【文章內(nèi)容簡介】 鄰杭州繞城高速，使遠(yuǎn)行更為方便。 賣點(diǎn)提煉 —— 綠城第二代高層公寓典范 賣點(diǎn)一：綠城品牌 綠城十五年城西回歸之作 賣點(diǎn)二：城西精裝大盤 城西版塊近年來少有 的精裝小高層大盤 賣點(diǎn)三：西溪濕地 — 城西和西溪的紐帶 點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目與本案同在一個(gè)緯度，地理位置 比本案相對更佳，未來可能會(huì)對本案造成威脅 綠城 西溪誠園 —— 配套 建筑 園林 配套服務(wù) —— 大型商業(yè)、教育 西城廣場、沃爾瑪購物廣場（建設(shè)中）、蔣村商務(wù)中心（規(guī)劃中）、浙江大學(xué)紫金港 校區(qū)、杭州綠城育華學(xué)校，周邊還分布有西溪實(shí)驗(yàn)學(xué)校、市府幼兒園、杭十五中西溪 校區(qū)等眾多學(xué)校，形成涵蓋大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園等全程完備教育配套系統(tǒng)。社 區(qū)內(nèi)配備綠城獨(dú)創(chuàng)的園區(qū)生活服務(wù)體系、高端生活設(shè)施。 社區(qū)建筑 —— 新古典主義 外立面以石材幕墻為主，在典雅、莊重、 精致的新古典主義建筑風(fēng)格上增加現(xiàn)代建 筑元素，風(fēng)格更為簡潔、俊朗。 社區(qū)園林 —— 組團(tuán)綠化 40%高綠化率，建筑密度較低，綠化面積大。 點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目內(nèi)外配套設(shè)施齊全，采用了杭州市場上較為流行的新古典風(fēng)格，全部為 913層建筑，建筑密度較低，綠化面積大。 綠城 西溪誠園 —— 戶型設(shè)計(jì) 概括：增加居住私密性，戶型實(shí)現(xiàn)電梯直接入戶，較大的客廳及主臥面寬，增加儲(chǔ)藏空間，加大廚房面積，使室內(nèi)布局更佳合理和完善，提高居住舒適度；精裝修，引入水循環(huán)地暖裝置等科技節(jié)能技術(shù)。 E戶型：四室兩廳三衛(wèi)， 186㎡ J戶型：三室兩廳三衛(wèi)， 218㎡ L戶型：五室兩廳五衛(wèi)， 269㎡ 點(diǎn)評(píng)： 私密居家氛圍；客廳大開間， 北接景觀陽臺(tái)；方正書房連接景觀陽 臺(tái)，聆賞美景；廚房大面寬，與餐廳 連接緊密；南向雙次臥連接景觀陽 臺(tái)，營造融融生活情趣。 點(diǎn)評(píng)： 與 E戶型相比，功能空 間數(shù)量減少，增加了每個(gè)空間 的面積；起居室與廚房分開， 使整個(gè)空間布局更加完善 點(diǎn)評(píng)： 大面積戶型，開敞玄關(guān)鋪展尊 貴人生；增設(shè)工人房，各個(gè)功能房均 配備獨(dú)立衛(wèi)生間，品質(zhì)生活更便捷； 廚房空間充足設(shè)置早餐廳；主臥大開 間，套房結(jié)構(gòu)，豪華盥洗室功能齊備 綠城 西溪誠園 —— 開發(fā)進(jìn)度 開發(fā)進(jìn)度 分四期開發(fā)，即將開盤為一期，一 期 9萬平米， 9棟樓，為 11層、 13 層小高層，共 503套。 銷售現(xiàn)狀 目前沒有在售樓座，預(yù)計(jì) 09年 11月底開盤銷售。 西溪區(qū)域分析 —— 價(jià)格分析 西溪區(qū)域分析 —— 戶型分析 西溪區(qū)域分析 —— 近期土地成交狀況 剛剛拍出的這四塊土地，都是居住用地，位置集中在荊長路東西側(cè)和文一西路。 雖然地塊面積不是很大，但是樓面價(jià) 7500元 /㎡（荊長路西側(cè)地塊 5071元 / ㎡），都比本案低。這更加決定了本案不能走性價(jià)比路線，而是要提升品質(zhì)， 提高產(chǎn)品附加值，走高端路線。 西溪區(qū)域分析 —— 總結(jié) ? 天賜的西溪加上合理的規(guī)劃，最終成就了“西貴”板塊的形成。 ? 競品定位高端，主流為聯(lián)排、洋房、大戶型公寓等改善型住宅。 ? 區(qū)域未來商品房潛在供應(yīng)量 18萬㎡用地，再加上競品的存量，都對項(xiàng)目入市造成競爭。 要求本案定位 高端，設(shè)置合 理的產(chǎn)品類型 和戶型，在一 定程度上進(jìn)行 產(chǎn)品創(chuàng)新，增 強(qiáng)競爭力。 客群需求分析 客群需求分析 針對此次調(diào)研，我們設(shè)計(jì)了調(diào)查問卷，以了解杭州房地產(chǎn)市場需求。 問卷內(nèi)容主要涉及兩項(xiàng)內(nèi)容： ? 杭州房地產(chǎn)整體需求 ? 西溪板塊區(qū)域內(nèi)市場需求 限于有效問卷只有 113個(gè)，所以問卷結(jié)果可能有所偏頗或者不 全面，因此我們又根據(jù)對西溪板塊目前在售產(chǎn)品客群的梳理對 客群需求進(jìn)行了修正，最后得出本案將面對的客群特點(diǎn)。 客群需求分析 —— 板塊需求 問卷顯示，目前城西板塊需求趨于旺盛 客群需求分析 —— 公寓產(chǎn)品偏好 中間套、邊套偏好 大比例的懸殊，可以看出邊套目前是需求的主流。結(jié)合目前杭州小高層主要有板樓和點(diǎn)式樓兩種，因此我們建議小高層優(yōu)勢位置可建點(diǎn)式樓。 平層優(yōu)于復(fù)式 同類型的公寓產(chǎn)品中，相對平層需求更旺盛 客群需求分析 —— 別墅類型偏好 聯(lián)排別墅受寵 聯(lián)排別墅 /排屋、花園洋房需求都很旺盛。疊拼產(chǎn)品市場認(rèn)知度較 低，獨(dú)棟鑒于總價(jià)高昂需求較弱。 客群需求分析 —— 別墅主題偏好 水景別墅略占上風(fēng) 近半數(shù)受訪者表示喜歡水景別 墅，對山景別墅、鄉(xiāng)村別墅的 偏好度較弱。 水主題設(shè)計(jì)最受歡迎 水景主題高于綠地主題，更 高于康樂設(shè)施主題。 客群需求分析 —— 別墅戶型偏好 戶型面積 對于別墅面積， 250400平米的需求占到了 67%。 城西客群特征小結(jié) 根據(jù)市調(diào)結(jié)果，我們發(fā)現(xiàn)，目前板塊購買 客戶主要有以下特征： 年齡： 中年偏上人群為主 籍貫： 杭州本地 47%，浙江省內(nèi)其他地區(qū) 42%，其他地區(qū) 11%。 家庭階層： 富貴之家 買房目的： 改善自住，投資各半。 教育程度： 大專以上水平為主，比較崇洋。 審美： 具有一定的生活情調(diào)，強(qiáng)烈向往更 高檔住宅產(chǎn)品的居住感覺。 項(xiàng)目地塊分析 項(xiàng)目地塊分析 —— 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 規(guī)劃用地面積： ㎡ ? 規(guī)劃建筑面積： ㎡ ? 容積率： ? 限高： ≤36米 ? 建筑密度 :≤30% ? 物業(yè)類別：商品住宅 30萬平米的體量，既有利于打造高檔項(xiàng)目的規(guī)模，又不至于帶來過長的銷售 周期。而 36米限高，就決定了產(chǎn)品的類型，只能在小高層、 洋房和聯(lián)排別墅中做組合。 項(xiàng)目地塊分析 —— 資源環(huán)境 優(yōu)勢： ?各方向優(yōu)良的路況 ?地塊有坡度的濕地環(huán)境 ?東側(cè)繞城高速綠化帶與河流 劣勢： 北側(cè)變電站和高壓線 項(xiàng)目地塊分析 —— 地塊問題 地塊北側(cè)緊鄰文一西路位置存有 1 1 0 千伏五常變電站一座和兩 條高壓線。雖然高壓線不在地塊 里面，但是如果該變電站不能拆 除，其四周 米安全距離之內(nèi) 的位置需做防護(hù)。而高壓線的安 全距離更高達(dá) 10米。 主要影響是對于客群心理層面， 尤其是高端客群易產(chǎn)生購買抗性 項(xiàng)目地塊分析 —— 小結(jié) 地塊整體較為方正，地勢稍有坡度。每塊地塊東西長，南北短， 呈較規(guī)則四邊形分布，用地較為開闊，有利于項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)劃。 尤其是地塊東邊緊鄰繞城高速綠化帶、東南緊鄰河流、地塊上較 好的濕地資源都給項(xiàng)目打造高端住宅、提升品質(zhì)以充分支撐。 但是，項(xiàng)目北端的變電站和高壓線將對產(chǎn)品排布以及消費(fèi)者心理 造成影響。 項(xiàng)目地塊分析 —— 建議 ? 變電站的存在，勢必會(huì)導(dǎo)致來訪客戶現(xiàn)場轉(zhuǎn)化率降低。為保障銷售進(jìn)展順利，需加大推廣