【文章內(nèi)容簡介】 值分析 】 深業(yè)新岸線 云天雅苑 金成時代 幸福海岸 尚都 天悅龍庭 麗晶國際 凱旋城 地段價值排序： 第一陣營：尚都 天悅龍庭 第二陣營：深業(yè)新岸線 幸福海岸 麗晶國際 金成時代 第三陣營：凱旋城 云天雅苑 本報告是嚴格保密的。 【 景觀資源分析 】 深業(yè)新岸線 云天雅苑 金成時代 幸福海岸 尚都 天悅龍庭 麗晶國際 凱旋城 景觀價值排序： 第一陣營：尚都 第二陣營：天悅龍庭 深業(yè)新岸線 幸福海岸 金成時代 第三陣營：凱旋城 云天雅苑 麗晶國際 本報告是嚴格保密的。 【 開發(fā)商分析 】 項目 開發(fā)商 發(fā)展商形象 開發(fā)量 客戶認同度 客源分布 寶安 特區(qū) 寶安 特區(qū) 金成時代 金成 寶安二線 ★★ —— ★★ —— 寶安 云天雅苑 松茂 首個項目 —— —— —— —— —— 麗晶國際 德業(yè)基 寶安二線 ★★ —— ★★ —— 寶安 金鴻凱旋城 屹海達 寶安二線 ★★ —— ★★ —— 寶安 幸福海岸 福中福 寶安二線 ★★★ —— ★★★ —— 寶安 深業(yè)新岸線 深業(yè) 深圳二線 —— ★★★★ —— ★★★★ 特區(qū) 天悅龍庭 龍光 首個項目 —— —— —— —— —— 鴻榮源尚都 鴻榮源 寶安一線 深圳二線 ★★ ★★★ ★★ ★★ ★★★ ★★★ 寶安 特區(qū) 本項目發(fā)展商片區(qū)知名度及認同度高，客源豐富，在寶安本地具備絕對優(yōu)勢 本報告是嚴格保密的。 【 戶型分析 】 幸福海岸 二房，雙陽臺 門口走道過長 結(jié)構(gòu)方正 三房，部分主臥弧形窗 部分三房布局不合理 走道浪費面積 結(jié)構(gòu)方正 四房，入戶花園、通透 部分錯層露臺、躍式 結(jié)構(gòu)方正 本報告是嚴格保密的。 深業(yè)新岸線 三房，戶型方正 大多配有入戶花園 通透，無露臺贈送 部分戶型設(shè)計不合理 四房，戶型方正 部分配有入戶花園 通透，無露臺贈送 部分戶型設(shè)計不合理 【 戶型分析 】 本報告是嚴格保密的。 天悅龍庭 二房，雙陽臺 常規(guī)戶型 結(jié)構(gòu)方正 三房，贈送雙朝向露臺 部分戶型有入戶花園 通透，出現(xiàn)不方正房間 四房，贈送大量雙朝向露臺 部分戶型有入戶花園 通透，戶型方正 【 戶型分析 】 本報告是嚴格保密的。 麗晶國際 【 戶型分析 】 二房，結(jié)構(gòu)方正 凸窗、雙陽臺 三房，結(jié)構(gòu)方正 凸窗、通透 入戶花園 三房，結(jié)構(gòu)方正 凸窗、通透 本報告是嚴格保密的。 金成時代 二房，結(jié)構(gòu)方正 贈送露臺面積 三房，結(jié)構(gòu)方正 贈送露臺面積 走道略長 四房，結(jié)構(gòu)方正 贈送露臺面積，入戶花園 通透。部分躍式 【 戶型分析 】 本報告是嚴格保密的。 鴻榮源尚都 【 戶型分析 】 二房，大凸窗 戶型方正 主臥弧形觀景臺 三房，大凸窗、方正 贈送無干擾露臺、通透 大開間，窄進深 四房，大凸窗 戶型方正、贈送無干擾露臺 通透、主臥弧形觀景臺 大開間，窄進深 五房，大凸窗 戶型方正、贈送無干擾露臺 大陽臺、通透、入戶花園 本報告是嚴格保密的。 項目 規(guī)模 地段 景觀 容積率 發(fā)展商品牌 戶型 金成時代 ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ 云天雅苑 ★★ ★★★ ★★ ★★★★ 麗晶國際 13萬 ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ 金鴻凱旋城 51萬 ★★ ★★★ ★★★ ★★★ 幸福海岸 41萬 ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ 深業(yè)新岸線 55萬 ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★ 天悅龍庭 ★★★★★ ★★★★ ★★★ ★★★★ 鴻榮源尚都 21萬 ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★ 【 品質(zhì)分析 】 從產(chǎn)品品質(zhì)而言，本項目與天悅龍庭屬于第一陣營 本項目在地段、景觀、發(fā)展商品牌、戶型設(shè)計方面具有一定優(yōu)勢 本報告是嚴格保密的。 項目名稱 廣告語 賣點整合 形象高度 金泓凱旋城 濱海中心區(qū) 50萬平米人文新城 大社區(qū)、文化 ★★★ 天悅龍庭 廊回至尊、院落天下 空中廊院、豪宅 ★★★★★ 金成時代 讓運動回家 運動文化 ★★ 麗晶國際 國際新生活、中心區(qū)封面人物 生活方式、地段 ★★★ 深業(yè)新岸線 港灣住區(qū)，國際人居標準 國際新生活方式 ★★★★ 幸福海岸 中心華府，盛世名門 中心區(qū)、豪宅 ★★★ 尚都 人生自在非凡處 地段、景觀、豪宅 ★★★★★ 【 形象對比分析 】 推廣方向根據(jù)資源、產(chǎn)品各有側(cè)重，但大多以豪、大為主題 在客戶所認知的基礎(chǔ)上，本項目具有較高的形象高度 本報告是嚴格保密的。 【 競爭占位 】 品質(zhì) 形象 本項目 天悅龍庭 金成時代 深業(yè)新岸線 麗晶國際 幸福海岸 金泓凱旋城 本項目目前所具備的品質(zhì)及所展示的形象均為片區(qū)最高 本報告是嚴格保密的。 ? 本項目的競爭主要以片區(qū)內(nèi)競爭為主； ? 寶安中心區(qū)各項目入市時間相近，規(guī)模龐大，市場競爭激烈； ? 各項目戶型定位及形象差異化不明顯，同質(zhì)化嚴重； ? 本項目位臵顯赫，景觀視野、戶型產(chǎn)品、發(fā)展商品牌及客戶資源等方面具有較大優(yōu)勢； ? 本項目存在入市時間滯后及客戶認籌本項目后等待時間長等不利因素； 【 競爭分析小結(jié) 】 本報告是嚴格保密的。 客戶分析 本報告是嚴格保密的。 布吉 龍華 寶安 龍崗 由于關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)的匱乏，客戶被向關(guān)外驅(qū)趕 本報告是嚴格保密的。 【 本項目認籌客戶分析 】 區(qū)域：寶城 % 西鄉(xiāng) % 寶安各鎮(zhèn) % 南山 % 其他 % ? 本項目 VIP認籌客戶中，以寶安客戶為主； ? 由于寶安中心區(qū)未來兩年龐大的市場供應(yīng)量，單純以寶安區(qū)域的客戶不能滿足項目銷售需求，必須更廣泛的爭取關(guān)內(nèi)的客戶資源； ? 在項目先期僅對 “深圳西岸”片區(qū)及項目形象進行少量炒作的情況下，仍獲得超過 16%的關(guān)內(nèi)客戶，印證了客戶正逐漸外拓的趨勢。 ? 項目仍需充分挖掘片區(qū)價值、擴大片區(qū)影響力、提升片區(qū)整體形象，消除關(guān)內(nèi)客戶到寶安中心區(qū)臵業(yè)的疑慮。 本報告是嚴格保密的。 職業(yè)：公務(wù)員 % 事業(yè)單位 % 企業(yè)中高層 % 企業(yè)白領(lǐng) % 私營業(yè)主 % 個體經(jīng)營者 % 年齡： 3045歲 % 經(jīng)歷：首次 % 二次以上 % 【 本項目認籌客戶分析 】 ? 客戶以社會中堅力量為主，大多為二次及以上臵業(yè)者，具備較強的購買能力； ? 客戶知識水平較高，具備一定的鑒賞能力，對項目的品質(zhì)要求較高； ? 客戶對項目開發(fā)商品牌、區(qū)位、景觀資源、形象較為認同。 本報告是嚴格保密的。 【 客戶購買心理分析 】 使用便利 體現(xiàn)身份 價格實惠 貪圖便宜 實用主義 跟風(fēng)購買 羊群效應(yīng) 面子問題 購買原因 購買心理 營銷思路 提高附加值，物超所值 講事實、擺道理 客戶營銷 體驗營銷、品質(zhì)感 增值保值 投資渠道 描繪遠景價值 本報告是嚴格保密的。 【 客戶總結(jié) 】 ? 從 VIP客戶分析來看，客戶定位與實際基本吻合，作為區(qū)域性豪宅，其目標客戶為具有一定購買能力和鑒賞能力的社會中堅力量； ?客戶對發(fā)展商品牌、區(qū)位、景觀資源、樓盤形象較為認同； ?營銷推廣需從客戶購買心理出發(fā)，建立符合其購買本質(zhì)的營銷手段； ?由于本地客戶難以消化寶安中心區(qū)井噴式供應(yīng)量，必須繼續(xù)挖掘關(guān)內(nèi)客戶，尤其是南山客戶； ?關(guān)內(nèi)客戶對出關(guān)臵業(yè)仍存在對區(qū)位和品質(zhì)的心理障礙。 本報告是嚴格保密的。 策略形成 本報告是嚴格保密的。 鴻榮源尚都 如何超越競爭，最終取得全面勝利？ 占據(jù)深圳西岸最顯赫的位臵 產(chǎn)品獨樹一臶，不可重復(fù)； 形象高企，萬眾矚目； 寶安最具實力和影響力的品牌發(fā)展商，豪宅專家； 頂級品質(zhì)，天賦使然 本報告是嚴格保密的。 【 項目 SWOT分析 】 優(yōu)勢：■ 項目自身素質(zhì)絕佳，尤其是地段、景觀、產(chǎn)品 ■ 發(fā)展商品牌效應(yīng)明顯，具有大批的忠誠客戶； ■ 前期形象高企，廣泛被客戶認同； 劣勢：■ 認籌期長達 8個月，客戶維系困難； ■ 項目等待期長，客源流失機會大； 機會：■ 深圳西岸將成為未來兩年內(nèi)深圳房地產(chǎn)的熱點區(qū)域 ■ 寶安利好不斷，關(guān)內(nèi)客戶開始認