樓設計；設計有壁櫥5） 戶型缺點：得房率低（81%）；位置不錯，政七街將和東風路打通；配有弧形飄窗設計5） 戶型缺點：公私不分明c、 價格（）1） 價格范圍：1888元/平方米—頂層2800元/平方米2） 均價：2500元/平方米3） 優(yōu)惠情況：按揭無優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠3%4） 實例報價：面積； 4層 單價：2673元 總房款：102670元首付：20670元 貸款： 契稅；2054元 維修基金：2497元 配套5060元 工本費：10元 測量費：52元 產(chǎn)權登記費：80元 按揭保證金：500元首付合計：30923元d、 綜合分析1） 賣點提煉：地段較好，盡享繁華周邊配套齊全促銷可以使客戶得到心理上或物質(zhì)上的的需求，但現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上的促銷模式千篇一律，缺乏新意，如何將促銷提高一個層次，最大限度的使客戶產(chǎn)生心理共鳴，是一個值得深究的課題。 隨著社會的發(fā)展，人們消費變得越來越理智，人們的生活方式、生活習慣也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，年輕人購房時，不再拘泥于一次到位，而更趨向于梯度消費，這樣房地產(chǎn)的市場就放大了。其四，家庭人口的變化推進小戶型的需求。但鄭州具備這種消費水平的租房客戶群在哪里？這是其一；其二，大量小戶型項目的推出，必將減少租務市場的客戶群。4） 鳳凰城項目二期有巨大的升值空間與既得便利A、 107國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財富中轉(zhuǎn)站。這對營銷工作是一個巨大的挑戰(zhàn)。a) 小戶型的特性導致目標客戶對居住環(huán)境要求不高。鄭州很少有這樣一個巨大租售需求市場的地方 26—29歲的店長、業(yè)務經(jīng)理級人物，這些人大多想另立門面，又有結(jié)婚壓力（大多來自朋友和家庭），但是自己資金不多，如果買房一步到位，便沒有資金自己做生意，我們的房子正好適合這些人。如同擁有了另一份退休金。鳳凰城正好位于商圈之內(nèi)，是這里唯一的商務住宅，有獨有的地利之便，是這些商賈居住的第一選擇。該品牌一旦被商戶及鄭州投資者認可，將會形成一場銷售風暴。c、 交房標準：毛坯房B、 入市姿態(tài)：東南板塊商務公寓領導者。本階段以間斷的小版面提示性廣告為主，實現(xiàn)收盤銷售。E、廣告媒體投放計劃：在5月28日前投放一到兩個小版面的報紙廣告和題花廣告或分類信息廣告，廣告內(nèi)容以單純產(chǎn)品信息為主，維持售樓部的基本來電、來訪量。費用約為15000元。二期項目進入期工作組織及驗收依據(jù)本營銷策劃書各工作環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容及日程，各部門制定本部門的工作進程。獎品費用為：電動車8輛約16500元，自行車20輛約2200元。7）以1850元/平米買下2900元房產(chǎn)極言大賣場及其147畝休閑廣場將徹底改變鄭汴路南、路北的環(huán)境差別。純商鋪推廣開始。二期小戶型采取中開高走的價格策略，起步均價定在1750元左右，迅速提價，如果品牌一旦形成，可將銷售均價定位于1950元左右?，F(xiàn)在購買鳳凰城，等于用1800元/m2的價格，購買了比2300元/m2房產(chǎn)更有投資價值的高檔物業(yè)。這些所有的材料采購地，必然從緊按在一起的鄭汴路大市場獲取。 純投資歷者。但這些人的消費實力有限，—，月供700元，對這些人來說比較吃力。ii. 鄭州小戶型市場正趨飽和，過量的小戶型的投放勢必導致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰。動員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來，到鳳凰城置業(yè)，開拓新市場。尤其是一期多層現(xiàn)已進入尾盤階段，可售資源僅850萬元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。2） 鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同未來大道板塊一樣，成為身份、財富的象征。從某種意義上說，小戶型和郊區(qū)物業(yè)的目標客戶群是接近的，都是中等收入的工薪階層。從當前小戶型的走勢看，它已經(jīng)從一般人的需求轉(zhuǎn)向了所有人。格林假日小戶型因為物業(yè)位置，交通不太方便，不能在客戶購買后給客戶節(jié)省時間成本，但我們可以在產(chǎn)品的營銷期，給客戶以無微不至的關懷，盡可能為消費者提供方便，采用互聯(lián)網(wǎng)信息平臺，網(wǎng)上定購，或電話定購，這樣至少可以積累客戶資源，提供看房直通車，以及進行全程服務代理。對于房地產(chǎn)而言，產(chǎn)品本身指產(chǎn)品的位置、形態(tài)、戶型、結(jié)構、質(zhì)量等等；產(chǎn)品的軟包裝和產(chǎn)品的形象是指產(chǎn)品的外觀，產(chǎn)品的立面，產(chǎn)品的環(huán)境、產(chǎn)品的配套和由此產(chǎn)生出來的產(chǎn)品形象；產(chǎn)品的服務包括售前服務和售后服務，售前服務是營銷推廣中置業(yè)顧問服務，售后服務是簽約后的按揭貸款的辦理及房產(chǎn)證的辦理和物業(yè)管理諸多方面。開間小，進深大，復式樓梯設計不合理，有面積浪費現(xiàn)象 廚房相對獨立5） 戶型缺點：采光很次，工程粗糙；（實際一次性付款可優(yōu)惠5%）4） 實例報價：3號樓3單元5層04室戶型：一室一廳面積：總價：74948元 單價：2186元/平方米 按揭：優(yōu)惠1%，即74199元 一次性付款：72700元（優(yōu)惠3%）首付：15199元 貸款：貸款年限：20年 月供：391元稅費：契稅：（2%）1484元 維修基金（35元/平方米）1199元其他稅費：125元按揭費用：保險費：653元貸款公證費：59元抵押登記費：50元抵押管理費：59元服務費：200元小計：1021元首付共：17829元d、 綜合分析1） 賣點提煉：周邊配套齊全，交通便利，盡享繁華2） 劣勢分析：東西朝向， 車位少 七彩時光 a、 概況1） 開發(fā)商：河南省宏光天地實業(yè)有限公司2） 銷售代理商：派普咨詢3） 物業(yè)形態(tài)：1棟多層b、 戶型1） 戶型范圍：—66平方米2） 戶型種類：平層3種3） 主力戶型及配比：（一室兩廳）共開發(fā)48套，62平米（一室兩廳）的開發(fā)48套，66平米（兩室一廳）的開發(fā)18套。小區(qū)內(nèi)配套齊全，有大型購物超市、車庫、中西餐廳、室內(nèi)恒溫游泳池等。四、 調(diào)查樓盤概況 青年居易 a、 概況1） 總建筑面積：1910戶 2） 開發(fā)商：河南省教育系統(tǒng)房屋建筑開發(fā)公司3） 發(fā)展商：鄭州新世紀住宅建設有限公司4） 銷售代理商：北京盛聯(lián)陽商務咨詢有限公司5） 物業(yè)形態(tài)：多層，頂層帶閣樓6） 銷售情況：沒有銷售許可證，大定30%左右。市調(diào)日期：２００3年4月9日（雨）金 色 年 華位置：金水路與107國道交叉口東南角，建業(yè)三期對面面積：占地115畝，建筑面積：11萬平方米，；一期12棟樓，7棟是多層，5棟是4層純復式工期：純現(xiàn)房價格：六樓頂層1700元／平方米，二樓 2055元／平方米；天然氣：4000元，智能化：2000元 按揭優(yōu)惠3%，一次性付款優(yōu)惠6%戶型：101平米兩室兩廳－－220平方米復式 銷售進度：100平米左右的已經(jīng)基本售完，130平米的六樓還有；據(jù)銷售員說已銷售80%，可能性不大，估計在50%左右；入住率極低，8%左右交通：101050215（金水立交橋修通后），目前交通很不方便，從鄭汴路步行到金色年華至少要用20分鐘配套：網(wǎng)球場、足球場、籃球場物業(yè)：萬科進行指導監(jiān)管，近期規(guī)劃：在復式東邊又征得30畝地，建4棟多層，有2棟是小戶型，90套，占開發(fā)比例的40%強，是主力戶型，配有120平方的三室和150平方的四室，頂層全為復式；2003年3月初開始進行內(nèi)部認購，2004年4月份交房；計劃從北邊又要征200畝地售樓部氣氛：放有輕音樂，寬松、溫馨，售樓員精神、態(tài)度都不錯；自10:40——11：23沒有客戶，也無電話。價格：多層，均價2100元/平米，三樓2350元/平米；均價2600元/平米。此次燕歸園二期開發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）。鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿線、航海東路與107國道沿線。鳳凰城項目基本數(shù)據(jù)表 案名：鳳凰城 開發(fā)商：河南華夏軍創(chuàng)實業(yè)有限公司 投資商：鄭州市鑫山置業(yè)有限公司 位置：鳳凰路與鳳臺路交叉口 開發(fā)業(yè)績：鄭州商品大世界 售樓部地址：鄭汴路商品大世界，檢察院對面 電話：6519922 6519977 物業(yè)管理： 公交線路：208602787 園林綠化景觀：簡單綠化1 占地面積：45571平方米1 建筑設計風格： 無特色?，F(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準現(xiàn)房，銷售額850萬元。 160平米分布：6層11套，5層9套，4層1套，3層2套， 127平米分布：7層1套，5層1套，4層4套，3層2套，2層1套。B、 小戶型市場概況。，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調(diào)查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關心，或拒不作答，僅憑這一點，就說明消費者對房地產(chǎn)市場敏感度不夠。與東建材隔路相望，有充足的客戶群與省檢察學校相鄰劣勢：臥室進深長，基本上6米幾乎沒有綠化工程質(zhì)量很一般與英協(xié)、建業(yè)、虹景很近，競爭比較激烈第一，地段不錯，南距鄭汴路只有200米，北與商城路隔河（熊耳河）相望。 房地產(chǎn)的競爭日益激烈，小戶型是市場細分的必然結(jié)果。有部分是東西朝向。平方米b、 戶型1） 戶型范圍：—2） 戶型種類：平層7種，復式6種3） 主力戶型及配比：4） 戶型優(yōu)點：不臨主道，出行不方便e、 促銷：緊鄰未來大道，盡享CBD繁華便利車位少，僅300個 時尚PARTY（二期）a、 概況1） 總建筑面積：300余戶2） 開發(fā)商：鄭州新世紀住宅建設有限公司3） 銷售代理商：上海富陽機構4） 物業(yè)形態(tài)：一期多層，二期高層。小高層的銷售抗性e、 促銷電腦、空調(diào)、冰箱、家庭影院等實物促銷 格林假日1） 概況b、 戶型價格價格范圍： c、 綜合分析1） 賣點提煉：劣勢分析五、 鄭州小戶型產(chǎn)品形態(tài)分析樓 盤 名 稱地 段價 格裝 修 情 況配 套青年居易東風路、豐慶路交叉口，臨近科技市場均價：2300元/平方米精裝修2800平米會所，地下車庫，室內(nèi)恒溫游泳池，中西餐廳，便利店等戀日人家東風路和南陽路交叉口均價：1600元/平方米毛坯房周邊配套齊全七彩時光政七街，農(nóng)業(yè)路均價：2100元/平方米簡裝修周邊有丹尼斯、金博大、銀行等生活配套青春PARTY東三街、兒童醫(yī)院北均價：2300元/平方米精裝修周邊配套齊全上海年華未來大道北段均價：3100元/平方米精裝修三重會所，4000平方米室內(nèi)海派休閑會所+3000平米奧林匹克空中運動會所+1000平米私人沙龍時尚PARTY金水路76號均價：2630元/平方米精裝修4000平米超級會所，融餐飲、便利店、美體健身、商務服務一體寶隆華庭西大街，緊鄰二七廣場均價：2500元/平方米精裝修頂層花園，周邊配套齊全、交通便利藍朝e時代建設路與伏牛路交叉口均價：2100元/平方米精裝修中西餐廳、洗衣中心、頂層花園、健身中心、小型商務中心格林假日東開發(fā)區(qū)，航海東路與第六大街交叉口均價：1560元/平方米毛坯房網(wǎng)球場、會議中心、超市小戶型是在房地產(chǎn)競爭日益激烈的條件下產(chǎn)生的，是市場細分的結(jié)果，一般小戶型有以下主要特征： 一種過渡型的物業(yè)形態(tài)； 只能滿足居住者睡眠、休息需求，不具備其他諸如會客、娛樂、餐飲、洗衣等居家功能； 社區(qū)規(guī)模較小，地段相對較好、交通便利，小區(qū)配套或周邊配套齊全； 多為精裝修，總價低，但單價較高； 一般都實行酒店式服務或高水平物業(yè)管理。特別對于小戶型的目標客戶，多為年輕時尚一族，他們充滿好奇心，他們消費的時候更感性，他們購買房子更側(cè)重于對一種生活模式的追求，所以產(chǎn)品的包裝，產(chǎn)品的形象就顯得更加重要，了解消費者的真正需求，宣揚產(chǎn)品優(yōu)勢，重磅概念炒作，重塑