【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 需求。 雖然就現(xiàn)有條件預(yù)測(cè)后市政策對(duì)本項(xiàng)目影響有限，但是應(yīng)警惕國(guó)家開(kāi)發(fā)政策風(fēng)險(xiǎn)（大亞灣規(guī)劃）、城際關(guān)聯(lián)性開(kāi)發(fā)政策風(fēng)險(xiǎn)。 周邊項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)難以把握，本項(xiàng)目面臨競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，建議本項(xiàng)目就目前大好形勢(shì)之下盡早入市，搶占先機(jī)。 21 本報(bào)告嚴(yán)格保密 大亞灣區(qū)供應(yīng)集中，大盤(pán)時(shí)代來(lái)臨，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)不明確 峰景灣 新天名城 SOHO世紀(jì) 中天彩虹城 富康國(guó)際 在售樓盤(pán) 擬售樓盤(pán) 海韻 國(guó)際 菩提園 1期 菩提園 2期 熊貓國(guó)際 2期 熊貓國(guó)際 1期三組團(tuán) 康匯花園 地塊 8號(hào) 君豪國(guó)際公寓 1期 君豪國(guó)際公寓 2期 地塊 9號(hào) 地塊 10號(hào) 南山國(guó)際 已售樓盤(pán) 惠陽(yáng)區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng) — 大亞灣戰(zhàn)國(guó)圖 坪山 葵涌 萬(wàn)科 17英里 金眾項(xiàng)目 珠江東岸 聽(tīng)濤雅苑 22 本報(bào)告嚴(yán)格保密 廣場(chǎng)明珠 惠景豪苑 半島一號(hào) 1期 錦繡豪苑 2期 華星 〃 金碧雅苑 1期 隆基天地廣場(chǎng) 東方新城 1期 本因坊 寶家園 都市廣場(chǎng) 潤(rùn)鑫花園 麗江花園 尚城世家 1期 壹品上城 2期 信和苑 2期 華茂 傾城名鉆 長(zhǎng)鴻花園 1期 河濱世紀(jì)華城 華宇 〃 開(kāi)城公寓 中豪華廈 中豪國(guó)際 峰景左岸 城市麗景 在售 擬售 錦上花 華星 〃 金碧雅苑 2期 天安淡水項(xiàng)目 惠陽(yáng)區(qū)快速成長(zhǎng)，集約發(fā)展 已售 錦繡豪苑 3期 海岸物業(yè)項(xiàng)目 SOHO世紀(jì) 富康國(guó)際 中天彩虹城 惠陽(yáng) CBD 秋長(zhǎng)鎮(zhèn) 惠陽(yáng)商業(yè)中心區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng) — 惠陽(yáng)戰(zhàn)國(guó)圖 世貿(mào)廣場(chǎng) 23 本報(bào)告嚴(yán)格保密 所屬片區(qū) 樓盤(pán)名稱(chēng) 戶(hù)型及比例 主力戶(hù)型 大亞灣區(qū) 熊貓國(guó)際一期三組團(tuán) 2房： 83— 91平方米占 21% 3房： 126－ 128 平方米占 43% 4房： 147153 平方米占 36% 3房： 120— 128平方米 4房： 147— 157平方米 菩提園一期 3房： 153 平方米占 17% 4房： 204－ 298 平方米占 83% 峰景灣 2房： 7179平方米占 23% 3房： 8793平方米占 46% 4房： 117118平方米占 31% 海岸國(guó)際公寓 1房： 44－ 52 平方米占 70% 2房： 97平方米占 10% 3房： 118－ 121 平方米占 20% 康匯花園 3房： 128－ 136平方米占 69% 4房： 157平方米占 23% 復(fù)式： 230 – 239平方米占 8% 君豪國(guó)際公寓一期 單房： 28－ 34 平方米占 38% 1房： 3650 平方米占 31% 2房： 61－ 71 平方米占 31% 惠陽(yáng)區(qū) 華星金碧雅苑一期 3房： 131133平方米 占 20% 4房： 143151平方米 占 70% 5房： 155平方米占 10% 2房： 70— 90平方米 3房： 120— 130平方米 壹品上城 1房： 4050平方米占 60% 2房： 5060平方米占 40% 中雄廣場(chǎng)明珠 1房： 20% 2房： 占 35% 3房： 45% 都市廣場(chǎng) 1房： 80% 2房： 占 20% 半島一號(hào)一期洋房 2房： 8091平方米占 50% 3房： 120130平方米占 33% 4房： 140150平方米 占 12% 隆基天地廣場(chǎng) 1房： 43－ 50平方米占 20% 2房： 70－ 90平方米占 25% 3房： 124－ 160平方米占 55% 麗江花園 2房： 20% 3房： 100130平方米占 70% 4房： 200210平方米占 10% 大亞灣區(qū)在售樓盤(pán)主要以 3房和 4房為主，面積大于惠陽(yáng)區(qū) ?戶(hù)型構(gòu)成對(duì)比： 大亞灣區(qū)與惠陽(yáng)區(qū)在售住宅主力戶(hù)型差異大。大亞灣區(qū)在售樓盤(pán)主要以 3房和 4房為主， 3房面積為 120— 128平方米，占32%，四房面積為 147— 157平方米，占 29%；而惠陽(yáng)區(qū)主要以 2房和 3房為主， 2房面積為70— 90平方米，占 27%， 3房面積為 120— 130平方米，占 32%。 房地產(chǎn)市場(chǎng) — 大亞灣戶(hù)型構(gòu)成 24 本報(bào)告嚴(yán)格保密 所屬片區(qū) 樓盤(pán)名稱(chēng) 戶(hù)型創(chuàng)新 賣(mài)點(diǎn) 與本項(xiàng)目擬合度 大亞灣區(qū) 熊貓國(guó)際一期三組團(tuán) 客廳、餐廳獨(dú)立布局，增加空間層次感和私密性，超大景觀(guān)陽(yáng)臺(tái) 形象、園林、居住環(huán)境 ★ ★ ★ 菩提園一期 寬敞進(jìn)道、寬大客廳、三陽(yáng)臺(tái)布局 園林、景觀(guān) ★ ★ ★ 峰景灣 無(wú)創(chuàng)新 價(jià)格 ★ 海岸國(guó)際公寓 超寬面觀(guān)景大幅玻璃 價(jià)格 ★ 康匯花園 無(wú)創(chuàng)新 地段 ★ ★ 君豪國(guó)際公寓一期 結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)約，緊湊實(shí)用，投資型戶(hù)型 戶(hù)型 ★ ★ ★ 惠陽(yáng)區(qū) 華星金碧雅苑一期 超大入戶(hù)花園和景觀(guān)陽(yáng)臺(tái) 園林 ★ ★ 壹品上城 無(wú)創(chuàng)新 地段 ★ ★ 中雄廣場(chǎng)明珠 超大陽(yáng)臺(tái)，入戶(hù)花園 地段、景觀(guān) ★ ★ 都市廣場(chǎng) 投資型戶(hù)型 地段 ★ ★ 半島一號(hào)一期 特設(shè)玄關(guān)，客、餐廳全明設(shè)計(jì)，所有房間觀(guān)景窗設(shè)計(jì) 形象、園林、戶(hù)型、居住環(huán)境 ★ ★ 隆基天地廣場(chǎng) 投資型戶(hù)型，分布合理 地段 ★ ★ 麗江花園 主臥南向 270度落地凸窗，精品入戶(hù)花園，超寬陽(yáng)臺(tái) 品牌開(kāi)發(fā)商、地段、景觀(guān) ★ ★ ★ ★ 假定本項(xiàng)目擬合條件：地段、形象、戶(hù)型 大亞灣戶(hù)型亮點(diǎn)頻現(xiàn)，個(gè)別堪比深圳，初始賣(mài)點(diǎn)為主（價(jià)格） ?戶(hù)型創(chuàng)新對(duì)比： 大亞灣和惠陽(yáng)片區(qū)在售樓盤(pán)大部分戶(hù)型各有千秋，個(gè)別樓盤(pán)戶(hù)型設(shè)計(jì)新穎，例如：熊貓國(guó)際一期三組團(tuán) —— 客廳、餐廳獨(dú)立布局，增加空間層次和隱私，客廳和臥室共享超大陽(yáng)臺(tái)，并注重南北通透等。 ?賣(mài)點(diǎn)對(duì)比： 大亞灣區(qū)主要以初始為主要賣(mài)點(diǎn)，如價(jià)格和地段，而形象、居住環(huán)境、物業(yè)管理等方面較少。 房地產(chǎn)市場(chǎng) — 大亞灣戶(hù)型特點(diǎn) 25 本報(bào)告嚴(yán)格保密 熊貓國(guó)際一期三組團(tuán) —— 戶(hù)型展示：引導(dǎo)韓式居住潮流，動(dòng)靜區(qū)分離 超大景觀(guān)陽(yáng)臺(tái) 獨(dú)立客廳 戶(hù)型方正，南北通透 客廳餐廳獨(dú)立布局 超大廚房空間 三室兩廳 建筑面積：約 — 兩室兩廳 建筑面積：約 前后分設(shè)觀(guān)景及生活陽(yáng)臺(tái) 客廳、餐廳分離布局，功能分區(qū)科學(xué) 整體戶(hù)型方正實(shí)用，通透更敞亮 尺度講究的凸窗，充分照顧采光及觀(guān)景 房地產(chǎn)市場(chǎng) — 重點(diǎn)項(xiàng)目案例 26 本報(bào)告嚴(yán)格保密 君豪國(guó)際公寓一期 —— 戶(hù)型展示： 公寓樓客廳和臥室共享大陽(yáng)臺(tái) ② ① ① ② 一房一廳： 36— 50平方米 兩房一廳： 61— 71平方米 戶(hù)型創(chuàng)新分析： 客廳和臥室共享超大陽(yáng)臺(tái)，并注重南北通透 戶(hù)型時(shí)尚簡(jiǎn)約，舒適怡人 設(shè)計(jì)緊湊實(shí)用，功能分區(qū)清晰、合理 房地產(chǎn)市場(chǎng) — 重點(diǎn)項(xiàng)目案例 27 本報(bào)告嚴(yán)格保密 所屬片區(qū) 樓盤(pán)名稱(chēng) 均價(jià)（元 / 平方米） 加權(quán)均價(jià)（元 / 平方米） 大亞灣 熊貓國(guó)際一期三組團(tuán) 4200 2845 菩提園一期 3400 峰景灣 3200 海岸國(guó)際公寓 2450 康匯花園 3000 君豪國(guó)際公寓一期 3000（含 350裝修） 惠陽(yáng) 都市廣場(chǎng) 3700（含 400裝修） 3465 中雄廣場(chǎng)明珠 3600 錦繡豪苑二期 2100 半島一號(hào)一期 一期最后一批單位價(jià)格未定 本因坊 〃 寶家園 3200 麗江花園 3700 尚城世家一期 二期均價(jià)未定 隆基天地廣場(chǎng) 3800（含 480裝修） 潤(rùn)鑫花園 2780 華星金碧雅苑一期 2800 東方新城一期 3400 信和苑 2期 2300 壹品上城 4500 惠景豪苑 2380 大亞灣區(qū)在售樓盤(pán)價(jià)格低于惠陽(yáng)區(qū)，但品質(zhì)大盤(pán)價(jià)格高達(dá) 4200元 /平方米 ?價(jià)格對(duì)比： 大亞灣在售樓盤(pán)加權(quán)均價(jià)為 2784元 /平方米，低于惠陽(yáng)區(qū) 620元 /平方米，其中熊貓國(guó)際一期三組團(tuán)由于成功異地營(yíng)銷(xiāo)策略和高端形象，銷(xiāo)售價(jià)格最高，達(dá) 4200元/平方米，因此拉升了片區(qū)銷(xiāo)售價(jià)格。 注：加權(quán)均價(jià)已扣除裝修標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)市場(chǎng) — 大亞灣價(jià)格現(xiàn)狀 28 本報(bào)告嚴(yán)格保密 所屬片區(qū) 樓盤(pán)名稱(chēng) 小區(qū)配套 市政配套 大亞灣 熊貓國(guó)際一期三組團(tuán) 銀行、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所、餐廳、幼兒園、超市 大亞灣中心幼兒園 、大亞灣管委會(huì)、地稅局 菩提園一期 游泳池、娛樂(lè)區(qū)、會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng) 西區(qū)中學(xué)、興漢小學(xué)、大亞灣西區(qū)醫(yī)院、響水河超市、上楊度假村 峰景灣 籃球場(chǎng)、商業(yè)群樓 西區(qū)中學(xué)、興漢小學(xué)、大亞灣西區(qū)醫(yī)院、響水河超市、上楊度假村 海岸國(guó)際公寓 酒吧、餐廳 三星購(gòu)物廣場(chǎng) 、大亞灣人民醫(yī)院、大亞灣郵局、大亞灣中心幼兒園、大亞灣管委會(huì)、地稅局 康匯花園 中心花園、會(huì)所、幼兒園 紅樹(shù)林公園、體育中心、市政廣場(chǎng)、大亞灣管委會(huì)、地稅局 君豪國(guó)際公寓一期 商業(yè)街 西區(qū)中學(xué)、興漢小學(xué)、大亞灣西區(qū)醫(yī)院、響水河超市、上楊度假村 惠陽(yáng) 華星金碧雅苑一期 游泳池、商業(yè)群樓 惠陽(yáng)區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、淡水六小、惠陽(yáng)人民醫(yī)院 壹品上城 空中花園、會(huì)所、商業(yè)群樓 好宜多購(gòu)物廣場(chǎng)、沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng) 中雄廣場(chǎng)明珠 商業(yè)群樓 市政廣場(chǎng)、中醫(yī)院、圖書(shū)館、雅園小學(xué)、三和醫(yī)院 都市廣場(chǎng) 商業(yè)群樓、空中園林 市政廣場(chǎng)、中醫(yī)院、圖書(shū)館、雅園小學(xué)、三和醫(yī)院 半島一號(hào)一期 會(huì)所、臨時(shí)幼教中心、體育公園、高爾夫球場(chǎng)、 市政廣場(chǎng)、中醫(yī)院、雅園小學(xué)、三和醫(yī)院 隆基天地廣場(chǎng) 商業(yè)群樓 市政廣場(chǎng)、中醫(yī)院、圖書(shū)館、雅園小學(xué)、三和醫(yī)院 麗江花園 健身房、超市、咖啡廳、兒童游樂(lè)設(shè)施、商業(yè)步行街、雙會(huì)所 市政廣場(chǎng)、中醫(yī)院、圖書(shū)館、雅園小學(xué)、三和醫(yī)院 不齊全，生活環(huán)境有待進(jìn)改善，居住氛圍弱 ?配套設(shè)施對(duì)比： 大亞灣區(qū)樓盤(pán)配套主要是會(huì)所、商業(yè)群樓、娛樂(lè)場(chǎng)、球場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院、政府機(jī)構(gòu)等，但目前投入運(yùn)營(yíng)較少，居住生活環(huán)境落后于惠陽(yáng)區(qū)。但小區(qū)和市政配套規(guī)劃新，建設(shè)無(wú)障礙，相信后期配套設(shè)施完善，小區(qū)入住率和居住氛圍必將上升。 房地產(chǎn)市場(chǎng) — 大亞灣產(chǎn)品配套 29 本報(bào)告嚴(yán)格保密 所屬片區(qū) 樓盤(pán)名稱(chēng) 客戶(hù)群體 大亞灣 熊貓國(guó)際一期三組團(tuán) 龍崗廠(chǎng)區(qū)中高級(jí)管理人員，深圳投資客，中海殼牌及周邊企業(yè)中高級(jí)管理人員 菩提園一期 深圳、香港養(yǎng)老和投資客戶(hù)，周邊公務(wù)員、企業(yè)中級(jí)管理人員 峰景灣 深圳及其他外地投資客戶(hù)，中海殼牌及周邊企業(yè)中級(jí)管理人員 海岸國(guó)際公寓 深圳及其他外地度假、投資客戶(hù)，澳頭及海港廠(chǎng)區(qū)的投資客 康匯花園 周邊公務(wù)員，部分大亞灣本土客戶(hù) 君豪國(guó)際公寓一期 龍崗及深圳投資客，部分大亞灣和惠陽(yáng)的投資客、企業(yè)白領(lǐng) 惠陽(yáng) 華星金碧雅苑一期 大亞灣廠(chǎng)區(qū)企業(yè)管理者、惠陽(yáng)本土居民（主要用于換房） 壹品上城 深圳和本土投資客為主 中雄廣場(chǎng)明珠 深圳、惠州投資客，以及周邊原始居民、政府公務(wù)員（自?。? 都市廣場(chǎng) 深圳及惠州投資客，以及本地居民 半島一號(hào)一期 深圳投資客戶(hù)、深惠來(lái)往的商務(wù)客 隆基天地廣場(chǎng) 深圳、惠州投資客，以及周邊原始居民、政府公務(wù)員（自?。? 麗江花園 政府公務(wù)員、商務(wù)人士、深圳投資客和香港人 深圳客戶(hù)撐起大亞灣住房需求半邊天，投資市場(chǎng)前景樂(lè)觀(guān) 大亞灣區(qū)客戶(hù)來(lái)源 —— 本地客戶(hù)：外地客戶(hù)＝ 5： 5 大亞灣區(qū)臵業(yè)目的 —— 自住客戶(hù)：投資客戶(hù)＝ 4： 6 40%35%30%15%10%55%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%熊貓國(guó)際菩提園峰景灣海岸國(guó)際公寓康匯花園君豪國(guó)際公寓熊貓國(guó)際 菩提園峰景灣 海岸國(guó)際公寓康匯花園 君豪國(guó)際公寓房地產(chǎn)市場(chǎng) — 大亞灣客戶(hù)群體 大亞灣區(qū)在售樓盤(pán)深圳客戶(hù)比例 30 本報(bào)告嚴(yán)格保密 片區(qū) 項(xiàng)目 占地面積（平方米） 建筑面積（平方米） 規(guī)模 主力戶(hù)型 目前工程進(jìn)程 入市時(shí)間 大亞灣 新天名城