【文章內(nèi)容簡介】 100012002 0 0 7 年上半年 2 0 0 8 年上半年白城市實際利用資金(萬美元)5100615268099407112510202340006000800010000120232023年 2023年 2023年 2023年 2023年白城市人均G D P ( 元)按行業(yè)分 :批發(fā)業(yè)零售額 ；零售業(yè)零售額 ；住宿和餐飲業(yè)零售額 。 01020304050607080901002023年 2023年白城市社會消費品零售額(億元)吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 20 546054845445545054555460546554705475548054852023年 2023年白城市居民人均儲蓄余額(元)%%%%%%%%%%%%2023年 2023年白城市居民恩格爾系數(shù)(億元)9604115350202340006000800010000120232023年 2023年白城市居民可支配收入(元)吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 21 白城市共有星級賓館 14家，旅行社 10家，級景區(qū) 2處，級景區(qū) 4處。 012345672023年 2023年白城市旅游收入(億元)吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 22 白城市經(jīng)濟發(fā)展趨勢： ?國民經(jīng)濟繼續(xù)保持強勢增長。 ?投資規(guī)模擴張拉動建筑業(yè)增長。 ?投資規(guī)模擴大，大項目強勁支撐作用繼續(xù)顯現(xiàn)。 ?消費品市場繁榮活躍，消費需求持續(xù)較快增長。 ?城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)得到改善。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 23 房產(chǎn)市場分析： 近年來，新建住宅樓 638棟、 344萬平方米，住宅建設進入了一個綜合開發(fā)、連片改造、配套建設的新階段，以吉鶴苑、陽光嘉園、百福花園等為代表的住宅建設，在結構、造型、色調(diào)、風格等方面都提高了檔次和品位，市民的居住條件得到了明顯改善；新建了新世紀購物廣場、瑞光商貿(mào)城、開發(fā)區(qū)批發(fā)大世界、中興家居城、吉鶴商都、巴黎商業(yè)街等一大批商場和批發(fā)市場，增強了白城的輻射力和吸引力； 全市棚戶區(qū)改造完成拆遷 30萬平方米，拆遷 3773戶，現(xiàn)已全面開工建設。 2023年，省政府下達白城農(nóng)村泥草房改造任務 2萬戶，現(xiàn)已改造完成 12315戶，正在施工和已備料的戶數(shù)以達 8099戶，預計到年底全市將超額完成 1000戶左右。 2023年，白城著力加強市區(qū)城市基礎設施改造建設。實施綠化工程，對市區(qū) 25條街路、 8處綠地、 10條街路分車島以及公園、廣場等進行了全面綠化，栽植喬灌木 36個品種 14616株，翻整綠地 12300平方米。市區(qū)綠化面積增加到 817萬平方米，綠化率達到 %。實施環(huán)路和廣場維修改造工程，對市區(qū)內(nèi)環(huán)路路面和外環(huán)路路面進行了維護改造鋪裝，共計完成 ，地下鋪設各種管線 4000延長米；改造轉盤廣場 5個，重新設臵了廣場 1個。除環(huán)路外還對兩條路面進行了維修，這是白城市區(qū)環(huán)路 8年來第一次進行全面改造鋪裝。實施造紙廠立交橋維修加固工程，總投資 400萬元對造紙廠立交橋進行全面維修加固。實施白城熱電廠供熱管網(wǎng)改造配套工程，完成鋪裝供熱管線，恢復改造路面 3000米。 實施市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)范化建設工程，對市區(qū) 8條專業(yè)街、 6個重點商品交易市場、 1個商業(yè)中心進行了規(guī)劃建設。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 24 1051062023年 2023年白城市公共建筑面積(萬平方米) 05101520252023年 2023年 2023年 2023年白城市人均居住面積(平方米)2023年 2023年白城市公共建筑竣工面積(萬平方米)2023年白城市房地產(chǎn)新開工面積 棚戶區(qū)改造工程完成拆遷面積 102萬平方米，結轉和新開工面積 。 0608年，白城市共完成拆遷面積 290萬平方米，開工建設面積 308萬平方米，使 3萬多戶城市居民居住條件得到了徹底改善， 5280戶低保家庭享受到住房租金補貼。 09年，計劃改造棚戶區(qū)(危舊房 )150萬平方米以上，建設城市廉租房，發(fā)放住房租賃補貼 33802戶。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 25 2023年房屋建筑施工面積 ，竣工房屋面積 。 0123456782023年 2023年白城市房地產(chǎn)投資(億元)吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 26 白城市房產(chǎn)市場發(fā)展趨勢： 1. 居民住房需求潛力巨大。 2. 房地產(chǎn)開發(fā)起步晚，整體水平較低。 3. 棚戶區(qū)改造，增加了商品房的剛性需求。 4. 經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展將帶來房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速擴張。 5. 城鎮(zhèn)化加快將帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 6. 房地產(chǎn)市場的發(fā)展存在明顯的滯后性。 7. 房地產(chǎn)價格處在較低水平。 8. 房地產(chǎn)市場正處于上升的波動周期。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 27 開發(fā)商應對策略建議： 1. 有效整合資源，增強企業(yè)的競爭實力。 2. 調(diào)整優(yōu)化開發(fā)結構。 3. 立足創(chuàng)新，形成企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的源泉。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 第三部分：連城項目商業(yè)模式概念建議 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 29 總體策略 商業(yè)平臺 項目優(yōu)化建議 業(yè)態(tài)定位建議 市場機會 本案地下商城客觀條件 站前廣場商圈特征 優(yōu)勢 策略 我們需要充分利用項目的地段優(yōu)勢，通過自身的定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，吸引更多的消費者前來消費。 交通的便利性、通暢性和停車的便利性是本項目商業(yè)發(fā)展的關鍵。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 30 ? 百貨公司 ? 超市 ? 銷品茂 ? 精品購物步行街 ? 專業(yè)性市場 ? 大賣場 ? 以上模式均有延伸及變化類型、均以特色主力店、主題商業(yè)帶動。 目前市場上普遍存在的幾種典型商業(yè)模式： 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 31 建議，本案商業(yè)部分采用模式： 一站式復合型休閑購物街區(qū) +特色商業(yè)（奧特萊斯） 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 32 營銷 “白城 奧特萊斯城市廣場” 特色復合型休閑購物街區(qū) ? 項目緊鄰站前廣場，地段優(yōu)勢明顯，堪稱白城地王。 ?“一站式復合型休閑購物街區(qū)” 填補了白城目前商業(yè)模式的空白，有利于形成差異化競爭。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 33 ?定位： “特色品牌”消費場所。 ?規(guī)模：體量并不算大 ?選址：以品質(zhì)特色支撐 ?模式：管理與經(jīng)營分離 ?效益：以主力主題來帶動商業(yè) 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 34 帶租約銷售 產(chǎn)權式銷售 常規(guī) 三種商鋪銷售方式 直接銷售 多用于獨立商鋪或街鋪的銷售，法律關系簡單，易于操作，無后患，缺點是較難控制業(yè)態(tài)品質(zhì)。 一般的租售組合策略： 適用于較成熟的商圈，優(yōu)點是有利于在租約內(nèi)控制業(yè)態(tài)品質(zhì)，缺點是發(fā)展商要承擔較為沉重的租金貼補，而且一旦招商不成功將直接影響項目的整體形象。 在引入大型商家的前提下將商鋪分割成小單位出售，優(yōu)點是可以將商鋪面積控制在小規(guī)模，有利于銷售，缺點是缺乏必要的法律依據(jù)，雖一度風靡，現(xiàn)卻成為政府明令禁止的操作模式。 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 35 分析：本項目周邊居民人口相對較多 ， 其商業(yè)價值較大 ， 在此前提下 ， 不建議以招商為主要工作方向 ， 而應炒作一個主題 ， 引發(fā)投資者對項目升值前景的無限想象 ， 通過直接銷售的方式實現(xiàn)項目盈利預期 。 若要完全考慮商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營 ， 則唯獨通過純招商租賃的形式方可確保 ， 但這與現(xiàn)階段的銷售需求矛盾 ！ 本項目的租售思路 —— 仍以直接銷售為主！ 商業(yè)采用租售配合方法 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 36 項目出 路 輻射區(qū)位 （站前廣場商圈 、 海明東路步行街） 引領經(jīng)營新模式 （室內(nèi)步行街） 倡導消費新觀念 （ 享受生活 、 擁 抱時尚 ） 挖掘潛在的 消費需求 吉林省深度房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 37 點對點招商 通過人脈關系招商 項目洽談會 廣告招商 招商流程： 市場調(diào)研 本案定位