【文章內(nèi)容簡介】 需求。 雖然就現(xiàn)有條件預測后市政策對本項目影響有限，但是應警惕國家開發(fā)政策風險（大亞灣規(guī)劃）、城際關(guān)聯(lián)性開發(fā)政策風險。 周邊項目入市時機難以把握，本項目面臨競爭壓力較大，建議本項目就目前大好形勢之下盡早入市，搶占先機。 21 本報告嚴格保密 大亞灣區(qū)供應集中，大盤時代來臨，未來競爭不明確 峰景灣 新天名城 SOHO世紀 中天彩虹城 富康國際 在售樓盤 擬售樓盤 海韻 國際 菩提園 1期 菩提園 2期 熊貓國際 2期 熊貓國際 1期三組團 康匯花園 地塊 8號 君豪國際公寓 1期 君豪國際公寓 2期 地塊 9號 地塊 10號 南山國際 已售樓盤 惠陽區(qū) 房地產(chǎn)市場 — 大亞灣戰(zhàn)國圖 坪山 葵涌 萬科 17英里 金眾項目 珠江東岸 聽濤雅苑 22 本報告嚴格保密 廣場明珠 惠景豪苑 半島一號 1期 錦繡豪苑 2期 華星 〃 金碧雅苑 1期 隆基天地廣場 東方新城 1期 本因坊 寶家園 都市廣場 潤鑫花園 麗江花園 尚城世家 1期 壹品上城 2期 信和苑 2期 華茂 傾城名鉆 長鴻花園 1期 河濱世紀華城 華宇 〃 開城公寓 中豪華廈 中豪國際 峰景左岸 城市麗景 在售 擬售 錦上花 華星 〃 金碧雅苑 2期 天安淡水項目 惠陽區(qū)快速成長，集約發(fā)展 已售 錦繡豪苑 3期 海岸物業(yè)項目 SOHO世紀 富康國際 中天彩虹城 惠陽 CBD 秋長鎮(zhèn) 惠陽商業(yè)中心區(qū) 房地產(chǎn)市場 — 惠陽戰(zhàn)國圖 世貿(mào)廣場 23 本報告嚴格保密 所屬片區(qū) 樓盤名稱 戶型及比例 主力戶型 大亞灣區(qū) 熊貓國際一期三組團 2房： 83— 91平方米占 21% 3房： 126－ 128 平方米占 43% 4房： 147153 平方米占 36% 3房： 120— 128平方米 4房： 147— 157平方米 菩提園一期 3房： 153 平方米占 17% 4房： 204－ 298 平方米占 83% 峰景灣 2房： 7179平方米占 23% 3房： 8793平方米占 46% 4房： 117118平方米占 31% 海岸國際公寓 1房： 44－ 52 平方米占 70% 2房： 97平方米占 10% 3房： 118－ 121 平方米占 20% 康匯花園 3房： 128－ 136平方米占 69% 4房： 157平方米占 23% 復式： 230 – 239平方米占 8% 君豪國際公寓一期 單房： 28－ 34 平方米占 38% 1房： 3650 平方米占 31% 2房： 61－ 71 平方米占 31% 惠陽區(qū) 華星金碧雅苑一期 3房： 131133平方米 占 20% 4房： 143151平方米 占 70% 5房： 155平方米占 10% 2房： 70— 90平方米 3房： 120— 130平方米 壹品上城 1房： 4050平方米占 60% 2房： 5060平方米占 40% 中雄廣場明珠 1房： 20% 2房： 占 35% 3房： 45% 都市廣場 1房： 80% 2房： 占 20% 半島一號一期洋房 2房： 8091平方米占 50% 3房： 120130平方米占 33% 4房： 140150平方米 占 12% 隆基天地廣場 1房： 43－ 50平方米占 20% 2房： 70－ 90平方米占 25% 3房： 124－ 160平方米占 55% 麗江花園 2房： 20% 3房： 100130平方米占 70% 4房： 200210平方米占 10% 大亞灣區(qū)在售樓盤主要以 3房和 4房為主，面積大于惠陽區(qū) ?戶型構(gòu)成對比： 大亞灣區(qū)與惠陽區(qū)在售住宅主力戶型差異大。大亞灣區(qū)在售樓盤主要以 3房和 4房為主， 3房面積為 120— 128平方米，占32%，四房面積為 147— 157平方米，占 29%；而惠陽區(qū)主要以 2房和 3房為主， 2房面積為70— 90平方米，占 27%， 3房面積為 120— 130平方米，占 32%。 房地產(chǎn)市場 — 大亞灣戶型構(gòu)成 24 本報告嚴格保密 所屬片區(qū) 樓盤名稱 戶型創(chuàng)新 賣點 與本項目擬合度 大亞灣區(qū) 熊貓國際一期三組團 客廳、餐廳獨立布局，增加空間層次感和私密性，超大景觀陽臺 形象、園林、居住環(huán)境 ★ ★ ★ 菩提園一期 寬敞進道、寬大客廳、三陽臺布局 園林、景觀 ★ ★ ★ 峰景灣 無創(chuàng)新 價格 ★ 海岸國際公寓 超寬面觀景大幅玻璃 價格 ★ 康匯花園 無創(chuàng)新 地段 ★ ★ 君豪國際公寓一期 結(jié)構(gòu)簡約，緊湊實用，投資型戶型 戶型 ★ ★ ★ 惠陽區(qū) 華星金碧雅苑一期 超大入戶花園和景觀陽臺 園林 ★ ★ 壹品上城 無創(chuàng)新 地段 ★ ★ 中雄廣場明珠 超大陽臺，入戶花園 地段、景觀 ★ ★ 都市廣場 投資型戶型 地段 ★ ★ 半島一號一期 特設玄關(guān)，客、餐廳全明設計，所有房間觀景窗設計 形象、園林、戶型、居住環(huán)境 ★ ★ 隆基天地廣場 投資型戶型，分布合理 地段 ★ ★ 麗江花園 主臥南向 270度落地凸窗，精品入戶花園，超寬陽臺 品牌開發(fā)商、地段、景觀 ★ ★ ★ ★ 假定本項目擬合條件：地段、形象、戶型 大亞灣戶型亮點頻現(xiàn)，個別堪比深圳，初始賣點為主（價格） ?戶型創(chuàng)新對比： 大亞灣和惠陽片區(qū)在售樓盤大部分戶型各有千秋，個別樓盤戶型設計新穎，例如：熊貓國際一期三組團 —— 客廳、餐廳獨立布局，增加空間層次和隱私，客廳和臥室共享超大陽臺，并注重南北通透等。 ?賣點對比： 大亞灣區(qū)主要以初始為主要賣點，如價格和地段，而形象、居住環(huán)境、物業(yè)管理等方面較少。 房地產(chǎn)市場 — 大亞灣戶型特點 25 本報告嚴格保密 熊貓國際一期三組團 —— 戶型展示：引導韓式居住潮流，動靜區(qū)分離 超大景觀陽臺 獨立客廳 戶型方正，南北通透 客廳餐廳獨立布局 超大廚房空間 三室兩廳 建筑面積：約 — 兩室兩廳 建筑面積：約 前后分設觀景及生活陽臺 客廳、餐廳分離布局，功能分區(qū)科學 整體戶型方正實用，通透更敞亮 尺度講究的凸窗，充分照顧采光及觀景 房地產(chǎn)市場 — 重點項目案例 26 本報告嚴格保密 君豪國際公寓一期 —— 戶型展示： 公寓樓客廳和臥室共享大陽臺 ② ① ① ② 一房一廳： 36— 50平方米 兩房一廳： 61— 71平方米 戶型創(chuàng)新分析： 客廳和臥室共享超大陽臺，并注重南北通透 戶型時尚簡約，舒適怡人 設計緊湊實用，功能分區(qū)清晰、合理 房地產(chǎn)市場 — 重點項目案例 27 本報告嚴格保密 所屬片區(qū) 樓盤名稱 均價（元 / 平方米） 加權(quán)均價（元 / 平方米） 大亞灣 熊貓國際一期三組團 4200 2845 菩提園一期 3400 峰景灣 3200 海岸國際公寓 2450 康匯花園 3000 君豪國際公寓一期 3000（含 350裝修） 惠陽 都市廣場 3700（含 400裝修） 3465 中雄廣場明珠 3600 錦繡豪苑二期 2100 半島一號一期 一期最后一批單位價格未定 本因坊 〃 寶家園 3200 麗江花園 3700 尚城世家一期 二期均價未定 隆基天地廣場 3800（含 480裝修） 潤鑫花園 2780 華星金碧雅苑一期 2800 東方新城一期 3400 信和苑 2期 2300 壹品上城 4500 惠景豪苑 2380 大亞灣區(qū)在售樓盤價格低于惠陽區(qū)，但品質(zhì)大盤價格高達 4200元 /平方米 ?價格對比： 大亞灣在售樓盤加權(quán)均價為 2784元 /平方米，低于惠陽區(qū) 620元 /平方米，其中熊貓國際一期三組團由于成功異地營銷策略和高端形象，銷售價格最高，達 4200元/平方米，因此拉升了片區(qū)銷售價格。 注：加權(quán)均價已扣除裝修標準 房地產(chǎn)市場 — 大亞灣價格現(xiàn)狀 28 本報告嚴格保密 所屬片區(qū) 樓盤名稱 小區(qū)配套 市政配套 大亞灣 熊貓國際一期三組團 銀行、游泳池、網(wǎng)球場、會所、餐廳、幼兒園、超市 大亞灣中心幼兒園 、大亞灣管委會、地稅局 菩提園一期 游泳池、娛樂區(qū)、會所、網(wǎng)球場 西區(qū)中學、興漢小學、大亞灣西區(qū)醫(yī)院、響水河超市、上楊度假村 峰景灣 籃球場、商業(yè)群樓 西區(qū)中學、興漢小學、大亞灣西區(qū)醫(yī)院、響水河超市、上楊度假村 海岸國際公寓 酒吧、餐廳 三星購物廣場 、大亞灣人民醫(yī)院、大亞灣郵局、大亞灣中心幼兒園、大亞灣管委會、地稅局 康匯花園 中心花園、會所、幼兒園 紅樹林公園、體育中心、市政廣場、大亞灣管委會、地稅局 君豪國際公寓一期 商業(yè)街 西區(qū)中學、興漢小學、大亞灣西區(qū)醫(yī)院、響水河超市、上楊度假村 惠陽 華星金碧雅苑一期 游泳池、商業(yè)群樓 惠陽區(qū)實驗小學、淡水六小、惠陽人民醫(yī)院 壹品上城 空中花園、會所、商業(yè)群樓 好宜多購物廣場、沃爾瑪購物廣場 中雄廣場明珠 商業(yè)群樓 市政廣場、中醫(yī)院、圖書館、雅園小學、三和醫(yī)院 都市廣場 商業(yè)群樓、空中園林 市政廣場、中醫(yī)院、圖書館、雅園小學、三和醫(yī)院 半島一號一期 會所、臨時幼教中心、體育公園、高爾夫球場、 市政廣場、中醫(yī)院、雅園小學、三和醫(yī)院 隆基天地廣場 商業(yè)群樓 市政廣場、中醫(yī)院、圖書館、雅園小學、三和醫(yī)院 麗江花園 健身房、超市、咖啡廳、兒童游樂設施、商業(yè)步行街、雙會所 市政廣場、中醫(yī)院、圖書館、雅園小學、三和醫(yī)院 不齊全，生活環(huán)境有待進改善，居住氛圍弱 ?配套設施對比： 大亞灣區(qū)樓盤配套主要是會所、商業(yè)群樓、娛樂場、球場、學校、醫(yī)院、政府機構(gòu)等，但目前投入運營較少，居住生活環(huán)境落后于惠陽區(qū)。但小區(qū)和市政配套規(guī)劃新，建設無障礙，相信后期配套設施完善，小區(qū)入住率和居住氛圍必將上升。 房地產(chǎn)市場 — 大亞灣產(chǎn)品配套 29 本報告嚴格保密 所屬片區(qū) 樓盤名稱 客戶群體 大亞灣 熊貓國際一期三組團 龍崗廠區(qū)中高級管理人員，深圳投資客，中海殼牌及周邊企業(yè)中高級管理人員 菩提園一期 深圳、香港養(yǎng)老和投資客戶，周邊公務員、企業(yè)中級管理人員 峰景灣 深圳及其他外地投資客戶，中海殼牌及周邊企業(yè)中級管理人員 海岸國際公寓 深圳及其他外地度假、投資客戶，澳頭及海港廠區(qū)的投資客 康匯花園 周邊公務員，部分大亞灣本土客戶 君豪國際公寓一期 龍崗及深圳投資客，部分大亞灣和惠陽的投資客、企業(yè)白領 惠陽 華星金碧雅苑一期 大亞灣廠區(qū)企業(yè)管理者、惠陽本土居民（主要用于換房） 壹品上城 深圳和本土投資客為主 中雄廣場明珠 深圳、惠州投資客，以及周邊原始居民、政府公務員（自?。? 都市廣場 深圳及惠州投資客，以及本地居民 半島一號一期 深圳投資客戶、深惠來往的商務客 隆基天地廣場 深圳、惠州投資客，以及周邊原始居民、政府公務員（自?。? 麗江花園 政府公務員、商務人士、深圳投資客和香港人 深圳客戶撐起大亞灣住房需求半邊天，投資市場前景樂觀 大亞灣區(qū)客戶來源 —— 本地客戶：外地客戶＝ 5： 5 大亞灣區(qū)臵業(yè)目的 —— 自住客戶：投資客戶＝ 4： 6 40%35%30%15%10%55%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%熊貓國際菩提園峰景灣海岸國際公寓康匯花園君豪國際公寓熊貓國際 菩提園峰景灣 海岸國際公寓康匯花園 君豪國際公寓房地產(chǎn)市場 — 大亞灣客戶群體 大亞灣區(qū)在售樓盤深圳客戶比例 30 本報告嚴格保密 片區(qū) 項目 占地面積（平方米） 建筑面積（平方米） 規(guī)模 主力戶型 目前工程進程 入市時間 大亞灣 新天名城