【文章內(nèi)容簡介】 截止 2023年年末成都市總?cè)丝跒?，較 1998年增長%，年均增幅為 %，人口增幅為 /年。 ? 城市人均可支配收入較 1998年增長 %，年均增幅為% ? 農(nóng)村人均可支配收入較 1998年增長 %，年均增幅為% 成都人口與人均可支配 收入狀況 3/7/2023 33 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 成都在過去 10年中全社會固定資產(chǎn)投資增長強(qiáng)勁，年均增幅為%，尤其是 07年房地產(chǎn)投資總額占到全社會固定資產(chǎn)投資總額的 38%，其中住宅占房地產(chǎn)投資總額的 ? 由于城市化進(jìn)程的不斷加快，成都市全社會固定資產(chǎn)投資逐年走高，去年投資總額較 1998年增長高達(dá) %，年均升幅為 % ? 其中 2023年房地產(chǎn)投資較 1998年增長 %，占固定資產(chǎn)總投資額的 38% ? 2023年住宅投資較 1998年增長%，占房地產(chǎn)投資總額的 % 成都市固定資產(chǎn)投資狀況 3/7/2023 34 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 自 07年中開始成都房價(jià)飆升， CPI指數(shù)持續(xù)上揚(yáng)，同時也伴隨整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏調(diào)， 08年受汶川地震與國際金融市場劇烈動蕩等綜合因素的影響，第三季度央行逐步下調(diào)利率 ? 全國在第一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮中，尤其以房地產(chǎn)投機(jī)為主高風(fēng)險(xiǎn)炒作之后，導(dǎo)致 19962023年七年的時間內(nèi)，存貸利息分別降至 ，降幅分別為 %和 %，年均降幅分別為 %和 %，國家利用金融杠桿調(diào)節(jié)作用刺激市場需求。 ? 隨著中國城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場不斷膨脹，從 2023年 10月開始，金融調(diào)控抑制投機(jī)的新一輪加息期來臨，至2023年 12月止，在過去的 4年中，存貸利率分別升至 ，升幅分別為 %和%，年均升幅分別為%和 %，總體走勢趨于平穩(wěn)，此輪宏調(diào)旨在平抑房價(jià)抑制通漲。 ? 進(jìn)入 08年受國內(nèi)諸多因素影響，以及國際金融市場劇烈動蕩，第三季度央行逐步下調(diào)利率，穩(wěn)定國內(nèi)金融市場 全國金融形勢與房地產(chǎn)貸款金融形勢分析 警戒線 3/7/2023 35 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 2023年 10月 22日財(cái)政部發(fā)布《繼續(xù)加大保障民生投入力度，切實(shí)解決低收入群眾基本生活》的政策，其中對于鼓勵房地產(chǎn)消費(fèi)的內(nèi)容，政策救市力度比較大 成都市房地產(chǎn)市場政策分析 1 2 3 4 5 3/7/2023 36 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— （成都地方政策： 70㎡以上可辦理入戶，個稅減免 26%，現(xiàn)金補(bǔ)貼 90㎡ 以下 %， 90144㎡ 1%， 144180㎡ %） 措施 老政策 新政策 差別 新政 執(zhí)行時間 減稅 契稅 普通住宅 %，非普通住宅 3% 購買 90平米以下普通住宅，下調(diào)到 1% 購買 90平米以下普通住宅，可節(jié)省房屋總價(jià)的% 印花稅 買賣雙方各 % 減免 可節(jié)省房屋總價(jià)的 % 土地增值稅 1% 減免 涉及土地增值稅的可節(jié)省房屋總價(jià)的 1% 首付下降 90平米以下最低 20%，90平米以上最低 30% 二套首付最低 40% 最低 20% 二套政策不變 購買 90平米以上，首付可降低 10% 利率優(yōu)惠 基準(zhǔn)利率 %，優(yōu)惠利率打 85折，為% 基準(zhǔn)利率 %，優(yōu)惠利率下降到 7折，為 % 優(yōu)惠利率下降 %。以每次降息 計(jì)算，相當(dāng)于連續(xù)降息 4次 彈性政策 —— 地方政府可指定鼓勵住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策 為地方政府出臺后續(xù)政策預(yù)留空間 —— 成都市房地產(chǎn)市場政策分析 3/7/2023 37 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 救市政策的出發(fā)點(diǎn)是民生，不是救高房價(jià)。對于首次購買普通住房用于自住的個人，其總體支付成本下降約 510%，首付20%，也降低了居民自住購房的門檻，這個政策的出臺，向市場傳達(dá)了一個信息，那就是國家對房地產(chǎn)的救市已開始行動 1 2 3 成都市房地產(chǎn)市場政策分析 3/7/2023 38 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 05— 07年市場總體供應(yīng)土地 953宗，供應(yīng)面積 ；實(shí)際成交土地 687宗，成交面積 ；截止 07年 12月 31日，國有土地存量 266宗，存量面積 。綜合容積率按 計(jì)算，存量 3500萬㎡，按當(dāng)前月均去化需要 5年時間 成都土地市場供應(yīng)量分析 供應(yīng)量 消化量 存量 成交總額 （萬元） 平均成交金額 （萬元 /畝） 宗數(shù) 面積（畝） 宗數(shù) 面積（畝） 宗數(shù) 面積（畝） 05年 284 186 98 06年 258 200 58 07年 411 301 110 7375 331 合計(jì) 953 687 266 05 年 0 7 年土地現(xiàn)金流概況數(shù)據(jù)來源：成都市國土局2807625. 17090351. 31566094. 63311 2 1 . 0 21 4 9 . 9 8020230004000000600000080000002023 2023 2023050100150200250300350成交總額（萬元） 平均成交金額（萬元/ 畝） 7375050001000015000202302500030000供應(yīng)量（畝） 消化量（畝） 存量（畝）05年07年成都土地市場概況數(shù)據(jù)來源：成都市國土局2023年 2023年 2023年3/7/2023 39 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— ?城南憑借上半年推出的體量以絕對的優(yōu)勢占據(jù)區(qū)域土地市場的榜首，宗數(shù)和體量分別占了總量的 70%和 85%，城南自從政府南遷決定后，該區(qū)域的房地產(chǎn)市場就保持著很高的開發(fā)熱度，雖然上半年推出的土地中，工業(yè)用地占了不小的比重，但是這也說明了眾多的企業(yè)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對這一區(qū)域發(fā)展前景的看好。 城南憑借上半年推出的體量以絕對的優(yōu)勢占據(jù)區(qū)域土地市場的榜首，宗數(shù)和體量分別占了總量的 70%和 85% 成都土地市場供應(yīng)量分析 1 52610500100015002023 單位: 畝2 0 0 8 年上半年成都市區(qū)域土地成交情況數(shù)據(jù)來源: 成都市國土局宗數(shù) 1 5 26 1 4面積 城中 城東 城南 城西 城北3/7/2023 40 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 東湖板塊土地存量最大，未來競爭激烈 時間 2023年 2023年 2023年 累計(jì)存量 供應(yīng)(畝) 消化(畝) 庫存(畝) 供應(yīng)(畝) 消化(畝) 庫存(畝) 供應(yīng)(畝) 消化(畝) 庫存 (畝 ) 單位 : (畝 ) 東湖板塊 0 0 0 302 0 302 158 0 158 360 建設(shè)路板塊 612 0 0 0 0 0 0 望江板塊 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 桐梓林板塊 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 站南板塊 0 0 344 新希望板塊 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 重點(diǎn)住宅板塊土地供應(yīng)量分析 單位 :畝 3/7/2023 41 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 由于受今年汶川地震影響，城西、城北土地放量受限，城南與城東無疑將會獲得更多的新增土地放量，但當(dāng)前整體房地產(chǎn)市場低靡，土地供應(yīng)收縮，未來預(yù)期新增供應(yīng)不會太大 1 2 成都土地市場小結(jié) 3/7/2023 42 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 08年年初成都整體供應(yīng)量較 07年同期增幅較大，但在房交會以后及 ，成房供應(yīng)量呈現(xiàn)急劇下滑趨勢，截止今年 9月底累計(jì)供應(yīng)總量為 ㎡，月均供應(yīng)量為㎡，同比下降 ? 07年 08年 9月份成都房地產(chǎn)市場注定是一個不平凡的發(fā)展階段，伴隨 2023年此起彼伏的加息浪潮和極度膨脹的消費(fèi)追漲欲望，2023年全年月均供應(yīng)量保持在 ㎡，緊隨2023年下半年金融調(diào)控力度與頻率的加大加快，短時間內(nèi)致使消費(fèi)市場產(chǎn)生濃厚的觀望心理，此時成都業(yè)內(nèi)在 2023年瘋狂拿地后，進(jìn)入 2023年至今，月供應(yīng)量從總體上相對 07年均值波動不是很大，但是從月供應(yīng)趨勢上看，每月之間的波動幅度較大，尤其是在 ，成都市場新增供應(yīng)量急劇下滑。 0708年成都房地產(chǎn)市場商品房住宅（月）供應(yīng)量分析 3/7/2023 43 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 08年成交走勢低靡，月均成交面積為 ㎡，較 07年月均㎡萎縮 %，后市不容樂觀。其次，月均成交套均面積在 10月份后呈現(xiàn)減小趨勢，市場成交套數(shù)變量不大的前提條件下，市場成交套型由中小套型向小戶型轉(zhuǎn)變 0708年成都房地產(chǎn)商品房住宅（月）成交量分析 ? 在 08年 69月連續(xù)四個月的時間內(nèi)月成交面積低于 60萬㎡，與 07年同期形成鮮明的對比； ? 從整體市場看， 08年月均交易面積較 07年月均交易面積萎縮 百分點(diǎn)，后市不容樂觀； ? 其次從 08年（月）套均成交面積看，成房成交套型由中小套型向小戶型轉(zhuǎn)變。 3/7/2023 44 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 08年初成房市場整體成交量緩慢回暖，房交會與 后，成交量與供應(yīng)量形成雙量齊跌，從成交數(shù)據(jù)顯示，在過去連續(xù) 6個月內(nèi)成交量保持在 60萬㎡以下 ? 2023年全年月均成交量為 萬㎡， 2023年 110月月均成交量較 2023年均值下降五成，僅為 ㎡ /月。 ? 2023年 110月各月成交量同比2023年同期各月成交量呈現(xiàn)全線下跌狀態(tài)，跌幅均值為% ? 成交趨勢雖較去年同期均有較大下滑，但是在 2023年 4月期間曾出現(xiàn)短期性市場回暖，其主要原因是基于 4月 18日 4月 22日成都 31屆房地產(chǎn)交易會的召開。 ? 2023年 5月份成交量因受汶川地震的影響下跌 08年成都房地產(chǎn)商品房住宅（月）成交量分析 3/7/2023 45 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 08年成房單日交易走勢低位運(yùn)行，最高波峰為 9月 19日成交330套， ㎡；最低波谷為 2月 28日與 6月 29日成交為 0。日均成交面積為 ㎡ /天、 214套 /天 08年成都房地產(chǎn)商品房住宅（日）成交量分析 0 8 年成都（日）成交套數(shù)（單位：套）數(shù)據(jù)來源：成都房管局0100200300400500600700800 成交套數(shù)（單位：套）0 8 年成都（日）成交面積（單位：㎡）數(shù)據(jù)來源：成都房管局 成交面積（單位：㎡）31屆春交會 32屆秋交會 31屆春交會 32屆秋交會 3/7/2023 46 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 按各行政區(qū)域劃分，截止至 08年 10月 31日成華區(qū)成交 萬㎡， 、套均 ㎡位于各區(qū)之首，本案所在武侯區(qū)成交 83萬㎡， ，月均區(qū)域去化速度為 ㎡ /月位于第四 ? 截止 08年 10月 31日 0708年成都各區(qū)域商品房住宅成交分析 套均成交面積（㎡）0 8 年成都各區(qū)域套均成交面積（M2）數(shù)據(jù)來源：成都市房管局成華區(qū) 高新區(qū) 金牛區(qū) 武侯區(qū) 錦江區(qū) 青羊區(qū)3/7/2023 47 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 07年成房累計(jì)庫存量為 ㎡，共計(jì) 56123套，截止 08年9月底累計(jì)庫存新增 ㎡，達(dá)到 ㎡，共計(jì)87750套，按當(dāng)前成房 /㎡成交速度計(jì)算需要 ? 08年 4月受到 31屆春季房交會的影響，以及該階段內(nèi)所面臨的市場壓力，新盤供應(yīng)相對較少，成房存量市場得到一定程度的緩解，連續(xù) 3個月內(nèi)釋放存量； ? 隨著 9月秋交會的召開，在 9月積壓已久的供應(yīng)集中放量，同時造成該階段存量大幅提升。 成都房地產(chǎn)市場商品房住宅（月）庫存量分析 3/7/2023 48 —— 萬科金色海蓉項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 —— 07年均價(jià) 4828元 /㎡ 08年均價(jià) 5574元 /㎡ ? 自 2023年 2023年 10月止成都房地產(chǎn)住宅物業(yè)市場均價(jià)為 5450元 /平方米 ? 較 2023年 1月份同期市場均價(jià)上漲 1023元 /平方米，增幅 % ? 2023年全年均價(jià)增幅為 % ， 2023年 110月均價(jià)增幅為 % ，與 07年同期下跌 ? 總整體上看， 2023年成房市場均價(jià)運(yùn)行較為平穩(wěn)， 2023年 19月成房均價(jià)運(yùn)行波動幅度較大，主要原因是受到整體市場消費(fèi)觀望氛圍、利率