【文章內(nèi)容簡介】 八里片區(qū)供應(yīng)量是其 3倍，且當(dāng)年全部消化完畢，由此可推測建設(shè)路片區(qū)的供應(yīng)量其實(shí)存在不足。 2023年，建設(shè)路片區(qū)供應(yīng)補(bǔ)漲，達(dá) ㎡。 07年上半年土地供應(yīng)166畝，土地成交均價(jià)為 /畝，同比增長 %。 【交通狀況因素】 ? 交通：建設(shè)路片區(qū)道路四通八達(dá)，路況不錯，較少擁堵。公交線路眾多， 1 2 2 7 7 8 11 333等十余路公交車來往，出行極其方便。 ? 地鐵二號線在東三環(huán)設(shè)定出站口，位于沙河堡的新成都站即將修建，東洪路快要貫通。 【自然環(huán)境因素】 ? 自然環(huán)境和地理環(huán)境比較優(yōu)越 ,有沙河流經(jīng) 。沙河流經(jīng)片區(qū)內(nèi)有 ,沙河客家文化景區(qū)、麻石煙云風(fēng)景區(qū)和東郊工業(yè)文明博物館 ,沙河兩側(cè)長長的綠化帶和景區(qū)創(chuàng)造了極佳的人居環(huán)境。 【區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心因素】 : ? 成華區(qū)二環(huán)路東二段 5號，建設(shè)路口，與二環(huán)路實(shí)際距離 200米，相鄰房產(chǎn)都以小高層和高層為主 ? 周邊配套設(shè)施（如公園、學(xué)校等）： ? 金融、服務(wù)機(jī)構(gòu)：中國農(nóng)業(yè)銀行、城市農(nóng)村信用社、中國電信營業(yè)廳 ,跳蹬河郵電 ? 醫(yī)療結(jié)構(gòu)：成華區(qū)社保定點(diǎn)醫(yī)院 ? 生活配套：理工大學(xué)農(nóng)貿(mào)市場 ? 教育配套 :有成華區(qū)小學(xué)南校區(qū)、成都理工大學(xué)、華林小學(xué)、電子科技大學(xué)、成都廣播電視大學(xué)、華西中學(xué)、成都 30中、建設(shè)路小學(xué) , ? 醫(yī)院 :有成都市第六人民醫(yī)院、新鴻醫(yī)院、成華區(qū)保和醫(yī)院、川藥醫(yī)院 , ? 高檔商業(yè)配套 :SM廣場 , 國美電器、蘇寧電器、永樂電器、北京華聯(lián)、家樂福； ? 以及首創(chuàng)引入的伊藤洋華堂 ,菜市有建設(shè)路農(nóng)貿(mào)市場、萬年場農(nóng)貿(mào)市場 ,還有 20 多條公交路線貫穿其中。配套比較成熟完善 , 【區(qū)域價(jià)格差因素】 ? 從價(jià)格方面考察，區(qū)域內(nèi)住宅價(jià)格按月攀升， 2023年樓面地價(jià) 1796元 /m2， 2023年，這一數(shù)據(jù)攀升到 2440元 /m2，漲幅達(dá) 36%。住宅均價(jià) 2023年突破 5000元 /m2大關(guān)，部分樓盤突破 6000元 /m2，直逼 7000元 /m2高線。 ? 據(jù)統(tǒng)計(jì)，龍湖三千里 6月 2日開盤價(jià) 5250元 /m2，高地 6月 7日開盤，均價(jià) 5500元 /m2；首創(chuàng)愛這城 5月開盤均價(jià) 5300元 /m2，6月 5日二批次開盤均價(jià) 5600元 /m2， 6月 10日推出的房源均價(jià)更直逼 6500元 /m2，創(chuàng)造了區(qū)域內(nèi)的歷史新高。這些都說明了區(qū)域市場需求確實(shí)比較旺盛，客戶對品牌開發(fā)商的市場認(rèn)可度普遍較高。八月份后開盤的項(xiàng)目 ,如萬科的金域藍(lán)灣、華潤二十四城、龍湖三千里第二期等的均價(jià)更是突破了 7000，而且有愈演愈烈之勢。 競爭樓盤介紹 競爭樓盤比較 ? 萬科金域藍(lán)灣 ? 首創(chuàng) AZ town ? 通瑞淺水半島 萬科金域藍(lán)灣 首創(chuàng)AZ 淺水半島 龍湖的三千里 swot分析 優(yōu)勢 — strengths 創(chuàng)新精神 ? 創(chuàng)新是現(xiàn)代企業(yè)生存和發(fā)展的必備條件。 ? 1995年開發(fā)的龍湖南苑是第一個(gè)項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)沒有成熟的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，沒有企業(yè)品牌，幾乎是什么都沒有，但龍湖董事長吳亞軍善于學(xué)習(xí)和創(chuàng)新，最終建成后的南苑在建筑、景觀、配套、物業(yè)管理等方面都為重慶樓市樹立了標(biāo)桿。令人印象最深的是當(dāng)時(shí)打出“善待你一生”的廣告，這句廣告詞后來成為當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)界的經(jīng)典，并且延用至今。當(dāng)然，這也是龍湖三千里的經(jīng)營理 善待你一生！ ? 龍湖三千里牽手國際大師，用別墅景觀標(biāo)準(zhǔn)打造小戶型的立體社區(qū)景觀；新穎的蝶形布局，結(jié)合創(chuàng)新板式結(jié)構(gòu)，用豪宅的建筑布局規(guī)劃小戶型建筑平面； 7090平米精致舒適戶型，兩層挑高對翻陽臺，精致陽光房，保證每一戶全面采光、自然通風(fēng)。讓小戶型享受豪宅景致。私密性比較好，盡量避免房間對視的情況生。 規(guī)模優(yōu)勢 ? 在位于城東建設(shè)路的各大地產(chǎn)巨頭之中，龍湖首先贏在了在規(guī)模上。龍湖繼 3月 30日拍得二環(huán)路東二段 1號113畝多地塊之后，加上龍湖三千里項(xiàng)目，成為建設(shè)路用地規(guī)模最大的開發(fā)商，這是龍湖與其它開發(fā)商相比最明顯的優(yōu)勢。這么大的規(guī)模，使得龍湖可以大展拳腳。 成本與服務(wù)優(yōu)勢 ? 龍湖的管理效率是所有這幾個(gè)公司里最強(qiáng)的，有速度有質(zhì)量，業(yè)內(nèi)很多人做不到的事情在這家新銳開發(fā)企業(yè)皆有可能，龍湖的成本比所有這幾家企業(yè)都低。算下來雖然低價(jià)貴點(diǎn)，通過其他的營運(yùn)，基本能和首創(chuàng)持平。同時(shí)龍湖比首創(chuàng)更加具有良好的市場口碑，更加專業(yè)周到的服務(wù)。 ? 龍湖三千里的另一個(gè)競爭對手是萬科金域藍(lán)灣，與萬科相比，龍湖通過價(jià)格優(yōu)勢，快速回籠資金，推進(jìn)項(xiàng)目滾動開發(fā)，避免從產(chǎn)品上與萬科的正面競爭。 規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢 ? 龍湖的規(guī)劃設(shè)計(jì)首先是從消費(fèi)者的長期居感受為出發(fā)點(diǎn)，合理的設(shè)計(jì)與一般的房地產(chǎn)形成對比，使得消費(fèi)者長期受益。并且龍湖與一些世界知名的設(shè)計(jì)公司合作，聘請邁思（亞洲）顧問有限公司為其進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，邁思首席建筑設(shè)計(jì)師江寧說，“我們認(rèn)為，龍湖三千里是邁思最好的作品之一，我們相信她一定能夠顛覆成都對高層住宅的想象。她的韻律感，以及自成一體的氣質(zhì)，在這個(gè)城市都顯得那么獨(dú)具一格，她的優(yōu)雅、她不隨波逐流，她就是三千里?！? ? 在取名設(shè)計(jì)上， AZtown愛這城給人一種故弄玄妙的感覺，然而，“龍湖三千里，于繁華最深處”點(diǎn)醒了夢中人，遠(yuǎn)比首創(chuàng)來得實(shí)在。而淺水半島，一個(gè)成立不久的公司，無論在規(guī)模上、公司人員上，還是資金等方面的實(shí)力，都遠(yuǎn)不及萬科、龍湖這樣的大公司。 物業(yè)管理優(yōu)勢 ? 龍湖的物業(yè)公司秉承“善待你一生”的經(jīng)營理念，在物業(yè)管理中充分體現(xiàn)以人為本的關(guān)懷，以“滿意 +驚喜”的服務(wù)，為所有業(yè)主提供溫馨、全面、周到的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。公司全體員工以踏實(shí)、細(xì)膩、認(rèn)真的工作作風(fēng)，在客戶和行業(yè)中贏得了優(yōu)異的口碑，并獲得了多項(xiàng)榮譽(yù)，同時(shí)也得到中央、地方各級領(lǐng)導(dǎo)的高度贊揚(yáng)。龍湖在重慶起家，其優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理赫赫有名。如今，龍湖又將其物業(yè)優(yōu)勢帶到了成都，在眾多的競爭公司中仍然處于優(yōu)勢地位。 ? 龍湖三千里的物業(yè)管理全國用戶滿意度第一名，絲毫不遜于萬科金域藍(lán)灣的物業(yè)管理，并且相比萬科金域藍(lán)灣 /平米 ?月的物業(yè)管理費(fèi)用，龍湖就更有優(yōu)勢了，建設(shè)路其他樓盤的物管更是望其項(xiàng)背。 比較完善的配套設(shè)施 ? 兼具室外泳池、室內(nèi)恒溫泳池、壁球館的人文社區(qū)。龍湖三千里的配套設(shè)施在建設(shè)路片區(qū)是首屈一指的，較之其它競爭樓盤，龍湖三千里在配套設(shè)施上具有相當(dāng)?shù)母偁巸?yōu)勢。 優(yōu)秀的營銷團(tuán)隊(duì) ? 在此次競爭樓盤調(diào)查中，我們深切感受到，無論是電話訪問，還是現(xiàn)場咨詢，龍湖三千里銷售人員的服務(wù)態(tài)度是最好的，萬科不盡如人意，首創(chuàng)更是放不下其首都老大的架子。業(yè)內(nèi)人士的評價(jià)以及網(wǎng)友的論壇里面，反饋給我們的信息都證明了這一點(diǎn)。 劣勢 — weakness 部分產(chǎn)品設(shè)計(jì)不夠合理 ? 龍湖的產(chǎn)品 太小 太局促，尤其是一期，幾乎每個(gè)房屋的都有 米寬 的房間。 ，很難擺一張合適的床，很難做其他的安排，臥室舒適尺度的面寬小于 3米就很難受了。 ? 龍湖的樣板間幾乎都有改動，因?yàn)樵嫉母窬钟袉栴} ? 成都萬科已經(jīng)將金域藍(lán)灣準(zhǔn)確地定位在“ 成都精英人群的高端居所 ”。通過金域藍(lán)灣產(chǎn)品戶型上的創(chuàng)新，將金域藍(lán)灣的客戶群從建設(shè)路乃至當(dāng)下成都樓市普遍的“ 90平方米大眾型”，細(xì)分為“ 120平方米享受型”，從產(chǎn)品上取得了最大的差異化優(yōu)勢。 ? 三千里顯然沒有做到這一點(diǎn)，從其購房的隊(duì)列來判斷，好像是老少皆宜。 初來乍到 ? 萬科早在 1984年 5月就在深圳成立，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，行業(yè)第一個(gè)全國馳名商標(biāo)。成都萬科成立于 1993年，發(fā)展至今在成都市場已經(jīng)具有相當(dāng)成熟的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。而龍湖 1995年創(chuàng)立于重慶，2023年才在成都首開項(xiàng)目。因此，龍湖三千里在知名度上敗給了萬科金玉藍(lán)灣。 小戶型開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足 ? 此次龍湖在成都開發(fā)的是高層電梯小戶型，而在這 之前龍湖在重慶成功的高層電梯項(xiàng)目基本是大戶型，初次嘗試小戶型更加考驗(yàn)水平， 加上成都人對生活舒適度的要求要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于重慶人，即使小戶型，也不能降低成都人對生活舒適度的要求，這使得顧客對龍湖三千里的信任程度不及其他樓盤。這對于龍湖來講是一個(gè)極大的挑戰(zhàn)，與競爭樓盤比起來，也是劣勢所在。 缺乏一定社會責(zé)任感 ? 與萬科比起來，龍湖在社會責(zé)任感方面比較欠缺。且不談具體對社會公益事業(yè)的貢獻(xiàn)誰大，單在這方面的宣傳上，龍湖就敗在了萬科之下。以理念奠基、視道德倫理重于商業(yè)利益，是萬科的最大特色。萬科認(rèn)為，堅(jiān)守價(jià)值底線、拒絕利益誘惑，堅(jiān)持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報(bào)，是萬科獲得成功的基石。在社會責(zé)任感上，萬科在顧客中間具有較好的口碑。 機(jī)會 —opportunities 房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速 ? 2023年，在國家宏觀調(diào)控政策背景下，成都房地產(chǎn)開發(fā)投資呈逐月強(qiáng)勢增長態(tài)勢，商品房施工面積大幅增長；房地產(chǎn)市場總體供需兩旺，商品房供需總量均創(chuàng)歷史新高；商品住宅市場表現(xiàn)活躍，是房地產(chǎn)市場主要增長點(diǎn)；住房價(jià)格漲幅回落，但仍然處于高位。 ? 今年成都乃至全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展達(dá)到了一個(gè)新的高度，房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展無疑給龍湖這樣的房地產(chǎn)公司帶來了機(jī)遇。 區(qū)域發(fā)展 ? 在政府的規(guī)劃之下，東邊住窮人的時(shí)代已經(jīng)過去了。隨著東郊的“騰籠換鳥” ? 城東東調(diào)置換出大量土地，九大實(shí)力開發(fā)商的先后進(jìn)駐讓這個(gè)區(qū)域成為一個(gè)新的戰(zhàn)略高地。于是在這里，我們看到了成都房地產(chǎn)史上規(guī)模最大、起點(diǎn)最高的一次新都市主義復(fù)興。一年內(nèi)，建設(shè)路的三次“大增兵”讓這個(gè)區(qū)域充滿了硝煙彌漫的味道，同時(shí)建設(shè)路板塊一年之內(nèi)漲了近三倍的地價(jià)，對龍湖地產(chǎn)來講的確是一個(gè)好兆頭。 ? 城東建設(shè)路的發(fā)展才剛剛起步，對于龍湖而言，在這片土地上還會有更大的發(fā)展，更多的機(jī)會。 激情高漲的投資熱 ? 眼下，流動性過剩， CPI指數(shù)，通貨膨脹等這些經(jīng)濟(jì)學(xué)的專業(yè)名詞都觸及到一個(gè)熱門詞語“投資”，其中相當(dāng)大的比重投入到樓市里。除此之外還有外國的熱錢看好中國市場或者瞅準(zhǔn)了人民幣升值，把錢砸向了中國樓市。 威脅 — threats 國家宏觀調(diào)控政策 ? 由于房價(jià)的上漲已經(jīng)影響到了整個(gè)國家的民生問題，國家已經(jīng)對整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控，并且頒布一些法律法規(guī)進(jìn)行限制。 ? 例如最近出臺的政策： ? 建設(shè)部 .發(fā)展改革委 .財(cái)政部 .國土資源部 .人民銀行 .稅務(wù)局 .銀監(jiān)會七部委 5月11日《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》 ? ９月５日 《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》 指出，當(dāng)前土地管理特別是土地調(diào)控中出現(xiàn)了一些新動向、新問題，建設(shè)用地總量增長過快，低成本工業(yè)用地過度擴(kuò)張，違法違規(guī)用地、濫占耕地現(xiàn)象屢禁不止，嚴(yán)把土地“閘門”任務(wù)仍然十分艱巨。針對上述問題，《通知》從以下八個(gè)方面向各省、自治區(qū)、直轄市人民政府和國務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)提出明確要求：進(jìn)一步明確土地管理和耕地保護(hù)責(zé)任，切實(shí)保障被征地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計(jì)，規(guī)范土地出讓收支管理，調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費(fèi)政策，建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，強(qiáng)化對土地管理行為監(jiān)督檢查，嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為。 ? 10月 9日 《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》 規(guī)定對建設(shè)用地使用權(quán)的名稱和空間范圍，關(guān)于招標(biāo)拍賣掛牌出讓范圍等做出了明確界定，鑒于物權(quán)法明確將工業(yè)用地出讓納入招標(biāo)拍賣掛牌范圍，規(guī)定明確將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。規(guī)定還對關(guān)于掛牌出讓截止問題，關(guān)于繳納出讓價(jià)款和發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書問題等作了進(jìn)一步明確和修改。 ? 2023年 9月 27日晚 11點(diǎn)許，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會網(wǎng)站同時(shí)發(fā)布《中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》 ?！锻ㄖ吩谥厣暝蟹康禺a(chǎn)信貸調(diào)控政策的同時(shí)，重點(diǎn)調(diào)整和細(xì)化了房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費(fèi)貸款管理政策。 ? 央行 927日出臺的政策對房地產(chǎn)市場影響頗深。深圳房地產(chǎn)明顯降溫，十月供應(yīng)量大增二成交量下降三分之一。成都目前也呈現(xiàn)出觀望狀態(tài) ，秋交會上這一點(diǎn)尤為突出，雖然看房者擠爆了會場，但買房的還是不算太多，大多數(shù)購房者都只是收集了大量的樓盤資料。這對于即將開盤龍湖三千里，是一個(gè)不小的威脅。 次債危機(jī)帶來的警示 ? 美國的次貸問題，簡單說就是低收入者無法償還高息貸款，導(dǎo)致整個(gè)金融鏈條的動蕩。對于我國來說，眼下樓市過熱已成不爭的事實(shí)。在任何一個(gè)市場上，沒有只漲不跌，樓市也不例外。未來樓市調(diào)整是必然的，只是時(shí)間早晚的問題。在我國樓市的調(diào)整格局中，也會出現(xiàn)貸款違約率上升的問題。 ? 其實(shí)，中國的住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)可能比美國次級債券風(fēng)險(xiǎn)還要高。因?yàn)?，從住房按揭的對象來看，美國次級債券的次級貸款人信用還有等級之分 (即 次級信用 )，但對中國的按揭貸款者來說，估計(jì)其中很大部分人甚至連 次級信用 都沒有。這是因?yàn)榻鼛啄陙?，凡是個(gè)人要申請住房按揭貸款，沒有誰是不