【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 劣勢(shì)：客戶對(duì)于建筑形態(tài)的接受程度有待加強(qiáng)。項(xiàng) 目 實(shí)景圖2023年進(jìn)駐長(zhǎng)春。以 “先 ”取勝市場(chǎng)，高端項(xiàng)目形象被市場(chǎng)認(rèn)可項(xiàng)目產(chǎn)品：?jiǎn)误w /獨(dú)院 /聯(lián)排 /雙拼 /別墅綜合型產(chǎn)品形態(tài)，已取得市場(chǎng)良好的認(rèn)可度。營(yíng)銷推廣：低調(diào)宣傳戶型面積： 150330平方米價(jià)格區(qū)間： 50450萬元n 項(xiàng)目分析l 區(qū)域市場(chǎng)中的產(chǎn)品是中端、低端（普宅）以及 高端（單體別墅），中高端的產(chǎn)品（聯(lián)排）少。l 未來區(qū)域內(nèi)的中端、中低端產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)隨著新項(xiàng)目的陸續(xù)上市將進(jìn)一步加劇， 中高端、高端產(chǎn)品則較為稀缺。l 目前項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品稀少，其他區(qū)域如 中海、萬科將成為我們的 “參照藍(lán)本 ”， 開拓區(qū)域內(nèi)新的市場(chǎng)。l 通過區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目的廣告引導(dǎo)，市民對(duì)高新區(qū)有了一定的認(rèn)知。區(qū)域市場(chǎng)掃描 思 考區(qū)域市場(chǎng)掃描區(qū)域市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較少 ，區(qū)域環(huán)境逐漸改善保利 項(xiàng)目的進(jìn)入，為 “改變 ”而來 ……“利用馬拉松跟隨策略 ”吸取精華，樹立區(qū)域的 品牌奇葩。競(jìng)爭(zhēng)分析n 潛在對(duì)手項(xiàng)目n 在售項(xiàng)目n 即將推出項(xiàng)目2Partn凈月大街 5399號(hào) n單體、聯(lián)排、雙拼別墅1期已售罄，二期即將推出n建筑風(fēng)格： 南加州 原味別墅n起價(jià)： 7000元 /平全國(guó)開發(fā)連鎖品牌效應(yīng)萬科 蘭喬圣菲n二道區(qū)經(jīng)緯南路 709號(hào) n多層、高層14期全部售罄n容積率： ： 6棟 /主力戶型： 140150平方米n 第 5期：起價(jià) 3800元 /均價(jià) 4000元 /最高價(jià) 6000元品牌認(rèn)知度高萬科 上東區(qū)n凈月區(qū)臨河街 7477號(hào)n總占地 70萬平方米n均價(jià)： 10000元 /平方米；n起價(jià)： 228萬元 /套；最高價(jià)： 488萬元 /套n容積率： ： 50%n熱銷產(chǎn)品：280440㎡ 聯(lián)排 /雙拼別墅天鵝堡 160㎡ 220㎡ 電梯洋房同步熱銷。大品牌地產(chǎn) /子品牌聯(lián)動(dòng)中海 萊茵東郡n凈月區(qū)南環(huán)路與彩織街交匯處 (中海水岸春城以西 )n起價(jià) 4300元 /均價(jià) 4700元 /最高價(jià) 6880元n高層：均價(jià) 4300元 /㎡ /起價(jià) 3680元n容積率： n面積區(qū)間： 96180平n英倫建筑風(fēng)格市場(chǎng)品牌大盤產(chǎn)品中海 水岸馨都競(jìng)爭(zhēng)分析n 潛在對(duì)手項(xiàng)目n 在售項(xiàng)目n 即將推出項(xiàng)目2Partn朝陽區(qū)南湖大路與工農(nóng)大路交匯處n占地面積 46000平方米n總建筑面積 69000平方米n平層、復(fù)式 （ 5F、 8F）n容積率： n公交線路： 252路、 6路、 277路 n長(zhǎng)春凈月旅游開發(fā)區(qū) /占地92萬平方米n國(guó)際頂級(jí)半山別墅中海 南湖 1號(hào) 和黃 御翠園n項(xiàng)目位置：凈月區(qū)凈月大街 4775號(hào) n占地： 200萬平方米n產(chǎn)品形態(tài)：別墅 獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼、花園洋房n首期產(chǎn)品：中信城 拉斐莊園單體 別墅 /中信城 普羅旺斯聯(lián)排別墅n公交線路： 102路、 120路、 160路、輕軌n中信城 外展廳 已正式啟用，香格里拉 3樓大廳規(guī)模最大高端 超大國(guó)家花園城中信城n項(xiàng)目位置：凈月區(qū)臨河街與南環(huán)路交匯處n總占地面積近 26萬平米，總建筑面積約 23萬平米n產(chǎn)品形態(tài)：聯(lián)排、單體別墅、高層 一期為聯(lián)排和單體別墅；二期正在規(guī)劃中；三期是高層；聯(lián)排、單體別墅在 9月封頂。n容積率： n交通配套： 112路、輕軌、 17路、 225路 n西班牙 建筑風(fēng)格“低密度的高檔社區(qū) ” 力旺 弗朗明歌競(jìng)爭(zhēng)分析n 潛在對(duì)手項(xiàng)目n 在售項(xiàng)目n 即將推出項(xiàng)目2Partn項(xiàng)目地址：高新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷大街 2023號(hào)n用地面積 (平方米 )110000；一期開發(fā) 20萬 ㎡ ，目前已成為現(xiàn)房；二期約開發(fā)24萬 ㎡ ，三期約為 20萬 ㎡ .n總建筑面積 (平方米 )110000；容積率 ；綠化 45%n一期、二期現(xiàn)房均價(jià)在 2880元 /㎡ 。三期小戶型起價(jià) 2938元；均價(jià) 3000元；最高價(jià) :3488元n交通： 267路、 129路、 143路、 239路、 193路以 “價(jià) ”取勝中低端客戶需求高新 怡眾名城216。項(xiàng)目位置：高新技術(shù)開發(fā)區(qū)光谷大街與飛躍路交匯處216。起價(jià) 2400元 /平方米；均價(jià) 2900元 /平方米 ；最高價(jià) 3980元 /平方米216?？傉嫉?25萬平方米、總建面積 36萬平方米、容積率： 、綠化 35%216。公交線路： 267路、 134路、 239路、 193路、 9路、 20路、輕軌216。一期在售戶型面積 98180平方米 （二居室 79100平 /三居室 110130）216?？們r(jià)： 25—60 萬元以 “價(jià) ”取勝中低端客戶需求咖啡小鎮(zhèn)中低端（ 普宅 產(chǎn)品），以 價(jià)格取勝 市場(chǎng)高端（ 別墅 ）產(chǎn)品，以 品牌、產(chǎn)品、區(qū)位環(huán)境贏 得市場(chǎng)n 分析小結(jié)致勝箴言誰把握了市場(chǎng)誰就是贏家誰把握了客戶誰就是贏家致勝核心n 壟斷高新區(qū)、汽車產(chǎn)品開發(fā)區(qū)客戶n 爭(zhēng)取最大朝陽區(qū)、綠園區(qū)客群n 放眼全城精英客群定位關(guān)鍵點(diǎn)之一：知己 知彼，方能百戰(zhàn)不殆審視項(xiàng)目，從自身 尋找核心賣點(diǎn)項(xiàng)目理解n SWOT分析n 地理位置n 規(guī)劃3Part地處長(zhǎng)春市西南板塊高新區(qū)硅谷大街項(xiàng)目理解 地理位置n 地理位置整個(gè)小區(qū)以單體、聯(lián)排、雙拼等別墅為主，輔有高層、公寓等產(chǎn)品形態(tài)項(xiàng)目東側(cè)：別墅高端產(chǎn)品項(xiàng)目西側(cè)：高層產(chǎn)品總占地面積： 54萬平方米容積率 綠化率達(dá) 40%以上建低密度高檔社區(qū)項(xiàng)目理解 項(xiàng)目規(guī)劃n 規(guī)劃n品牌優(yōu)勢(shì)：品牌價(jià)值前 5強(qiáng)綜合實(shí)力排名第一國(guó)資委下屬房地產(chǎn)公司綜合實(shí)力第一位n品牌劣勢(shì)：目前長(zhǎng)春市場(chǎng)對(duì)保利品牌整體認(rèn)知度不高產(chǎn)品質(zhì)量和企業(yè)誠(chéng)信的保證汲取全國(guó)成功開發(fā)的多個(gè)別墅項(xiàng)目的精華發(fā)揮業(yè)已初步形成的全國(guó)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)積累客源保利地產(chǎn)品牌所能帶來的項(xiàng)目理解 SWOT分析n 品牌地理位置n優(yōu)勢(shì)：位于長(zhǎng)春市西南板塊，屬于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，隨著新政府的南遷，未來城市的中心，前景廣闊。n劣勢(shì)：較市中心，項(xiàng)目地理位置顯得略偏。保利項(xiàng)目n 地理位置周邊環(huán)境n優(yōu)勢(shì)：自然環(huán)境較好，項(xiàng)目周邊多為大片的綠色樹木，項(xiàng)目?jī)蓚?cè)已經(jīng)具一定的居住氛圍。n劣勢(shì)：區(qū)域內(nèi)不缺乏自然生態(tài)景觀中高檔住宅n 周邊環(huán)境n劣勢(shì)：目前區(qū)域內(nèi)公交線路較少。193路 /衛(wèi)星花園 — 歐亞賣場(chǎng)129路 /汽貿(mào)城 — 寬平大橋 — 萬順239路 /創(chuàng)業(yè)大廈 — 紅旗街 — 公交醫(yī)院硅谷大街保利項(xiàng)目輕軌硅谷大街站交通環(huán)境n優(yōu)勢(shì)：輕軌開通，距離項(xiàng)目?jī)H 200米的距離， 239路公交車，途經(jīng)紅旗商圈。n交通條件學(xué)校群集：吉林大學(xué)城、動(dòng)畫學(xué)院、交通學(xué)院、萊姆頓學(xué)院 ……教育配套比較完善。 吉大前衛(wèi)校區(qū)吉大萊姆頓學(xué)院長(zhǎng)春大學(xué)吉大經(jīng)濟(jì)信息學(xué)院吉林建筑工程學(xué)院工業(yè)大學(xué)n 教育配套產(chǎn)品形態(tài)大型的全新復(fù)合高端住宅。集別墅、公寓、情景洋房、高層等產(chǎn)品為一體。區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目很少，是我項(xiàng)目最大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。長(zhǎng)春保利聯(lián)排別墅外立面 2長(zhǎng)春保利小高外立面長(zhǎng)春保利聯(lián)排別墅外立面 1n 產(chǎn)品形態(tài)精選了保利地產(chǎn)各地別墅項(xiàng)目中最暢銷的產(chǎn)品戶型加上保利對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的一貫追求。同時(shí)，結(jié)合市場(chǎng)需求及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品規(guī)劃。因此，品質(zhì)將成為我們項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)之一。PK長(zhǎng)春中海產(chǎn)品n 產(chǎn)品品質(zhì) 保利物管公司是具備國(guó)家 一級(jí)資質(zhì) 的國(guó)有專業(yè)物業(yè)管理公司，擁有多名原 國(guó)家紅旗班成員 ，其 “ 管理無盲點(diǎn)，服務(wù)無挑剔，業(yè)主無怨言 ” 的品牌服務(wù)已經(jīng)贏得了廣大業(yè)主的認(rèn)可。n 物業(yè)管理n優(yōu)勢(shì)：市政府南遷 的帶動(dòng)， 融創(chuàng)、天安等大型項(xiàng)目不斷成熟，臨 大學(xué)城、一汽廠區(qū)， 西南板塊整體的 居住價(jià)值和投資價(jià)值 將日益提高，南部板塊正蓄勢(shì)待發(fā)，成為吸引 購(gòu)房者的選房目標(biāo) 。 n劣勢(shì)：區(qū)域尚未成熟，市民對(duì)區(qū)域整體認(rèn)知度和接受度不高， “ 富人區(qū) ” 的概念影響面局僅限于行業(yè)內(nèi)人士。n 周邊區(qū)域影響融創(chuàng)上城保利項(xiàng)目天安第一城 中海萊茵東郡和黃御翠園 萬科蘭喬圣菲月潭林墅中信城力旺弗朗明歌2023年，短時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)新增中高端項(xiàng)目較多，總占地面積 500多萬平方米。對(duì)我項(xiàng)目形成 巨大威脅。優(yōu)山美地森林華墅n 市場(chǎng)的影響 優(yōu)勢(shì)（ Strength） 劣勢(shì)（ Weakness）機(jī)會(huì)（ Opportunity） 威脅（ Threat）?…?…?…大體量開發(fā)，具備規(guī)模效應(yīng)；本案產(chǎn)品豐富，綜合型高端社區(qū)；市政府南遷，項(xiàng)目未來升值空間大；?…?…?…地塊周邊配套不成熟；保利品牌優(yōu)勢(shì)，短時(shí)間內(nèi)無法凸顯；交通不便利；市政府南遷所帶來的機(jī)會(huì)；?…?…?…政府政策扶持區(qū)域未來發(fā)展；區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目不多；區(qū)域市政、生活配套緩慢；?…項(xiàng)目開發(fā)量大，周期長(zhǎng)，市場(chǎng)和政策具較大不定因素；?…?… 同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)激烈。項(xiàng)目理解 SWOT分析品牌力近臨未來市政府 /交通逐漸改善 /居住環(huán)境佳 /前景看好坐擁眾多學(xué)校 /教育配套完善 /人文色彩濃厚臨汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、一汽職工家屬區(qū) /區(qū)內(nèi)高新產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá) /…… 思 考216。 保利品牌實(shí)力 VS 市民對(duì)保利品牌認(rèn)知度不高216。 城市 “ 富人區(qū) ” 概念 VS 目前區(qū)域內(nèi)高端產(chǎn)品稀少 ,不足支撐216。 地塊交通便利已開通輕軌 VS 目前公交線路較少216。 教育配套完善 VS 城區(qū)交通更為便利216。 項(xiàng)目園林景觀 VS 目前尚未呈現(xiàn) /競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目已完善從硬件條件上來看， 并 不具備絕對(duì)的優(yōu)勢(shì) 定位關(guān)鍵點(diǎn)之二：誰把握了客戶誰就是贏家！尋找 目標(biāo)客戶 共性 ……客群分析4Part哪些人有能力且有需求消費(fèi) 40—400 萬的中高端產(chǎn)品？戶型面積在 90400平方米（電梯高層、多層、獨(dú)棟 /聯(lián)排 /雙拼 /疊加別墅）以融創(chuàng) 上城、天安 第一城為參考樣本尋找核心客戶、重要客戶、次要客戶個(gè)體私營(yíng)業(yè)主35%一汽中高層管理16%各大院校高層管理12%政府公務(wù)員17%高新技術(shù)人群15%其他人群5%個(gè)體私營(yíng)業(yè)主 一汽中高層管理 各大院校高層管理政府 /公務(wù)員 區(qū)域內(nèi)高新技術(shù)人才 其他人群n 融創(chuàng) 上城客戶來源分