【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 值分析 】 深業(yè)新岸線 云天雅苑 金成時(shí)代 幸福海岸 尚都 天悅龍庭 麗晶國(guó)際 凱旋城 地段價(jià)值排序： 第一陣營(yíng)：尚都 天悅龍庭 第二陣營(yíng)：深業(yè)新岸線 幸福海岸 麗晶國(guó)際 金成時(shí)代 第三陣營(yíng)：凱旋城 云天雅苑 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【 景觀資源分析 】 深業(yè)新岸線 云天雅苑 金成時(shí)代 幸福海岸 尚都 天悅龍庭 麗晶國(guó)際 凱旋城 景觀價(jià)值排序： 第一陣營(yíng)：尚都 第二陣營(yíng)：天悅龍庭 深業(yè)新岸線 幸福海岸 金成時(shí)代 第三陣營(yíng)：凱旋城 云天雅苑 麗晶國(guó)際 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【 開發(fā)商分析 】 項(xiàng)目 開發(fā)商 發(fā)展商形象 開發(fā)量 客戶認(rèn)同度 客源分布 寶安 特區(qū) 寶安 特區(qū) 金成時(shí)代 金成 寶安二線 ★★ —— ★★ —— 寶安 云天雅苑 松茂 首個(gè)項(xiàng)目 —— —— —— —— —— 麗晶國(guó)際 德業(yè)基 寶安二線 ★★ —— ★★ —— 寶安 金鴻凱旋城 屹海達(dá) 寶安二線 ★★ —— ★★ —— 寶安 幸福海岸 福中福 寶安二線 ★★★ —— ★★★ —— 寶安 深業(yè)新岸線 深業(yè) 深圳二線 —— ★★★★ —— ★★★★ 特區(qū) 天悅龍庭 龍光 首個(gè)項(xiàng)目 —— —— —— —— —— 鴻榮源尚都 鴻榮源 寶安一線 深圳二線 ★★ ★★★ ★★ ★★ ★★★ ★★★ 寶安 特區(qū) 本項(xiàng)目發(fā)展商片區(qū)知名度及認(rèn)同度高，客源豐富，在寶安本地具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【 戶型分析 】 幸福海岸 二房，雙陽臺(tái) 門口走道過長(zhǎng) 結(jié)構(gòu)方正 三房，部分主臥弧形窗 部分三房布局不合理 走道浪費(fèi)面積 結(jié)構(gòu)方正 四房，入戶花園、通透 部分錯(cuò)層露臺(tái)、躍式 結(jié)構(gòu)方正 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 深業(yè)新岸線 三房，戶型方正 大多配有入戶花園 通透，無露臺(tái)贈(zèng)送 部分戶型設(shè)計(jì)不合理 四房，戶型方正 部分配有入戶花園 通透，無露臺(tái)贈(zèng)送 部分戶型設(shè)計(jì)不合理 【 戶型分析 】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 天悅龍庭 二房，雙陽臺(tái) 常規(guī)戶型 結(jié)構(gòu)方正 三房，贈(zèng)送雙朝向露臺(tái) 部分戶型有入戶花園 通透，出現(xiàn)不方正房間 四房，贈(zèng)送大量雙朝向露臺(tái) 部分戶型有入戶花園 通透，戶型方正 【 戶型分析 】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 麗晶國(guó)際 【 戶型分析 】 二房，結(jié)構(gòu)方正 凸窗、雙陽臺(tái) 三房，結(jié)構(gòu)方正 凸窗、通透 入戶花園 三房，結(jié)構(gòu)方正 凸窗、通透 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 金成時(shí)代 二房，結(jié)構(gòu)方正 贈(zèng)送露臺(tái)面積 三房，結(jié)構(gòu)方正 贈(zèng)送露臺(tái)面積 走道略長(zhǎng) 四房，結(jié)構(gòu)方正 贈(zèng)送露臺(tái)面積，入戶花園 通透。部分躍式 【 戶型分析 】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 鴻榮源尚都 【 戶型分析 】 二房，大凸窗 戶型方正 主臥弧形觀景臺(tái) 三房，大凸窗、方正 贈(zèng)送無干擾露臺(tái)、通透 大開間，窄進(jìn)深 四房，大凸窗 戶型方正、贈(zèng)送無干擾露臺(tái) 通透、主臥弧形觀景臺(tái) 大開間，窄進(jìn)深 五房，大凸窗 戶型方正、贈(zèng)送無干擾露臺(tái) 大陽臺(tái)、通透、入戶花園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目 規(guī)模 地段 景觀 容積率 發(fā)展商品牌 戶型 金成時(shí)代 ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ 云天雅苑 ★★ ★★★ ★★ ★★★★ 麗晶國(guó)際 13萬 ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ 金鴻凱旋城 51萬 ★★ ★★★ ★★★ ★★★ 幸福海岸 41萬 ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ 深業(yè)新岸線 55萬 ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★ 天悅龍庭 ★★★★★ ★★★★ ★★★ ★★★★ 鴻榮源尚都 21萬 ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★ 【 品質(zhì)分析 】 從產(chǎn)品品質(zhì)而言，本項(xiàng)目與天悅龍庭屬于第一陣營(yíng) 本項(xiàng)目在地段、景觀、發(fā)展商品牌、戶型設(shè)計(jì)方面具有一定優(yōu)勢(shì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目名稱 廣告語 賣點(diǎn)整合 形象高度 金泓凱旋城 濱海中心區(qū) 50萬平米人文新城 大社區(qū)、文化 ★★★ 天悅龍庭 廊回至尊、院落天下 空中廊院、豪宅 ★★★★★ 金成時(shí)代 讓運(yùn)動(dòng)回家 運(yùn)動(dòng)文化 ★★ 麗晶國(guó)際 國(guó)際新生活、中心區(qū)封面人物 生活方式、地段 ★★★ 深業(yè)新岸線 港灣住區(qū)，國(guó)際人居標(biāo)準(zhǔn) 國(guó)際新生活方式 ★★★★ 幸福海岸 中心華府，盛世名門 中心區(qū)、豪宅 ★★★ 尚都 人生自在非凡處 地段、景觀、豪宅 ★★★★★ 【 形象對(duì)比分析 】 推廣方向根據(jù)資源、產(chǎn)品各有側(cè)重，但大多以豪、大為主題 在客戶所認(rèn)知的基礎(chǔ)上，本項(xiàng)目具有較高的形象高度 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【 競(jìng)爭(zhēng)占位 】 品質(zhì) 形象 本項(xiàng)目 天悅龍庭 金成時(shí)代 深業(yè)新岸線 麗晶國(guó)際 幸福海岸 金泓凱旋城 本項(xiàng)目目前所具備的品質(zhì)及所展示的形象均為片區(qū)最高 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)主要以片區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)為主； ? 寶安中心區(qū)各項(xiàng)目入市時(shí)間相近，規(guī)模龐大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈； ? 各項(xiàng)目戶型定位及形象差異化不明顯，同質(zhì)化嚴(yán)重； ? 本項(xiàng)目位臵顯赫，景觀視野、戶型產(chǎn)品、發(fā)展商品牌及客戶資源等方面具有較大優(yōu)勢(shì)； ? 本項(xiàng)目存在入市時(shí)間滯后及客戶認(rèn)籌本項(xiàng)目后等待時(shí)間長(zhǎng)等不利因素； 【 競(jìng)爭(zhēng)分析小結(jié) 】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 布吉 龍華 寶安 龍崗 由于關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)的匱乏，客戶被向關(guān)外驅(qū)趕 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【 本項(xiàng)目認(rèn)籌客戶分析 】 區(qū)域：寶城 % 西鄉(xiāng) % 寶安各鎮(zhèn) % 南山 % 其他 % ? 本項(xiàng)目 VIP認(rèn)籌客戶中，以寶安客戶為主； ? 由于寶安中心區(qū)未來兩年龐大的市場(chǎng)供應(yīng)量，單純以寶安區(qū)域的客戶不能滿足項(xiàng)目銷售需求，必須更廣泛的爭(zhēng)取關(guān)內(nèi)的客戶資源； ? 在項(xiàng)目先期僅對(duì) “深圳西岸”片區(qū)及項(xiàng)目形象進(jìn)行少量炒作的情況下，仍獲得超過 16%的關(guān)內(nèi)客戶，印證了客戶正逐漸外拓的趨勢(shì)。 ? 項(xiàng)目仍需充分挖掘片區(qū)價(jià)值、擴(kuò)大片區(qū)影響力、提升片區(qū)整體形象，消除關(guān)內(nèi)客戶到寶安中心區(qū)臵業(yè)的疑慮。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 職業(yè)：公務(wù)員 % 事業(yè)單位 % 企業(yè)中高層 % 企業(yè)白領(lǐng) % 私營(yíng)業(yè)主 % 個(gè)體經(jīng)營(yíng)者 % 年齡： 3045歲 % 經(jīng)歷：首次 % 二次以上 % 【 本項(xiàng)目認(rèn)籌客戶分析 】 ? 客戶以社會(huì)中堅(jiān)力量為主，大多為二次及以上臵業(yè)者，具備較強(qiáng)的購(gòu)買能力； ? 客戶知識(shí)水平較高，具備一定的鑒賞能力，對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)要求較高； ? 客戶對(duì)項(xiàng)目開發(fā)商品牌、區(qū)位、景觀資源、形象較為認(rèn)同。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【 客戶購(gòu)買心理分析 】 使用便利 體現(xiàn)身份 價(jià)格實(shí)惠 貪圖便宜 實(shí)用主義 跟風(fēng)購(gòu)買 羊群效應(yīng) 面子問題 購(gòu)買原因 購(gòu)買心理 營(yíng)銷思路 提高附加值，物超所值 講事實(shí)、擺道理 客戶營(yíng)銷 體驗(yàn)營(yíng)銷、品質(zhì)感 增值保值 投資渠道 描繪遠(yuǎn)景價(jià)值 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【 客戶總結(jié) 】 ? 從 VIP客戶分析來看，客戶定位與實(shí)際基本吻合，作為區(qū)域性豪宅，其目標(biāo)客戶為具有一定購(gòu)買能力和鑒賞能力的社會(huì)中堅(jiān)力量； ?客戶對(duì)發(fā)展商品牌、區(qū)位、景觀資源、樓盤形象較為認(rèn)同； ?營(yíng)銷推廣需從客戶購(gòu)買心理出發(fā)，建立符合其購(gòu)買本質(zhì)的營(yíng)銷手段； ?由于本地客戶難以消化寶安中心區(qū)井噴式供應(yīng)量，必須繼續(xù)挖掘關(guān)內(nèi)客戶，尤其是南山客戶； ?關(guān)內(nèi)客戶對(duì)出關(guān)臵業(yè)仍存在對(duì)區(qū)位和品質(zhì)的心理障礙。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 策略形成 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 鴻榮源尚都 如何超越競(jìng)爭(zhēng)，最終取得全面勝利？ 占據(jù)深圳西岸最顯赫的位臵 產(chǎn)品獨(dú)樹一臶，不可重復(fù)； 形象高企，萬眾矚目； 寶安最具實(shí)力和影響力的品牌發(fā)展商，豪宅專家； 頂級(jí)品質(zhì)，天賦使然 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【 項(xiàng)目 SWOT分析 】 優(yōu)勢(shì)：■ 項(xiàng)目自身素質(zhì)絕佳，尤其是地段、景觀、產(chǎn)品 ■ 發(fā)展商品牌效應(yīng)明顯，具有大批的忠誠(chéng)客戶； ■ 前期形象高企，廣泛被客戶認(rèn)同； 劣勢(shì)：■ 認(rèn)籌期長(zhǎng)達(dá) 8個(gè)月，客戶維系困難； ■ 項(xiàng)目等待期長(zhǎng)，客源流失機(jī)會(huì)大； 機(jī)會(huì)：■ 深圳西岸將成為未來兩年內(nèi)深圳房地產(chǎn)的熱點(diǎn)區(qū)域 ■ 寶安利好不斷，關(guān)內(nèi)客戶開始認(rèn)