【文章內(nèi)容簡介】 單價：2220元 房款：128471元 首付：28471元 20年月供： 配套：10715元總首付：39186元d、 綜合分析1） 賣點(diǎn)提煉：位置不錯，政七街將和東風(fēng)路打通；價格比較低廉丹尼斯、金博大、銀行近在咫尺，交通路線四通八達(dá)2） 劣勢分析：無綠化可言，周邊居住不好；樓間距僅15米，戶型通風(fēng)不好；不臨主道，出行不方便e、 促銷：賀封頂，見報一周內(nèi)三樓按四樓價銷售，送天然氣、精裝修、契稅、地下式、衛(wèi)生間、廚房、房屋維修基金任一項(xiàng) 戀日人家（小戶型）a、 概況1） 總建筑面積：小戶型50套，8000平方米2） 綠化率：45%3） 開發(fā)商：河南志興實(shí)業(yè)有限公司4） 銷售代理商：證源行房地產(chǎn)咨詢有限公司5） 物業(yè)形態(tài)：多層，頂層復(fù)式6） 工程進(jìn)度：正做外立面，b、 戶型1） 戶型范圍：—2） 戶型種類：平層3種戶型3） 主力戶型及配比：20多平米的占20%，40多平米的占20%,30多平米60%。4） 戶型優(yōu)點(diǎn)：設(shè)計有陽臺5） 戶型缺點(diǎn)：一梯五戶，通風(fēng)采光不好有天然氣，單非獨(dú)立廚房暗衛(wèi)c、 價格（）1） 價格范圍：有特價房：998元/平方米（6樓） 1498元/平方米（3樓）6層：1288元—1401元/平方米2） 均價：1600元/平方米？3） 優(yōu)惠情況：按揭、一次性付款均無優(yōu)惠4） 價格變動：5） 實(shí)例報價：5號樓2單元5層（東戶）05戶戶型：一房 面積：單價：1498元/平米 總房款：按揭付款：首付：13485元，貸款：5萬元15年月供：396元天然氣初裝費(fèi)：3945元（含天然氣灶具：天然氣公司配套品牌——迅達(dá)牌）契稅：1270元 印花稅：19元維修基金：1483元，測繪費(fèi)：19元有線電視初裝費(fèi)：260元 工本費(fèi)：10元， 登記費(fèi)：80元按揭費(fèi)用約1500元d、 綜合分析1） 賣點(diǎn)提煉：價格低廉，交通方便2） 劣勢分析：采光很次，工程粗糙；近鄰火車道、東風(fēng)路菜市場 錦江國際公寓上海年華a、 概況1） 占地面積：100畝2） 總建筑面積：160000平方米（開發(fā)總建），小戶型兩棟28高層，每一層13戶，共500多戶3） 容積率：4） 綠化率：40%5） 開發(fā)商：河南天膺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6） 銷售代理商：荒島房地產(chǎn)工作室7） 物業(yè)形態(tài)：2棟28層高層8） 銷售情況：其中1棟針對散客，10樓以下已全部售空；另1棟只針對團(tuán)購（整層購買），已經(jīng)售出5層b、 戶型1） 戶型范圍：—2） 戶型種類：平層5種3） 主力戶型及配比：%4） 戶型優(yōu)點(diǎn)：戶型緊湊合理配有弧形飄窗設(shè)計5） 戶型缺點(diǎn)：個別戶型有面積浪費(fèi)現(xiàn)象非獨(dú)立廚房得房率低暗衛(wèi)c、 價格（）1） 價格范圍：2953元/平方米（3樓）—4007元/平方米（26樓）2） 均價：3100元/平方米，每層差價30元/平方米3） 優(yōu)惠情況：按揭無優(yōu)惠，一次性付款優(yōu)惠2%4） 實(shí)例報價：10層建筑面積：，單價3178元/平方米，契稅：（2%）2438元維修基金（65元/平方米）2493元印花稅（%）36元 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：80元測繪費(fèi)：（）13元首付款：31876元 貸款：9萬，月供：485元（30年）保險費(fèi)：1700元抵押登記費(fèi)：170元中介費(fèi)：200元公證費(fèi)：180元合計：129186元d、 綜合分析1） 賣點(diǎn)提煉：緊鄰未來大道，盡享CBD繁華便利三重會所，4000平米室內(nèi)海派休閑會所+3000平米奧林匹克中運(yùn)動會所+1000平米私人沙龍升值潛力大身份地位的象征錦江物業(yè)，智能化安保2） 劣勢分析：非獨(dú)立廚房購買人群投資成分較大，有很多不穩(wěn)定因素e、 促銷， 寶隆華庭a、 概況1） 占地面積：9畝2） 總建筑面積：400余套，38000平方米3） 容積率：4） 綠化率：沒有綠化可言，只是頂層有花園5） 開發(fā)商：鄭州寶隆發(fā)展有限公司6） 物業(yè)形態(tài)：1棟16層高層7） 工程進(jìn)度：2003年4月封頂，年底交房8） 物業(yè)管理費(fèi)：（酒店式物業(yè)管理）b、 戶型1） 戶型范圍：—160平方米2） 戶型種類：一居室3種，一室一廳1種，共15種戶型3） 主力戶型及配比：38—77平方米占60%4） 戶型優(yōu)點(diǎn)：廚房相對獨(dú)立5） 戶型缺點(diǎn)：廚房占去了采光面東西朝向（一部分）戶型不方正公私不分明c、 價格（）1） 價格范圍：1888元/平方米—頂層2800元/平方米2） 均價：2500元/平方米3） 優(yōu)惠情況：按揭無優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠3%4） 實(shí)例報價：面積； 4層 單價：2673元 總房款：102670元首付：20670元 貸款： 契稅；2054元 維修基金：2497元 配套5060元 工本費(fèi)：10元 測量費(fèi)：52元 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：80元 按揭保證金：500元首付合計：30923元d、 綜合分析1） 賣點(diǎn)提煉：黃金地段，交通方便2） 劣勢分析： 沒有綠化可言 東西朝向 戶型不方正 車位少，僅300個 時尚PARTY（二期）a、 概況1） 總建筑面積：300余戶2） 開發(fā)商：鄭州新世紀(jì)住宅建設(shè)有限公司3） 銷售代理商：上海富陽機(jī)構(gòu)4） 物業(yè)形態(tài)：一期多層，二期高層。5） 銷售情況：一期已售罄，二期僅剩20余套，5樓還剩4套。6） 工程進(jìn)度：12月份交房b、 戶型1） 戶型范圍：32平米—82平米2） 戶型種類：平層2種，復(fù)式2種3） 主力戶型及配比：32平米和38平米的占80%，復(fù)式占20%4） 戶型優(yōu)點(diǎn)：方正緊湊，南北通透，落地窗部分戶型有落地陽臺 5） 戶型缺點(diǎn)： 非獨(dú)立廚房，無燃?xì)? 復(fù)式樓梯設(shè)計不合理，有面積浪費(fèi)現(xiàn)象 暗衛(wèi)c、 價格（）1） 價格范圍：2480元/平方米—2780元/平方米2） 均價：2630元/平方米3） 優(yōu)惠情況：一次性優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠2%4） 實(shí)例報價：5層朝南 面積： 總價：80558元 一次性：優(yōu)惠3%，78141元，按揭優(yōu)惠2%，78947元 首付：15947元 貸款： 10年月供：667元20年月供：416元 30年月供：334元契稅：1578源 維修基金：2063元 貸款手續(xù)費(fèi)：1200元左右南面和北面通樓層差價：200元/平方米五樓加陽臺（朝北） 總價：104461元 按揭：102372元 首付：21372元 貸款： 30年月供：429元d、 綜合分析1） 賣點(diǎn)提煉：純小戶型時尚社區(qū)4000平米超級會所，生活配套齊全地段較好，盡享繁華智能空間，六大安防酒店式物業(yè)管理，便利服務(wù)（商務(wù)服務(wù)、家政服務(wù)、交友服務(wù)、健康服務(wù)、娛樂休閑服務(wù)、特色服務(wù)）2） 劣勢分析：緊鄰火車道和金水大道，嘈雜；附近沒有公交站牌，出行不方便。周邊綠化較少e、 促銷時尚party免費(fèi)雙飛請你去海南 藍(lán)朝都市e時代a、 概況1） 總建筑面積：一期196套，二期，224套。2） 綠化率：沒有綠化3） 開發(fā)商：鄭州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)開發(fā)公司4） 物業(yè)形態(tài)：兩棟高層建筑，一棟17層，另一棟13層5） 銷售情況：70%6） 工程進(jìn)度：現(xiàn)房b、 戶型1） 戶型范圍：26平方米—56平方米2） 戶型種類：3） 主力戶型及配比： 4） 戶型優(yōu)點(diǎn)：南北朝向大落地窗相對緊湊，沒有面積浪費(fèi)樓兩端的戶型有燃?xì)馊霊?） 戶型缺點(diǎn)：開間小，進(jìn)深大，廚房不獨(dú)立有走廊，門對門，私密性不好c、 價格（）價格范圍：1900元/平米—2720元/平米1） 均價：均價:2100元/平方米2） 優(yōu)惠情況：一次性付款優(yōu)惠3%，按揭無優(yōu)惠，實(shí)際按揭至少可優(yōu)惠2%，有可能優(yōu)惠5%3） 實(shí)例報價：樓層：11層 面積： 總價：首付：2萬元 30年月供：426元/元物業(yè)管理費(fèi)：29元/月 契稅：1980元 維修基金：2554元 保險費(fèi)：891元 代理費(fèi)：200元 公證費(fèi)：200元總首付：25825元d、 綜合分析1） 賣點(diǎn)提煉：交通便利周邊配套齊全西區(qū)唯一的小戶型項(xiàng)目現(xiàn)房2） 劣勢分析：地處西區(qū)，居住環(huán)境惡劣戶型開間小小高層的銷售抗性e、 促銷電腦、空調(diào)、冰箱、家庭影院等實(shí)物促銷 格林假日1） 概況b、 戶型價格價格范圍： c、 綜合分析1） 賣點(diǎn)提煉：劣勢分析五、 鄭州小戶型產(chǎn)品形態(tài)分析樓 盤 名 稱地 段價 格裝 修 情 況配 套青年居易東風(fēng)路、豐慶路交叉口，臨近科技市場均價：2300元/平方米精裝修2800平米會所，地下車庫，室內(nèi)恒溫游泳池，中西餐廳，便利店等戀日人家東風(fēng)路和南陽路交叉口均價：1600元/平方米毛坯房周邊配套齊全七彩時光政七街，農(nóng)業(yè)路均價：2100元/平方米簡裝修周邊有丹尼斯、金博大、銀行等生活配套青春PARTY東三街、兒童醫(yī)院北均價：2300元/平方米精裝修周邊配套齊全上海年華未來大道北段均價：3100元/平方米精裝修三重會所，4000平方米室內(nèi)海派休閑會所+3000平米奧林匹克空中運(yùn)動會所+1000平米私人沙龍時尚PARTY金水路76號均價：2630元/平方米精裝修4000平米超級會所，融餐飲、便利店、美體健身、商務(wù)服務(wù)一體寶隆華庭西大街，緊鄰二七廣場均價：2500元/平方米精裝修頂層花園，周邊配套齊全、交通便利藍(lán)朝e時代建設(shè)路與伏牛路交叉口均價：2100元/平方米精裝修中西餐廳、洗衣中心、頂層花園、健身中心、小型商務(wù)中心格林假日東開發(fā)區(qū)，航海東路與第六大街交叉口均價：1560元/平方米毛坯房網(wǎng)球場、會議中心、超市小戶型是在房地產(chǎn)競爭日益激烈的條件下產(chǎn)生的，是市場細(xì)分的結(jié)果，一般小戶型有以下主要特征： 一種過渡型的物業(yè)形態(tài)； 只能滿足居住者睡眠、休息需求，不具備其他諸如會客、娛樂、餐飲、洗衣等居家功能； 社區(qū)規(guī)模較小，地段相對較好、交通便利，小區(qū)配套或周邊配套齊全； 多為精裝修，總價低，但單價較高； 一般都實(shí)行酒店式服務(wù)或高水平物業(yè)管理。 綠化率低，車位嚴(yán)重缺乏，居住人群復(fù)雜。六、 小戶型購買行為分析及小戶型的目標(biāo)群隨著社會的發(fā)展，人們的生活模式和生活理念發(fā)生了轉(zhuǎn)變，人們的購買行為變得越來越理性化，人們越來越懂得享受生活和投資生活。房地產(chǎn)市場在競爭日益激烈的情況下，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生蛻變，房地產(chǎn)市場開始有高檔市場向大眾市場轉(zhuǎn)移，小戶型應(yīng)運(yùn)而生。 小戶型市場的客戶群主要有兩大類：一、第一次置業(yè)的年輕人；二、二次或多次置業(yè)的人，他們購買小戶型的主要目的是投資謀取回報。 推廣計劃及建議1）4P和4C理論的應(yīng)用所謂4P即指產(chǎn)品、價格、促銷及渠道，四者相輔相成，密不可分。產(chǎn)品是指產(chǎn)品的定位、產(chǎn)品的形態(tài)、產(chǎn)品的功能和產(chǎn)品的包裝等等，產(chǎn)品包括三個層面，即產(chǎn)品的本身，產(chǎn)品的軟包裝和形象及產(chǎn)品的服務(wù)；價格以產(chǎn)品為依托；促銷并不能夠開拓市場，而是刺激客戶對產(chǎn)品的有效需求；有效的營銷渠道是產(chǎn)品推廣的有力保障。對于房地產(chǎn)而言，產(chǎn)品本身指產(chǎn)品的位置、形態(tài)、戶型、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等等；產(chǎn)品的軟包裝和產(chǎn)品的形象是指產(chǎn)品的外觀，產(chǎn)品的立面，產(chǎn)品的環(huán)境、產(chǎn)品的配套和由此產(chǎn)生出來的產(chǎn)品形象；產(chǎn)品的服務(wù)包括售前服務(wù)和售后服務(wù)，售前服務(wù)是營銷推廣中置業(yè)顧問服務(wù)，售后服務(wù)是簽約后的按揭貸款的辦理及房產(chǎn)證的辦理和物業(yè)管理諸多方面。這就要求開發(fā)商開發(fā)商品房時，不僅要注重產(chǎn)品開發(fā)前期的項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位和創(chuàng)新，還要注重產(chǎn)品開發(fā)過程中的質(zhì)量把關(guān)以及售后服務(wù)等一系列問題。房地產(chǎn)價格的定位一定要務(wù)實(shí)，以產(chǎn)品為依托，以市場為導(dǎo)向，注重高性價比，而非偷換概念或概念的炒作，不能追求表面上的風(fēng)光，避免“有價無市”。促銷是營銷中必不可缺的推廣手段，能夠挖掘市場中潛在的客戶，刺激客戶的有效需求。促銷可以使客戶得到心理上或物質(zhì)上的的需求，但現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上的促銷模式千篇一律，缺乏新意，如何將促銷提高一個層次，最大限度的使客戶產(chǎn)生心理共鳴，是一個值得深究的課題?，F(xiàn)在房地產(chǎn)的營銷，樓盤的銷售，基本上還是項(xiàng)目做廣告，銷售員在銷售現(xiàn)場“守株待兔”，開發(fā)商應(yīng)盡可能為客戶提供方便，為客戶節(jié)省時間成本和機(jī)會成本，多方面、復(fù)合渠道搭建一個開發(fā)商、產(chǎn)品和消費(fèi)者