【文章內(nèi)容簡介】 。決定外墻的顏色時，為了防止顏色的紊亂，使整個前面顏色簡潔明快，統(tǒng)一協(xié)調(diào)，使用顏色的 色調(diào)數(shù)不宜過多，一般 23中為好；同時要盡量使顏色調(diào)和，其中包括色調(diào)、明度和彩度的調(diào)和；最后確定點綴色，建筑物的人口、大樓標志或標牌，屋頂檐口或窗楣等部位重點加以點綴的顏色，為點綴色； （ 4）影響建筑立面優(yōu)劣的因素 建筑外立面是建筑物與外界接觸的平臺，是建筑物的外衣，直接反應(yīng)建筑物內(nèi)在品質(zhì)。 1）外掛空調(diào)機 統(tǒng)一安排空調(diào)位，保持項目外立面特征； 2）外飄窗、凸陽臺、排煙口、防盜窗 例：建筑外立面主色建議采用白色與暖色系如黃色、橙色、棕色、以及藍色、灰色和綠色。豐富的外立面顏色熱情洋溢，與安靜的鄰里小區(qū)形成對 比，以達到一種動靜之間的有機平衡。 項目環(huán)境景觀修改建議 從操作經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境景觀投資時最能產(chǎn)生邊際利潤的投入，因為建筑設(shè)計及平面布局容易被模仿而使樓盤失去個性特色，而園林景觀則因每個樓盤的環(huán)境不同，而容易做出特色難以被克隆； 例：總體上來說景觀規(guī)劃主題為動靜相宜歐洲古典風(fēng)格。整個景觀分布為三大塊，一塊是小區(qū)大門口的主題鍍金雕塑，羅馬石柱；一塊是小區(qū)中心花園，沉降式休閑廣場，跌落式流泉，沿街綠色景觀長廊，配置樹木花卉；一塊是樓宇間的綠化花卉點綴，局部小品，樓間條形綠化配以四季鮮花，組團花卉，小 品雕塑點綴其間，大道兩旁低矮灌木及庭院燈圍繞； （ 1）水景形態(tài)：根據(jù)項目的實際情況，建議不采用大面積水面的噴泉和湖面水景，而是采用環(huán)繞整個小區(qū)的狹窄而蜿蜒的溪流景觀，并結(jié)合坡地景觀形成若干飛瀑，使整個景觀體系更為靈動，這樣做一方面能使整個小區(qū)的景觀更為生動、不死板，另一方面能強調(diào)整個小區(qū)景觀布置的均好性，使每位住戶都能將美景收藏在自己的家中； （ 2）坡地景觀：坡地景觀是按比較先進的去景觀布置方式，由于本案局部都以小高層為主，在施工中將開挖出較多的力量，將這些土方堆積出坡地來，在進行系統(tǒng)的綠化 ，并結(jié)合水系形成 飛瀑，將大大提高小區(qū)內(nèi)景觀系統(tǒng)的層次感，另外根據(jù)實際情況在坡地景觀下建造車庫，不但不影響景觀，還提高了使用價值； （ 3）綠化：綠化是園林住宅構(gòu)成的基本要素，以往居住區(qū)域的綠化僅僅停留在“披上綠化不見土”的低層次階段，沒有太多的特色和藝術(shù)性，園區(qū)綠化應(yīng)注意： 1）種植綠化喬木、灌木、花、草結(jié)合，高低錯落，遠近分明，疏密有致，綠化景觀層次豐富； 2）種植綠化平面與立體結(jié)合，追求構(gòu)圖、顏色、對比、質(zhì)感，進而形成綠點、綠帶、綠廊、綠坡等綠化景觀； 3）同時講究與硬質(zhì)景觀結(jié)合，注意綠化的維護與保養(yǎng)，豐富綠化的內(nèi)涵；根據(jù)小區(qū) 內(nèi)的容積系數(shù)，原則上小區(qū)整體走小而精的路線，通過精致的小景，烘托社區(qū)氣氛。在綠化上要爭取實現(xiàn)立體綠化；即草地、灌木、植株的相互搭配、相互組合；以獨具特色的園林風(fēng)格增強小區(qū)內(nèi)部的文化和環(huán)境韻味，提升小區(qū)形象； （ 4）道路：道路是居住區(qū)不可或缺的構(gòu)成框架，一方面可以疏導(dǎo)居住區(qū)域的交通組織居住空間，另一方面，好的道路規(guī)劃設(shè)計本身也 可以成為一道獨特的風(fēng)景線，居住區(qū)域道路特別是宅間路，往往和路牙、塊石 、休閑座椅、植物配置、燈具等共同構(gòu)成居住區(qū)內(nèi)最基本的景觀，因此對道路的平曲線、豎曲線、寬窄、分幅、材質(zhì)及綠化裝飾進行綜 合考慮以賦予路美觀別致的形式； （ 5）小品：小品在小區(qū)硬質(zhì)景觀中具有舉足輕重的地位，精心設(shè)計的小品往往成為人們視覺的焦點和小區(qū)的標志，對小區(qū)的小品設(shè)置，建議如下： 1）活力米蘭：營造歡快輕盈的氛圍。慚色塑膠兒童游戲場，結(jié)合兒童的體能訓(xùn)練、智能訓(xùn)練、 科普知識普及，在不同的活動空間內(nèi)，草地草叢陽光下，樹叢中，給人以歡快活潑的感受，以花木點綴其間，形成美麗景致； 2）浪漫巴黎：圍坐于木凳上，在常綠喬木形成的綠色氛圍中，在鮮花等形成的坡地景觀的圍合空間下，遐思無限，感受浪漫的情懷； 3）倫敦暮色：以條石排狀鋪砌，成琴鍵狀 ，增加景觀空間的縱深感和趣味性，其間鑲嵌卵石叩之以聲，可成為趣味活動場所，又可成為老年人的健身步道，為老年人帶來健康的樂趣； 4）羅馬之戀：以規(guī)整形 的鋪裝地面為主，放置活動的歐式花壇，其側(cè)增設(shè)花式雙人坐蹬； 5）北歐森林：自然的卵石步道游移于曲折的綠地之中，忽而貼近，忽而隱入，曲折幽深，令人回想起早年的森林陽光； 6）雅典夢想：綠蔭之下，集中放置一些健身器材，形成一個室外健身樂園； 7）特別建議：門前廣場建造大型鍍金雕塑群，不但可以以清晰的顯示項目的高貴氣質(zhì)，更能夠塑造項目精神文化堡壘，而中心花園的沉降式休閑廣場 是充分利用項目的整體架空的特性，既提高觀賞價值，又方便了項目的實際使用； 項目戶型修改建議 由于現(xiàn)在大部分的建筑物都采用框架或剪力墻結(jié)構(gòu)，一般先建框架和剪力墻，其余的非承重墻都是后期才修建的，這位戶型修改提供了較大的余地，在對戶型提出修改建議前，要先調(diào)查市場上供應(yīng)的主要戶型及其面積大小，同時還要了解客戶群的需要； 同時還要考慮戶型的配比問題，要明確什么戶型為主、什么戶型為輔； 例：通過對市場的研究和發(fā)展的趨勢，結(jié)合項目的定位，本案戶型的修改建議如下：（ 1）戶型的定位：實用功能型三房為主，舒適兩房和舒適三房 為輔，其余適當(dāng)搭配緊湊型兩房和享受型三房； （ 2）定位依據(jù)：針對本案相對較高的單價，必須在面積上總體控制，同時結(jié)合目前市場相對熱銷的戶型區(qū)域，所以建議將實用功能型三房定位為本案的主要戶型，而舒適型兩房正是市場發(fā)展的趨勢，打破了以前兩房不舒適的市場慣例，迎合了現(xiàn)在兩口之家對于總價和舒適型的權(quán)衡。其余的戶型建議則考慮到滿足不同層面需求客戶的需求而做出； （ 3）戶型面積區(qū)間建議：實用型三房： 100120㎡，建議占 40%；舒適型兩房： 80100㎡，建議占 20%；舒適型三房： 120140㎡，建議占 20%；緊湊型 兩房： 7080㎡，建議占 15%；享受型三房以上： 140170㎡，建議占 5%； 項目室內(nèi)裝修修改建議 交房標準 /精裝修房 項目配套建議 房地產(chǎn)項目的配套包括設(shè)備和設(shè)施兩部分。配套是房地產(chǎn)項目的一項重要附加值，好的配套可以提升物業(yè)在人們心中的形象，有利于客戶群下定購買或租賃的決心； 水電氣暖通訊、會所、幼兒園、商業(yè)、社區(qū)服務(wù)等； 項目物業(yè)管理建議 建議物業(yè)的運營管理者在接管物業(yè)之前的各個階段（如項目策劃、規(guī)劃設(shè)計、施工建議等階段）就參與進來，從物業(yè)保全體系運營和管理的角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、配套設(shè)施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗收等諸多方面提供有益的建設(shè)性意見，協(xié)助開發(fā)商把好規(guī)劃設(shè)計關(guān)、建設(shè)配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)、使用功能關(guān)等；物業(yè)管理前期介入主要體現(xiàn)在以下幾點：（ 1）有利于維護保全體系的運營管理者的專業(yè)形象；（ 2） 前期介入能夠優(yōu)化設(shè)計，減少返工，防止后遺癥；（ 3）前期介入有利于保全體系的運營管理者對所保全運營的物業(yè)進行全面了解；（ 4）前期介入有利 于后期運營管理工作的進行； 買家、業(yè)主關(guān)注物業(yè)管理，一方面是從安全、舒適、方便的角度出發(fā)，另一方面是從管理費用能否承受的角度出發(fā)；其次必須明確物業(yè)管理公司提供的服務(wù)； 項目其他建議 根據(jù)項目的特點提出其他方面的建議： （ 1）入口建議：采用人車分流體系，由于社區(qū)規(guī)模問題，可建議將主入口設(shè)置靠近山的一側(cè)，這樣可減少造路或繞行而產(chǎn)生的不便利性，行車通路可設(shè)置于社區(qū)另一側(cè)，建議采用直接式地下車庫，減少車輛進出社區(qū)的頻率，盡量做到社區(qū)內(nèi)無機動車，車輛的通行在地下完成，高層住宅可配套建成直接連同 地下停車場的垂直電梯 ；（ 2）小區(qū)界限設(shè)置：由于小區(qū)為半封閉式社區(qū)，故建議在項目南北側(cè)設(shè)置可以從外界透視入社區(qū)內(nèi)的邊界，可考慮幾種分割形式，墻體（采用貼近自然的風(fēng)格），緊挨著墻體種植綠色植物，建議高度超過墻體，使業(yè)主無法看到圍墻，同時配以一定比例的高大茂密的樹木，樹冠伸出圍墻、圍墻設(shè)置防越界報警； （ 3）道路設(shè)置（主要用于停車場部分）： 1）設(shè)置單向車道 車行道全部為單向行駛道路，車行入口設(shè)置成雙入口，一進一出，在同一道路上行駛的均為通向車輛，從而從根本上降低駕駛者的危險； 2）設(shè)置天然減速帶 直接鋪設(shè)于路面的減速帶 已經(jīng)廣泛使用，建議增加車行道的彎曲次數(shù)，從技術(shù)上降低車輛的行駛速度； 3）設(shè)置人車分流 車行道路與人行道路是兩套獨立的通路系統(tǒng)，互不交叉，互 不干擾； 本項目在規(guī)劃設(shè)計、樓盤包裝、外圍導(dǎo)視、環(huán)境營造、工程進度、銷售道具等方面存在一定的不足條件，建議開發(fā)商通過如下方式進行改進： （ 1）建議在地勢較高或建筑標度較高的地方設(shè)置具有標志性的燈光工程，燈光以光束形式向南路發(fā)射，在夜間形成獨特的景觀，使之成為經(jīng)過南路的人群談?wù)摰慕裹c，與河路段的大型廣告牌形成遙相呼應(yīng)的態(tài)勢，暗示客戶項目就在燈光所在的位置，而如果燈光 能在空中形成項目案名字樣則效果最佳； （ 2）建議在沙河西路西側(cè)輔路交叉口增設(shè)導(dǎo)視牌，以避免駕車客戶行車有誤；（ 3）建議在小區(qū)入口設(shè)置較為醒目的大型門牌，以產(chǎn)生更為強烈的視覺沖擊力，同時表名“私家重地非請勿進”字眼；（ 4）建議在小區(qū)入口設(shè)置臨時停車場，看房客戶需將私家車?？吭谌肟陂T外，經(jīng)過保安人員同意后乘坐“高爾夫球車”進入小區(qū)看樓；（ 5）小區(qū)各處安排適量的專業(yè)保安員，上崗前需經(jīng)過行為規(guī)范的培訓(xùn)；（ 6）徹底清洗路面，以及完善內(nèi)部綠化環(huán)境；（ 7）制作門牌和小區(qū)道路路牌；（ 8） 改進規(guī)劃模型或?qū)⑿^(qū)規(guī)劃設(shè)計的最新平 面圖制作成燈箱，平放于售樓處，此為小區(qū)規(guī)劃的新式表現(xiàn)手法，效果不俗；（ 9）對樣板房地下室進行有效的空氣清新；（ 10）在樣板房設(shè)置輕松高雅的背景音樂； 項目后期開發(fā)產(chǎn)品規(guī)劃建議 四、房地產(chǎn)項目營銷推廣 本節(jié)中的營銷推廣指在房地產(chǎn)項目租售過程中，開發(fā)商或代理公司通過所有能采取的手段向目標客戶群宣傳該項目以刺激他們的購買欲望和行為從而促進項目租售的一種經(jīng)營活動。 房地產(chǎn)營銷的實施應(yīng)該 起始于投資意向、地塊選擇、市場調(diào)查、產(chǎn)品定位、投資報酬分析、投資決策、方案設(shè)計、建筑規(guī)劃、廣告策劃、業(yè)務(wù)行銷、物業(yè)管理、企業(yè)形象 整體策劃等各階段； 第一節(jié)項目營銷策略 房地產(chǎn)營銷概述 CS 戰(zhàn)略即圍繞著顧客滿意這一目標而開展的一系列對于產(chǎn)品、服務(wù)的策劃活動；具體是指企業(yè)為了使顧客能完全滿意自己的產(chǎn)品或服務(wù)，從而綜合、客觀地測定顧客的滿意程度，并據(jù)此來改善產(chǎn)品、服務(wù)及企業(yè)文化的一種經(jīng)營戰(zhàn)略； 營銷戰(zhàn)略發(fā)展史： 4P（產(chǎn)品、價格、渠道、促銷） —4C（顧客、成本、便利、溝通） —CI（企業(yè)形象） —CS（顧客滿意， 5S：理念滿意 MS房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營宗旨滿意，經(jīng)營管理哲學(xué)滿意，經(jīng)營價值滿意； 、行為滿意 BS房地產(chǎn)企業(yè)的投資經(jīng)營管理等行為機制滿 意，行為規(guī)范滿意，行為模式滿意； 、視聽滿意 VS名稱滿意，標志滿意，標準色滿意，標準字滿意，企業(yè)樓盤的應(yīng)用系統(tǒng)滿意； 、產(chǎn)