【正文】 ，是鄭州未來(lái)的發(fā)展方向。主力戶型戶型：2+2+2：3+2+2：、6+3+4（7層復(fù)式）：、6+3+2（7層復(fù)式）：3+2+1：4+3+2：、價(jià)格定位多層均價(jià)2100元/平方米，三樓價(jià)格為2349元/平米，起價(jià)1760元/平米；小高層（九層半）均價(jià)2400元/平方米，起價(jià)2255元/平米。價(jià)格：多層，均價(jià)2100元/平米，三樓2350元/平米；均價(jià)2600元/平米。工期：二期99．11－2000．三期2001年4月開工。了解這一人群的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣將對(duì)房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端，即將建成的大賣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格。此次燕歸園二期開發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期15127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿線、航海東路與107國(guó)道沿線。樓號(hào)層數(shù)5113152單元5單元41單元4單元七層15661585152815991540六層162815921718五層1758174818181768四層1886188619171886三層1926192719271927二層1898188618881878一層1858185818581878鳳凰城一期現(xiàn)有房源價(jià)格表 單位：元/建筑平方米 二 期 房 源 情 況 介 紹戶型配比情況分析戶型ABCDEFGHIJKLMNOPQ戶型類型一室一衛(wèi)一室一衛(wèi)復(fù)式兩室兩廳兩室兩廳復(fù)式復(fù)式兩室兩廳復(fù)式一室一衛(wèi)一室一衛(wèi)復(fù)式一室一衛(wèi)一室一衛(wèi)復(fù)式一室一衛(wèi)一室一衛(wèi)單位面積㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡套數(shù)4032833115614201645414040所占比例%%%%%%%%%%%%%%%%%面積（㎡）面積比例%%%%%%1%%%%%%%%%%%坐落3樓第一部分、南—北1—4單元3樓第二部分、東北—西南5單元3第三部分、東—西6—12單元3第四部分、東南—西北13—15單元2樓、東—西1—5單元建筑層面積2——5層㎡㎡㎡㎡㎡單元數(shù)四個(gè)單元兩個(gè)單元七個(gè)單元三個(gè)單元五個(gè)單元樓棟面積㎡㎡㎡㎡㎡樓棟案值鳳凰城二期開發(fā)288套住宅房源，規(guī)劃建筑面積14500㎡，實(shí)際建筑面積16071㎡（估算值），%，%。 127平米9套，將近1143平方米，%。1 樓盤形態(tài)：8棟多層，6棟連排別墅，兩棟板式小高層。鳳凰城項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)表 案名：鳳凰城 開發(fā)商：河南華夏軍創(chuàng)實(shí)業(yè)有限公司 投資商：鄭州市鑫山置業(yè)有限公司 位置：鳳凰路與鳳臺(tái)路交叉口 開發(fā)業(yè)績(jī)：鄭州商品大世界 售樓部地址：鄭汴路商品大世界，檢察院對(duì)面 電話：6519922 6519977 物業(yè)管理： 公交線路：208602787 園林綠化景觀：簡(jiǎn)單綠化1 占地面積：45571平方米1 建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格： 無(wú)特色。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)2003年5月底辦下。一期1115六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了銷售，但沒(méi)有為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒(méi)有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。目錄項(xiàng)目簡(jiǎn)介鳳凰城項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)表一期可售資源分析：鳳凰城一期現(xiàn)有房源價(jià)格表二 期 房 源 情 況 介 紹戶型配比情況分析二期認(rèn)購(gòu)價(jià)格表二期工程進(jìn)度表項(xiàng)目簡(jiǎn)介：鳳凰城項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路（在建）和青年路三條路呈 型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開。現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬(wàn)元。由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。1 建筑面積：92160平方米。一期可售資源分析： 鳳凰城5樓銷售情況一覽表一單元二單元三單元四單元五單元東中西東中西東西東西東西7474一層二層三層D四層D五層六層七層鳳凰城7樓銷售情況一覽表東一單元東二單元東三單元東西東西東西面積：㎡（㎡）一層二層三層四層五層六層七層鳳凰城9樓銷售情況一覽表東一單元東二單元東三單元東西東西東西面積：㎡（㎡）一層二層三層任部長(zhǎng)四層五層六層七層鳳凰城11樓銷售情況一覽表東一單元東二單元東三單元東西東西東西面積：㎡（㎡）一層二層三層四層五層六層七層鳳凰城13樓銷售情況一覽表東一單元東二單元東三單元東西東西東西面積：㎡（㎡）一層二層三層任部長(zhǎng)任部長(zhǎng)四層五層六層七層鳳凰城15樓銷售情況一覽表一單元二單元三單元四單元東中西東西東西東西㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡一層二層四層五層六層七層一期現(xiàn)房可售資源總計(jì)37套。 160平米分布：6層11套，5層9套，4層1套，3層2套， 127平米分布：7層1套，5層1套，4層4套，3層2套，2層1套。（商鋪除外）同樣戶型分類情況一室一衛(wèi)兩室一廳復(fù)式商鋪總套數(shù)197622938戶型配比%19%%%各部分面積面積配比%%%%各部分案值案值比例1. 戶型配比上一室一衛(wèi)所占比例較重，推廣側(cè)重點(diǎn)應(yīng)該放在一室一衛(wèi)上2. ㎡%，是所有戶型中最多，3. 金額配比上商鋪所占比例較重，由于商鋪和住宅是兩種不同建筑形式，因此可以分開來(lái)推廣。鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。但鳳凰城在操盤過(guò)程中，沒(méi)有處理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒(méi)有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。B、 小戶型市場(chǎng)概況。燕歸園位于貨棧街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下，收獲了小戶型市場(chǎng)的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段?？梢哉f(shuō)，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。人們對(duì)大賣場(chǎng)的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格。，動(dòng)力公司市場(chǎng)部走訪了鄭汴路建材市場(chǎng)，對(duì)小戶型的市場(chǎng)消化力做了調(diào)查，而這些建材市場(chǎng)的小老板們對(duì)此漠不關(guān)心，或拒不作答，僅憑這一點(diǎn)，就說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感度不夠。價(jià)格：2800元／平方米。售樓部比較壓抑，售樓員語(yǔ)速太快、盛氣凌人，態(tài)度惡劣，自11：10——11:45,有1組客戶，1通電話。贈(zèng)送：天然氣集資費(fèi)、安裝費(fèi)：4000元/戶電話初裝費(fèi)：158元/戶（另贈(zèng)送區(qū)域網(wǎng)）分戶計(jì)量水表、電表：600元/戶單戶式獨(dú)立采暖系統(tǒng)：14000元/戶單元式對(duì)講門鈴系統(tǒng)：300元/戶 計(jì)19058元附：10號(hào)樓431房，單價(jià)2349元，總價(jià)265789元；一次性付款優(yōu)惠7%，按揭優(yōu)惠4%。與東建材隔路相望，有充足的客戶群與省檢察學(xué)校相鄰劣勢(shì)：臥室進(jìn)深長(zhǎng)，基本上6米幾乎沒(méi)有綠化工程質(zhì)量很一般與英協(xié)、建業(yè)、虹景很近，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈第一，地段不錯(cuò)，南距鄭汴路只有200米，北與商城路隔河（熊耳河）相望。第三，周邊樓市云集，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但東方明珠的價(jià)格優(yōu)勢(shì)是其閃亮的賣點(diǎn)。接待：呂紅麗優(yōu)勢(shì)：地處鄭東新區(qū)，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)，應(yīng)該是最直接和最大的受益者；規(guī)劃比較合理，超大樓間距23米；借用萬(wàn)科物業(yè)，作品牌聲勢(shì)劣勢(shì)：處107國(guó)道邊，嘈雜、污染嚴(yán)重；交通不方便，沒(méi)有公交車直達(dá)；對(duì)面是建業(yè)城市花園，面臨直接競(jìng)爭(zhēng)市調(diào)日期：2003年2月11日（剛下過(guò)一場(chǎng)雪，路比較滑，地上有很多積雪）鄭州市小戶型的調(diào)查報(bào)告一、 調(diào)查概要 調(diào)查目的：通過(guò)對(duì)鄭州整個(gè)小戶型市場(chǎng)的產(chǎn)品品類、價(jià)格水平、營(yíng)銷狀況的調(diào)查，真正了解小戶型的產(chǎn)品形態(tài)，發(fā)現(xiàn)小戶型市場(chǎng)的規(guī)律和機(jī)會(huì)點(diǎn)?！靶粜汀币殉蔀闃鞘兄凶顡屟鄣囊粋€(gè)概念。 房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，小戶型是市場(chǎng)細(xì)分的必然結(jié)果。，成為中原純第一家小戶型社區(qū)的樓盤而迅速熱銷，啟動(dòng)了鄭州市的小戶型市場(chǎng)。C組團(tuán)沒(méi)有銷售1套，正在談團(tuán)購(gòu)。廚房、衛(wèi)生間占取了房屋的采光面；有部分是東西朝向。4層差價(jià)20元?？?910戶，居住人口成分復(fù)雜，流動(dòng)性大；平方米b、 戶型1） 戶型范圍：—2） 戶型種類：平層7種，復(fù)式6種3） 主力戶型及配比：4） 戶型優(yōu)點(diǎn)：非獨(dú)立廚房，無(wú)燃?xì)?） 戶型優(yōu)點(diǎn)：客廳可分隔成小臥室5） 戶型缺點(diǎn)：樓間距15米，通風(fēng)不好6） 工程進(jìn)度：7） 銷售情況：僅剩16套。價(jià)格比較低廉不臨主道，出行不方便e、 促銷：一梯五戶，通風(fēng)采光不好近鄰火車道、東風(fēng)路菜市場(chǎng) 錦江國(guó)際公寓個(gè)別戶型有面積浪費(fèi)現(xiàn)象緊鄰未來(lái)大道，盡享CBD繁華便利錦江物業(yè)，智能化安保2） 劣勢(shì)分析：廚房占去了采光面黃金地段，交通方便2） 劣勢(shì)分析： 車位少，僅300個(gè) 時(shí)尚PARTY（二期）a、 概況1） 總建筑面積：300余戶2） 開發(fā)商：鄭州新世紀(jì)住宅建設(shè)有限公司3） 銷售代理商：上海富陽(yáng)機(jī)構(gòu)4） 物業(yè)形態(tài)：一期多層，二期高層。落地窗暗衛(wèi)c、 價(jià)格（）1） 價(jià)格范圍：2480元/平方米—2780元/平方米2） 均價(jià)：2630元/平方米3） 優(yōu)惠情況：一次性優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠2%4） 實(shí)例報(bào)價(jià)：5層朝南 面積： 總價(jià)：80558元 一次性：優(yōu)惠3%，78141元，按揭優(yōu)惠2%，78947元 首付：15947元 貸款： 10年月供：667元20年月供：416元 30年月供：334元契稅：1578源 維修基金：2063元 貸款手續(xù)費(fèi)：1200元左右南面和北面通樓層差價(jià)：200元/平方米五樓加陽(yáng)臺(tái)（朝北） 總價(jià)：104461元 按揭：102372元 首付：21372元 貸款： 30年月供：429元d、 綜合分析1） 賣點(diǎn)提煉：智能空間，六大安防大落地窗廚房不獨(dú)立西區(qū)唯一的小戶型項(xiàng)目小高層的銷售抗性e、 促銷電腦、空調(diào)、冰箱、家庭影院等實(shí)物促銷 格林假日1） 概況b、 戶型價(jià)格價(jià)格范圍： c、 綜合分析1） 賣點(diǎn)提煉：劣勢(shì)分析五、 鄭州小戶型產(chǎn)品形態(tài)分析樓 盤 名 稱地 段