【文章內(nèi)容簡介】 ， 郊區(qū)發(fā)展商更會通過小區(qū)環(huán)境及產(chǎn)品檔次提升與市區(qū)小戶型競爭，發(fā)展商不得不適度提高售價保證利潤 郊區(qū)盤以建設(shè)“衛(wèi)星城”的理念，依托市政配套完善及加強區(qū)域各項生活配套建設(shè)，通過“高性價比”及“便利生活”為主打策略，先行會聚人氣，爭取營造局部繁榮的社區(qū)生活氛圍，從而為項目后期滾動開發(fā)奠定基礎(chǔ)。 → 提示： 郊區(qū)開發(fā)應(yīng)關(guān)注兩點： 先聚人氣； 配套運營 ——即平衡住宅與配套、高定位物業(yè)與普通物業(yè)的關(guān)系 30 房策網(wǎng) 《 2023房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 區(qū)域市場－板塊概念 市場區(qū)域劃分 城市郊區(qū)板塊：東部板塊、番禺、從化、花都、南海 —本項目屬于東部板塊 東部板塊：天河?xùn)|圃板塊、黃埔板塊、開發(fā)區(qū)板塊、蘿崗－科學(xué)城板塊、新塘板塊 ——本項目屬于新塘板塊 新塘板塊：廣園東、新塘市區(qū)、新塘郊區(qū) ——本項目屬于新塘郊區(qū)板塊 31 房策網(wǎng) 《 2023房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 區(qū)域市場－板塊概念 大概念（間接競爭）： 東部板塊 —— 番禺、從化、花都、南海 客戶特征：認同郊區(qū)發(fā)展及較優(yōu)越的社區(qū)環(huán)境，外遷郊區(qū)板塊居??； 競爭要點：番禺已較成熟，花都在崛起，相比之下，東部板塊的地理位臵及前景（居住、工作連接較便捷）占優(yōu)，但現(xiàn)狀待改善 → 提示： 板塊競爭策略－做大區(qū)域市場（東廣州）；借力城市亞運市政建設(shè) 32 房策網(wǎng) 《 2023房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 區(qū)域市場－板塊概念 中概念 （ 間接競爭 ） 新塘板塊 —— 新天河?xùn)|圃板塊 、黃埔板塊 、 開發(fā)區(qū)板塊 、 蘿崗－科學(xué)城板塊 客戶特征：工作區(qū)域集中東部，認同東板塊區(qū)域，離工作區(qū)域近為首選原因，首次臵業(yè)者受價格影響因素大；二次臵業(yè)者重視環(huán)境（內(nèi)外）、配套、交通 競爭要點：新塘板塊對首次臵業(yè)者要有價格優(yōu)勢；對二次臵業(yè)者，在環(huán)境（先天性）、產(chǎn)品（后天性）較具主動性，同時提升配套素質(zhì) → 提示： 板塊競爭策略－最大化挖掘環(huán)境資源，重建區(qū)域形象（大形象－區(qū)域城市感，小形象－項目高性價比） 33 房策網(wǎng) 《 2023房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 區(qū)域市場－板塊概念 小概念 （ 直接競爭 ） ： 項目板塊－廣園東 、 新塘市區(qū) 客戶特征：工作區(qū)域集中東部，熟悉東部板塊，重視小區(qū)綜合質(zhì)素 競爭要點：擁有優(yōu)越的配套、環(huán)境、產(chǎn)品，樹立樓盤口碑，產(chǎn)生品牌標桿效應(yīng) → 提示：以產(chǎn)品細分和創(chuàng)新為基礎(chǔ)，攜手品牌配套（運營），關(guān)注小眾傳播 34 房策網(wǎng) 《 2023房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 區(qū)域市場 — 供需整體分析（以廣園東－新塘板塊為主） 萬㎡ 增城批準預(yù)售 面積 增城成交登記面 積 新塘－廣園東批 準預(yù)售面積 新塘－廣園東新塘成交登記面積 2023年 2023年 2023年 88 2023年 62 成交登記面積＝批準預(yù)售成交面積＋現(xiàn)樓成交面積 區(qū)域市場預(yù)售商品房供需分析（ 2023－ 2023） → 機會： 區(qū)域物業(yè)價格相對較低，有利于形成價格梯度，吸納因市區(qū)高樓價而被擠壓出來的需求； 區(qū)域價格處于上升通道，項目存在一定的利潤拓展空間； → 挑戰(zhàn)：區(qū)域價格雖處于上升通道，但仍處于低位，客戶對區(qū)域物業(yè)價值需要重新建構(gòu)，成功與否，將直接影響到本項目的價格拉升。 新塘－廣園東市場供需占增城 2/3以上的份額，近三年 （ 2023－ 2023）供應(yīng)量持續(xù)減少，需求量穩(wěn)步增加，出現(xiàn)供＞求局面 2023年之前的存貨在價格上較有吸引力，占有一定市場份額 35 房策網(wǎng) 《 2023房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 區(qū)域市場 — 供應(yīng)分析（競爭對手） 板塊 項目 2023下半年供應(yīng)－物業(yè) 2023下半年供應(yīng)量物業(yè) 廣園東 金地 〃 荔湖城 類別墅洋房、獨立別墅 類別墅洋房 150套，獨立別墅 26套 碧桂園 〃 鳳凰城 獨立別墅、聯(lián)排別墅， 多層、小高層 別墅 213套；洋房余貨約 50套 翡翠綠洲 小高層 消化尾貨洋房約 300套，新增供應(yīng)疊加復(fù)式洋房約 100套 新塘 新都 〃 盛世名門 小高層 首期洋房： 400套 現(xiàn)代城市花園 高層 消化一期余貨約 500套，二期土地平整已經(jīng)完成，但年內(nèi)尚無動工跡象 東方名都 高層 洋房： 1000套 在建會所，住宅處于土地平整 /打樁階段 城市家園 高層 二期洋房： 390套 匯美體育花園 小高層 洋房： 280套 廣州海倫堡 小高層 洋房： 500套 新塘新世界 多層 八期洋房： 200套 蘿崗 － 開發(fā)區(qū) 保利林語山莊 獨立別墅、高層 獨立別墅約 50套；高層約 200套 萬 科 城 情景洋房、聯(lián)排別墅 小高層洋房： 132套；情景洋房：約 210220套 聯(lián)排別墅：約 100套 注：預(yù)計本年度推出 200－ 300套單位 雍翠雅園 高層 高層洋房： 238套 半山溪谷 E墅 情景洋房、小高層 小高層洋房： 80；情景洋房： 24套 區(qū)域市場近期供應(yīng)總述－競爭樓盤（ 2023下半年－ 2023年初） 36 房策網(wǎng) 《 2023房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 分析： 總貨量：除去鳳凰城推出量難以估計之外，下半年的貨量供應(yīng)充足，洋房（多層、小高層）累計 4240套，類別墅、別墅合計約 650～ 750套 規(guī)模：目前區(qū)域內(nèi)除鳳凰城、翡翠綠洲開發(fā)量與本項目規(guī)模相當之外，其余項目皆是中小規(guī)模。 低層高端物業(yè)：項目周邊目前僅有鳳凰城供應(yīng)，大市場區(qū)域主要集中在蘿崗 洋房：貨量主要集中在新塘市中心板塊，大約占總貨量的 70％。這些項目大多是中小規(guī)模的樓盤，主要客戶以新塘鎮(zhèn)工薪階層為主。開發(fā)商大多是本地企業(yè)業(yè)主，多是首次進入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。大多數(shù)項目開發(fā)水平一般，戶型特色不明顯，仍然停留在解決基本居住要求的層面上 區(qū)域市場 — 供應(yīng)分析（競爭對手） 提示：項目區(qū)域未來潛在競爭對手：荔城和黃的 3000畝低容積率項目；中新恒大 5000畝，廣園路東段合生項目 3000畝，預(yù)計 2023年下半年后入市，對項目 1期影響甚微 37 房策網(wǎng) 《 2023房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ → 機會：本項目推出時期，區(qū)域內(nèi)的別墅供應(yīng)量不多，再加上產(chǎn)品設(shè)計上的優(yōu)勢，本項目獨立別墅的銷售時機甚佳。 → 挑戰(zhàn)： 因為蘿崗的地緣優(yōu)勢，區(qū)域內(nèi)中高端物業(yè)對開發(fā)區(qū)客戶的吸引將遠遠高于項目，所以項目近期中高檔次物業(yè)應(yīng)在線上訴求目標－開發(fā)區(qū)客戶，線下執(zhí)行目標－拓展新塘客戶；同時競爭對手復(fù)式大戶型也對項目中高端物業(yè)造成干擾，所以項目產(chǎn)品訴求方面應(yīng)強化差異性、高附加值 區(qū)域市場上洋房的供應(yīng)量較大，本項目的洋房銷售將存在一定的挑戰(zhàn)。但是本項目的規(guī)模、資源、規(guī)劃、戶型設(shè)計相比較其他項目有較大的優(yōu)勢，因此高性價比將是解決洋房銷售挑戰(zhàn)的關(guān)鍵。 區(qū)域市場 — 供應(yīng)分析（競爭對手） 38 房策網(wǎng) 《 2023房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 區(qū)域市場－典型項目供應(yīng)分析（鳳凰城） 物業(yè)類型 戶型結(jié)構(gòu) 獨立別墅 2023年 2023年 2023年 15月份 面積 套數(shù) 比例 面積 套數(shù) 比例 面積區(qū)間 套數(shù) 比例 201250 29 8% 151200 27 4% 151200 20 8% 251300 69 19% 201250 179 24% 201250 84 33% 301350 120 34% 251300 168 22% 251300 75 30% 351400 72 20% 301350 221 29% 301350 47 19% 401450 25 7% 351400 74 10% 351400 11 4% 451500 20 6% 401450 12 2% 401450 2 1% 500以上 21 6% 451500 4 1% 500以上 15 6% 500以上 69 9% 桐林人家： 230套 合計 356 100% 合計 754 100% 合計 254 100% 聯(lián)排別墅 151160 76 51% 181190 72 49% 合計 148 100% 概況：連續(xù)兩年均以別墅為主推貨量， 06年減少了洋房及類別墅洋房供應(yīng)量，專攻別墅 獨立別墅：廣園東的主要供應(yīng)貨量；大戶型供應(yīng) (≥350㎡ )呈逐年下降趨勢： 2023年－ 2023年三年間，分別由 39％ →22 ％ →11 ％ 提示：項目獨立別墅 100坊與鳳凰城處于完全競爭關(guān)系 聯(lián)排： 150－ 190㎡，與項目特色洋房（三疊院）相近，目前 2023年無新貨供應(yīng) 洋房：舒適三房為主，標準和舒適四房在 2023年消化殆盡 提示：項目標準 3房和 2房與鳳凰城無競爭關(guān)系 39 房策網(wǎng) 《 2023房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 物業(yè)類型 戶型結(jié)構(gòu) 2023年 2023年 15月份 洋房 戶型 面積區(qū)間 套數(shù) 比例 房屋戶型 面積區(qū)間 套數(shù) 比例 兩房兩廳 6170 11 2% 三房二廳 121130 26 30% 7180 33 5% 四房二廳 171180 54 63% 8190 110 18% 221230 6 7% 三房二廳 91100 22 4% 合計 86 100% 101110 13 2% 121130 221 35% 141150 22 4% 161180 43 7% 171180 11 2% 四房二廳 161180 88 14% 181190 28 4% 合計 627 100% 區(qū)域市場－典型項目供應(yīng)分析（鳳凰城） 2023推售量 2023推售量 別墅 754 50％ 484 85％ 類別墅洋房 148 10％ － － 洋房 627 40％ 86 15％ 40 房策網(wǎng) 《 2023房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 物業(yè)類型 戶型結(jié)構(gòu) 獨立別墅 2023年 2023年 2023年 面積區(qū)間 套數(shù) 比例 面積區(qū)間 套數(shù) 比例 面積區(qū)間 套數(shù) 比例 221230 63 76% 無新推貨 無新推貨 281290 16 19% 300以上 4 5% 合計 83 100% （多）聯(lián)排別墅（含四孖屋） 171180 148 75% 無新推貨 無新推貨 191200 25 13% 231240 24 12% 合計 197 100% 洋房 間隔 面積區(qū)間 套數(shù) 比例 無新推貨 三房 121130 84 14% 161170 84 14% 201210 56 9% 兩房 7180 153 26% 201210 36 6% 復(fù)式 141150 18 3% 291300 20 3% 300以上 94 16% 合計 593 100% 區(qū)域市場－典型項目供應(yīng)分析（翡翠綠洲） 41 房策網(wǎng) 《 2023房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 2023推售量 202 06推售量 別墅 83 30％ － － 類別墅洋房 197 70％ － － 洋房 － － 593 100％ 洋房：面積區(qū)間分化嚴重，以 80平米的兩房、 120－ 170的三房、 300平米以上的戶型為主，出現(xiàn) 80－ 120平米的戶型斷層 別墅：集中于 200～ 300㎡，與本項目 100坊相近，但目前2023年無新貨供應(yīng) 類別墅洋房：集中于 180㎡，與本項目三疊院相近，但目前 2023年無新貨供應(yīng) 區(qū)域市場－典型項目供應(yīng)分析（翡翠綠洲） 42 房策網(wǎng) 《 2023房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！貨到付款！ 區(qū)域市場－典型項目供應(yīng)分析（保利林語山莊） 獨立別墅 聯(lián)排別墅 洋房 100% 34 合計 35% 12 431440 65% 22 361370 比例 套數(shù) 面積區(qū)間 100% 186 合計 4% 8 301310 6% 12 291300 4% 7 271280 6% 11 261270 17% 31 251260 9% 16 241250 47% 87 221230 8% 14 211220 比例 套數(shù) 面積區(qū)間 100％ 308 合計 2% 6 191200 2% 6 161170 22% 68 111120 31% 96 101110 31% 96 911